Plus-value immobilière en Turquie : la règle des cinq ans

Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

La Turquie n’impose la plus-value d’une vente immobilière que si le bien est vendu dans les cinq ans suivant la date de son acquisition. Au-delà, il n’y a aucune plus-value à déclarer, si élevé que soit le profit. Dans les cinq ans, la plus-value est imposable, mais elle n’est pas la différence entre le prix d’achat et le prix de vente : le coût d’acquisition est d’abord revalorisé par l’indice officiel des prix, et lorsque cette revalorisation atteint dix pour cent, elle efface fréquemment tout le gain nominal dans une monnaie qui a bougé comme la livre. Ce qui reste est diminué d’un abattement annuel, 150 000 TL pour 2026, et imposé au barème progressif ordinaire et non à un taux fixe, dont les tranches 2026 figurent sur notre page consacrée à l’impôt sur le revenu en Turquie. Les règles se trouvent aux articles 80 et 81 de la loi sur l’impôt sur le revenu (Gelir Vergisi Kanunu n° 193), et les quatre phrases qui décident la plupart des dossiers sont exposées ci-dessous.

Existe-t-il un impôt sur les plus-values en Turquie ?

Il n’existe ni impôt distinct sur les plus-values ni taux distinct. Ce qui existe est une catégorie de revenu appelée değer artışı kazancı, « gain résultant d’une augmentation de valeur », qui s’ajoute au revenu du vendeur pour l’année et s’impose au barème ordinaire. C’est pourquoi une réponse qui vous annonce un pourcentage unique est fausse dès le départ : le chiffre dépend du montant du gain, du coût indexé et de ce que le vendeur a par ailleurs gagné en Turquie cette année-là.

La règle des cinq ans, et la date à laquelle elle court

L’article 80 (mükerrer 80), sixième tiret, soumet à l’impôt les gains provenant de la cession d’immeubles « dans les cinq ans à compter de la date d’acquisition ». Deux réserves figurent dans la même phrase et disparaissent régulièrement des résumés :

• Un bien acquis à titre gratuit est entièrement hors du champ. Les biens hérités et les biens reçus par donation ne portent pas de compteur de cinq ans, et le gain réalisé lors de leur vente n’est pas une plus-value au sens de cette disposition.
• Le compteur court depuis l’acquisition, non depuis la dernière écriture au registre. Une rectification, une réunion de parcelles ou une réinscription ne le relance pas ; ce qui compte est la date d’acquisition du bien.

Le délai n’est de cinq ans que depuis le 28 mars 2007, lorsque la loi n° 5615 l’a porté de quatre à cinq. Un bien acheté avant cette date et vendu depuis longtemps a pu relever du délai plus court, raison pour laquelle les dossiers anciens se lisent à l’aune de la loi alors en vigueur et non de celle d’aujourd’hui.

La « cession » est plus large que la vente

L’article définit lui-même le terme, et cette définition attrape des opérations que les propriétaires ne considèrent pas comme des ventes :

vente, transfert et cession à titre onéreux, troc, échange, expropriation, nationalisation et apport en capital à une société commerciale.

Apporter un appartement à une société contre des parts est une cession au jour où c’est fait. Une expropriation aussi, ce qui surprend les propriétaires qui n’ont pas choisi l’opération. Si le bien appartient en revanche à une entreprise toujours en activité, le gain est un bénéfice commercial et non une plus-value, et d’autres règles s’appliquent dès le départ.

Comment se calcule réellement la plus-value imposable

L’article 81 (mükerrer 81) énonce le calcul : de la contrepartie reçue, on déduit le coût du bien, puis les frais de la cession ainsi que les impôts et taxes que le vendeur a effectivement supportés. Un droit payé par l’acheteur n’est pas une déduction du vendeur, raison pour laquelle la répartition contractuelle du droit d’enregistrement a une conséquence fiscale et pas seulement commerciale.

Vient ensuite la disposition qui décide la plupart des dossiers réels :

Le coût d’acquisition est majoré du taux d’augmentation de l’indice officiel des prix, hors le mois de la cession, à condition que ce taux d’augmentation soit de dix pour cent ou plus.

La condition des dix pour cent a été ajoutée par la loi n° 5281 du 30 décembre 2004 ; c’est un seuil, non un plancher à appliquer proportionnellement : en deçà, aucune indexation ; à partir de là, toute l’augmentation s’applique. Dans une monnaie à forte inflation, une vente affichant un profit important en livres peut ainsi ne dégager aucune plus-value imposable une fois le coût indexé. Établir le coût indexé est donc le premier calcul du dossier, non le dernier.

Lorsque le coût d’acquisition ne peut véritablement pas être établi, la loi substitue une valeur déterminée par une commission d’évaluation plutôt que de retenir un coût nul. Il est utile de le savoir avant de conclure d’une facture manquante que la totalité du prix serait imposable.

L’abattement 2026 et les taux 2026

Les deux chiffres sont revalorisés chaque année par communiqué général. Les montants ci-dessous sont ceux fixés pour l’année civile 2026 par le Gelir Vergisi Genel Tebliği série n° 332, publié au Journal officiel du 31 décembre 2025, numéro 33124 (5e répété).

