A Turquia tributa a mais-valia de uma venda de imóvel apenas quando este é vendido dentro de cinco anos a contar da data de aquisição. Venda depois disso e não há mais-valia nenhuma a declarar, por maior que seja o lucro. Dentro dos cinco anos a mais-valia é tributável, mas não é a diferença entre o que pagou e aquilo por que vendeu: o custo de aquisição é primeiro atualizado pelo índice oficial de preços e, quando essa atualização atinge dez por cento, elimina com frequência a totalidade do ganho nominal numa moeda que se moveu como a lira se moveu. O que sobra é reduzido por uma isenção anual, 150 000 TL para 2026, e tributado pela tabela progressiva comum e não a taxa fixa, cujos escalões de 2026 estão na nossa página sobre imposto sobre o rendimento na Turquia. As regras estão nos artigos 80.º e 81.º da Lei do Imposto sobre o Rendimento (Gelir Vergisi Kanunu n.º 193), e as quatro frases que decidem a maioria dos processos estão abaixo.
Existe imposto sobre mais-valias na Turquia?
Não existe um imposto autónomo sobre mais-valias nem uma taxa autónoma. O que existe é uma categoria de rendimento chamada değer artışı kazancı, «ganho pelo aumento de valor», que se soma ao rendimento do vendedor no ano e é tributada pela tabela comum. É por isso que uma resposta que lhe dê uma percentagem única está errada antes de começar: o valor depende da dimensão do ganho, do custo indexado e do que mais o vendedor auferiu na Turquia nesse ano.
A regra dos cinco anos e a data a partir da qual conta
O artigo 80.º (mükerrer 80), sexta alínea, sujeita a imposto os ganhos com a alienação de bens imóveis «no prazo de cinco anos a contar da data de aquisição». Duas ressalvas estão na mesma frase e caem sistematicamente dos resumos:
- Bem adquirido a título gratuito fica inteiramente fora da alínea. Um imóvel herdado e um imóvel recebido por doação não têm relógio de cinco anos, e o ganho na sua venda não é uma mais-valia ao abrigo desta norma.
- O prazo corre da aquisição, não do último averbamento no registo. Uma retificação, uma fusão de prédios ou um novo registo não o reiniciam; o que releva é quando o imóvel foi adquirido.
O prazo só é de cinco anos desde 28 de março de 2007, quando a Lei n.º 5615 o elevou de quatro. Um imóvel comprado antes dessa data e vendido há muito pode ter estado sujeito ao prazo mais curto, e é por isso que os processos antigos se leem contra a lei em vigor à época e não contra a de hoje.
«Alienação» é mais amplo do que venda
O artigo define o próprio termo, e a definição apanha operações que os proprietários não consideram venda:
venda, transmissão e cessão a título oneroso, troca, permuta, expropriação, nacionalização e entrada em espécie no capital de uma sociedade comercial.
Entregar um apartamento a uma sociedade em troca de participações é uma alienação no dia em que é feita. Uma expropriação também, o que surpreende proprietários que não escolheram a operação. Se, em vez disso, o bem pertencer a uma empresa em atividade, o ganho é rendimento comercial e não mais-valia, e aplica-se desde o início um conjunto de regras diferente.
Como se calcula de facto a mais-valia tributável
O artigo 81.º (mükerrer 81) enuncia a aritmética: ao valor recebido deduz-se o custo do bem e deduzem-se as despesas da alienação juntamente com os impostos e taxas que o vendedor suportou efetivamente. Uma taxa paga pelo comprador não é dedução do vendedor, razão pela qual a repartição do imposto de transmissão no contrato tem consequência fiscal e não apenas comercial.
Segue-se a norma que decide a maioria dos processos reais:
O custo de aquisição é aumentado pela taxa de aumento do índice oficial de preços, excluindo o mês da alienação, desde que essa taxa de aumento seja de dez por cento ou mais.
A condição dos dez por cento foi aditada pela Lei n.º 5281, de 30 de dezembro de 2004, e é um limiar e não um mínimo a aplicar proporcionalmente: abaixo dele não há indexação nenhuma, e a partir dele aplica-se todo o aumento. O efeito prático numa moeda de inflação elevada é que uma venda com grande lucro em liras pode não apresentar mais-valia tributável depois de indexado o custo. Apurar o custo indexado é, por isso, o primeiro cálculo do processo e não o último.
| Passo | O que se soma ou se retira |
|---|---|
| 1. Valor recebido | Tudo o que foi recebido pelo imóvel, em dinheiro ou em espécie. |
| 2. Custo indexado | O custo de aquisição, atualizado pelo índice de preços excluindo o mês da alienação, apenas se o aumento atingir 10%. |
| 3. Custos do vendedor | As despesas da alienação e os impostos e taxas que o vendedor efetivamente pagou. |
| 4. Isenção anual | 150 000 TL para 2026. Não se aplica a valores mobiliários nem a outros instrumentos do mercado de capitais. |
| 5. Taxa | A tabela progressiva comum, aplicada ao rendimento total do vendedor no ano. |
Quando o custo de aquisição genuinamente não puder ser apurado, a lei substitui-o por um valor determinado por uma comissão de avaliação, em vez de o tratar como nulo. Vale a pena sabê-lo antes de alguém concluir que uma fatura em falta torna tributável a totalidade do preço.
A isenção de 2026 e as taxas de 2026
Ambos os valores são atualizados todos os anos por comunicado geral. Os montantes abaixo são os fixados para o ano civil de 2026 pelo Gelir Vergisi Genel Tebliği série n.º 332, publicado no Diário Oficial de 31 de dezembro de 2025, número 33124 (5.º repetido).
