Wertzuwachssteuer auf Immobilien in der Türkei: die Fünfjahresregel

Rechtsanwalt Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

Die Türkei besteuert den Gewinn aus einem Immobilienverkauf nur dann, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach ihrem Erwerb veräußert wird. Wer danach verkauft, hat überhaupt keinen zu erklärenden Veräußerungsgewinn, wie hoch der Gewinn auch ausfällt. Innerhalb der fünf Jahre ist der Gewinn steuerpflichtig, aber er ist nicht die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis: Die Anschaffungskosten werden zunächst um den amtlichen Preisindex erhöht, und erreicht diese Erhöhung zehn Prozent, beseitigt sie in einer Währung, die sich so bewegt hat wie die Lira, häufig den gesamten nominalen Gewinn. Was übrig bleibt, wird um einen Jahresfreibetrag gekürzt, 150.000 TL für 2026, und nach dem gewöhnlichen progressiven Tarif besteuert statt zu einem festen Satz; die Stufen für 2026 stehen auf unserer Seite zur Einkommensteuer in der Türkei. Die Regeln stehen in den Artikeln 80 und 81 des Einkommensteuergesetzes (Gelir Vergisi Kanunu Nr. 193), und die vier Sätze, die die meisten Akten entscheiden, stehen unten.

Gibt es in der Türkei eine Kapitalertragsteuer?

Es gibt keine gesonderte Kapitalertragsteuer und keinen gesonderten Satz. Was es gibt, ist eine Einkunftsart namens değer artışı kazancı, „Gewinn aus Wertsteigerung“, die dem Jahreseinkommen des Verkäufers hinzugerechnet und nach dem gewöhnlichen Tarif besteuert wird. Deshalb ist jede Antwort, die Ihnen einen einzigen Prozentsatz nennt, schon im Ansatz falsch: Die Zahl hängt von der Höhe des Gewinns ab, von den indexierten Kosten und davon, was der Verkäufer in jenem Jahr sonst in der Türkei verdient hat.

Die Fünfjahresregel und der Tag, ab dem sie läuft

Artikel 80 (mükerrer 80) sechster Fall erfasst Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien „innerhalb von fünf Jahren ab dem Tag des Erwerbs“. Zwei Einschränkungen stehen im selben Satz und fallen in Zusammenfassungen regelmäßig weg:

• Unentgeltlich erworbene Immobilien fallen ganz aus dem Tatbestand heraus. Geerbte und geschenkte Immobilien tragen keine Fünfjahresuhr, und der Gewinn aus ihrem Verkauf ist nach dieser Vorschrift überhaupt kein Veräußerungsgewinn.
• Die Uhr läuft ab dem Erwerb, nicht ab der letzten Grundbucheintragung. Eine Berichtigung, eine Vereinigung von Grundstücken oder eine Neueintragung setzt sie nicht neu in Gang; maßgeblich ist, wann die Immobilie erworben wurde.

Die Frist beträgt erst seit dem 28. März 2007 fünf Jahre, als das Gesetz Nr. 5615 sie von vier auf fünf anhob. Eine vor diesem Datum gekaufte und längst verkaufte Immobilie kann der kürzeren Frist unterlegen haben; deshalb werden alte Akten am damals geltenden Recht gemessen und nicht am heutigen.

„Veräußerung“ ist weiter als Verkauf

Der Artikel definiert den Begriff selbst, und die Definition erfasst Geschäfte, die Eigentümer nicht für einen Verkauf halten:

Verkauf, entgeltliche Übertragung und Abtretung, Tausch, Umtausch, Enteignung, Verstaatlichung und Einbringung als Einlage in eine Handelsgesellschaft.

Eine Wohnung gegen Anteile in eine Gesellschaft einzubringen ist am Tag des Vollzugs eine Veräußerung. Ebenso eine Enteignung, was Eigentümer überrascht, die das Geschäft nicht gewählt haben. Gehört der Vermögenswert dagegen zu einem laufenden Betrieb, ist der Gewinn gewerbliches Einkommen und kein Veräußerungsgewinn, und von Anfang an gelten andere Regeln.

Wie der steuerpflichtige Gewinn tatsächlich berechnet wird

Artikel 81 (mükerrer 81) nennt die Rechnung: Von der erhaltenen Gegenleistung werden die Anschaffungskosten abgezogen sowie die Kosten der Veräußerung und die Steuern und Gebühren, die der Verkäufer tatsächlich getragen hat. Eine vom Käufer gezahlte Gebühr ist kein Abzug des Verkäufers, weshalb die Verteilung der Grundbuchgebühr im Vertrag eine steuerliche und nicht nur eine kaufmännische Folge hat.

