ضريبة بيع العقار في تركيا: قاعدة السنوات الخمس 2026

المحامي Av. Serkan KARA، مكتب سركا للمحاماة

لا تفرض تركيا ضريبة على ربح بيع العقار إلا إذا بيع العقار خلال خمس سنوات من تاريخ اكتسابه. فإن بعته بعد ذلك فلا ربح رأسمالي يصرح به أصلا مهما كبر المكسب. وداخل السنوات الخمس يكون الربح خاضعا للضريبة، لكنه ليس الفرق بين ما دفعت وما قبضت: فتكلفة الاكتساب ترفع أولا بمؤشر الأسعار الرسمي، ومتى بلغ هذا الارتفاع عشرة في المئة أزال في كثير من الأحيان الربح الاسمي كله في عملة تحركت كما تحركت الليرة. وما يتبقى ينقص منه إعفاء سنوي مقداره 150.000 ليرة لعام 2026، ثم يخضع للتعريفة التصاعدية العادية لا لنسبة ثابتة. والقواعد في المادتين 80 و81 من قانون ضريبة الدخل رقم 193، والجمل الأربع التي تحسم أكثر الملفات مبينة أدناه.

هل توجد ضريبة أرباح رأسمالية في تركيا؟

لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية مستقلة ولا نسبة مستقلة. الموجود صنف من الدخل يسمى değer artışı kazancı، أي الكسب الناشئ عن زيادة القيمة، يضاف إلى دخل البائع عن السنة ويخضع للتعريفة العادية. ولهذا فإن أي جواب يعطيك نسبة مئوية واحدة يكون خاطئا قبل أن يبدأ: فالرقم يتوقف على حجم الربح، وعلى التكلفة بعد تحديثها، وعلى ما كسبه البائع في تركيا في تلك السنة من مصادر أخرى.

قاعدة السنوات الخمس والتاريخ الذي تبدأ منه

المادة 80 المكررة، في بندها السادس، تدخل في نطاق الضريبة الأرباح الناشئة عن التصرف في العقار «خلال خمس سنوات تبدأ من تاريخ الاكتساب». وفي الجملة نفسها قيدان يسقطان عادة من الملخصات:

• العقار المكتسب بلا عوض خارج نطاق البند كليا. فالعقار الموروث والعقار الموهوب لا تسري عليهما مهلة الخمس سنوات، والربح من بيعهما ليس ربحا رأسماليا بموجب هذا النص أصلا.
• المهلة تسري من الاكتساب لا من آخر قيد في سند الملكية. فالتصحيح أو دمج القطع أو إعادة القيد لا يعيد بدء المهلة؛ العبرة بتاريخ اكتساب العقار.

ولم تصبح المدة خمس سنوات إلا اعتبارا من 28 مارس 2007 حين رفعها القانون رقم 5615 من أربع. فالعقار المشترى قبل ذلك التاريخ والمباع منذ زمن قد يكون خاضعا للمدة الأقصر، ولهذا تقرأ الملفات القديمة على ضوء القانون النافذ وقتها لا على ضوء قانون اليوم.

«التصرف» أوسع من البيع

النص يعرف المصطلح بنفسه، والتعريف يشمل معاملات لا يعدها الملاك بيعا:

البيع، والنقل والتنازل بعوض، والمقايضة، والمبادلة، ونزع الملكية، والتأميم، وتقديم العقار حصة في رأس مال شركة تجارية.

فإدخال شقة في شركة مقابل حصص تصرف يقع يوم إتمامه. وكذلك نزع الملكية، وهو ما يفاجئ ملاكا لم يختاروا المعاملة. أما إذا كان المال مملوكا لمنشأة ما زالت تمارس نشاطها فالربح دخل تجاري لا ربح رأسمالي، وتطبق عليه قواعد مختلفة من البداية.

