튀르키예의 에스크로: 공증 임치와 네 가지 구조

변호사 Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

튀르키예 법에도 에스크로가 있습니다. 공증인에 대한 임치이며 공증인법(Noterlik Kanunu 제1512호) 제62조부터 제67조에 규정되어 있습니다. 공증인은 보관을 위하여 또는 특정인에게 인도하기 위하여 맡겨진 물건을 보관하고, 금전 임치는 늦어도 다음 날까지 권리자의 명의로 은행의 공증 임치 계좌에 입금하여야 하며, 임치 조서에 기재된 조건 밖에서는 양 당사자의 동의 또는 법원의 결정이 있을 때에만 이를 지급할 수 있습니다. 튀르키예에 없는 것은 민간의 인가된 에스크로 산업입니다. 외국인 매수인이 실제로 하는 선택은 공증 임치, 계약으로 동결한 은행 계좌, 등기부에 부기된 매매예약, 그리고 등기 시점에 맞춘 지급 구조 사이에 있으며, 그 선택은 매수인의 계좌에서 돈이 나가기 전에 이루어져야 합니다.

튀르키예 법에 에스크로가 있습니까

실질적으로 있습니다. 이름이 다를 뿐입니다. 그 제도는 emanet, 즉 공증인이 보관하는 임치이며, 공증인은 공무를 수행하는 자입니다. 공증인법 제1조는 공증 업무를 법적 안정성을 확보하고 분쟁을 예방하기 위한 공적 업무로 정의합니다. 이를 에스크로로 기능하게 하는 조항은 네 개입니다.

일이 잘못될 때를 위한 조항이 둘 더 있습니다. 제65조에 따라 보관 기간이 끝난 후 1년간 찾아가지 않거나 수수료가 납부되지 않은 임치물은 정식 통지를 거쳐 경매되고 잔액은 은행에 예치됩니다. 제66조에 따라 매각되지 않은 임치물은 국고에 귀속되며, 임치된 금전도 시효가 완성되면 마찬가지입니다. 통합 조문은 국가가 mevzuat.gov.tr에 공개하고 있습니다.

법이 정하지 않은 것도 그만큼 중요하며, 누구도 그 반대를 들어서는 안 됩니다. 법은 최소·최대 금액을 정하지 않고, 특정 공증인에게 특정 임치를 받도록 강제하지 않으며, 공증인이 부동산 대금 전액을 받아 주는 일이 얼마나 흔한지에 대해서도 아무 말이 없습니다. 이는 실무의 문제이며, 그 구조를 계약서에 넣기 전에 해당 공증사무소에 직접 물어 확인합니다.

2022년 6월부터는 같은 공무 담당자가 매매까지 마칠 수 있습니다

2022년 6월 23일 법률 제7413호는 공증인이 부동산에 대하여 할 수 있는 일을 바꾸었고, 그로써 에스크로 문제의 실무적 답도 바뀌었습니다.

• 개정된 제60조 제3항은 공증인이 부동산 매매예약을 작성하고, 어느 당사자의 신청과 수수료 납부에 따라 토지등기 정보시스템을 통하여 그 계약을 등기부에 부기할 수 있도록 하였습니다. 같은 조항은 매매계약 자체의 작성 권한도 부여합니다.
• 같은 법이 신설한 제61/A조는 부동산 매매계약도 공증인이 체결할 수 있다고 규정합니다. 공증인은 신청 서면을 작성하고, 해당 부동산에 설정된 모든 제한을 고려하며, 다른 법령이 정한 한계를 준수합니다. 등기 자료는 토지등기 정보시스템을 통해 공증인에게 전달되고, 자료가 불완전하면 부족한 부분을 등기소에 요청하여 보완받습니다.

그 결과 한 사람의 공무 담당자가 제62조부터 제67조에 따라 대금을 보관하면서 소유권 이전까지 실행할 수 있게 되었습니다. 은행 계좌와 별도의 등기 약속이 함께 메워야 했던 바로 그 간극입니다.

등기 전에 지급한 돈이 담보되지 않는 이유

튀르키예 부동산의 소유권은 등기로 이전되며, 서명이나 지급으로 이전되지 않습니다. 채무법(제6098호) 제237조는 이를 두 번 말합니다. 부동산 매매는 계약이 공적 방식으로 작성된 경우에만 유효하고, 매매예약 역시 공적 방식이 아니면 무효입니다.

이 한 조문이 본 사무소가 보는 가장 흔한 손실을 해결합니다. 분양사무소에서 서명한 예약 서식, 이메일로 주고받은 사서 계약, 중개인의 영수증 가운데 어느 것도 부동산에 대한 권리를 창설하지 않으며, 그에 대하여 지급한 돈은 낯선 사람에게 제공한 무담보 대여입니다. 매매예약은 공적 방식으로 작성되어 등기부에 부기되어야 비로소 가치가 있고, 그때 그 존속기간 동안 후행 처분에 대하여 부동산을 구속합니다.

외국에 있다는 것도 중개인에게 돈을 보낼 이유가 되지 않습니다. 토지등기법(제2644호) 제26조는 2019년 7월 4일 법률 제7181호로 추가된 항에서, 부동산 소유권을 이전하는 계약의 당사자들이 서로 다른 등기소 또는 재외 튀르키예 공관에 있는 경우 각 담당 공무원이 그 의사표시를 따로 받아 그 기초 위에서 계약을 완성할 수 있다고 정합니다.

네 가지 구조와 각각이 실제로 담보하는 것

불가피하게 큰 선급금이 있는 경우 매수인 앞으로 설정하는 저당권이 다섯째 구조로 제안되기도 합니다. 통상의 매매에서는 작동합니다. 그러나 튀르키예 시민권을 신청하려는 매수인에게는 아래의 이유로 잘못된 조언입니다.

