ترکیه سود فروش ملک را تنها زمانی مشمول مالیات می‌کند که ملک ظرف پنج سال از تاریخ تحصیل آن فروخته شود. پس از آن بفروشید و اصلاً سود سرمایه‌ای برای اظهار نیست، هر اندازه هم سود بزرگ باشد. درون پنج سال سود مشمول مالیات است، اما آن سود تفاوت میان آنچه پرداخته‌اید و آنچه فروخته‌اید نیست: بهای تحصیل نخست با شاخص رسمی قیمت‌ها بالا برده می‌شود، و آنجا که این افزایش به ده درصد برسد، در پولی که مانند لیر حرکت کرده است بارها تمام سود اسمی را از میان می‌برد. از باقی‌مانده معافیتی سالانه کم می‌شود، ۱۵۰٬۰۰۰ لیر برای سال ۲۰۲۶، و بر پلکان تصاعدی معمول مالیات گرفته می‌شود نه با نرخی ثابت. مقررات در ماده‌های ۸۰ و ۸۱ قانون مالیات بر درآمد شماره ۱۹۳ است، و چهار جمله‌ای که بیشتر پرونده‌ها را تعیین می‌کند در ادامه آمده است.
آیا در ترکیه مالیات بر سود سرمایه‌ای وجود دارد؟
مالیات جداگانه‌ای بر سود سرمایه‌ای و نرخ جداگانه‌ای وجود ندارد. آنچه هست دسته‌ای از درآمد است به نام değer artışı kazancı، یعنی درآمد ناشی از افزایش ارزش، که به درآمد فروشنده در آن سال افزوده می‌شود و بر پلکان معمول مالیات می‌خورد. به همین سبب پاسخی که به شما یک درصد واحد بدهد پیش از آغاز نادرست است: رقم به اندازه سود، به بهای به‌روزشده و به آنچه فروشنده در آن سال در ترکیه دیگر به دست آورده بستگی دارد.
قاعده پنج سال و تاریخی که از آن می‌گذرد
ماده ۸۰ مکرر، بند ششم، سود ناشی از نقل و انتقال ملک را «ظرف پنج سال از تاریخ تحصیل» در قلمرو مالیات می‌آورد. دو قید در همان جمله است و در خلاصه‌ها معمولاً می‌افتد:
- ملکی که بدون عوض تحصیل شده به‌کلی بیرون این بند است. ملک ارثی و ملک هبه‌ای مهلت پنج‌ساله ندارند، و سود فروش آن‌ها بر پایه این مقرره اصلاً سود سرمایه‌ای نیست.
- مهلت از تحصیل می‌گذرد نه از آخرین ثبت در سند. تصحیح، ادغام قطعات یا ثبت دوباره آن را از نو آغاز نمی‌کند؛ آنچه اهمیت دارد زمان تحصیل ملک است.
این مدت تنها از ۲۸ مارس ۲۰۰۷ پنج سال شد، آنگاه که قانون شماره ۵۶۱۵ آن را از چهار سال بالا برد. ملکی که پیش از آن تاریخ خریده و مدت‌ها پیش فروخته شده باشد ممکن است مشمول مدت کوتاه‌تر بوده باشد، و به همین سبب پرونده‌های قدیمی با قانون زمان خود خوانده می‌شوند نه با قانون امروز.
«نقل و انتقال» گسترده‌تر از فروش است
خود ماده اصطلاح را تعریف می‌کند، و تعریف معاملاتی را دربر می‌گیرد که مالکان آن‌ها را فروش نمی‌شمارند:
فروش، واگذاری و انتقال در برابر عوض، معاوضه، مبادله، سلب مالکیت، ملی‌سازی، و آوردن ملک به‌عنوان سرمایه در شرکت تجاری.