Isenção anual: 150 000 TL de mais-valia por ano civil, excluindo ganhos com valores mobiliários e outros instrumentos do mercado de capitais.
| Rendimento do ano | Imposto |
|---|---|
| até 190 000 TL | 15% |
| até 400 000 TL | 28 500 TL sobre os primeiros 190 000, o restante a 20% |
| até 1 000 000 TL | 70 500 TL sobre os primeiros 400 000, o restante a 27% |
| até 5 300 000 TL | 232 500 TL sobre os primeiros 1 000 000, o restante a 35% |
| acima de 5 300 000 TL | 1 737 500 TL sobre os primeiros 5 300 000, o restante a 40% |
Por serem valores anuais, qualquer página que os cite sem ano e sem fonte é pouco fiável por construção. Confirme os montantes em vigor na data em que declarar, e trate uma taxa que lhe deem sem o respetivo comunicado como o início de uma pergunta e não como uma resposta. A lei consolidada é publicada pelo Estado em mevzuat.gov.tr.
Vendedores não residentes
Um proprietário não residente é tributado na Turquia pelo rendimento de fonte turca, e um ganho com imóvel turco é de fonte turca. Dois pontos merecem enunciado preciso porque ambos são habitualmente exagerados.
A lei contém uma norma que exclui os ganhos cambiais do cálculo para não residentes que trouxeram capital para a Turquia ao abrigo do regime do investimento estrangeiro. As suas próprias palavras limitam-na a valores mobiliários e participações sociais, e apenas quando o rendimento turco do contribuinte consista somente nesses instrumentos, e não quando ele transacione valores mobiliários continuamente. Não se aplica a bens imóveis. Quem disser a um vendedor estrangeiro de imóvel que a variação cambial está excluída do seu ganho está a ler uma norma que não é sobre ele.
Em separado, uma convenção para evitar a dupla tributação entre a Turquia e o país de residência do vendedor pode repartir o direito de tributar ou dar crédito pelo imposto pago. Qual a convenção aplicável, e o que diz sobre ganhos com bens imóveis, é uma questão sobre essa convenção concreta e não tem resposta genérica.
Se comprou para obter cidadania, há dois relógios e não são o mesmo
Esta é a confusão mais cara nesta matéria. Um imóvel usado para obter a cidadania turca por investimento tem um compromisso de três anos averbado no tapu, durante o qual não pode ser vendido. O imposto sobre mais-valias corre num relógio de cinco anos separado, a contar da data de aquisição. São períodos diferentes, impostos por instrumentos diferentes e por razões diferentes.
A consequência é concreta: o averbamento caduca aos três anos e o imóvel torna-se vendável, mas uma venda no terceiro ou no quarto ano continua dentro da janela de cinco anos das mais-valias. O investidor que vende assim que o tapu fica livre nada fez de errado à luz das regras da cidadania e caiu no imposto. Esperar que passe o quinto ano elimina-o. A própria via está exposta no nosso guia sobre cidadania turca por investimento.
O que os vendedores estrangeiros erram
- Tomar o preço declarado no tapu como custo de aquisição sem pensar nisso. O preço inscrito no registo predial é aquilo contra o qual o processo será lido, e um preço declarado por baixo para poupar no imposto de transmissão aumenta a mais-valia tributável à saída exatamente no montante que poupou à entrada.
- Presumir que não há imposto porque o dinheiro nunca entrou na Turquia. O ganho é de fonte turca porque o imóvel está aqui. O local de pagamento do preço não é o critério.
- Esquecer que a isenção é anual. Duas vendas no mesmo ano civil partilham uma isenção; as mesmas duas vendas de lados opostos de 31 de dezembro têm uma cada.
- Ignorar a indexação até estar a preparar a declaração. É o maior número isolado do cálculo e depende da data de aquisição, um facto que já não pode alterar.
Perguntas que nos fazem
Pago imposto sobre mais-valias se vender depois de cinco anos?
Não. Tendo o imóvel sido adquirido a título oneroso e vendido mais de cinco anos após a data de aquisição, não surge mais-valia ao abrigo desta norma, qualquer que seja o lucro. Não há tributação parcial nem redução gradual.
Há imposto sobre mais-valias em imóvel herdado na Turquia?
Um bem adquirido a título gratuito está fora da alínea das mais-valias, pelo que a venda por um herdeiro não é por ela tributada. O imposto sobre sucessões e doações é uma tributação separada, com regras e declaração próprias, e não é respondido por esta página.
E se vender com prejuízo?
Uma perda apurada segundo estas regras é uma perda, e depois da indexação uma venda que parece lucrativa em liras pode sê-lo. É razão para calcular corretamente o valor indexado e não para presumir qualquer dos resultados.
O comprador retém o imposto?
Não. Não há retenção numa venda de imóvel entre particulares; o vendedor declara a mais-valia na declaração anual do ano da alienação. Ninguém a cobra no registo por conta do vendedor, e é por isso que os vendedores que já saíram do país são os que descobrem a obrigação tarde.
Antes de assinar, não depois
A posição fiscal de uma venda de imóvel turco fica fixada por três factos, todos decididos antes da escritura: a data de aquisição, o custo que se consegue documentar e quem suporta cada encargo por contrato. Envie-nos o tapu, a documentação da compra e a proposta que tem para info@serkalaw.com ou pelo WhatsApp para +90 530 127 59 35. O escritório calcula a exposição e aquilo que a altera. O enquadramento mais amplo está no nosso guia do sistema fiscal turco, e a própria operação em direito imobiliário turco para compradores estrangeiros.
Informação geral, não aconselhamento jurídico. Direito turco; os valores são atualizados anualmente e têm de ser confirmados na data em que declarar.
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