तुर्किये में पूँजीगत लाभ कर: पाँच वर्ष का नियम

अधिवक्ता Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

तुर्की में संपत्ति की बिक्री पर होने वाले लाभ पर कर केवल तब लगता है जब संपत्ति अधिग्रहण की तारीख से पाँच वर्ष के भीतर बेची जाए। पाँच वर्ष के बाद बेचने पर घोषित करने योग्य कोई मूल्यवृद्धि लाभ ही नहीं बचता, लाभ कितना भी बड़ा हो। पाँच वर्ष के भीतर लाभ करयोग्य है, परंतु वह उस अंतर के बराबर नहीं होता जो आपने चुकाया और जिस पर आपने बेचा: अधिग्रहण लागत को पहले सरकारी मूल्य सूचकांक से बढ़ाया जाता है, और जहाँ यह वृद्धि दस प्रतिशत तक पहुँचती है, वहाँ लीरा जैसी चलती मुद्रा में यह अक्सर पूरे नाममात्र लाभ को समाप्त कर देती है। जो शेष रहता है उसमें से वार्षिक छूट घटाई जाती है, 2026 के लिए 150,000 TL, और उस पर किसी सपाट दर के बजाय सामान्य प्रगतिशील तालिका लागू होती है, जिसकी 2026 की श्रेणियाँ तुर्की में आय कर पर हमारे पृष्ठ पर दी गई हैं। नियम आय कर अधिनियम (Gelir Vergisi Kanunu संख्या 193) के अनुच्छेद 80 और 81 में हैं, और जो चार वाक्य अधिकांश फाइलों का निर्णय करते हैं, वे नीचे रखे गए हैं।

क्या तुर्की में पूँजीगत लाभ कर है?

कोई अलग पूँजीगत लाभ कर नहीं है और कोई अलग दर नहीं है। जो है वह आय की एक श्रेणी है जिसे değer artışı kazancı कहा जाता है, अर्थात “मूल्य में वृद्धि से लाभ”, जो विक्रेता की उस वर्ष की आय में जोड़ा जाता है और सामान्य तालिका के अनुसार कर लगाया जाता है। इसीलिए वह उत्तर शुरू होने से पहले ही गलत होता है जो आपको एक ही प्रतिशत बता देता है: आँकड़ा लाभ के आकार पर, सूचकांकित लागत पर, और इस पर निर्भर करता है कि विक्रेता ने उस वर्ष तुर्की में और क्या कमाया।

पाँच वर्ष का नियम, और वह तारीख जिससे यह चलता है

अनुच्छेद 80 (mükerrer 80) का छठा खंड अचल संपत्ति के हस्तांतरण से होने वाले लाभ को “अधिग्रहण की तारीख से आरंभ होकर पाँच वर्ष के भीतर” कर के दायरे में लाता है। दो शर्तें उसी वाक्य में बैठी हैं और सारांशों से नियमित रूप से गिरा दी जाती हैं:

• प्रतिफल के बिना अर्जित संपत्ति इस खंड से पूरी तरह बाहर है। विरासत में मिली संपत्ति और उपहार में मिली संपत्ति पाँच वर्ष की घड़ी नहीं ढोती, और उन्हें बेचने पर होने वाला लाभ इस प्रावधान के अंतर्गत पूँजीगत लाभ ही नहीं है।
• घड़ी अधिग्रहण से चलती है, तापू की नवीनतम प्रविष्टि से नहीं। कोई सुधार, पार्सलों का विलय या पुनः पंजीकरण इसे फिर से शुरू नहीं करता; जो मायने रखता है वह यह है कि संपत्ति कब अर्जित हुई।

यह अवधि 28 मार्च 2007 से ही पाँच वर्ष है, जब अधिनियम संख्या 5615 ने इसे चार से बढ़ाया। उस तारीख से पहले खरीदी और बहुत पहले बेची गई संपत्ति पर छोटी अवधि लागू हो सकती है, और इसीलिए पुरानी फाइलें उस समय प्रवृत्त कानून के अनुसार पढ़ी जाती हैं, आज के कानून के अनुसार नहीं।