آوردن یک آپارتمان به شرکت در برابر سهم، در همان روز انجامش نقل و انتقال است. سلب مالکیت هم چنین است، که مالکانی را که معامله را برنگزیده‌اند شگفت‌زده می‌کند. اما اگر مال به بنگاهی تعلق داشته باشد که هنوز فعال است، سود درآمد تجاری است نه سود سرمایه‌ای، و از آغاز مجموعه دیگری از قواعد بر آن جاری است.
سود مشمول مالیات در عمل چگونه محاسبه می‌شود
ماده ۸۱ مکرر حساب را بیان می‌کند: از عوض دریافتی، بهای مال کسر می‌شود، و هزینه‌های نقل و انتقال همراه با مالیات‌ها و عوارضی که فروشنده در واقع متحمل شده کسر می‌شود. عوارضی که خریدار پرداخته کسر فروشنده نیست، و به همین سبب تقسیم عوارض سند مالکیت در قرارداد اثری مالیاتی دارد نه فقط تجاری.
سپس مقرره‌ای می‌آید که بیشتر پرونده‌های واقعی را تعیین می‌کند:
بهای تحصیل به نسبت افزایش شاخص رسمی قیمت‌ها بالا برده می‌شود، به استثنای ماه نقل و انتقال، مشروط بر آنکه نسبت افزایش ده درصد یا بیشتر باشد.
شرط ده درصد را قانون شماره ۵۲۸۱ مورخ ۳۰ دسامبر ۲۰۰۴ افزوده است و آستانه است نه کف که به تناسب اعمال شود: زیر آن هیچ به‌روزرسانی نیست، و در آن یا بالاتر از آن تمام افزایش اعمال می‌شود. اثر عملی در پولی با تورم بالا آن است که فروشی که به لیر سودی بزرگ نشان می‌دهد، پس از به‌روزرسانی بها ممکن است هیچ سود مشمول مالیاتی نشان ندهد. پس تعیین بهای به‌روزشده نخستین محاسبه پرونده است نه آخرین.
| گام | چه افزوده یا کسر می‌شود |
|---|---|
| ۱. عوض | هر آنچه در برابر ملک دریافت شده، نقدی یا غیرنقدی. |
| ۲. بهای به‌روزشده | بهای تحصیل، بالا برده‌شده با شاخص قیمت‌ها بدون ماه نقل و انتقال، تنها اگر افزایش به ۱۰٪ رسیده باشد. |
| ۳. هزینه‌های فروشنده | هزینه‌های نقل و انتقال، و مالیات‌ها و عوارضی که فروشنده در واقع پرداخته است. |
| ۴. معافیت سالانه | ۱۵۰٬۰۰۰ لیر برای ۲۰۲۶. بر اوراق بهادار و سایر ابزارهای بازار سرمایه جاری نیست. |
| ۵. نرخ | پلکان تصاعدی معمول، که بر مجموع درآمد فروشنده در آن سال اعمال می‌شود. |
آنجا که بهای تحصیل واقعاً قابل اثبات نباشد، قانون به‌جای صفر شمردن بها، ارزشی را می‌نشاند که کمیسیون تقویم تعیین می‌کند. دانستن این پیش از آنکه کسی نتیجه بگیرد نبودِ یک فاکتور تمام عواید را مشمول مالیات می‌کند، ارزش دارد.
معافیت ۲۰۲۶ و نرخ‌های ۲۰۲۶
هر دو رقم هر سال با بخشنامه عمومی بازنگری می‌شوند. مبالغ زیر برای سال میلادی ۲۰۲۶ با بخشنامه عمومی مالیات بر درآمد شماره ۳۳۲، منتشرشده در روزنامه رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵، شماره ۳۳۱۲۴ (مکرر پنجم)، مقرر شده است.
