El depósito en garantía en Turquía: el depósito notarial

Abogado Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

El derecho turco sí conoce un depósito en garantía: es el depósito ante notario, regulado en los artículos 62 a 67 de la Ley del Notariado (Noterlik Kanunu n.º 1512). El notario custodia los bienes que se le entregan para su guarda o para su entrega a una persona, debe ingresar un depósito en dinero en la cuenta notarial de depósitos de un banco a más tardar al día siguiente, a nombre del titular del derecho, y solo puede liberarlo fuera de las condiciones recogidas en el acta de depósito con el acuerdo de ambas partes o por resolución judicial. Lo que Turquía no tiene es una industria privada y autorizada de escrow. La elección que realmente hace un comprador extranjero está entre el depósito notarial, una cuenta bancaria bloqueada por contrato, una promesa de venta anotada en el registro y un calendario de pagos ligado a la inscripción, y debe hacerse antes de que salga un solo euro de la cuenta del comprador.

¿Existe el depósito en garantía en el derecho turco?

Sí, en sustancia, con otro nombre. El instrumento es el emanet, el depósito en poder de un notario, y el notario es funcionario público: el artículo 1 de la Ley del Notariado define el servicio notarial como un servicio público destinado a garantizar la seguridad jurídica y prevenir litigios. Cuatro disposiciones lo hacen funcionar como depósito en garantía.

Otras dos disposiciones importan si algo sale mal. Según el artículo 65, un depósito no reclamado un año después del fin del plazo de custodia, o cuyas tasas no se pagan, se vende en subasta previa notificación formal, y el saldo se coloca en el banco. Según el artículo 66, un depósito no vendido pasa al Tesoro, igual que el dinero depositado una vez prescrito. El texto consolidado lo publica el Estado en mevzuat.gov.tr.

Lo que la ley no hace importa igual, y a nadie debe decírsele lo contrario. No fija importe mínimo ni máximo, no obliga a un notario determinado a aceptar un depósito determinado y nada dice sobre con qué frecuencia los notarios aceptan el precio íntegro de un inmueble. Son cuestiones de práctica, y se resuelven preguntando a la notaría concreta antes de escribir la estructura en el contrato.

Desde junio de 2022 el mismo funcionario puede además consumar la venta

La Ley n.º 7413, de 23 de junio de 2022, cambió lo que un notario puede hacer con inmuebles, y cambió la respuesta práctica a la cuestión del depósito.

• El artículo 60, apartado 3, reformado, faculta al notario para otorgar una promesa de venta de inmueble y, a instancia de cualquiera de las partes y contra aranceles, para anotarla en el registro de la propiedad a través del sistema de información registral. La misma norma le faculta para otorgar el propio contrato de compraventa.
• El artículo 61/A, añadido por la misma ley, dispone que un contrato de compraventa de inmueble también puede otorgarse ante notario. El notario expide un documento de solicitud, tiene en cuenta toda carga que pese sobre el bien y observa los límites de otras normas. Los datos registrales le llegan por el sistema de información registral y, si están incompletos, los elementos que faltan se piden a la dirección del registro, que los facilita.

La consecuencia es que un mismo funcionario puede hoy retener el precio conforme a los artículos 62 a 67 y ejecutar la transmisión, que es exactamente la brecha que de otro modo deben salvar entre una cuenta bancaria y una cita registral separada.

Por qué el dinero pagado antes de la inscripción no está garantizado

La propiedad de un inmueble turco se transmite con la inscripción, no con la firma ni con el pago. El artículo 237 del Código de Obligaciones turco (n.º 6098) lo dice dos veces: la venta de un inmueble solo es válida si el contrato se otorga en forma oficial, y una promesa de venta es igualmente nula sin forma oficial.

Ese único artículo resuelve la pérdida más frecuente que ve este despacho. Un formulario de reserva firmado en una oficina de ventas, un contrato privado intercambiado por correo electrónico, un recibo de un agente: ninguno crea derecho alguno sobre el inmueble, y el dinero pagado contra ellos es un préstamo sin garantía a un desconocido. Una promesa de venta solo vale otorgada en forma oficial y anotada en el registro, momento en que vincula el bien frente a transmisiones posteriores durante su plazo.

Estar en el extranjero tampoco es razón para enviar dinero a un intermediario. El artículo 26 de la Ley del Registro de la Propiedad (n.º 2644), en el párrafo añadido por la Ley n.º 7181, de 4 de julio de 2019, dispone que cuando las partes de un contrato traslativo de dominio inmobiliario se encuentran ante direcciones registrales distintas o ante una representación turca en el extranjero, sus declaraciones pueden recogerse por separado por los funcionarios y el contrato consumarse sobre esa base.

Las cuatro estructuras y lo que cada una garantiza realmente

A veces se propone como quinta estructura una hipoteca inscrita a favor del comprador para un anticipo grande inevitable. Funciona en una compra ordinaria. Es el consejo equivocado para quien pretende solicitar la ciudadanía turca, por la razón que sigue.

