Автор: адвокат Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Останнє оновлення: 14 червня 2026 р.
Іноземні громадяни можуть набувати нерухомість у Туреччині на праві повної безстрокової власності згідно зі статтею 35 Закону про земельний кадастр № 2644 — за умови відповідності критеріям щодо громадянства, дотримання встановлених законом обмежень за площею та районом, а також отримання спеціального для іноземних покупців дозволу щодо військових зон. Купівля стає юридично обов’язковою лише тоді, коли новий титул на нерухомість (tapu) реєструється на ім’я покупця в Управлінні земельного кадастру, а не тоді, коли сплачено завдаток чи підписано приватний договір бронювання. Окрім цього єдиного вирішального моменту, транскордонна купівля є послідовністю кроків: належна перевірка (due diligence), оцінка, документальне підтвердження походження коштів та реєстрація. При цьому запобіжники, що захищають іноземного покупця, зосереджені до того, як будуть переказані будь-які кошти. У розділах нижче ми відповідаємо на запитання, які транскордонні покупці ставлять найчастіше, у тому порядку, в якому вони зазвичай виникають.
Чи може іноземець законно купити нерухомість у Туреччині?
Так. Згідно зі статтею 35 Закону про земельний кадастр № 2644, іноземні фізичні особи з більшості країн можуть набувати нерухомість у Туреччині з повними правами власності, а історична вимога взаємності більше не діє так, як колись. Право на набуття залежить від громадянства покупця, розташування та зонування нерухомості, а також від установлених законом обмежень щодо площі та кількості об’єктів, якими може володіти іноземець. Невелика кількість громадянств залишається обмеженою, і жоден іноземний громадянин не може набувати нерухомість у межах заборонених військових зон.
До іноземних покупців — фізичних осіб застосовуються три встановлені законом обмеження, які слід підтверджувати для кожної операції:
- Обмеження за загальною площею. Закон встановлює максимальну загальну площу, якою іноземна фізична особа може володіти на території всієї країни. Це юридичний поріг; перевіряйте чинний показник перед купівлею, а не покладайтеся на цифру зі старих посібників.
- Обмеження за районом. Іноземні громадяни сукупно не можуть володіти більш ніж фіксованою часткою площі будь-якого окремого району, де дозволена приватна власність. Якщо район досяг цієї частки, подальше набуття нерухомості іноземцями там може бути відхилено.
- Обмежені та військові зони. Нерухомість у межах заборонених військових зон не може продаватися іноземцям, а нерухомість у спеціальних зонах безпеки потребує дозволу від відповідного органу. Цей дозвіл отримується під час процесу оформлення титулу.
Іноземні компанії здійснюють набуття за окремим режимом, прив’язаним до рамок прямих іноземних інвестицій, тоді як турецька компанія з іноземними акціонерами загалом розглядається як вітчизняна юридична особа для цілей набуття. Вибір правильної форми придбання — це юридичне рішення з податковими та спадковими наслідками, а не формальність.
Який покроковий процес купівлі нерухомості в Туреччині?
Купівля відбувається від належної перевірки до реєстрації титулу у визначеній послідовності, і юридично визначальним кроком є реєстрація нового титулу на нерухомість в Управлінні земельного кадастру згідно із Законом про земельний кадастр № 2644. Усе, що передує реєстрації, є підготовкою, а все, що йде після неї, — адміністративним супроводом. Типова транскордонна купівля проходить через наведені нижче етапи.
- Перевірка титулу та обтяжень. Отримайте чинний реєстраційний запис про нерухомість (takyidat) і підтвердьте право власності продавця, точну земельну ділянку, статус зонування (imar durumu) та будь-які примітки, такі як іпотеки, застави, сервітути, судові заборони чи переважні права купівлі, зареєстровані щодо нерухомості.
- Турецький податковий номер та банківський рахунок. Іноземний покупець отримує турецький ідентифікаційний податковий номер (vergi numarasi) і в більшості випадків відкриває турецький банківський рахунок, щоб ціну можна було сплатити та задокументувати через банківську систему.
- Конвертація валюти та документ DAB. Кошти в іноземній валюті конвертуються в турецькі ліри через офіційні банківські канали, після чого отримується відповідний документ про купівлю іноземної валюти (DAB). Без належної документації щодо валютообміну Управління земельного кадастру не завершить передачу.
- Договір купівлі-продажу. Сторони фіксують свою домовленість у письмовій формі. Згідно з Кодексом зобов’язань № 6098 та Цивільним кодексом № 4721, договір, який сам по собі передає право власності на нерухоме майно, має бути укладений у встановленій офіційній формі перед земельним кадастром; приватний договір про завдаток чи бронювання сам собою не передає титул.