Dann folgt die Vorschrift, die die meisten echten Akten entscheidet:

Die Anschaffungskosten werden um die Steigerungsrate des amtlichen Preisindex erhöht, ohne den Monat der Veräußerung, sofern die Steigerungsrate zehn Prozent oder mehr beträgt.

Die Zehn-Prozent-Bedingung wurde durch das Gesetz Nr. 5281 vom 30. Dezember 2004 eingefügt und ist eine Schwelle, keine anteilig anzuwendende Untergrenze: Darunter findet überhaupt keine Indexierung statt, ab ihr wird die gesamte Steigerung angesetzt. In einer Hochinflationswährung führt das dazu, dass ein Verkauf mit hohem Lira-Gewinn nach Indexierung der Kosten keinen steuerpflichtigen Gewinn mehr ausweist. Die indexierten Anschaffungskosten zu ermitteln ist deshalb die erste Rechnung in der Akte, nicht die letzte.

Lassen sich die Anschaffungskosten wirklich nicht feststellen, setzt das Gesetz einen von einer Bewertungskommission bestimmten Wert an, statt die Kosten mit null anzusetzen. Das ist zu wissen, bevor jemand aus einer fehlenden Rechnung schließt, der gesamte Erlös sei steuerpflichtig.

Der Freibetrag 2026 und die Sätze 2026

Beide Zahlen werden jährlich durch Generalrundschreiben neu festgesetzt. Die folgenden Beträge gelten für das Kalenderjahr 2026 nach dem Gelir Vergisi Genel Tebliği Serie Nr. 332, veröffentlicht im Amtsblatt vom 31. Dezember 2025, Ausgabe 33124 (5. wiederholt).

Jahresfreibetrag: 150.000 TL Veräußerungsgewinn im Kalenderjahr, ohne Gewinne aus Wertpapieren und anderen Kapitalmarktinstrumenten.

Weil es Jahreswerte sind, ist jede Seite, die sie ohne Jahr und Quelle nennt, schon der Konstruktion nach unzuverlässig. Prüfen Sie die am Tag Ihrer Erklärung geltenden Beträge und behandeln Sie einen Satz, der Ihnen ohne sein Rundschreiben genannt wird, als Anlass zu einer Frage und nicht als Antwort. Den konsolidierten Gesetzestext veröffentlicht der Staat unter mevzuat.gov.tr.

Nicht ansässige Verkäufer

Ein nicht ansässiger Eigentümer wird in der Türkei mit türkischen Einkünften besteuert, und ein Gewinn aus türkischem Grundbesitz ist türkischen Ursprungs. Zwei Punkte sind genau zu benennen, weil beide regelmäßig überzeichnet werden.

Das Gesetz enthält eine Regel, die Währungsgewinne aus der Berechnung ausnimmt, für nicht Ansässige, die Kapital nach dem Auslandsinvestitionsregime in die Türkei gebracht haben. Ihr eigener Wortlaut beschränkt sie auf Wertpapiere und Beteiligungsanteile, und nur dann, wenn die türkischen Einkünfte des Steuerpflichtigen ausschließlich aus diesen Instrumenten bestehen und er nicht fortlaufend mit Wertpapieren handelt. Auf Immobilien ist sie nicht anwendbar. Wer einem ausländischen Immobilienverkäufer sagt, die Währungsentwicklung sei aus seinem Gewinn herauszurechnen, liest eine Vorschrift, die ihn nicht betrifft.

Davon zu trennen ist, dass ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Türkei und dem Ansässigkeitsstaat des Verkäufers das Besteuerungsrecht zuweisen oder eine Anrechnung gewähren kann. Welches Abkommen gilt und was es zu Gewinnen aus unbeweglichem Vermögen sagt, ist eine Frage zu genau diesem Abkommen und lässt sich nicht allgemein beantworten.

Wer für die Staatsbürgerschaft gekauft hat, hat zwei Uhren, und sie sind nicht dieselbe

Das ist die teuerste Verwechslung in diesem Bereich. Eine Immobilie, mit der die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition erworben wurde, trägt eine im Grundbuch vermerkte Dreijahresbindung, während der sie nicht verkauft werden darf. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn läuft auf einer eigenen Fünfjahresuhr ab dem Erwerb. Das sind unterschiedliche Zeiträume, aus unterschiedlichen Instrumenten, aus unterschiedlichen Gründen.