كيف يحسب الربح الخاضع للضريبة فعلا

المادة 81 المكررة تبين الحساب: يخصم من العوض المقبوض تكلفة المال، وتخصم مصروفات التصرف مع الضرائب والرسوم التي تحملها البائع فعلا. فالرسم الذي دفعه المشتري ليس خصما للبائع، ولهذا فإن توزيع رسم سند الملكية في العقد له أثر ضريبي لا تجاري فحسب.

ثم يأتي النص الذي يحسم أكثر الملفات الحقيقية:

ترفع تكلفة الاكتساب بنسبة الزيادة في مؤشر الأسعار الرسمي، باستثناء شهر التصرف، بشرط أن تكون نسبة الزيادة عشرة في المئة أو أكثر.

وشرط العشرة في المئة أضافه القانون رقم 5281 المؤرخ في 30 ديسمبر 2004، وهو عتبة لا حد أدنى يطبق تناسبيا: فدونها لا تحديث للتكلفة إطلاقا، وعندها أو فوقها تطبق الزيادة كاملة. والأثر العملي في عملة عالية التضخم أن بيعا يظهر ربحا كبيرا بالليرة قد لا يظهر أي ربح خاضع للضريبة بعد تحديث التكلفة. ولذلك فإن تحديد التكلفة المحدثة هو أول حساب في الملف لا آخره.

وحيث يتعذر فعلا إثبات تكلفة الاكتساب، يستبدل القانون بها قيمة تحددها لجنة تقدير بدل أن يعد التكلفة صفرا. وهذا جدير بأن يعرف قبل أن يستنتج أحد أن فقدان فاتورة يجعل كامل الحصيلة خاضعا للضريبة.

إعفاء 2026 ونسب 2026

الرقمان يعاد تقديرهما كل سنة ببلاغ عام. والمبالغ أدناه هي المقررة للسنة الميلادية 2026 بالبلاغ العام لضريبة الدخل ذي التسلسل رقم 332، المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 31 ديسمبر 2025، العدد 33124 (المكرر الخامس).

الإعفاء السنوي: 150.000 ليرة من الربح الرأسمالي في السنة الميلادية، عدا أرباح الأوراق المالية وسائر أدوات سوق رأس المال.

ولأن هذه أرقام سنوية فإن أي صفحة تذكرها بلا سنة وبلا مصدر غير موثوقة بحكم بنائها. تحقق من المبالغ النافذة في تاريخ تقديم إقرارك، وعد النسبة التي تعطى لك بلا بلاغها منطلقا لسؤال لا جوابا. والنص الموحد تنشره الدولة على mevzuat.gov.tr.

البائعون غير المقيمين

المالك غير المقيم يخضع للضريبة في تركيا عن الدخل ذي المصدر التركي، والربح من عقار تركي دخل تركي المصدر. ونقطتان جديرتان ببيان دقيق لأن كلتيهما تبالغ عادة.

يتضمن القانون قاعدة تستبعد أرباح فروق الصرف من الحساب لغير المقيمين الذين أدخلوا رأس مال إلى تركيا في إطار نظام الاستثمار الأجنبي. وعبارته تقصرها على الأوراق المالية وحصص المشاركة، وذلك فقط حيث يقتصر دخل المكلف في تركيا على تلك الأدوات، ولا تسري حيث يتاجر المكلف بالأوراق المالية على وجه الاستمرار. وهي لا تسري على العقار. فمن يقول لبائع عقار أجنبي إن حركة العملة مستبعدة من ربحه إنما يقرأ نصا لا يخصه.

وعلى حدة، قد تخصص اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي بين تركيا وبلد إقامة البائع حق فرض الضريبة أو تمنح خصما عن ضريبة مدفوعة. وأي اتفاقية تسري وماذا تقول عن الأرباح من العقار سؤال عن تلك الاتفاقية بعينها ولا يجاب عنه على وجه عام.

إن اشتريت من أجل الجنسية فأمامك مهلتان وليستا واحدة

هذا أغلى لبس في هذا الباب. فالعقار المستعمل للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار يحمل تعهدا بثلاث سنوات مقيدا على سند الملكية لا يجوز بيعه خلالها. أما ضريبة الربح فتجري على مهلة خمس سنوات مستقلة من تاريخ الاكتساب. والمدتان مختلفتان، فرضهما صكان مختلفان، لغرضين مختلفين.