معافیت سالانه: ۱۵۰٬۰۰۰ لیر از سود سرمایه‌ای در سال میلادی، جز سود اوراق بهادار و سایر ابزارهای بازار سرمایه.
| درآمد سال | مالیات |
|---|---|
| تا ۱۹۰٬۰۰۰ لیر | ۱۵٪ |
| تا ۴۰۰٬۰۰۰ لیر | ۲۸٬۵۰۰ لیر برای ۱۹۰٬۰۰۰ نخست، مازاد ۲۰٪ |
| تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر | ۷۰٬۵۰۰ لیر برای ۴۰۰٬۰۰۰ نخست، مازاد ۲۷٪ |
| تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ لیر | ۲۳۲٬۵۰۰ لیر برای ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ نخست، مازاد ۳۵٪ |
| بیش از ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ لیر | ۱٬۷۳۷٬۵۰۰ لیر برای ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ نخست، مازاد ۴۰٪ |
چون این‌ها ارقام سالانه‌اند، هر صفحه‌ای که آن‌ها را بدون سال و بدون منبع بیاورد بنا به ساختش نامعتبر است. مبالغ نافذ در تاریخ تسلیم اظهارنامه خود را بررسی کنید، و نرخی را که بدون بخشنامه‌اش به شما داده می‌شود آغاز یک پرسش بدانید نه پاسخ. متن یکپارچه قانون را دولت در mevzuat.gov.tr منتشر می‌کند.
فروشندگان غیرمقیم
مالک غیرمقیم در ترکیه بر درآمد با منبع ترکیه مالیات می‌دهد، و سود ملک ترکیه منبع ترکیه دارد. دو نکته ارزش بیان دقیق دارد، زیرا هر دو معمولاً بزرگ‌نمایی می‌شوند.
قانون قاعده‌ای دارد که سود ناشی از نرخ ارز را برای غیرمقیمانی که سرمایه را در چارچوب نظام سرمایه‌گذاری خارجی به ترکیه آورده‌اند از محاسبه بیرون می‌گذارد. عبارت خود آن، این قاعده را به اوراق بهادار و سهام مشارکت محدود می‌کند، و تنها آنجا که درآمد ترکیه‌ای مؤدی منحصراً از همان ابزارها باشد، و نه آنجا که مؤدی به‌طور مستمر اوراق بهادار معامله کند. بر ملک جاری نیست. هر کس به فروشنده ملک خارجی بگوید حرکت ارز از سود او بیرون است، مقرره‌ای را می‌خواند که درباره او نیست.
جدا از این، موافقت‌نامه اجتناب از اخذ مالیات مضاعف میان ترکیه و کشور اقامت فروشنده ممکن است حق وضع مالیات را تخصیص دهد یا برای مالیات پرداخت‌شده اعتبار بدهد. اینکه کدام موافقت‌نامه جاری است و درباره سود ملک چه می‌گوید، پرسشی درباره همان موافقت‌نامه معین است و به‌طور کلی پاسخ داده نمی‌شود.
اگر برای شهروندی خریده‌اید، دو مهلت هست و یکی نیستند
این گران‌ترین اشتباه این حوزه است. ملکی که برای گرفتن شهروندی ترکیه از راه سرمایه‌گذاری به کار رفته تعهدی سه‌ساله دارد که بر سند مالکیت قید می‌شود و در آن مدت فروختنی نیست. مالیات سود سرمایه‌ای بر مهلتی جداگانه و پنج‌ساله از تاریخ تحصیل می‌گذرد. این دو مدت متفاوت‌اند، با دو سند متفاوت و برای دو هدف متفاوت وضع شده‌اند.
نتیجه ملموس است: قید در سه سال ساقط می‌شود و ملک فروختنی می‌شود، اما فروش در سال سوم یا چهارم هنوز درون پنجره پنج‌ساله مالیات است. سرمایه‌گذاری که همان لحظه آزاد شدن سند می‌فروشد، بر پایه قواعد شهروندی خطایی نکرده و خود را در مالیات انداخته است. صبر تا گذشت سال پنجم آن را برمی‌دارد. خود مسیر شهروندی در راهنمای ما درباره شهروندی ترکیه از راه سرمایه‌گذاری آمده است.