- Обов’язковий звіт про оцінку. Отримується звіт про оцінку нерухомості від ліцензованого оцінювача. Ця незалежна оцінка захищає покупця від завищення ціни та є обов’язковою для операції з титулом, а оцінка спеціально вимагається, коли купівля структурується для отримання громадянства за інвестиції.
- Страхування від землетрусу та перевірка комунальних послуг. Оформлюється обов’язкове страхування від землетрусу (DASK), підтверджується статус дозволу на введення в експлуатацію (iskan) та виявляються будь-які непогашені борги за комунальні послуги чи спільні внески щодо нерухомості.
- Військовий дозвіл для іноземних покупців. Управління земельного кадастру направляє заяву на перевірку безпеки, яка підтверджує, що нерухомість не перебуває в обмеженій зоні. Це додатковий крок, специфічний для іноземних покупців.
- Передача титулу та оплата. Обидві сторони (або їхні уповноважені представники за довіреністю) присутні в Управлінні земельного кадастру, сплачується збір, ціна розраховується через задокументовані банківські канали, і новий титул на нерухомість видається на ім’я покупця. Для покупця, який не розмовляє турецькою, надається присяжний перекладач.
Покупець, який не може приїхати до Туреччини, може завершити всю операцію через нотаріально посвідчену та апостильовану довіреність, надану турецькому юристу, — це одна з найпоширеніших структур, яку використовують транскордонні клієнти.
Скільки часу займає купівля нерухомості в Туреччині?
Для незаплутаної житлової купівлі сама передача титулу зазвичай завершується протягом короткого періоду після подання заяви та готовності документів, при цьому основною змінною є перевірка безпеки для іноземних покупців. Загальний строк залежить від того, чи в порядку документи, чи використовує покупець довіреність та як швидко повертається результат перевірки безпеки. Об’єкти в явно необмежених міських локаціях оформлюються швидше, ніж ті, що розташовані поблизу узбережжя чи чутливих зон. Спірний титул, неврегульована спадщина на боці продавця або порушення зонування можуть суттєво подовжити строк — саме тому передконтрактна стадія належної перевірки важить більше за будь-яку іншу.
Які права має іноземний власник після купівлі?
Зареєстрований іноземний власник має ті самі основні права власності, що й громадянин Туреччини, включно з правом користуватися, здавати в оренду, передавати в іпотеку, продавати, дарувати та передавати нерухомість у спадщину. Власність у Туреччині є абсолютним правом (ayni hak), захищеним Цивільним кодексом № 4721, і після реєстрації титулу ім’я власника в документі є визначальним доказом права власності. Іноземні власники можуть здавати нерухомість в оренду, проводити ремонт у межах правил зонування та вільно розпоряджатися нею — за умови дотримання тих самих обмежень за площею та зоною, що діяли на момент купівлі.
Два моменти заслуговують на увагу транскордонних власників:
- Спадкування. Турецьке нерухоме майно переходить за турецькими правилами спадкування, а застосовне право визначається через Закон про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718. Якщо спадкоємець, який має право, не може володіти нерухомістю через обмеження за громадянством чи площею, нерухомість ліквідується, а виручені кошти виплачуються спадкоємцю. Іноземним власникам зі спадкоємцями за кордоном слід обдумано планувати спадкування, оскільки режим обов’язкової частки у спадщині за Цивільним кодексом № 4721 може суттєво відрізнятися від правил у країні походження власника.
- Валюта та переказ коштів. Виручені від продажу кошти, як правило, можуть бути репатрійовані, однак ціна при купівлі та виручка при перепродажу мають із самого початку рухатися через задокументовані банківські канали, щоб зберегти прозорість операції та підтвердити будь-який пізніший переказ за кордон.
Які документи потрібні іноземному покупцеві?
Основними документами є дійсний паспорт, турецький податковий номер, біометричні фотографії, звіт про оцінку від ліцензованого оцінювача, документ про купівлю іноземної валюти (DAB), обов’язкове страхування від землетрусу (DASK) та реєстраційний запис щодо цільового об’єкта. Документи іноземною мовою зазвичай вимагаються з присяжним перекладом, а документи, складені за кордоном (наприклад, довіреність), загалом потребують апостиля згідно з Гаазькою конвенцією про апостиль або, для країн, що не є учасницями конвенції, консульської легалізації.
| Документ | Призначення |
|---|---|
| Дійсний паспорт (з присяжним перекладом за потреби) | Підтвердження особи та права іноземного покупця |
| Турецький ідентифікаційний податковий номер | Обов’язковий для операції з титулом та банківських операцій |
| Документ про купівлю іноземної валюти (DAB) | Підтверджує конвертацію валюти; кадастр вимагає його для передачі титулу |
| Звіт про оцінку від ліцензованого оцінювача | Незалежна оцінка, обов’язкова для передачі |
| Обов’язкове страхування від землетрусу (DASK) | Обов’язкове для нерухомості до реєстрації |
| Реєстраційний запис про нерухомість | Підтверджує право власності та будь-які обтяження |
| Нотаріально посвідчена та апостильована довіреність (за дистанційного оформлення) | Дозволяє представнику завершити передачу |
Які основні юридичні ризики та як їх уникнути?