Die Folge ist konkret: Der Vermerk fällt nach drei Jahren weg und die Immobilie wird verkäuflich, aber ein Verkauf im dritten oder vierten Jahr liegt weiterhin innerhalb des Fünfjahresfensters. Ein Investor, der verkauft, sobald das Grundbuch frei ist, hat gegen die Staatsbürgerschaftsregeln nichts falsch gemacht und ist in die Steuer gelaufen. Wer das fünfte Jahr abwartet, hat sie nicht. Der Weg selbst ist in unserem Leitfaden zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition dargestellt.

Was ausländische Verkäufer falsch machen

• Den beurkundeten Grundbuchpreis ungeprüft als Anschaffungskosten behandeln. Der im Grundbuch eingetragene Preis ist der Maßstab, an dem die Akte gelesen wird, und ein zur Ersparnis der Erwerbsgebühr niedrig erklärter Preis erhöht den steuerpflichtigen Gewinn beim Ausstieg um genau den Betrag, den er beim Einstieg gespart hat.
• Annehmen, es falle keine Steuer an, weil das Geld nie in die Türkei kam. Der Gewinn ist türkischen Ursprungs, weil die Immobilie hier liegt. Wo der Erlös gezahlt wird, ist nicht der Prüfstein.
• Vergessen, dass der Freibetrag jährlich ist. Zwei Verkäufe in einem Kalenderjahr teilen sich einen Freibetrag; dieselben zwei Verkäufe beiderseits des 31. Dezember haben je einen.
• Die Indexierung erst bei der Erklärung beachten. Sie ist die größte Einzelposition der Rechnung und hängt vom Erwerbsdatum ab, einer Tatsache, die sich später nicht mehr ändern lässt.

Fragen, die uns gestellt werden

Zahle ich Steuer, wenn ich nach fünf Jahren verkaufe?

Nein. Wurde die Immobilie entgeltlich erworben und mehr als fünf Jahre nach dem Erwerb verkauft, entsteht nach dieser Vorschrift kein Veräußerungsgewinn, wie hoch der Gewinn auch ist. Es gibt keine anteilige Besteuerung und keine Abschmelzung.

Fällt Steuer auf geerbten Grundbesitz in der Türkei an?

Unentgeltlich erworbenes Vermögen liegt außerhalb des Veräußerungstatbestands, ein Verkauf durch den Erben wird danach also nicht besteuert. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist eine eigene Steuer mit eigenen Regeln und eigener Erklärung und wird auf dieser Seite nicht beantwortet.

Und wenn ich mit Verlust verkaufe?

Ein nach diesen Regeln berechneter Verlust ist ein Verlust, und nach der Indexierung kann ein in Lira gewinnbringend aussehender Verkauf einer sein. Das ist ein Grund, die indexierte Zahl sauber zu berechnen, statt eines von beiden zu unterstellen.

Behält der Käufer die Steuer ein?

Nein. Bei einem Immobilienverkauf zwischen Privatpersonen gibt es keinen Steuerabzug; der Verkäufer erklärt den Gewinn in der Jahreserklärung für das Jahr der Veräußerung. Niemand zieht sie beim Grundbuchamt für ihn ein, weshalb gerade Verkäufer, die das Land verlassen haben, die Pflicht spät entdecken.

Vor der Unterschrift, nicht danach

Die steuerliche Lage eines türkischen Immobilienverkaufs steht durch drei Tatsachen fest, die alle vor dem Vollzug feststehen: das Erwerbsdatum, die belegbaren Kosten und wer nach dem Vertrag welche Gebühr trägt. Senden Sie uns das Grundbuchblatt, die Kaufunterlagen und das Angebot, das Ihnen vorliegt, an info@serkalaw.com oder auf WhatsApp unter +90 530 127 59 35. Die Kanzlei berechnet die Belastung und das, was sie verändert. Der weitere Rahmen steht in unserem Leitfaden zum türkischen Steuersystem, das Geschäft selbst im türkischen Immobilienrecht.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Türkisches Recht; die Beträge werden jährlich neu festgesetzt und sind zum Zeitpunkt Ihrer Erklärung zu bestätigen.