В турецком праве эскроу есть: это депозит у нотариуса, и он изложен в статьях с 62 по 67 Закона о нотариате № 1512. Нотариус хранит имущество, принесённое на хранение или для передачи определённому лицу, обязан внести денежный депозит на нотариальный депозитный счёт в банке не позднее следующего дня на имя лица, которому он причитается, и вправе выдать его вне условий, записанных в протоколе депозита, только с согласия обеих сторон или по решению суда. Чего в Турции нет, так это частной лицензированной эскроу-индустрии. Выбор, который иностранный покупатель делает в действительности, лежит между депозитом у нотариуса, банковским счётом, заблокированным по договору, нотариальным обещанием продажи с отметкой в реестре и графиком платежей, привязанным к записи в реестре, и этот выбор должен быть сделан прежде, чем хоть какие-то деньги уйдут со счёта покупателя.
Есть ли эскроу в турецком праве?
По существу да, под другим названием. Инструмент называется emanet, депозит, хранимый нотариусом, а нотариус есть должностное лицо: статья 1 Закона о нотариате определяет нотариальную деятельность как публичную службу, цель которой обеспечить правовую определённость и предупредить споры. Четыре нормы, которые заставляют её работать как эскроу, таковы.
| Статья | Что она предусматривает |
|---|---|
| ст. 62 | Нотариус хранит принесённое «на хранение или для передачи определённому лицу». Депозит образуется протоколом (tutanak); депонент получает один экземпляр, а лицу, в пользу которого сделан депозит, официально вручается другой. |
| ст. 63 | По требованию депозит помещается в ёмкость, опечатанную депонентом и нотариусом совместно, и хранится в национальном банке. |
| ст. 64 | Если депозит денежный, нотариус обязан внести его на текущий нотариальный депозитный счёт в банке не позднее следующего дня, указав имя, фамилию и адрес управомоченного лица. Банк выплачивает ему средства по чеку, выданному нотариальной конторой. |
| ст. 67 | Замок. Депозит может быть передан кому-либо вне условий, записанных в протоколе, только с согласия сторон или по решению суда. Ни одна из сторон не может забрать деньги в одностороннем порядке. |
Ещё две нормы важны, если что-то пойдёт не так. По статье 65 депозит, оставленный без востребования в течение года после окончания срока хранения, либо тот, по которому не уплачены сборы, продаётся с торгов после официального уведомления, а остаток помещается в банк. По статье 66 непроданный депозит переходит казне, как и внесённые деньги по истечении давности. Сводный текст публикуется государством на mevzuat.gov.tr.
Не менее важно то, чего закон не делает, и говорить иное никому не следует. Он не устанавливает ни минимальной, ни максимальной суммы, не обязывает конкретного нотариуса принять конкретный депозит и ничего не говорит о том, насколько часто нотариусы принимают полную цену объекта. Это вопросы практики, и они решаются обращением в конкретную нотариальную контору до того, как конструкция будет вписана в договор.
С июня 2022 года то же должностное лицо может и завершить продажу
Закон № 7413 от 23 июня 2022 года изменил то, что нотариус вправе делать с недвижимостью, и вместе с этим изменил практический ответ на вопрос об эскроу.
- Пункт 3 статьи 60 в изменённой редакции уполномочивает нотариуса составить договор обещания продажи недвижимости и по требованию любой из сторон и за плату внести отметку об этом договоре в земельный реестр через информационную систему земельного реестра. Та же норма уполномочивает нотариуса составить и сам договор продажи.
- Статья 61/A, добавленная тем же законом, устанавливает, что договор продажи недвижимости может быть заключён также у нотариусов. Нотариус оформляет документ заявления, учитывает всякое обременение объекта и соблюдает пределы, установленные иным законодательством. Сведения реестра поступают нотариусу через информационную систему земельного реестра, а при их неполноте недостающее запрашивается у управления земельного реестра и им предоставляется.
Следствие в том, что одно должностное лицо теперь может и держать цену по статьям с 62 по 67, и исполнить переход права, а это тот разрыв, который иначе приходится перекрывать банковскому счёту и отдельной записи в реестре вдвоём.
