Le séquestre en Turquie : le dépôt notarial et les quatre structures

Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

Le droit turc connaît bien un séquestre : c’est le dépôt chez le notaire, réglé aux articles 62 à 67 de la loi sur le notariat (Noterlik Kanunu n° 1512). Le notaire conserve les biens qui lui sont remis pour être gardés ou pour être délivrés à une personne, doit verser un dépôt en argent sur le compte notarial de dépôt d’une banque au plus tard le lendemain, au nom de l’ayant droit, et ne peut le libérer hors des conditions inscrites au procès-verbal de dépôt que sur l’accord des deux parties ou sur décision de justice. Ce que la Turquie n’a pas, c’est une industrie privée et agréée du séquestre. Le choix que fait réellement un acheteur étranger se situe entre le dépôt notarial, un compte bancaire bloqué par contrat, une promesse de vente annotée au registre foncier et un échéancier calé sur l’inscription, et il doit être fait avant que le moindre fonds ne quitte le compte de l’acheteur.

Le séquestre existe-t-il en droit turc ?

Oui, en substance, sous un autre nom. L’instrument est l’emanet, le dépôt détenu par un notaire, et le notaire est un officier public : l’article 1 de la loi sur le notariat définit le service notarial comme un service public destiné à garantir la sécurité juridique et à prévenir les litiges. Quatre dispositions en font un séquestre.

Article	Ce qu’il prévoit
art. 62	Le notaire conserve les objets remis « pour être gardés ou délivrés à une personne ». Le dépôt est constitué par un procès-verbal (tutanak) ; le déposant en reçoit un exemplaire et la personne au profit de laquelle le dépôt est fait s’en voit signifier un autre.
art. 63	Sur demande, le dépôt est placé dans un contenant scellé conjointement par le déposant et le notaire et conservé dans une banque nationale.
art. 64	Lorsque le dépôt est en argent, le notaire doit le verser au plus tard le lendemain sur le compte courant notarial de dépôt d’une banque, en indiquant les nom, prénom et adresse de l’ayant droit. La banque le paie à cette personne contre un chèque émis par l’étude.
art. 67	Le verrou. Hors des conditions écrites au procès-verbal, le dépôt ne peut être remis à quiconque que sur l’accord des parties ou sur décision de justice. Aucune partie ne peut retirer les fonds unilatéralement.

Deux autres dispositions comptent si les choses tournent mal. Selon l’article 65, un dépôt non réclamé un an après la fin de la période de garde, ou dont les frais ne sont pas payés, est vendu aux enchères après mise en demeure, le solde étant placé à la banque. Selon l’article 66, un dépôt non vendu passe au Trésor, de même que l’argent déposé une fois prescrit. Le texte consolidé est publié par l’État sur mevzuat.gov.tr.

Ce que la loi ne fait pas compte tout autant, et personne ne doit s’entendre dire le contraire. Elle ne fixe ni montant minimal ni montant maximal, elle n’oblige aucun notaire déterminé à accepter un dépôt déterminé, et elle ne dit rien de la fréquence avec laquelle les notaires acceptent le prix entier d’un bien. Ce sont des questions de pratique, et elles se règlent en interrogeant l’étude concernée avant d’inscrire la structure dans le contrat.

Depuis juin 2022, le même officier public peut aussi réaliser la vente

La loi n° 7413 du 23 juin 2022 a modifié ce qu’un notaire peut faire en matière d’immeubles, et elle a changé la réponse pratique à la question du séquestre.

L’article 60, alinéa 3, modifié, habilite le notaire à dresser une promesse de vente immobilière et, à la demande de l’une des parties et contre les émoluments, à l’annoter au registre foncier via le système d’information foncière. La même disposition l’habilite à dresser le contrat de vente lui-même.
L’article 61/A, ajouté par la même loi, dispose qu’un contrat de vente d’immeuble peut aussi être passé par les notaires. Le notaire établit un document de demande, tient compte de toute restriction grevant le bien et observe les limites fixées par d’autres textes. Les données foncières lui parviennent par le système d’information foncière et, lorsqu’elles sont incomplètes, les éléments manquants sont demandés à la direction du cadastre, qui les fournit.

