Immobilienkauf in der Türkei: Rechtsleitfaden für ausländische Käufer

Von Rechtsanwalt Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Zuletzt aktualisiert: 14. Juni 2026.

Ausländische Staatsangehörige können in der Türkei nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 Immobilien mit vollem Volleigentum erwerben, vorbehaltlich der Berechtigung nach Staatsangehörigkeit, gesetzlicher Flächen- und Bezirksobergrenzen sowie einer für ausländische Käufer geltenden militärischen Unbedenklichkeitsprüfung. Der Kauf wird erst dann rechtsverbindlich, wenn die neue Eigentumsurkunde (Tapu) beim Grundbuchamt auf den Namen des Käufers eingetragen wird – nicht bereits mit der Zahlung einer Anzahlung oder der Unterzeichnung eines privaten Reservierungsvertrags. Über diesen einen entscheidenden Moment hinaus ist ein grenzüberschreitender Kauf eine Abfolge von Schritten zu Due Diligence, Bewertung, Nachweis der Geldherkunft und Eintragung, und die Schutzmechanismen für einen ausländischen Käufer greifen vor allem, bevor Geld fließt. Die folgenden Abschnitte beantworten die Fragen, die grenzüberschreitende Käufer am häufigsten stellen, in der Reihenfolge, in der sie üblicherweise auftreten.

Darf ein Ausländer in der Türkei rechtmäßig Immobilien erwerben?

Ja. Nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 können ausländische Privatpersonen aus den meisten Ländern in der Türkei Immobilien mit vollen Eigentumsrechten erwerben, und das frühere Gegenseitigkeitserfordernis gilt nicht mehr in der Form, wie es einst bestand. Die Berechtigung hängt von der Staatsangehörigkeit des Käufers, der Lage und der baurechtlichen Einstufung der Immobilie sowie von gesetzlichen Obergrenzen für die Fläche und Anzahl ab, die ein Ausländer halten darf. Eine kleine Zahl von Staatsangehörigkeiten bleibt eingeschränkt, und kein ausländischer Staatsangehöriger darf Immobilien innerhalb gesperrter Militärzonen erwerben.

Für ausländische Privatkäufer gelten drei gesetzliche Grenzen, die für jede Transaktion überprüft werden sollten:

• Gesamtflächenobergrenze. Das Gesetz legt eine landesweite Höchstgesamtfläche fest, die eine einzelne ausländische Person besitzen darf. Dies ist eine gesetzliche Schwelle; lassen Sie den geltenden Wert vor dem Kauf bestätigen, statt sich auf eine Zahl aus älteren Ratgebern zu verlassen.
• Bezirksobergrenze. Ausländische Staatsangehörige dürfen insgesamt nicht mehr als einen festgelegten Anteil der Fläche eines einzelnen Bezirks besitzen, in dem privates Eigentum zulässig ist. Hat ein Bezirk diesen Anteil erreicht, kann ein weiterer Erwerb durch Ausländer dort verweigert werden.
• Sperr- und Militärzonen. Immobilien innerhalb gesperrter Militärzonen dürfen nicht an Ausländer verkauft werden, und Immobilien in besonderen Sicherheitszonen erfordern eine Genehmigung der zuständigen Behörde. Diese Genehmigung wird im Rahmen des Eintragungsverfahrens eingeholt.

Ausländische Gesellschaften erwerben Immobilien nach einer gesonderten Regelung, die an den Rahmen für ausländische Direktinvestitionen anknüpft, während eine türkische Gesellschaft mit ausländischen Gesellschaftern für Erwerbszwecke in der Regel als inländische juristische Person behandelt wird. Die Wahl des richtigen Erwerbsträgers ist eine rechtliche Entscheidung mit steuerlichen und erbrechtlichen Folgen, keine bloße Formalität.

Wie läuft der Immobilienkauf in der Türkei Schritt für Schritt ab?

Der Kauf verläuft von der Due Diligence bis zur Grundbucheintragung in einer festgelegten Abfolge, und der rechtlich maßgebliche Schritt ist die Eintragung der neuen Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt nach dem Grundbuchgesetz Nr. 2644. Alles vor der Eintragung ist Vorbereitung, alles danach ist administrative Nachbereitung. Ein typischer grenzüberschreitender Kauf durchläuft die folgenden Phasen.