Почему деньги, уплаченные до записи в реестре, ничем не обеспечены
Право собственности на турецкую недвижимость переходит в момент записи в реестре, а не подписания и не платежа. Статья 237 Турецкого обязательственного кодекса № 6098 говорит об этом дважды: продажа недвижимости действительна только при составлении договора в официальной форме, и обещание продажи равным образом ничтожно, если не совершено в официальной форме.
Одна эта статья снимает самую частую потерю, которую видит наша контора. Бланк брони, подписанный в офисе продаж, частный договор, которым обменялись по электронной почте, расписка от агента: ни один из них не создаёт никакого права на объект, а деньги, уплаченные под них, есть необеспеченный заём незнакомому лицу. Обещание продажи стоит иметь только тогда, когда оно совершено в официальной форме и отмечено в реестре, и тогда оно связывает объект против последующих переходов на срок отметки.
Нахождение за границей тоже не причина отправлять деньги посреднику. Статья 26 Закона о земельном реестре № 2644 в пункте, добавленном Законом № 7181 от 4 июля 2019 года, предусматривает, что если стороны договора о переходе права собственности на недвижимость находятся в разных управлениях земельного реестра или в турецком представительстве за рубежом, их волеизъявления могут быть приняты должностными лицами по отдельности и договор на этой основе завершён.
Четыре конструкции и что каждая на самом деле обеспечивает
| Конструкция | Кто держит деньги | Её действительное слабое место |
|---|---|---|
| Депозит у нотариуса (ст. 62 по 67) | Должностное лицо, на банковском счёте, по записанному протоколу; выдача вне записанных условий требует согласия или решения суда. | Доступность и размер платы суть вопросы практики, а условия протокола нужно составлять с тщательностью любого договора, потому что именно их нотариус и будет применять. |
| Заблокированный банковский счёт | Банк, по соглашению, установившему блокировку. | Специального законного режима за этим нет. Всё зависит от формулировки условий выдачи, а банк применит её буквально. |
| Нотариальное обещание продажи с отметкой в реестре | Деньги не держит никто. Обеспечен объект, на срок отметки. | Защищает притязание покупателя на объект, а не денежные средства; и существует лишь в официальной форме. |
| Платёж, привязанный к реестру | Никто, и это замысел. Наибольший транш причитается на приёме по переходу права, против одновременной записи. | Требует продавца, который на это пойдёт, и не решает покупку на стадии строительства, где записывать ещё нечего. |
Иногда как пятую конструкцию для неизбежно крупного аванса предлагают ипотеку, зарегистрированную на объект в пользу покупателя. В обычной покупке она работает. Для покупателя, который намерен подавать на гражданство Турции, это неверный совет, по причине, изложенной ниже.
Если покупка ради гражданства, маршрут денег задан подзаконным актом
Маршрут недвижимости на 400 000 долларов США к гражданству Турции несёт собственную механику платежа, и она перекрывает свободу конструирования, которая есть у обычного покупателя. По пункту 10 статьи 20 подзаконного акта иностранная валюта для этого маршрута продаётся до сделки банку, работающему в Турции, а этим банком Центральному банку. Инструкция Центрального банка о применении от 16 мая 2022 года ограничивает валюты, которые могут быть ему проданы, долларом США, евро, фунтом стерлингов и швейцарским франком. Перевод, уже выраженный в турецких лирах, не работает, потому что продавать больше нечего. Цена, заведённая на турецкий счёт через P2P-обменник, несёт другой риск: если банк заподозрит мошенничество, счёт могут остановить, и чья это мера и как её снимают, разобрано в статье блокировка счета в Турции после P2P-перевода.