Il en résulte qu’un seul officier public peut désormais détenir le prix au titre des articles 62 à 67 et opérer le transfert, ce qui est précisément l’écart qu’un compte bancaire et un rendez-vous foncier séparé doivent sinon combler à eux deux.

Pourquoi l’argent versé avant l’inscription n’est pas garanti

La propriété d’un immeuble turc se transmet par l’inscription, non par la signature ni par le paiement. L’article 237 du code turc des obligations (n° 6098) le dit deux fois : la vente d’un immeuble n’est valable que si le contrat est passé en la forme officielle, et une promesse de vente est de même nulle sans forme officielle.

Ce seul article règle la perte la plus fréquente que voit ce cabinet. Un formulaire de réservation signé dans un bureau de vente, un contrat sous seing privé échangé par courriel, un reçu d’agent : aucun ne crée de droit sur le bien, et l’argent versé contre eux est un prêt sans garantie consenti à un inconnu. Une promesse de vente ne vaut que passée en la forme officielle et annotée au registre, auquel cas elle lie le bien contre les transferts ultérieurs pendant sa durée.

Être à l’étranger n’est pas non plus une raison d’envoyer des fonds à un intermédiaire. L’article 26 de la loi sur le registre foncier (n° 2644), dans l’alinéa ajouté par la loi n° 7181 du 4 juillet 2019, prévoit que lorsque les parties à un contrat translatif de propriété immobilière se trouvent auprès de directions foncières différentes ou d’une représentation turque à l’étranger, leurs déclarations peuvent être recueillies séparément par les agents et le contrat achevé sur cette base.

Les quatre structures, et ce que chacune garantit réellement

Structure	Qui détient l’argent	Sa vraie faiblesse
Dépôt notarial (art. 62 à 67 de la loi sur le notariat)	Un officier public, sur un compte bancaire, selon un procès-verbal enregistré ; une libération hors des termes inscrits exige un accord ou une décision de justice.	La disponibilité et le tarif relèvent de la pratique, et les conditions du procès-verbal doivent être rédigées avec autant de soin qu’un contrat, car ce sont elles que le notaire appliquera.
Compte bancaire bloqué	La banque, selon la convention qui a créé le blocage.	Aucun régime légal propre ne le soutient. Tout dépend de la clause de libération, et une banque l’applique à la lettre.
Promesse de vente notariée et annotée au titre	Personne ne détient l’argent. Ce qui est garanti, c’est le bien, pour la durée de l’annotation.	Elle protège la créance sur le bien, non les fonds ; sans forme officielle, elle n’existe pas.
Paiement calé sur l’inscription	Personne, par construction. La plus grosse échéance tombe au rendez-vous de transfert, contre inscription simultanée.	Suppose un vendeur qui l’accepte, et ne résout pas l’achat sur plan, où il n’y a encore rien à inscrire.

Une hypothèque inscrite au profit de l’acheteur est parfois proposée comme cinquième structure pour un acompte important inévitable. Elle fonctionne dans un achat ordinaire. C’est le mauvais conseil pour un acheteur qui entend demander la citoyenneté turque, pour la raison exposée ci-dessous.

Si l’achat vise la citoyenneté, le circuit de l’argent est fixé par le règlement

La voie immobilière à 400 000 USD vers la citoyenneté turque porte sa propre mécanique de paiement, et elle l’emporte sur la liberté de structuration dont dispose un acheteur ordinaire. Selon l’article 20, alinéa 10, du règlement d’application, les devises de cette voie sont vendues avant l’opération à une banque exerçant en Turquie, puis par celle-ci à la Banque centrale. L’instruction d’application de la Banque centrale du 16 mai 2022 limite les devises qui peuvent lui être vendues au dollar américain, à l’euro, à la livre sterling et au franc suisse. Un virement déjà libellé en livres turques ne fonctionne pas, car il ne reste rien à vendre.