آنچه فروشندگان خارجی اشتباه می‌کنند
- پذیرفتن بهای اظهارشده در سند به‌عنوان مبنای بها، بی‌تأمل. بهای ثبت‌شده در اداره ثبت همان چیزی است که پرونده با آن خوانده می‌شود، و بهایی که برای صرفه‌جویی در عوارض انتقال پایین اظهار شده، سود مشمول مالیات را هنگام خروج دقیقاً به همان اندازه بالا می‌برد که هنگام ورود صرفه‌جویی کرده است.
- فرض نبودِ مالیات چون پول وارد ترکیه نشده. سود منبع ترکیه دارد چون ملک اینجاست. جای پرداخت عواید معیار نیست.
- فراموش کردن سالانه بودن معافیت. دو فروش در یک سال میلادی یک معافیت را قسمت می‌کنند؛ همان دو فروش در دو سوی ۳۱ دسامبر هرکدام معافیت خود را دارند.
- نادیده گرفتن به‌روزرسانی بها تا زمان تنظیم اظهارنامه. این بزرگ‌ترین عدد منفرد محاسبه است و به تاریخ تحصیل بستگی دارد، و آن واقعیتی است که بعداً نمی‌توانید تغییرش دهید.
پرسش‌هایی که از ما می‌شود
اگر پس از پنج سال بفروشم مالیات می‌دهم؟
نه. آنجا که ملک با عوض تحصیل شده و بیش از پنج سال پس از تاریخ تحصیل فروخته شود، بر پایه این مقرره سود سرمایه‌ای پدید نمی‌آید، هر اندازه سود باشد. نه مالیات جزئی هست و نه کاهش تدریجی.
آیا فروش ملک ارثی در ترکیه مالیات دارد؟
ملکی که بدون عوض تحصیل شده بیرون بند سود سرمایه‌ای است، پس فروش از سوی وارث مشمول آن نیست. مالیات ارث و هبه تکلیفی جداگانه با قواعد و اظهارنامه خود است و این صفحه به آن پاسخ نمی‌دهد.
اگر با زیان بفروشم چه؟
زیانی که بر پایه این قواعد محاسبه شود زیان است، و پس از به‌روزرسانی بها ممکن است فروشی که به لیر سودآور می‌نماید زیان باشد. این سببی است برای محاسبه درست رقم به‌روزشده، نه برای فرض کردن یکی از دو نتیجه.
آیا خریدار مالیات را کسر می‌کند؟
نه. در فروش ملک میان اشخاص حقیقی کسری در منبع نیست؛ فروشنده سود را در اظهارنامه سالانه سال نقل و انتقال اظهار می‌کند. کسی آن را در اداره ثبت از طرف فروشنده وصول نمی‌کند، و به همین سبب فروشندگانی که کشور را ترک کرده‌اند دیر از این تکلیف آگاه می‌شوند.
پیش از امضا، نه پس از آن
وضع مالیاتی فروش ملک در ترکیه را سه واقعیت تعیین می‌کند که همه پیش از اتمام معامله مستقر می‌شوند: تاریخ تحصیل، بهایی که قابل اثبات است، و اینکه بر پایه قرارداد چه کسی کدام عوارض را می‌پردازد. سند مالکیت، اسناد خرید و پیشنهادی را که در دست دارید برای ما بفرستید؛ میزان مواجهه و آنچه آن را تغییر می‌دهد از همین اسناد محاسبه می‌شود. برای ما به info@serkalaw.com بنویسید. خود معامله در راهنمای ما درباره خرید ملک در ترکیه آمده است.
اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی نیست. حقوق ترکیه؛ ارقام هر سال بازنگری می‌شوند و باید در تاریخ تسلیم اظهارنامه شما بررسی شوند.
خواندنی‌های مرتبط
- بهینه‌سازی مالیات شرکتی، قیمت‌گذاری انتقالی و حقوق گمرکی در ترکیه
- خرید ملک از نگاه حقوقی: خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها.
- و اگر شهروندی به‌دست‌آمده از راه ملک باطل شود: ابطال یا سلب شهروندی ترکیه و شکایت ظرف ۶۰ روز.