Налог с продажи недвижимости в Турции: правило 5 лет

Адвокат Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

Турция облагает налогом прибыль от продажи недвижимости только тогда, когда объект продан в течение пяти лет с даты его приобретения. Продайте позже, и никакой прирост капитала декларировать не нужно вовсе, какой бы ни была прибыль. Внутри пяти лет прибыль облагается, но это не разница между тем, что вы заплатили, и тем, за что продали: стоимость приобретения сначала увеличивается на официальный индекс цен, и там, где это увеличение достигает десяти процентов, оно часто снимает весь номинальный прирост в валюте, которая двигалась так, как двигалась лира. Из оставшегося вычитается годовая льгота, 150 000 лир на 2026 год, и налог берётся по обычной прогрессивной шкале, а не по плоской ставке, а её ступени на 2026 год приведены на странице о подоходном налоге в Турции. Правила находятся в статьях 80 и 81 Закона о подоходном налоге № 193, и четыре предложения, которые решают большинство дел, изложены ниже.

Есть ли в Турции налог на прирост капитала?

Отдельного налога на прирост капитала и отдельной ставки нет. Есть категория дохода под названием değer artışı kazancı, то есть доход от увеличения стоимости, который прибавляется к доходу продавца за год и облагается по обычной шкале. Именно поэтому ответ, называющий вам одну процентную цифру, неверен ещё до того, как начался: цифра зависит от размера прибыли, от индексированной стоимости и от того, что ещё продавец заработал в Турции в этом году.

Правило пяти лет и дата, с которой оно течёт

Повторная статья 80, шестой пункт, относит к объекту обложения прибыль от распоряжения недвижимым имуществом «в течение пяти лет, начиная с даты приобретения». Две оговорки стоят в том же предложении и в пересказах регулярно теряются:

• Имущество, приобретённое безвозмездно, целиком вне этого пункта. Унаследованное имущество и имущество, полученное в дар, пятилетнего срока не несут, и прибыль от их продажи по этой норме приростом капитала вообще не является.
• Срок течёт с приобретения, а не с последней записи в реестре. Исправление, объединение участков или перерегистрация его заново не запускают; значение имеет момент приобретения объекта.

Срок стал пятилетним только с 28 марта 2007 года, когда Закон № 5615 поднял его с четырёх. Объект, купленный до этой даты и давно проданный, мог подпадать под более короткий срок, и поэтому старые дела читаются по закону, действовавшему тогда, а не по сегодняшнему.

«Распоряжение» шире продажи

Статья сама определяет термин, и определение захватывает сделки, которые собственники продажей не считают:

продажа, возмездная передача и уступка, мена, обмен, изъятие для государственных нужд, национализация и внесение в качестве вклада в капитал коммерческого общества.

Внесение квартиры в компанию в обмен на доли есть распоряжение в день его совершения. Таково же и изъятие для государственных нужд, что удивляет собственников, которые сделку не выбирали. Если же актив принадлежит предприятию, которое продолжает деятельность, прибыль является коммерческим доходом, а не приростом капитала, и с самого начала применяется иной набор правил.

Как в действительности считается облагаемая прибыль

Повторная статья 81 излагает арифметику: из полученного встречного предоставления вычитается стоимость актива, а также расходы по распоряжению вместе с налогами и сборами, которые фактически понёс продавец. Сбор, уплаченный покупателем, вычетом продавца не является, и поэтому распределение сбора за свидетельство о собственности в договоре имеет налоговое последствие, а не только коммерческое.

Затем идёт норма, которая решает большинство реальных дел:

Стоимость приобретения увеличивается на величину роста официального индекса цен, исключая месяц распоряжения, при условии что величина роста составляет десять процентов или более.

Условие десяти процентов добавлено Законом № 5281 от 30 декабря 2004 года, и это порог, а не нижняя граница, применяемая пропорционально: ниже него индексации нет вовсе, а на нём или выше применяется всё увеличение целиком. Практическое следствие в валюте с высокой инфляцией таково, что продажа, показывающая крупную прибыль в лирах, после индексации стоимости может не показать облагаемого прироста вовсе. Поэтому установление индексированной стоимости есть первый расчёт по делу, а не последний.

Там, где стоимость приобретения действительно невозможно установить, закон подставляет стоимость, определённую оценочной комиссией, а не считает стоимость нулевой. Это стоит знать прежде, чем кто-нибудь заключит, что отсутствие счёта делает облагаемой всю выручку.

Льгота 2026 года и ставки 2026 года

Обе величины переоцениваются ежегодно общим циркуляром. Приведённые ниже суммы установлены на 2026 календарный год Общим циркуляром по подоходному налогу № 332, опубликованным в «Официальной газете» от 31 декабря 2025 года, выпуск 33124 (пятый повторный).

Годовая льгота: 150 000 лир прироста капитала в календарном году, кроме прибыли от ценных бумаг и других инструментов рынка капитала.