Deux conséquences en découlent pour la question du séquestre. Le prix ne peut rester indéfiniment chez un tiers hors du circuit bancaire, puisque la conversion doit avoir lieu d’abord et être justifiée. Et une hypothèque ou une annotation restrictive au titre disqualifie le bien pour cette voie, de sorte que la garantie même qu’un acheteur prudent ferait inscrire à son profit lui coûterait sa demande. Les acheteurs de cette voie sont ceux pour qui le dépôt notarial et le paiement calé sur l’inscription valent le plus. La voie elle-même est exposée dans notre guide de la citoyenneté turque par investissement.

La consignation comme remède est un autre instrument

Les articles 107 à 111 du code des obligations sont souvent cités en anglais comme « l’escrow du droit turc ». Ils ne le sont pas. Ils sont l’issue du débiteur lorsque le créancier ne veut ou ne peut recevoir la prestation.

Article 107. En cas de demeure du créancier, le débiteur peut consigner la chose due et se libérer, aux risques et frais du créancier. Le lieu de consignation est fixé par le juge au lieu d’exécution, les marchandises commerciales pouvant être entreposées sans décision de justice.
Article 108. Lorsque la chose se prête mal à la consignation, est périssable ou coûteuse à conserver, le débiteur peut, avec l’autorisation du juge, la faire vendre aux enchères et en consigner le prix.
Article 109. Le débiteur peut retirer la consignation tant que le créancier n’a pas déclaré l’accepter et qu’elle n’a pas éteint un gage ; au retrait, la créance renaît avec tous ses accessoires.
Article 111. Le même droit existe lorsque l’exécution est impossible, sans faute du débiteur, en raison d’un doute sur le titulaire de la créance ou sur la personne du créancier.

C’est un remède dans un litige, non un moyen de garantir un prix d’achat. Confondre les deux produit des conseils qui envoient l’acheteur devant le juge pour obtenir ce qu’un procès-verbal de dépôt aurait obtenu avant que l’argent ne bouge.

Questions que posent les acheteurs étrangers

Une société de séquestre étrangère peut-elle détenir le prix ?

Elle peut détenir des fonds, mais hors de chacun des mécanismes ci-dessus. Elle n’est pas notaire au sens des articles 62 à 67, elle n’est pas une banque turque, et ses conditions relèvent de la loi que son contrat choisit. Dans un achat destiné à la citoyenneté, elle se situe en outre hors du circuit de conversion exigé par le règlement. La question à poser à toute offre de ce type : quelle disposition turque l’obligerait à libérer les fonds si elle refusait ?

Le dépôt notarial est-il coûteux ?

Les émoluments notariaux sont tarifés et non négociés, et le dépôt génère des frais et débours qui courent pendant la garde, que l’article 65 rend recouvrables. Le point de comparaison n’est pas zéro : c’est le coût de récupérer un paiement fait à la mauvaise personne, c’est-à-dire un procès.

Que devient le dépôt si la vente échoue ?

Ce que dit le procès-verbal, et rien d’autre. C’est là le sens de l’article 67, et c’est pourquoi les conditions de libération sont le cœur commercial de l’arrangement. Si le procès-verbal est muet sur une hypothèse, en sortir suppose l’accord de l’autre partie ou un juge.

Un achat sur plan change-t-il la réponse ?

Il l’aiguise. Il n’existe pas encore de lot inscrit à annoter ou à hypothéquer, si bien que la garantie doit venir de l’échéancier et du dépôt lui-même, et la disposition du promoteur à accepter l’un ou l’autre est le vrai test du projet.

Travaillez avec un avocat avant que l’argent ne bouge

Serka Law Firm structure et exécute le volet financier des achats immobiliers turcs pour les acquéreurs étrangers, des conditions de libération d’un procès-verbal de dépôt jusqu’au rendez-vous foncier, et intervient lorsqu’un paiement a déjà mal tourné. Le cabinet répond à info@serkalaw.com : dites-nous le stade du projet, le montant déjà versé et la structure de paiement que le vendeur vous propose. Notre pratique plus large est exposée sous acheter un bien en Turquie en tant qu’étranger, et l’opération dans son ensemble dans notre guide du droit immobilier turc.

Information générale, non constitutive de conseil juridique. Droit turc ; faites vérifier votre situation par un avocat qualifié.