Для вопроса об эскроу отсюда следуют два вывода. Цена не может неопределённо долго лежать у третьего лица вне банковского канала, потому что конверсия должна произойти первой и должна быть подтверждена. И ипотека или ограничительная отметка в свидетельстве о собственности лишают объект права на этот маршрут, так что то самое обеспечение, которое осторожный покупатель иначе зарегистрировал бы в свою пользу, и есть то, что стоило бы ему заявления. Покупателям на этом маршруте депозит у нотариуса и платёж, привязанный к реестру, стоят дороже всего. Сам маршрут изложен в нашем руководстве гражданство Турции за инвестиции.
Депозит как средство защиты есть другой инструмент
Статьи с 107 по 111 Обязательственного кодекса по-английски часто называют «эскроу в турецком праве». Это не так. Это выход должника, когда кредитор не желает или не может принять исполнение.
- Статья 107. При просрочке кредитора должник вправе внести должное в депозит и освободиться от обязательства, за риск и счёт кредитора. Место депозита определяет судья в месте исполнения, при этом коммерческие товары могут быть помещены на склад без судебного решения.
- Статья 108. Если вещь непригодна для депонирования, скоропортящаяся или дорога в хранении, должник вправе с разрешения судьи продать её с торгов и внести вырученное.
- Статья 109. Должник вправе забрать депозит обратно, если кредитор не заявил о принятии и если депозит не погасил залог; при возврате требование восстанавливается со всеми принадлежностями.
- Статья 111. То же право действует, когда исполнение невозможно не по вине должника из-за сомнения в том, кому принадлежит требование или кто является кредитором.
Это средство защиты в споре, а не способ обеспечить покупную цену. Смешение двух порождает совет, который отправляет покупателя в суд добиваться того, чего протокол депозита достиг бы до того, как деньги двинулись.
Вопросы иностранных покупателей
Может ли цену держать иностранная эскроу-компания?
Держать деньги она может, но держит их вне всякого механизма выше. Она не нотариус по статьям с 62 по 67, не турецкий банк, а её условия подчинены тому праву, которое выбрал её договор. При покупке ради гражданства она к тому же находится вне маршрута конверсии, которого требует подзаконный акт. Вопрос, который следует задать любому такому предложению: какая турецкая норма заставит её выдать деньги, если она откажется.
Дорог ли депозит у нотариуса?
Нотариальные сборы установлены тарифом, а не переговорами, и депозит влечёт сборы и расходы, накапливающиеся за время хранения, которые статья 65 позволяет взыскать. Сравнивать его следует не с нулём, а со стоимостью возврата платежа, сделанного не тому лицу, а это судебный процесс.
Что происходит с депозитом, если сделка сорвалась?
Происходит то, что записано в протоколе, и ничего сверх. В этом смысл статьи 67, и поэтому условия выдачи есть коммерческое сердце всей конструкции. Если протокол о какой-то ситуации молчит, разворот потребует согласия другой стороны или суда.
Меняет ли ответ покупка на стадии строительства?
Она его обостряет. Зарегистрированного объекта, на который можно поставить отметку или ипотеку, ещё нет, поэтому обеспечение должно прийти от структуры платежей и от самого депозита, а готовность застройщика принять любое из двух и есть настоящая проверка проекта.
Работайте с юристом до того, как деньги двинутся
Serka Law Firm выстраивает и исполняет платёжную сторону покупки турецкой недвижимости для иностранных покупателей, от условий выдачи в протоколе депозита до приёма в земельном реестре, и ведёт дела, когда платёж уже пошёл не так. Договор и предложенный вам график платежей нам присылают на info@serkalaw.com до первого перевода, вместе с именем нотариуса или банка, у которого должны лежать деньги. Сделка в целом разобрана в нашем руководстве право недвижимости Турции для иностранных покупателей.
Общая информация, не юридическая консультация. Турецкое право; проверьте вашу конкретную ситуацию с квалифицированным юристом.
Дополнительное чтение
- Юрист по недвижимости в Турции для иностранных покупателей
- Адвокат по гражданству Турции за инвестиции
- Проверки, которые предшествуют структуре платежа: чеклист due diligence по недвижимости.
- Покупка как таковая: покупка недвижимости в Турции.
- Налог при последующей продаже: налог с продажи недвижимости в Турции.