튀르키예 부동산 양도소득세: 5년 규칙과 지수화

변호사 Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

튀르키예는 부동산 매각 차익을 취득일로부터 5년 이내에 매도한 경우에만 과세합니다. 그 이후에 매도하면 이익이 아무리 커도 신고할 양도차익 자체가 없습니다. 5년 이내라면 차익은 과세 대상이지만, 그것은 산 값과 판 값의 차이가 아닙니다. 취득가액을 먼저 공식 물가지수로 상향 조정하고, 그 상승률이 10퍼센트에 이르면 리라처럼 움직인 통화에서는 명목상의 이익 전부가 사라지는 일이 흔합니다. 남은 금액에서 연간 공제 2026년 150,000 TL을 빼고, 정률이 아니라 통상의 누진세율로 과세합니다. 2026년 구간은 튀르키예 소득세 페이지에 있습니다. 근거 규정은 소득세법(Gelir Vergisi Kanunu 제193호) 제80조와 제81조이며, 대부분의 사건을 좌우하는 네 문장을 아래에 정리합니다.

튀르키예에 양도소득세가 있습니까

별도의 양도소득세도, 별도의 세율도 없습니다. 있는 것은 değer artışı kazancı, 곧 “가치 증가로 인한 소득”이라는 소득 유형이며, 매도인의 그 해 소득에 합산되어 통상의 세율로 과세됩니다. 그래서 하나의 퍼센트를 말해 주는 답은 시작부터 틀립니다. 숫자는 차익의 크기, 지수화된 취득가액, 그리고 그 해 매도인이 튀르키예에서 얻은 다른 소득에 달려 있습니다.

5년 규칙과 그 기산일

제80조(mükerrer 80) 여섯째 호는 “취득일로부터 기산하여 5년 이내”의 부동산 처분 차익을 과세 대상으로 합니다. 같은 문장 안에 두 가지 제한이 있으며 요약본에서는 자주 빠집니다.

• 무상으로 취득한 부동산은 이 호의 적용을 전혀 받지 않습니다. 상속받거나 증여받은 부동산에는 5년의 시계가 붙지 않고, 그 매각 차익은 이 규정상의 양도차익이 아닙니다.
• 시계는 취득 시점부터 흐르며 최신 등기 기재부터가 아닙니다. 경정, 필지 합병, 재등기는 이를 다시 시작시키지 않으며, 중요한 것은 언제 그 부동산을 취득했는가입니다.

이 기간이 5년이 된 것은 법률 제5615호가 4년에서 늘린 2007년 3월 28일부터입니다. 그 전에 사서 오래전에 판 부동산에는 더 짧은 기간이 적용되었을 수 있으므로, 오래된 사건은 오늘의 법이 아니라 당시의 법으로 읽습니다.

“처분”은 매도보다 넓습니다

조문 스스로 용어를 정의하며, 그 정의는 소유자가 매도라고 여기지 않는 거래까지 포섭합니다.

매도, 유상 양도 및 이전, 교환, 물물교환, 수용, 국유화, 그리고 상사회사에 대한 현물출자.

아파트를 지분과 교환하여 회사에 출자하는 것은 그날로 처분입니다. 수용도 마찬가지이며, 거래를 스스로 택하지 않은 소유자를 놀라게 합니다. 반대로 그 자산이 계속 영업 중인 사업체에 속한다면 그 이익은 양도차익이 아니라 사업소득이고, 처음부터 다른 규칙이 적용됩니다.

과세되는 차익의 실제 계산

제81조(mükerrer 81)가 산식을 정합니다. 받은 대가에서 자산의 취득가액을 빼고, 처분 비용과 매도인이 실제로 부담한 세금과 수수료를 뺍니다. 매수인이 낸 수수료는 매도인의 공제가 아니며, 그래서 등기 수수료를 계약에서 누구에게 지우는지가 상업적 결과만이 아니라 세금 결과를 낳습니다.

그다음이 실제 사건 대부분을 좌우하는 규정입니다.

취득가액은 공식 물가지수의 상승률만큼 처분한 달을 제외하고 증액하되, 그 상승률이 10퍼센트 이상인 경우에 한한다.

10퍼센트 요건은 2004년 12월 30일 법률 제5281호로 추가되었으며, 비례 적용되는 하한이 아니라 문턱입니다. 그 아래에서는 지수화가 전혀 없고, 이르거나 넘으면 상승분 전체가 적용됩니다. 고인플레이션 통화에서의 실제 효과는, 리라 기준으로 큰 이익이 난 매도라도 취득가액을 지수화하면 과세 차익이 사라질 수 있다는 것입니다. 따라서 지수화된 취득가액을 확정하는 일이 사건의 첫 계산이지 마지막 계산이 아닙니다.

취득가액을 실제로 확정할 수 없는 경우, 법은 취득가액을 0으로 보지 않고 평가위원회가 정한 가액으로 대체합니다. 영수증이 없다는 이유로 대금 전액이 과세된다고 결론짓기 전에 알아 둘 일입니다.

2026년 공제액과 2026년 세율

두 수치 모두 매년 총고시로 재산정됩니다. 아래 금액은 2025년 12월 31일 관보 제33124호(5차 반복)에 게재된 Gelir Vergisi Genel Tebliği 제332호가 2026 역년에 대하여 정한 것입니다.

연간 공제: 역년당 150,000 TL의 양도차익, 유가증권과 그 밖의 자본시장 상품에서 생긴 차익은 제외합니다.