Abattement annuel : 150 000 TL de plus-value par année civile, hors gains sur titres et autres instruments du marché de capitaux.

Comme ce sont des montants annuels, toute page qui les cite sans année ni source est peu fiable par construction. Vérifiez les montants en vigueur à la date de votre déclaration et traitez un taux annoncé sans son communiqué comme le point de départ d’une question, non comme une réponse. Le texte consolidé est publié par l’État sur mevzuat.gov.tr.

Vendeurs non-résidents

Un propriétaire non-résident est imposé en Turquie sur les revenus de source turque, et un gain sur un immeuble turc est de source turque. Deux points méritent d’être énoncés avec précision, car tous deux sont couramment exagérés.

La loi comporte une règle qui exclut du calcul les gains de change pour les non-résidents ayant apporté des capitaux en Turquie sous le régime des investissements étrangers. Ses propres termes la limitent aux titres et parts de participation, et seulement lorsque les revenus turcs du contribuable se composent exclusivement de ces instruments et qu’il ne fait pas de négoce de titres à titre habituel. Elle ne s’applique pas aux immeubles. Quiconque dit à un vendeur immobilier étranger que la variation de change est exclue de son gain lit une disposition qui ne le concerne pas.

Par ailleurs, une convention de non-double imposition entre la Turquie et l’État de résidence du vendeur peut répartir le droit d’imposer ou accorder un crédit d’impôt. Quelle convention s’applique, et ce qu’elle dit des gains provenant de biens immobiliers, est une question propre à cette convention et ne se traite pas de manière générale.

Si vous avez acheté pour la citoyenneté, il y a deux compteurs et ils ne sont pas les mêmes

C’est la confusion la plus coûteuse en la matière. Un bien ayant servi à obtenir la citoyenneté turque par investissement porte un engagement de trois ans annoté au titre, pendant lequel il ne peut être vendu. L’impôt sur la plus-value court sur un compteur distinct de cinq ans à compter de l’acquisition. Ce sont des durées différentes, imposées par des instruments différents, pour des raisons différentes.

La conséquence est concrète : l’annotation tombe à trois ans et le bien devient vendable, mais une vente en troisième ou quatrième année reste dans la fenêtre de cinq ans. Un investisseur qui vend dès que le titre est libre n’a rien fait de mal au regard des règles de citoyenneté et est entré dans l’impôt. Attendre la cinquième année l’écarte. La voie elle-même est exposée dans notre guide de la citoyenneté turque par investissement.

Ce que les vendeurs étrangers se trompent à faire

• Retenir sans réfléchir le prix déclaré au titre comme prix de revient. Le prix inscrit au registre foncier est celui auquel le dossier sera confronté, et un prix minoré pour économiser le droit de mutation augmente la plus-value imposable à la sortie exactement du montant économisé à l’entrée.
• Croire qu’il n’y a pas d’impôt parce que l’argent n’est jamais entré en Turquie. Le gain est de source turque parce que le bien s’y trouve. Le lieu de paiement du prix n’est pas le critère.
• Oublier que l’abattement est annuel. Deux ventes dans une même année civile se partagent un abattement ; les deux mêmes ventes de part et d’autre du 31 décembre en ont un chacune.
• Ignorer l’indexation jusqu’à la préparation de la déclaration. C’est le poste le plus important du calcul et il dépend de la date d’acquisition, un fait que l’on ne peut plus changer ensuite.

Questions qui nous sont posées

Dois-je payer l’impôt si je vends après cinq ans ?

Non. Lorsque le bien a été acquis à titre onéreux et vendu plus de cinq ans après la date d’acquisition, aucune plus-value n’existe au sens de cette disposition, quel que soit le profit. Il n’y a ni imposition partielle ni dégressivité.

Un bien hérité en Turquie est-il imposé à la revente ?

Un bien acquis à titre gratuit est hors du champ des plus-values, de sorte qu’une vente par l’héritier n’y est pas imposée. Les droits de succession et de donation sont un impôt distinct, avec ses règles et sa déclaration, et cette page n’y répond pas.

Et si je vends à perte ?

Une perte calculée selon ces règles est une perte, et après indexation une vente qui paraît bénéficiaire en livres peut en être une. C’est une raison de calculer correctement le chiffre indexé plutôt que de présumer l’un ou l’autre résultat.

L’acheteur retient-il l’impôt ?

Non. Il n’y a pas de retenue sur une vente immobilière entre particuliers ; le vendeur déclare la plus-value dans la déclaration annuelle de l’année de la cession. Personne ne la collecte pour lui au bureau du cadastre, et c’est pourquoi les vendeurs partis du pays sont ceux qui découvrent l’obligation tardivement.

Avant de signer, pas après

La situation fiscale d’une vente immobilière turque est fixée par trois faits acquis avant la réalisation : la date d’acquisition, le coût justifiable et la répartition contractuelle des frais. Écrivez-nous à info@serkalaw.com avec la date d’acquisition inscrite au titre, le prix payé alors et le prix qui vous est offert aujourd’hui. Le cadre plus large figure dans notre guide du système fiscal turc, et l’opération elle-même dans le droit immobilier turc.

Information générale, non constitutive de conseil juridique. Droit turc ; les montants sont revalorisés chaque année et doivent être confirmés à la date de votre déclaration.