“हस्तांतरण” बिक्री से अधिक व्यापक है

अनुच्छेद स्वयं इस शब्द को परिभाषित करता है, और यह परिभाषा उन लेन-देनों को पकड़ती है जिन्हें स्वामी बेचना नहीं समझते:

बिक्री, प्रतिफल के बदले हस्तांतरण और समनुदेशन, वस्तु-विनिमय, अदला-बदली, भू-अर्जन, राष्ट्रीयकरण, और किसी व्यापारिक कंपनी में पूँजी के रूप में योगदान।

शेयरों के बदले किसी कंपनी में फ्लैट डालना उसी दिन एक हस्तांतरण है। भू-अर्जन भी है, जो उन स्वामियों को चौंकाता है जिन्होंने वह लेन-देन चुना ही नहीं था। यदि संपत्ति इसके बजाय किसी चालू व्यवसाय की है, तो लाभ पूँजीगत लाभ के बजाय व्यापारिक आय है, और आरंभ से ही नियमों का दूसरा समुच्चय लागू होता है।

करयोग्य लाभ की गणना वास्तव में कैसे होती है

अनुच्छेद 81 (mükerrer 81) गणित बताता है: प्राप्त प्रतिफल से संपत्ति की लागत घटाइए, और हस्तांतरण के व्यय तथा वे कर और शुल्क घटाइए जो विक्रेता ने वास्तव में वहन किए। क्रेता द्वारा चुकाया गया शुल्क विक्रेता की कटौती नहीं है, और इसीलिए अनुबंध में तापू शुल्क का बँटवारा केवल व्यापारिक नहीं, कर का परिणाम भी रखता है।

फिर वह प्रावधान आता है जो अधिकांश वास्तविक फाइलों का निर्णय करता है:

अधिग्रहण लागत को सरकारी मूल्य सूचकांक की वृद्धि दर से बढ़ाया जाता है, हस्तांतरण के माह को छोड़कर, इस शर्त पर कि वृद्धि दर दस प्रतिशत या अधिक हो।

दस प्रतिशत की शर्त 30 दिसंबर 2004 के अधिनियम संख्या 5281 से जोड़ी गई थी और यह एक सीमा-रेखा है, अनुपात में लगाया जाने वाला तल नहीं: इसके नीचे कोई सूचकांकन नहीं होता, और इस पर या इसके ऊपर पूरी वृद्धि लागू होती है। उच्च मुद्रास्फीति वाली मुद्रा में इसका व्यावहारिक प्रभाव यह है कि लीरा में बड़ा लाभ दिखाने वाली बिक्री, लागत सूचकांकित होने के बाद, कोई करयोग्य लाभ न दिखाए। इसलिए सूचकांकित लागत तय करना फाइल की पहली गणना है, अंतिम नहीं।

जहाँ अधिग्रहण लागत वास्तव में स्थापित नहीं की जा सकती, वहाँ कानून लागत को शून्य मानने के बजाय मूल्यांकन आयोग द्वारा निर्धारित मूल्य रख देता है। यह जानने योग्य है, इससे पहले कि कोई यह निष्कर्ष निकाले कि एक गुम चालान पूरी प्राप्ति को करयोग्य बना देता है।

2026 की छूट और 2026 की दरें

दोनों आँकड़े हर वर्ष सामान्य परिपत्र द्वारा पुनर्मूल्यांकित होते हैं। नीचे दी गई राशियाँ 2026 कैलेंडर वर्ष के लिए Gelir Vergisi Genel Tebliği क्रम संख्या 332 द्वारा निर्धारित हैं, जो 31 दिसंबर 2025 के सरकारी राजपत्र, अंक 33124 (5वाँ पुनरावृत्त) में प्रकाशित हुआ।

वार्षिक छूट: एक कैलेंडर वर्ष में 150,000 TL का पूँजीगत लाभ, प्रतिभूतियों और अन्य पूँजी बाजार उपकरणों से होने वाले लाभ को छोड़कर।