1. Prüfung von Titel und Belastungen. Holen Sie den aktuellen Grundbuchauszug (Takyidat) ein und bestätigen Sie das Eigentum des Verkäufers, die genaue Parzelle, den baurechtlichen Status (İmar durumu) sowie etwaige Vermerke wie Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, gerichtliche Verfügungen oder Vorkaufsrechte, die zulasten der Immobilie eingetragen sind.
2. Türkische Steuernummer und Bankkonto. Der ausländische Käufer beantragt eine türkische Steueridentifikationsnummer (Vergi numarası) und eröffnet in den meisten Fällen ein türkisches Bankkonto, damit der Kaufpreis über das Bankensystem gezahlt und dokumentiert werden kann.
3. Devisenumtausch und DAB-Dokumentation. Fremdwährungsgelder werden über offizielle Bankkanäle in Türkische Lira umgetauscht, und der daraus resultierende Devisenankaufsbeleg (DAB) wird eingeholt. Ohne ordnungsgemäßen Devisennachweis schließt das Grundbuchamt die Übertragung nicht ab.
4. Kaufvertrag. Die Parteien halten ihre Vereinbarung schriftlich fest. Nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 und dem Zivilgesetzbuch Nr. 4721 muss ein Vertrag, der selbst das Eigentum an einer Immobilie überträgt, in der vorgeschriebenen amtlichen Form vor dem Grundbuchamt geschlossen werden; eine private Anzahlungs- oder Reservierungsvereinbarung überträgt für sich genommen kein Eigentum.
5. Verpflichtendes Wertgutachten. Es wird ein Wertgutachten durch einen lizenzierten Immobiliensachverständigen eingeholt. Diese unabhängige Bewertung schützt den Käufer vor Überteuerung und ist für die Eintragungstransaktion erforderlich; ein Gutachten ist insbesondere dann vorgeschrieben, wenn der Kauf auf den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Investition ausgerichtet ist.
6. Erdbebenversicherung und Prüfung der Versorgungslage. Die obligatorische Erdbebenversicherung (DASK) wird abgeschlossen, der Status der Nutzungsgenehmigung (İskân) bestätigt und etwaige offene Versorgungs- oder Gemeinschaftskostenschulden der Immobilie ermittelt.
7. Militärische Unbedenklichkeitsprüfung für ausländische Käufer. Das Grundbuchamt leitet den Antrag zu einer Sicherheitsprüfung weiter, mit der bestätigt wird, dass die Immobilie nicht in einer Sperrzone liegt. Dies ist ein zusätzlicher, speziell für ausländische Käufer geltender Schritt.
8. Eigentumsübertragung und Zahlung. Beide Parteien (oder ihre bevollmächtigten Vertreter aufgrund einer Vollmacht) erscheinen beim Grundbuchamt, die Gebühr wird entrichtet, der Kaufpreis wird über dokumentierte Bankkanäle beglichen, und die neue Eigentumsurkunde wird auf den Namen des Käufers ausgestellt. Für einen Käufer, der kein Türkisch spricht, wird ein vereidigter Übersetzer gestellt.

Ein Käufer, der nicht in die Türkei reisen kann, kann die gesamte Transaktion über eine notariell beglaubigte und mit Apostille versehene Vollmacht zugunsten eines türkischen Rechtsanwalts abwickeln – eine der häufigsten Gestaltungen, die grenzüberschreitende Mandanten nutzen.

Wie lange dauert der Immobilienkauf in der Türkei?

Bei einem unbelasteten Wohnimmobilienkauf wird die Eigentumsübertragung selbst in der Regel innerhalb kurzer Zeit abgeschlossen, sobald der Antrag gestellt und die Unterlagen vollständig sind, wobei die Sicherheitsprüfung für ausländische Käufer die wesentliche Variable bildet. Der Gesamtzeitrahmen hängt davon ab, ob die Unterlagen vollständig sind, ob der Käufer eine Vollmacht nutzt und wie schnell die Sicherheitsprüfung zurückkommt. Immobilien in eindeutig nicht eingeschränkten städtischen Lagen werden schneller abgewickelt als solche in Küstennähe oder nahe sensibler Zonen. Streitiges Eigentum, ungeklärte Erbfälle auf Verkäuferseite oder baurechtliche Unregelmäßigkeiten können den Zeitrahmen erheblich verlängern – genau deshalb ist die Due-Diligence-Phase vor Vertragsschluss wichtiger als jede andere.

Welche Rechte hat ein ausländischer Eigentümer nach dem Kauf?