시민권을 위한 매수라면 자금 경로가 시행령으로 고정됩니다

40만 달러 부동산 경로에는 고유한 지급 구조가 따르며, 통상의 매수인이 가지는 설계의 자유를 밀어냅니다. 시행령 제20조 제10항에 따라 이 경로의 외화는 거래 전에 튀르키예에서 영업하는 은행에 매도되고 그 은행이 다시 중앙은행에 매도합니다. 2022년 5월 16일 중앙은행 시행지침은 중앙은행에 매도할 수 있는 통화를 미국 달러, 유로, 파운드 스털링, 스위스 프랑으로 한정합니다. 이미 튀르키예 리라로 표시된 송금은 매도할 것이 남지 않으므로 작동하지 않습니다.

여기서 에스크로에 관한 두 가지 결론이 나옵니다. 대금은 은행 경로 밖의 제3자에게 무기한 머물 수 없습니다. 환전이 먼저 이루어지고 증빙되어야 하기 때문입니다. 그리고 등기부상의 저당권이나 제한적 부기는 그 부동산을 이 경로에서 실격시킵니다. 신중한 매수인이라면 자기 앞으로 설정했을 바로 그 담보가 신청을 잃게 만드는 것입니다. 이 경로의 매수인이야말로 공증 임치와 등기 연동 지급이 가장 가치 있는 사람들입니다. 경로 자체는 투자에 의한 튀르키예 시민권 안내에 정리되어 있습니다.

구제수단으로서의 공탁은 다른 제도입니다

채무법 제107조부터 제111조는 영어로 “튀르키예 법의 에스크로”라고 자주 인용됩니다. 그렇지 않습니다. 채권자가 수령하지 않거나 수령할 수 없을 때 채무자에게 열리는 출구입니다.

• 제107조. 채권자가 수령지체에 있으면 채무자는 채권자의 위험과 비용으로 목적물을 공탁하고 면책될 수 있습니다. 공탁 장소는 이행지에서 법관이 정하되, 상사 물품은 법원의 결정 없이 창고에 임치할 수 있습니다.
• 제108조. 목적물이 공탁에 적합하지 않거나 부패하기 쉽거나 보관에 비용이 많이 드는 경우, 채무자는 법관의 허가를 얻어 경매하고 그 대금을 공탁할 수 있습니다.
• 제109조. 채권자가 수령의 의사를 표시하지 않았고 공탁으로 질권이 소멸하지 않은 한 채무자는 공탁물을 회수할 수 있으며, 회수하면 채권은 모든 종된 권리와 함께 부활합니다.
• 제111조. 채권의 귀속이나 채권자가 누구인지에 관한 의문 때문에 채무자의 과실 없이 이행이 불가능한 경우에도 같은 권리가 인정됩니다.

이는 분쟁에서의 구제수단이지 매매대금을 담보하는 방법이 아닙니다. 둘을 혼동하면, 돈이 움직이기 전에 임치 조서가 이루었을 결과를 얻기 위해 매수인을 법정으로 보내는 조언이 나옵니다.

외국인 매수인이 묻는 것들

외국 에스크로 회사가 대금을 보관해도 됩니까

돈을 보관할 수는 있지만 위의 모든 장치 밖에서 보관합니다. 제62조부터 제67조의 공증인이 아니고, 튀르키예 은행도 아니며, 그 조건은 계약이 선택한 법에 따릅니다. 시민권을 위한 매수라면 시행령이 요구하는 환전 경로 밖에 있기도 합니다. 그런 제안에 던져야 할 질문은, 그 회사가 지급을 거절할 때 어느 튀르키예 조문이 지급을 강제하는가입니다.

공증 임치는 비쌉니까

공증 수수료는 협상이 아니라 요율표로 정해지며, 임치에는 보관 기간 동안 발생하는 수수료와 비용이 따르고 제65조는 이를 회수 가능한 것으로 정합니다. 비교 대상은 0이 아니라, 잘못된 상대에게 지급한 돈을 되찾는 비용, 곧 소송입니다.

매매가 무산되면 임치금은 어떻게 됩니까

조서에 적힌 대로 되고 그 밖의 일은 일어나지 않습니다. 그것이 제67조의 취지이고, 그래서 해제 조건이 이 합의의 상업적 핵심입니다. 조서가 어떤 상황에 침묵하면 이를 되돌리는 데에는 상대방의 동의나 법원이 필요합니다.

선분양 매수는 답을 바꿉니까

더 날카롭게 만듭니다. 아직 부기하거나 저당을 설정할 등기된 호실이 없으므로 담보는 지급 구조와 임치 자체에서 나와야 하며, 시행사가 둘 중 하나를 받아들이는지가 그 사업의 진짜 시험대입니다.

돈이 움직이기 전에 변호사와 함께 하십시오

Serka Law Firm은 외국인 매수인을 위하여 튀르키예 부동산 매매의 자금 측면을 설계하고 실행합니다. 임치 조서의 해제 조건부터 등기 약속까지, 그리고 지급이 이미 잘못된 경우의 대리까지 맡습니다. 제안받은 계약서와 지급 일정을 본 사무소에 WhatsApp +90 530 127 59 35 또는 이메일 info@serkalaw.com으로 보내 주십시오. 임치 조서의 어느 해제 조건이 귀하의 대금을 지키고 어느 조건이 지키지 못하는지는 그 두 문서의 문구가 정합니다. 더 넓은 업무는 외국인의 튀르키예 부동산 매수에, 거래 전체는 튀르키예 부동산법 안내에 있습니다.

일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 튀르키예 법이며, 구체적인 사안은 자격 있는 변호사에게 확인하십시오.