Поскольку это годовые величины, любая страница, приводящая их без года и без источника, недостоверна по своему устройству. Проверьте суммы, действующие на дату подачи вашей декларации, и относитесь к ставке, названной вам без её циркуляра, как к началу вопроса, а не как к ответу. Сводный текст закона публикуется государством на mevzuat.gov.tr.

Продавцы нерезиденты

Собственник нерезидент облагается в Турции по доходу из турецкого источника, а прибыль от турецкой недвижимости имеет турецкий источник. Два момента стоит изложить точно, потому что оба обычно преувеличивают.

Закон содержит правило, исключающее курсовую прибыль из расчёта для нерезидентов, которые ввезли капитал в Турцию в рамках режима иностранных инвестиций. Его собственные слова ограничивают его ценными бумагами и долями участия, и только там, где турецкий доход налогоплательщика состоит исключительно из этих инструментов, и не там, где налогоплательщик торгует ценными бумагами постоянно. К недвижимости оно не применяется. Тот, кто говорит иностранному продавцу недвижимости, что движение валюты исключается из его прибыли, читает норму, которая не о нём.

Отдельно, соглашение об избежании двойного налогообложения между Турцией и страной резидентства продавца может распределить право обложения или дать зачёт уплаченного налога. Какое соглашение применяется и что оно говорит о прибыли от недвижимости, есть вопрос об этом конкретном соглашении, и обобщённо он не решается.

Если вы покупали ради гражданства, сроков два и они не совпадают

Это самая дорогая путаница в этой области. Объект, использованный для получения гражданства Турции за инвестиции, несёт трёхлетнее обязательство, отмеченное в свидетельстве о собственности, в течение которого он не может быть продан. Налог с прироста капитала течёт по отдельному пятилетнему сроку с даты приобретения. Это разные сроки, установленные разными актами и по разным причинам.

Следствие конкретно: отметка снимается на трёх годах и объект становится продаваемым, но продажа на третий или четвёртый год всё ещё внутри пятилетнего налогового окна. Инвестор, продающий в тот момент, когда свидетельство освободилось, по правилам гражданства не сделал ничего дурного и попал под налог. Ожидание до истечения пятого года его снимает. Сам маршрут гражданства изложен в нашем руководстве гражданство Турции за инвестиции.

В чём ошибаются иностранные продавцы

• Принимают заявленную в свидетельстве цену за базу стоимости не задумываясь. Цена, внесённая в земельный реестр, есть то, по чему будет читаться дело, и цена, заявленная низкой ради экономии на сборе за передачу, поднимает облагаемую прибыль на выходе ровно на ту сумму, которую сэкономила на входе.
• Полагают, что налога нет, раз деньги не заходили в Турцию. Прибыль имеет турецкий источник, потому что объект здесь. Место выплаты выручки критерием не является.
• Забывают, что льгота годовая. Две продажи в одном календарном году делят одну льготу; те же две продажи по разные стороны 31 декабря имеют по одной каждая.
• Откладывают индексацию до подготовки декларации. Это самое крупное отдельное число в расчёте, и оно зависит от даты приобретения, которую позже изменить нельзя.

Вопросы, которые нам задают

Плачу ли я налог, если продаю после пяти лет?

Нет. Там, где объект приобретён возмездно и продан более чем через пять лет с даты приобретения, прирост капитала по этой норме не возникает, какой бы ни была прибыль. Частичного обложения и убывающей шкалы нет.

Есть ли налог при продаже унаследованной недвижимости в Турции?

Имущество, приобретённое безвозмездно, находится вне пункта о приросте капитала, поэтому продажа наследником по нему не облагается. Налог на наследование и дарение есть отдельное обложение со своими правилами и своей декларацией, и эта страница на него не отвечает.

А если я продаю с убытком?

Убыток, посчитанный по этим правилам, есть убыток, и после индексации продажа, выглядящая прибыльной в лирах, может им оказаться. Это повод посчитать индексированную величину как следует, а не предполагать любой из исходов.

Удерживает ли налог покупатель?

Нет. При продаже недвижимости между физическими лицами удержания у источника нет; продавец декларирует прибыль в годовой декларации за год распоряжения. Никто не собирает его в реестре за продавца, и поэтому именно уехавшие из страны продавцы узнают об обязанности поздно.

До подписания, а не после

Налоговое положение продажи турецкой недвижимости определяется тремя фактами, которые все складываются до завершения сделки: дата приобретения, стоимость, которую можно подтвердить, и то, кто какой сбор несёт по договору. Нам сообщают дату покупки по тапу, цену, за которую объект был куплен и за которую его продают сейчас, и унаследован ли он: info@serkalaw.com. Сама сделка разобрана в нашем руководстве право недвижимости Турции для иностранных покупателей.

Общая информация, не юридическая консультация. Турецкое право; величины переоцениваются ежегодно и должны быть подтверждены на дату подачи вашей декларации.