Ein eingetragener ausländischer Eigentümer hat dieselben grundlegenden Eigentumsrechte wie ein türkischer Staatsbürger, einschließlich des Rechts, die Immobilie zu nutzen, zu vermieten, mit einer Hypothek zu belasten, zu verkaufen, zu verschenken und durch Erbschaft weiterzugeben. Eigentum ist in der Türkei ein absolutes Recht (Ayni hak), das durch das Zivilgesetzbuch Nr. 4721 geschützt wird, und sobald der Titel eingetragen ist, ist der Name des Eigentümers in der Urkunde der maßgebliche Eigentumsnachweis. Ausländische Eigentümer dürfen die Immobilie vermieten, im Rahmen der baurechtlichen Vorgaben renovieren und frei darüber verfügen, vorbehaltlich derselben Flächen- und Zonengrenzen, die beim Kauf galten.

Zwei Punkte verdienen die Aufmerksamkeit grenzüberschreitender Eigentümer:

• Erbschaft. Türkisches Immobilieneigentum geht nach türkischem Erbrecht über, wobei das anwendbare Recht über das Gesetz über das Internationale Privat- und Verfahrensrecht Nr. 5718 bestimmt wird. Kann ein berechtigter Erbe die Immobilie wegen seiner Staatsangehörigkeit oder wegen Flächengrenzen nicht halten, wird die Immobilie verwertet und der Erlös an den Erben ausgezahlt. Ausländische Eigentümer mit Erben im Ausland sollten die Nachfolge bewusst planen, denn das Pflichtteilsrecht des Zivilgesetzbuchs Nr. 4721 kann sich erheblich von den Regeln im Heimatland des Eigentümers unterscheiden.
• Währung und Rücküberweisung. Verkaufserlöse können grundsätzlich ins Ausland zurückgeführt werden, doch sollten sowohl der Kaufpreis beim Erwerb als auch der Erlös beim Weiterverkauf von Anfang an über dokumentierte Bankkanäle fließen, um die Transaktion transparent zu halten und einen späteren Transfer ins Ausland zu stützen.

Welche Unterlagen benötigt ein ausländischer Käufer?

Zu den wesentlichen Unterlagen zählen ein gültiger Reisepass, eine türkische Steuernummer, biometrische Lichtbilder, das Wertgutachten eines lizenzierten Sachverständigen, der Devisenankaufsbeleg (DAB), die obligatorische Erdbebenversicherung (DASK) sowie der Grundbuchauszug der betreffenden Immobilie. Fremdsprachige Unterlagen sind in der Regel mit einer beglaubigten Übersetzung vorzulegen, und im Ausland errichtete Urkunden (etwa eine Vollmacht) bedürfen im Allgemeinen einer Apostille nach dem Haager Apostille-Übereinkommen oder – für Nichtvertragsstaaten – einer konsularischen Legalisation.

Unterlage	Zweck
Gültiger Reisepass (mit beglaubigter Übersetzung, falls erforderlich)	Identität und Berechtigung des ausländischen Käufers
Türkische Steueridentifikationsnummer	Erforderlich für die Eintragungstransaktion und das Bankgeschäft
Devisenankaufsbeleg (DAB)	Belegt den Devisenumtausch; das Grundbuchamt benötigt ihn für die Eigentumsübertragung
Wertgutachten eines lizenzierten Sachverständigen	Für die Übertragung erforderliche unabhängige Bewertung
Obligatorische Erdbebenversicherung (DASK)	Für die Immobilie vor der Eintragung zwingend vorgeschrieben
Grundbuchauszug der Immobilie	Bestätigt Eigentum und etwaige Belastungen
Notariell beglaubigte und mit Apostille versehene Vollmacht (bei Fernabwicklung)	Ermöglicht einem Vertreter, die Übertragung abzuschließen

Was sind die wichtigsten rechtlichen Risiken und wie werden sie vermieden?

Die schwerwiegendsten Risiken sind der Kauf einer Immobilie mit verdeckten Belastungen, das Vertrauen auf einen Verkäufer, der nicht der wahre Eigentümer ist, und die Zahlung von Anzahlungen vor jeder Titelprüfung beim Grundbuchamt. Jedes davon lässt sich durch konsequente Due Diligence vermeiden, bevor Geld den Besitzer wechselt. Die wiederkehrenden Probleme, mit denen grenzüberschreitende Käufer konfrontiert sind, sind vorhersehbar – und ebenso die Schutzmaßnahmen.

