Turquía grava la ganancia de una venta inmobiliaria solo cuando el inmueble se vende dentro de los cinco años siguientes a su adquisición. Vendido después, no hay ganancia patrimonial que declarar, por elevado que sea el beneficio. Dentro de los cinco años la ganancia es imponible, pero no es la diferencia entre lo pagado y lo cobrado: el coste de adquisición se actualiza primero con el índice oficial de precios y, cuando esa actualización alcanza el diez por ciento, con frecuencia elimina toda la ganancia nominal en una moneda que se ha movido como la lira. Lo que queda se reduce con una exención anual, 150.000 TL para 2026, y tributa a la tarifa progresiva ordinaria y no a un tipo fijo, cuyos tramos de 2026 están en nuestra página sobre el impuesto sobre la renta en Turquía. Las reglas están en los artículos 80 y 81 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Gelir Vergisi Kanunu n.º 193), y las cuatro frases que deciden la mayoría de los expedientes se exponen abajo.
¿Existe un impuesto sobre las plusvalías en Turquía?
No hay un impuesto separado sobre plusvalías ni un tipo separado. Lo que existe es una categoría de renta llamada değer artışı kazancı, «ganancia por incremento de valor», que se suma a la renta del vendedor del ejercicio y tributa a la tarifa ordinaria. Por eso una respuesta que le dé un único porcentaje es errónea desde el principio: la cifra depende del tamaño de la ganancia, del coste indexado y de qué más ganó el vendedor en Turquía ese año.
La regla de los cinco años, y la fecha desde la que corre
El artículo 80 (mükerrer 80), inciso sexto, sujeta a gravamen las ganancias por transmisión de inmuebles «dentro de los cinco años contados desde la fecha de adquisición». Dos matices están en la misma frase y desaparecen de los resúmenes con regularidad:
- El inmueble adquirido a título gratuito queda enteramente fuera del inciso. Los bienes heredados y los recibidos en donación no llevan reloj de cinco años, y la ganancia obtenida al venderlos no es una plusvalía a efectos de esta norma.
- El reloj corre desde la adquisición, no desde el último asiento registral. Una rectificación, una agrupación de fincas o una reinscripción no lo reinician; lo que importa es cuándo se adquirió el inmueble.
El plazo es de cinco años solo desde el 28 de marzo de 2007, cuando la Ley n.º 5615 lo elevó desde cuatro. Un inmueble comprado antes de esa fecha y vendido hace tiempo pudo regirse por el plazo más corto, razón por la que los expedientes antiguos se leen con la ley entonces vigente y no con la de hoy.
«Transmisión» es más amplio que venta
El artículo define el término y la definición atrapa operaciones que los propietarios no consideran ventas:
venta, transmisión y cesión a título oneroso, permuta, canje, expropiación, nacionalización y aportación de capital a una sociedad mercantil.
Aportar un piso a una sociedad a cambio de participaciones es una transmisión el día en que se hace. También lo es una expropiación, lo que sorprende a propietarios que no eligieron la operación. Si en cambio el bien pertenece a una empresa en activo, la ganancia es renta empresarial y no plusvalía, y se aplican otras reglas desde el principio.
Cómo se calcula realmente la ganancia imponible
El artículo 81 (mükerrer 81) enuncia la aritmética: de la contraprestación recibida se deduce el coste del bien y se deducen los gastos de la transmisión junto con los impuestos y tasas que el vendedor soportó efectivamente. Una tasa pagada por el comprador no es deducción del vendedor, por lo que el reparto contractual del impuesto de transmisión tiene consecuencia fiscal y no solo comercial.
Después viene la norma que decide la mayoría de los expedientes reales:
El coste de adquisición se incrementa en la tasa de aumento del índice oficial de precios, excluyendo el mes de la transmisión, siempre que esa tasa de aumento sea del diez por ciento o más.