연간 수치이므로 연도와 출처 없이 이를 인용하는 페이지는 구조상 신뢰할 수 없습니다. 신고일에 유효한 금액을 확인하고, 고시 없이 제시된 세율은 답이 아니라 질문의 출발점으로 다루십시오. 통합 법령은 국가가 mevzuat.gov.tr에 공개합니다.

비거주자 매도인

비거주 소유자는 튀르키예 원천 소득에 대하여 튀르키예에서 과세되며, 튀르키예 부동산에서 생긴 차익은 튀르키예 원천입니다. 두 가지는 흔히 과장되므로 정확히 적어 둡니다.

법에는 외국인투자 제도에 따라 자본을 튀르키예로 들여온 비거주자에 대하여 환차익을 계산에서 제외하는 규정이 있습니다. 그 문언은 적용 대상을 유가증권과 지분으로 한정하고, 납세자의 튀르키예 소득이 오로지 그 상품들로만 구성되며 계속적으로 증권을 거래하지 않는 경우에 한합니다. 부동산에는 적용되지 않습니다. 외국인 부동산 매도인에게 환율 변동이 차익에서 제외된다고 말하는 사람은 그와 무관한 조문을 읽고 있는 것입니다.

이와 별도로, 튀르키예와 매도인의 거주지국 사이의 이중과세방지협정이 과세권을 배분하거나 납부한 세액의 공제를 부여할 수 있습니다. 어느 협정이 적용되는지, 그 협정이 부동산 양도차익에 대하여 무엇이라 하는지는 그 협정에 관한 문제이며 일반론으로 답할 수 없습니다.

시민권을 위해 샀다면 시계는 둘이고 서로 다릅니다

이 분야에서 가장 비싼 혼동입니다. 투자에 의한 튀르키예 시민권 취득에 사용된 부동산에는 등기부에 부기된 3년의 약정이 붙어 그 기간 동안 매도할 수 없습니다. 양도차익 과세는 취득일부터 별개의 5년 시계로 흐릅니다. 서로 다른 문서가 서로 다른 이유로 부과한 서로 다른 기간입니다.

결과는 구체적입니다. 부기는 3년에 소멸하여 부동산은 매도 가능해지지만, 3년차나 4년차의 매도는 여전히 5년의 과세 창 안에 있습니다. 등기가 풀리자마자 파는 투자자는 시민권 규정상 잘못한 것이 없으면서 과세로 걸어 들어간 것입니다. 5년이 지나기를 기다리면 과세는 사라집니다. 경로 자체는 투자에 의한 튀르키예 시민권 안내에 있습니다.

외국인 매도인이 잘못 아는 것들

• 등기부에 신고된 가격을 생각 없이 취득가액으로 삼는 것. 등기에 기재된 가격이 사건을 판단하는 기준이며, 취득세를 아끼려고 낮춰 신고한 가격은 매도 시 과세 차익을 정확히 그만큼 늘립니다.
• 돈이 튀르키예에 들어온 적 없으니 세금도 없다고 보는 것. 부동산이 여기 있으므로 차익은 튀르키예 원천입니다. 대금을 어디서 받는지는 기준이 아닙니다.
• 공제가 연간이라는 점을 잊는 것. 같은 역년의 두 건은 공제 하나를 나눠 쓰고, 12월 31일을 사이에 둔 같은 두 건은 각각 하나씩 씁니다.
• 신고서를 만들 때까지 지수화를 미루는 것. 계산에서 가장 큰 항목이며 취득일에 달려 있는데, 취득일은 나중에 바꿀 수 없는 사실입니다.

자주 받는 질문

5년이 지나 팔면 세금을 냅니까

내지 않습니다. 유상으로 취득한 부동산을 취득일로부터 5년이 넘어 매도하면 이익이 얼마이든 이 규정상 양도차익이 생기지 않습니다. 부분 과세도, 점감도 없습니다.

튀르키예에서 상속받은 부동산은 과세됩니까

무상 취득 재산은 양도차익 조항 밖에 있으므로 상속인의 매도는 그에 따라 과세되지 않습니다. 상속·증여세는 자체 규정과 자체 신고를 가진 별개의 세목이며 이 페이지가 답하는 대상이 아닙니다.

손실로 팔면 어떻게 됩니까

이 규칙으로 계산한 손실은 손실이며, 지수화 후에는 리라 기준으로 이익처럼 보이는 매도가 손실일 수 있습니다. 어느 쪽이라고 단정하지 말고 지수화 수치를 제대로 계산해야 하는 이유입니다.

매수인이 세금을 원천징수합니까

아닙니다. 개인 간 부동산 매매에는 원천징수가 없습니다. 매도인이 처분 연도의 연간 신고서에 차익을 신고합니다. 등기소에서 대신 걷어 주는 사람이 없으므로, 이미 출국한 매도인이 뒤늦게 의무를 발견하는 일이 생깁니다.

서명 전에, 서명 후가 아니라

튀르키예 부동산 매도의 세무상 지위는 잔금 전에 이미 정해지는 세 가지 사실로 확정됩니다. 취득일, 입증 가능한 취득가액, 그리고 계약상 어느 비용을 누가 부담하는가입니다. 등기부, 매수 서류, 받으신 매수 제안을 본 사무소에 WhatsApp +90 530 127 59 35 또는 이메일 info@serkalaw.com으로 보내 주십시오. 매도가 5년 규칙의 어느 쪽에 서는지는 등기부의 취득일이 먼저 답합니다. 더 넓은 틀은 튀르키예 조세제도 안내에, 거래 자체는 튀르키예 부동산법에 있습니다.

일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 튀르키예 법이며, 금액은 매년 재산정되므로 신고일에 확인해야 합니다.