• Fehlerhafter oder streitiger Titel. Ein Kauf vor Bestätigung des Grundbucheintrags kann bedeuten, Hypotheken, gerichtliche Verfügungen oder eine Parzelle zu übernehmen, die nicht der Vermarktung entspricht. Die Schutzmaßnahme ist eine vollständige Titel- und Vermerksprüfung beim Grundbuchamt vor jeder bindenden Verpflichtung.
• Zahlung an die falsche Partei. An Makler oder Dritte, die nicht der eingetragene Eigentümer sind, gezahlte Anzahlungen sind schwer zurückzuerlangen. Die Zahlung sollte über dokumentierte Bankkanäle dem eingetragenen Verkäufer folgen.
• Verzicht auf Wertgutachten oder DAB-Dokumentation. Ohne das vorgeschriebene Wertgutachten und einen ordnungsgemäßen Devisennachweis überträgt das Grundbuchamt das Eigentum nicht, und ein Kauf ohne Bewertung setzt den Käufer der Überteuerung aus. Beides ist für ausländische Käufer nicht verhandelbar.
• Baurecht und Nutzung. Ein Gebäude ohne gültige Nutzungsgenehmigung (İskân) oder eine Parzelle mit landwirtschaftlicher oder anderweitig einschränkender Widmung kann schwer nutzbar oder weiterverkaufbar sein. Dies wird vor dem Kauf geprüft, nicht danach.
• Off-Plan- und unfertige Projekte. Käufe vor Baufertigstellung bergen Bauträger- und Lieferrisiken. Vertragsklauseln zu Lieferterminen, Vertragsstrafen und Bauträgerverzug sind der wesentliche Schutz des Käufers und sollten verhandelt und nicht als Standard hingenommen werden.

Sollte es zu einem Streit kommen, werden Ansprüche aus Immobilieneigentum in der Türkei am Belegenheitsort der Immobilie nach der Zivilprozessordnung Nr. 6100 verhandelt, und die Vollstreckung von Geldforderungen richtet sich nach dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004. Grenzüberschreitende Eigentümer profitieren davon, den Kauf so zu gestalten, dass im Streitfall die Beweismittel (Grundbucheinträge, Wertgutachten, Bankunterlagen, unterzeichnete Verträge) bereits sauber und vollständig vorliegen.

Sollte ich als Privatperson, über eine Gesellschaft oder zwecks Staatsbürgerschaft kaufen?

Die richtige Struktur hängt vom Ziel des Käufers ab: Eigennutzung, Anlagerendite, Unternehmensbeteiligung oder Staatsbürgerschaft durch Investition verweisen jeweils auf einen anderen Erwerbsträger. Es gibt keine einzige beste Antwort, und die falsche Struktur ist nach erfolgter Eintragung des Titels teuer rückabzuwickeln.

Ziel	Typische Struktur	Zentrale Erwägung
Eigenheim oder Ferienimmobilie	Eigentum als Privatperson	Am einfachsten; unterliegt Flächen- und Zonenobergrenzen
Anlageportfolio oder Mietrendite	Privatperson oder türkische Gesellschaft	Steuerliche Behandlung und Nachfolge unterscheiden sich je nach Träger
Unternehmens- oder Konzernbeteiligung	Türkische Gesellschaft mit ausländischen Gesellschaftern	Für die meisten Erwerbsregeln als inländisch behandelt
Staatsbürgerschaft durch Investition	Qualifizierter Immobilienkauf, der die gesetzlichen Vorgaben erfüllt	Strenge Bewertungs-, Zahlungsnachweis- und Haltebedingungen gelten und müssen exakt erfüllt werden

Die Staatsbürgerschaft durch Investition mittels Immobilien ist ein eigenständiger Rechtsweg mit einer eigenen Mindestwertregel, einer verpflichtenden Haltefrist und einem eigenen Dokumentationsstandard, und sie ist während der Haltefrist mit einem Veräußerungsverbotsvermerk im Grundbuch verbunden. Der qualifizierende Wert und die Bedingungen sind gesetzlich und durch Verordnung festgelegt und ändern sich im Laufe der Zeit, weshalb sie als aktuell bestätigt werden müssen, bevor ein Kauf auf die Staatsbürgerschaft ausgerichtet wird. Eine Immobilie, die als Investition hervorragend ist, ist nicht automatisch staatsbürgerschaftskonform, und beide Ziele sollten vor der Unterzeichnung in Einklang gebracht werden. Zum vollständigen Weg siehe unseren Service zur Staatsbürgerschaft durch Investition.