La condición del diez por ciento la añadió la Ley n.º 5281, de 30 de diciembre de 2004, y es un umbral, no un suelo de aplicación proporcional: por debajo no hay indexación alguna, y alcanzado se aplica todo el incremento. El efecto práctico en una moneda de alta inflación es que una venta con beneficio elevado en liras puede no arrojar ganancia imponible una vez indexado el coste. Establecer el coste indexado es, por tanto, el primer cálculo del expediente, no el último.
| Paso | Qué se suma o se resta |
|---|---|
| 1. Contraprestación | Todo lo recibido por el inmueble, en dinero o en especie. |
| 2. Coste indexado | El coste de adquisición, actualizado por el índice de precios excluido el mes de la transmisión, solo si el incremento alcanza el 10 %. |
| 3. Gastos del vendedor | Los gastos de la transmisión y los impuestos y tasas efectivamente pagados por el vendedor. |
| 4. Exención anual | 150.000 TL para 2026. No se aplica a valores ni a otros instrumentos del mercado de capitales. |
| 5. Tipo | La tarifa progresiva ordinaria, aplicada a la renta total del vendedor en el año. |
Cuando el coste de adquisición realmente no puede establecerse, la ley sustituye un valor determinado por una comisión de valoración en lugar de tratar el coste como cero. Conviene saberlo antes de concluir que una factura ausente hace imponible la totalidad del precio.
La exención de 2026 y los tipos de 2026
Ambas cifras se actualizan cada año por comunicado general. Los importes siguientes son los fijados para el año natural 2026 por el Gelir Vergisi Genel Tebliği serie n.º 332, publicado en el Boletín Oficial de 31 de diciembre de 2025, número 33124 (5.º repetido).
Exención anual: 150.000 TL de ganancia patrimonial por año natural, excluidas las ganancias de valores y otros instrumentos del mercado de capitales.
| Renta del año | Impuesto |
|---|---|
| hasta 190.000 TL | 15 % |
| hasta 400.000 TL | 28.500 TL sobre los primeros 190.000, el resto al 20 % |
| hasta 1.000.000 TL | 70.500 TL sobre los primeros 400.000, el resto al 27 % |
| hasta 5.300.000 TL | 232.500 TL sobre el primer 1.000.000, el resto al 35 % |
| más de 5.300.000 TL | 1.737.500 TL sobre los primeros 5.300.000, el resto al 40 % |
Al ser cifras anuales, cualquier página que las cite sin año ni fuente es poco fiable por construcción. Confirme los importes vigentes en la fecha de su declaración y trate un tipo que le den sin su comunicado como el punto de partida de una pregunta y no como una respuesta. El texto consolidado lo publica el Estado en mevzuat.gov.tr.
Vendedores no residentes
Un propietario no residente tributa en Turquía por la renta de fuente turca, y una ganancia sobre un inmueble turco es de fuente turca. Dos puntos merecen enunciarse con precisión porque ambos se exageran habitualmente.
La ley contiene una regla que excluye del cálculo las ganancias por tipo de cambio para no residentes que trajeron capital a Turquía bajo el régimen de inversión extranjera. Sus propios términos la limitan a valores y participaciones, y solo cuando la renta turca del contribuyente se compone exclusivamente de esos instrumentos y este no negocia valores de forma habitual. No se aplica a los inmuebles. Quien diga a un vendedor extranjero de inmuebles que la variación cambiaria se excluye de su ganancia está leyendo una norma que no le concierne.
Por separado, un convenio de doble imposición entre Turquía y el Estado de residencia del vendedor puede repartir la potestad tributaria o conceder deducción por el impuesto pagado. Qué convenio se aplica, y qué dice sobre las ganancias de bienes inmuebles, es una cuestión de ese convenio concreto y no admite respuesta genérica.