चूँकि ये वार्षिक आँकड़े हैं, कोई भी पृष्ठ जो इन्हें वर्ष और स्रोत के बिना उद्धृत करता है, रचना से ही अविश्वसनीय है। जिस तारीख को आप विवरणी दाखिल करें, उस दिन प्रवृत्त राशियों की पुष्टि कीजिए, और परिपत्र के बिना बताई गई दर को उत्तर के बजाय प्रश्न के आरंभ के रूप में लीजिए। समेकित कानून राज्य द्वारा mevzuat.gov.tr पर प्रकाशित है।

अनिवासी विक्रेता

अनिवासी स्वामी पर तुर्की में तुर्की-स्रोत आय पर कर लगता है, और तुर्की की अचल संपत्ति पर होने वाला लाभ तुर्की-स्रोत है। दो बातें ठीक-ठीक कहने योग्य हैं, क्योंकि दोनों को आम तौर पर बढ़ा-चढ़ाकर बताया जाता है।

कानून में एक नियम है जो उन अनिवासियों के लिए गणना से मुद्रा-विनिमय लाभ को बाहर रखता है जो विदेशी निवेश व्यवस्था के अंतर्गत तुर्की में पूँजी लाए। उसके अपने शब्द इसे प्रतिभूतियों और सहभागिता शेयरों तक सीमित रखते हैं, और केवल वहाँ जहाँ करदाता की तुर्की आय केवल उन उपकरणों से बनी हो, और वहाँ नहीं जहाँ करदाता निरंतर प्रतिभूतियों का कारोबार करता हो। यह अचल संपत्ति पर लागू नहीं होता। जो कोई किसी विदेशी संपत्ति विक्रेता से कहता है कि मुद्रा की चाल उसके लाभ से बाहर है, वह एक ऐसा प्रावधान पढ़ रहा है जो उसके बारे में नहीं है।

अलग से, तुर्की और विक्रेता के निवास देश के बीच दोहरे कराधान की संधि कर अधिकार का बँटवारा कर सकती है या चुकाए कर की छूट दे सकती है। कौन-सी संधि लागू होती है, और अचल संपत्ति के लाभ के बारे में वह क्या कहती है, यह उस विशिष्ट संधि का प्रश्न है और सामान्य रूप से उत्तर नहीं दिया जा सकता।

यदि आपने नागरिकता के लिए खरीदा है, तो दो घड़ियाँ हैं और वे एक नहीं हैं

यह इस क्षेत्र का सबसे महँगा भ्रम है। निवेश द्वारा तुर्की नागरिकता प्राप्त करने के लिए प्रयुक्त संपत्ति पर तापू पर दर्ज तीन वर्ष की प्रतिबद्धता होती है, जिसके दौरान उसे बेचा नहीं जा सकता। पूँजीगत लाभ कर अधिग्रहण की तारीख से एक अलग पाँच वर्ष की घड़ी पर चलता है। ये दो भिन्न अवधियाँ हैं, भिन्न उपकरणों द्वारा भिन्न कारणों से लगाई गई।

परिणाम ठोस है: दर्ज प्रतिबद्धता तीन वर्ष पर समाप्त हो जाती है और संपत्ति बिक्री योग्य हो जाती है, परंतु तीसरे या चौथे वर्ष की बिक्री पाँच वर्ष की पूँजीगत-लाभ खिड़की के भीतर ही है। जो निवेशक तापू मुक्त होते ही बेच देता है, उसने नागरिकता नियमों के अंतर्गत कुछ गलत नहीं किया और कर के दायरे में चल आया है। पाँचवें वर्ष के बीत जाने तक रुकना इसे हटा देता है। नागरिकता का मार्ग स्वयं निवेश द्वारा तुर्की नागरिकता पर हमारी मार्गदर्शिका में रखा गया है।