Zahlen ausländische Käufer beim Immobilienkauf in der Türkei zusätzliche Steuern?

Ausländische Käufer zahlen dieselben Transaktions- und Eigentumssteuern wie türkische Käufer; auf den Kauf selbst fällt kein gesonderter Ausländerzuschlag an. Die wichtigsten Abgaben sind die bei der Eintragung zu entrichtende Grundbuchgebühr, die laufende kommunale Grundsteuer sowie die Steuer auf Mieteinkünfte oder auf einen etwaigen Gewinn beim späteren Verkauf der Immobilie. Konkrete Sätze, Befreiungen und etwaige Mehrwertsteuervergünstigungen für bestimmte ausländische Ersterwerber sind im Steuerrecht festgelegt und ändern sich regelmäßig, sodass jeder Betrag für das Jahr der Transaktion als aktuell überprüft werden muss, statt sich auf ältere Ratgeber zu verlassen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich in der Türkei Immobilien kaufen, ohne dorthin zu reisen?

Ja. Ein ausländischer Käufer kann den gesamten Kauf über eine notariell beglaubigte und mit Apostille versehene Vollmacht zugunsten eines türkischen Rechtsanwalts abwickeln, der die Steuernummer, die Devisendokumentation, die Bewertung, die Sicherheitsprüfung und die Eigentumsübertragung im Namen des Käufers erledigt. Die Apostille richtet sich nach dem Haager Apostille-Übereinkommen; für Nichtvertragsstaaten gilt die konsularische Legalisation.

Verschafft mir der Immobilienkauf automatisch eine türkische Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft?

Nein. Eigentum kann einen Antrag auf eine kurzfristige Aufenthaltsgenehmigung stützen und nur dann für die Staatsbürgerschaft durch Investition qualifizieren, wenn der Kauf die gesonderten gesetzlichen Wert-, Zahlungs- und Haltebedingungen erfüllt, die gesetzlich festgelegt sind und sich im Laufe der Zeit ändern. Der bloße Immobilienkauf verleiht keinen der beiden Status automatisch.

Was ist der einzelne wichtigste Schritt?

Die Prüfung des Grundbucheintrags und der Belastungen beim Grundbuchamt, bevor eine Anzahlung geleistet wird. Nahezu jedes ernsthafte Problem, dem grenzüberschreitende Käufer begegnen, lässt sich auf eine Zahlung zurückführen, die vor dieser Prüfung erfolgte – und genau deshalb ist die Eigentumsübertragung nach dem Grundbuchgesetz Nr. 2644, nicht der Reservierungsvertrag, der entscheidende Moment.

Gibt es Gebiete, in denen Ausländer nicht kaufen dürfen?

Ja. Immobilien in gesperrten Militär- und strategischen Sicherheitszonen sind für ausländische Käufer geschlossen, und einzelne Bezirke können eine gesetzliche Obergrenze für das gesamte ausländische Eigentum erreichen. Beides wird im Rahmen des Eintragungsverfahrens bestätigt, und besondere Sicherheitszonen erfordern eine Genehmigung der zuständigen Behörde.

Zusammenarbeit mit einem Anwalt für grenzüberschreitendes Immobilienrecht

Der Immobilienkauf in der Türkei ist unkompliziert, wenn die Due Diligence erfolgt, bevor Geld fließt, und riskant, wenn dies nicht geschieht. Unsere Kanzlei berät ausländische Eigentümer, Expatriates und grenzüberschreitende Familien bei der Titelprüfung, der Vertragsverhandlung, dem Ferneinkauf per Vollmacht sowie der anschließenden Steuer- und Nachfolgeplanung. Wenn Sie eine Immobilie prüfen oder bereits einen unterzeichneten Reservierungsvertrag halten, sprechen Sie mit uns über unser Team für Immobilienrecht und Immobilienerwerb, um vor Ihrer Verpflichtung eine strukturierte Prüfung zu erhalten.

Weiterführende Lektüre für ausländische Käufer: ein Überblick über das türkische Immobilienrecht, die Due-Diligence-Checkliste für Immobilien für ausländische Käufer und Warnsignale bei der Eigentumsurkunde, die jeder ausländische Käufer prüfen sollte.

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Türkisches Recht; lassen Sie Ihre konkrete Situation von qualifizierten Rechtsbeiständen prüfen.