Si compró para la ciudadanía, hay dos relojes y no son el mismo
Esta es la confusión más cara en la materia. Un inmueble utilizado para obtener la ciudadanía turca por inversión lleva un compromiso de tres años anotado en el título, durante el cual no puede venderse. El impuesto sobre la plusvalía corre en un reloj distinto de cinco años desde la fecha de adquisición. Son plazos distintos, impuestos por instrumentos distintos, por razones distintas.
La consecuencia es concreta: la anotación decae a los tres años y el inmueble pasa a ser vendible, pero una venta en el tercer o cuarto año sigue dentro de la ventana de cinco años. El inversor que vende en cuanto el título queda libre no ha hecho nada mal conforme a las reglas de ciudadanía y ha entrado en el impuesto. Esperar a que pase el quinto año lo elimina. La vía en sí está expuesta en nuestra guía de la ciudadanía turca por inversión.
En qué se equivocan los vendedores extranjeros
- Tomar el precio declarado en el título como coste sin pensarlo. El precio inscrito en el registro es aquello contra lo que se leerá el expediente, y un precio declarado a la baja para ahorrar el impuesto de transmisión eleva la ganancia imponible a la salida exactamente en lo que ahorró a la entrada.
- Suponer que no hay impuesto porque el dinero nunca entró en Turquía. La ganancia es de fuente turca porque el inmueble está aquí. Dónde se pague el precio no es el criterio.
- Olvidar que la exención es anual. Dos ventas en un mismo año natural comparten una exención; esas mismas dos ventas a uno y otro lado del 31 de diciembre tienen una cada una.
- Ignorar la indexación hasta preparar la declaración. Es la partida más grande del cálculo y depende de la fecha de adquisición, un hecho que ya no puede cambiarse.
Preguntas que nos hacen
¿Pago impuesto si vendo pasados cinco años?
No. Cuando el inmueble se adquirió a título oneroso y se vende más de cinco años después de la fecha de adquisición, no surge ganancia patrimonial conforme a esta norma, sea cual sea el beneficio. No hay gravamen parcial ni reducción gradual.
¿Se grava un inmueble heredado en Turquía?
El bien adquirido a título gratuito queda fuera del inciso de plusvalías, de modo que la venta por el heredero no tributa por él. El impuesto sobre sucesiones y donaciones es un tributo distinto, con sus reglas y su declaración, y esta página no lo responde.
¿Y si vendo con pérdida?
Una pérdida calculada con estas reglas es una pérdida y, tras la indexación, una venta que parece rentable en liras puede serlo. Es motivo para calcular bien la cifra indexada en lugar de presumir uno u otro resultado.
¿Retiene el comprador el impuesto?
No. No hay retención en una venta inmobiliaria entre particulares; el vendedor declara la ganancia en la declaración anual del año de la transmisión. Nadie la cobra por él en el registro, y por eso los vendedores que ya dejaron el país son quienes descubren tarde la obligación.
Antes de firmar, no después
La posición fiscal de una venta inmobiliaria turca queda fijada por tres hechos anteriores a la consumación: la fecha de adquisición, el coste acreditable y quién soporta cada gasto conforme al contrato. Escríbanos a info@serkalaw.com con la fecha de adquisición que figura en el título, el precio que pagó entonces y el que le ofrecen hoy. El marco más amplio está en nuestra guía del sistema tributario turco, y la operación en el derecho inmobiliario turco.
Información general, no asesoramiento jurídico. Derecho turco; las cifras se actualizan cada año y deben confirmarse en la fecha de su declaración.
Para seguir leyendo
- Derecho Fiscal en Turquía: Precios de Transferencia y Aduanas
- Cómo se garantiza el precio antes de que pase la propiedad: el depósito en garantía en Turquía.
- Qué comprobar en el título antes de comprar: señales de alerta del título de propiedad.
- Para que un abogado conduzca la venta o la compra: abogado inmobiliario en Turquía.
- Si el inmueble se tiene a través de una sociedad, la ganancia tributa por la Ley del Impuesto sobre Sociedades y la exención de participación ya no cubre inmuebles: impuesto sobre sociedades en Turquía.