Si la compra es para la ciudadanía, el circuito del dinero lo fija el reglamento

La vía inmobiliaria de 400.000 USD hacia la ciudadanía turca lleva su propia mecánica de pago, y desplaza la libertad de estructurar que tiene un comprador ordinario. Conforme al artículo 20, apartado 10, del reglamento de aplicación, la divisa de esa vía se vende antes de la operación a un banco que opere en Turquía y por este al Banco Central. La instrucción de aplicación del Banco Central de 16 de mayo de 2022 limita las divisas que pueden vendérsele al dólar estadounidense, el euro, la libra esterlina y el franco suizo. Una transferencia ya denominada en liras turcas no sirve, porque no queda nada que vender.

De ahí dos consecuencias para la cuestión del depósito. El precio no puede quedar indefinidamente en manos de un tercero fuera del circuito bancario, porque la conversión debe producirse primero y quedar acreditada. Y una hipoteca o una anotación restrictiva en el título descalifica el inmueble para la vía, de modo que la misma garantía que un comprador prudente inscribiría a su favor sería lo que le costaría la solicitud. Los compradores de esta vía son aquellos para quienes el depósito notarial y el pago ligado a la inscripción valen más. La vía en sí está expuesta en nuestra guía de la ciudadanía turca por inversión.

La consignación como remedio es otro instrumento

Los artículos 107 a 111 del Código de Obligaciones se citan a menudo en inglés como «el escrow del derecho turco». No lo son. Son la salida del deudor cuando el acreedor no quiere o no puede recibir la prestación.

• Artículo 107. En mora del acreedor, el deudor puede consignar la cosa debida y liberarse, a riesgo y costa del acreedor. El lugar de consignación lo fija el juez en el lugar de cumplimiento, si bien las mercancías comerciales pueden depositarse en almacén sin resolución judicial.
• Artículo 108. Cuando la cosa no se presta a la consignación, es perecedera o su conservación es costosa, el deudor puede, con autorización del juez, hacerla vender en subasta y consignar el precio.
• Artículo 109. El deudor puede retirar la consignación mientras el acreedor no haya declarado aceptarla y no haya extinguido una prenda; al retirarla, el crédito renace con todos sus accesorios.
• Artículo 111. El mismo derecho existe cuando el cumplimiento es imposible, sin culpa del deudor, por duda sobre a quién corresponde el crédito o quién es el acreedor.

Es un remedio en un litigio, no un modo de garantizar un precio de compra. Confundirlos produce consejos que llevan al comprador ante el juez para conseguir lo que un acta de depósito habría conseguido antes de que el dinero se moviera.

Preguntas de los compradores extranjeros

¿Puede una sociedad de escrow extranjera retener el precio?

Puede retener fondos, pero fuera de cada uno de los mecanismos anteriores. No es notario a efectos de los artículos 62 a 67, no es un banco turco, y sus condiciones se rigen por la ley que elija su contrato. En una compra para la ciudadanía queda además fuera del circuito de conversión que exige el reglamento. La pregunta que debe hacerse a cualquier oferta así es qué norma turca la obligaría a liberar el dinero si se negara.

¿Es caro el depósito notarial?

Los aranceles notariales están tarifados y no se negocian, y el depósito devenga tasas y gastos que corren mientras dura la custodia, que el artículo 65 declara recuperables. El término de comparación no es cero: es el coste de recuperar un pago hecho a quien no debía, es decir, un pleito.

¿Qué ocurre con el depósito si la venta se frustra?

Lo que diga el acta, y nada más. Ese es el sentido del artículo 67, y por eso las condiciones de liberación son el corazón comercial del acuerdo. Si el acta calla sobre un supuesto, deshacerlo exige el acuerdo de la otra parte o un juez.

¿Cambia la respuesta una compra sobre plano?

La agudiza. Todavía no hay unidad inscrita que anotar o hipotecar, de modo que la garantía debe venir del calendario de pagos y del propio depósito, y la disposición del promotor a aceptar cualquiera de los dos es la verdadera prueba del proyecto.

Trabaje con un abogado antes de que el dinero se mueva

Serka Law Firm estructura y ejecuta el lado financiero de las compras inmobiliarias turcas para adquirentes extranjeros, desde las condiciones de liberación de un acta de depósito hasta la cita registral, y actúa cuando un pago ya ha salido mal. El despacho contesta en info@serkalaw.com: díganos la fase del proyecto, lo que ya ha pagado y la estructura de pago que le propone el vendedor. Nuestra práctica más amplia está en comprar inmuebles en Turquía siendo extranjero, y la operación en su conjunto en nuestra guía del derecho inmobiliario turco.

Información general, no asesoramiento jurídico. Derecho turco; verifique su situación concreta con un abogado cualificado.