والنتيجة ملموسة: القيد يسقط عند ثلاث سنوات فيصبح العقار قابلا للبيع، لكن البيع في السنة الثالثة أو الرابعة يظل داخل نافذة الخمس سنوات الضريبية. فالمستثمر الذي يبيع لحظة تحرر سند ملكيته لم يخالف قواعد الجنسية وقد أوقع نفسه في الضريبة. والانتظار إلى انقضاء السنة الخامسة يزيلها. ومسار الجنسية نفسه مبين في دليلنا عن الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.

ما يخطئ فيه البائعون الأجانب

• اعتماد ثمن سند الملكية المصرح به أساسا للتكلفة بلا تفكير. فالثمن المقيد في السجل العقاري هو ما يقرأ الملف على أساسه، والثمن المصرح به منخفضا توفيرا لرسم النقل يرفع الربح الخاضع للضريبة عند الخروج بالقدر نفسه الذي وفره عند الدخول.
• افتراض انتفاء الضريبة لأن المال لم يدخل تركيا. فالربح تركي المصدر لأن العقار هنا. ومكان دفع الحصيلة ليس هو المعيار.
• نسيان أن الإعفاء سنوي. فبيعان في سنة ميلادية واحدة يتقاسمان إعفاء واحدا؛ والبيعان أنفسهما على جانبي 31 ديسمبر لكل منهما إعفاؤه.
• تجاهل تحديث التكلفة إلى حين إعداد الإقرار. فهو أكبر رقم مفرد في الحساب، ويتوقف على تاريخ الاكتساب، وهي واقعة لا يمكنك تغييرها لاحقا.

أسئلة تطرح علينا

هل أدفع ضريبة إذا بعت بعد خمس سنوات؟

لا. فحيث اكتسب العقار بعوض وبيع بعد أكثر من خمس سنوات من تاريخ الاكتساب لا ينشأ ربح رأسمالي بموجب هذا النص، مهما بلغ المكسب. ولا فرض جزئي ولا تدرج.

هل توجد ضريبة على بيع العقار الموروث في تركيا؟

العقار المكتسب بلا عوض خارج بند الأرباح الرأسمالية، فبيع الوارث لا يخضع له. أما ضريبة الميراث والهبة فتكليف مستقل بقواعده وإقراره الخاص، ولا تجيب عنه هذه الصفحة.

وإذا بعت بخسارة؟

الخسارة المحسوبة وفق هذه القواعد خسارة، وبعد تحديث التكلفة قد يكون البيع الذي يبدو رابحا بالليرة خسارة. وهذا سبب لحساب الرقم المحدث حسابا صحيحا لا لافتراض إحدى النتيجتين.

هل يحجز المشتري الضريبة عند المنبع؟

لا. لا حجز عند المنبع في بيع عقار بين أفراد؛ فالبائع يصرح بالربح في الإقرار السنوي عن سنة التصرف. ولا يحصلها أحد في دائرة السجل العقاري نيابة عنه، ولهذا فإن البائعين الذين غادروا البلد هم من يكتشف الالتزام متأخرا.

قبل التوقيع لا بعده

الوضع الضريبي لبيع عقار في تركيا تحدده ثلاث وقائع تستقر كلها قبل الإتمام: تاريخ الاكتساب، والتكلفة القابلة للإثبات، ومن يتحمل أي رسم بموجب العقد. أرسل إلينا سند الملكية ومستندات الشراء والعرض الذي بين يديك؛ ومن هذه الأوراق يُحسب التعرض الضريبي وما يغيّره. راسلنا على info@serkalaw.com. والمعاملة نفسها مبينة في قانون العقارات في تركيا.

معلومات عامة وليست استشارة قانونية. القانون التركي؛ والأرقام يعاد تقديرها سنويا ويجب التحقق منها في تاريخ تقديم إقرارك.