विदेशी विक्रेता क्या गलत करते हैं

• घोषित तापू मूल्य को बिना सोचे लागत आधार मान लेना। भूमि रजिस्ट्री में दर्ज मूल्य ही वह है जिसके विरुद्ध फाइल पढ़ी जाएगी, और हस्तांतरण शुल्क बचाने के लिए कम घोषित किया गया मूल्य बाहर निकलते समय करयोग्य लाभ को ठीक उतना ही बढ़ा देता है जितना उसने अंदर आते समय बचाया था।
• यह मान लेना कि कर नहीं लगेगा क्योंकि धन तुर्की में कभी आया ही नहीं। लाभ तुर्की-स्रोत है क्योंकि संपत्ति यहाँ है। प्राप्ति कहाँ चुकाई गई, यह परीक्षा नहीं है।
• यह भूल जाना कि छूट वार्षिक है। एक कैलेंडर वर्ष की दो बिक्रियाँ एक छूट साझा करती हैं; वही दो बिक्रियाँ 31 दिसंबर के दोनों ओर हों तो प्रत्येक को एक मिलती है।
• विवरणी बनने तक सूचकांकन को नज़रअंदाज़ करना। गणना में यह एकमात्र सबसे बड़ी संख्या है और यह अधिग्रहण की तारीख पर निर्भर है, जो एक ऐसा तथ्य है जिसे आप बाद में बदल नहीं सकते।

जो प्रश्न हमसे पूछे जाते हैं

पाँच वर्ष बाद बेचने पर क्या मुझे पूँजीगत लाभ कर देना होगा?

नहीं। जहाँ संपत्ति प्रतिफल के बदले अर्जित की गई थी और अधिग्रहण की तारीख से पाँच वर्ष से अधिक बाद बेची जाती है, वहाँ इस प्रावधान के अंतर्गत कोई पूँजीगत लाभ उत्पन्न नहीं होता, लाभ कितना भी हो। कोई आंशिक कर नहीं है और कोई क्रमिक कमी नहीं है।

क्या तुर्की में विरासत में मिली संपत्ति पर पूँजीगत लाभ कर है?

प्रतिफल के बिना अर्जित संपत्ति पूँजीगत-लाभ खंड से बाहर है, इसलिए किसी उत्तराधिकारी की बिक्री पर उसके अंतर्गत कर नहीं लगता। विरासत और उपहार कर अपने नियमों और अपनी विवरणी के साथ एक अलग कर है, और इस पृष्ठ पर उसका उत्तर नहीं है।

यदि मैं घाटे पर बेचूँ तो क्या होगा?

इन नियमों के अंतर्गत गणना किया गया घाटा घाटा ही है, और सूचकांकन के बाद वह बिक्री भी घाटे की हो सकती है जो लीरा में लाभदायक दिखती है। यही कारण है कि किसी भी परिणाम को मान लेने के बजाय सूचकांकित आँकड़े की ठीक से गणना की जाए।

क्या क्रेता कर काटता है?

नहीं। व्यक्तियों के बीच संपत्ति की बिक्री पर कोई स्रोत-कटौती नहीं है; विक्रेता हस्तांतरण के वर्ष की वार्षिक विवरणी में लाभ घोषित करता है। तापू कार्यालय में विक्रेता की ओर से कोई इसे वसूल नहीं करता, और इसीलिए देश छोड़ चुके विक्रेता ही वे हैं जो इस दायित्व को देर से जानते हैं।

हस्ताक्षर से पहले, बाद में नहीं

तुर्की संपत्ति की बिक्री की कर स्थिति तीन तथ्यों से तय होती है और तीनों समापन से पहले ही निपट जाते हैं: अधिग्रहण की तारीख, वह लागत जिसका प्रमाण दिया जा सके, और अनुबंध के अंतर्गत कौन-सा भार कौन उठाता है। तापू, क्रय दस्तावेज़ और आपके पास आया प्रस्ताव हमें भेजिए, साथ में यह कि आप तुर्की में कर-निवासी हैं या नहीं: info@serkalaw.com या WhatsApp +90 530 127 59 35। व्यापक ढाँचा तुर्की कर प्रणाली पर हमारी मार्गदर्शिका में है, और लेन-देन स्वयं विदेशी क्रेताओं के लिए तुर्की रियल एस्टेट कानून में।

सामान्य जानकारी, विधिक सलाह नहीं। तुर्की कानून; आँकड़े प्रतिवर्ष पुनर्मूल्यांकित होते हैं और आपकी दाखिल करने की तारीख पर पुष्टि किए जाने चाहिए।