Найсерйознішими ризиками є купівля нерухомості з прихованими обтяженнями, довіра до продавця, який не є справжнім власником, та сплата завдатків до будь-якої перевірки титулу в Управлінні земельного кадастру. Кожного з них можна уникнути за допомогою дисциплінованої належної перевірки, перш ніж кошти перейдуть з рук у руки. Проблеми, з якими стикаються транскордонні покупці, є передбачуваними — як і запобіжники проти них.
- Дефектний або спірний титул. Купівля до підтвердження реєстраційного запису може означати, що ви успадкуєте іпотеки, судові заборони чи ділянку, яка не відповідає рекламі. Запобіжник — повна перевірка титулу та приміток в Управлінні земельного кадастру перед будь-яким обов’язковим зобов’язанням.
- Оплата не тій стороні. Завдатки, сплачені агентам чи третім особам, які не є зареєстрованим власником, важко повернути. Оплата має відстежувати зареєстрованого продавця через задокументовані банківські канали.
- Пропуск оцінки чи документації DAB. Без обов’язкового звіту про оцінку та належної документації щодо валютообміну кадастр не передасть титул, а купівля без оцінки наражає покупця на завищення ціни. І те, й інше для іноземних покупців не підлягає обговоренню.
- Зонування та введення в експлуатацію. Будівлю без чинного дозволу на введення в експлуатацію (iskan) чи ділянку із сільськогосподарським або іншим обмежувальним зонуванням може бути важко використовувати чи перепродати. Це перевіряється до купівлі, а не після.
- Проєкти на стадії будівництва та незавершені об’єкти. Купівля до завершення будівництва несе ризики з боку забудовника та ризики передачі. Умови договору щодо строків передачі, штрафів та невиконання забудовником своїх зобов’язань є основним захистом покупця, і їх слід узгоджувати, а не приймати як стандартні.
Якщо ж спір усе-таки виникає, позови щодо нерухомого майна в Туреччині розглядаються за місцем розташування нерухомості згідно з Цивільним процесуальним кодексом № 6100, а виконання грошових рішень здійснюється за Законом про виконавче провадження та банкрутство № 2004. Транскордонні власники отримують вигоду від такого структурування купівлі, за якого — у разі спору — докази (реєстраційні записи, оцінка, банківський слід, підписані договори) вже будуть чистими та повними.
Купувати як фізична особа, через компанію чи для громадянства?
Правильна структура залежить від мети покупця: особисте користування, інвестиційний дохід, корпоративне володіння чи громадянство за інвестиції — кожна з цих цілей вказує на іншу форму. Єдиної найкращої відповіді немає, а неправильну структуру дорого виправляти після того, як титул уже зареєстровано.
| Мета | Типова структура | Ключовий аспект |
|---|---|---|
| Особисте проживання чи дім для відпочинку | Власність фізичної особи | Найпростіша; з урахуванням обмежень за площею та зоною |
| Інвестиційний портфель чи дохід від оренди | Фізична особа або турецька компанія | Податковий режим та спадкування різняться залежно від форми |
| Корпоративне чи групове володіння | Турецька компанія з іноземними акціонерами | Розглядається як вітчизняна для більшості правил набуття |
| Громадянство за інвестиції | Кваліфікована купівля нерухомості, що відповідає встановленим законом правилам | Застосовуються суворі умови щодо оцінки, платіжного сліду та строку володіння, які мають бути виконані точно |
Громадянство за інвестиції через нерухомість є окремим юридичним шляхом зі своїм правилом мінімальної вартості, обов’язковим строком володіння та стандартом документації, і воно передбачає примітку про заборону продажу в титулі на період володіння. Кваліфікаційна вартість та умови встановлюються законом і підзаконними актами та змінюються з часом, тому їх потрібно підтверджувати як чинні, перш ніж будь-яку купівлю буде структуровано для отримання громадянства. Об’єкт, який є чудовим як інвестиція, не є автоматично відповідним для громадянства, і ці дві цілі слід узгодити до підписання. Щодо повного шляху див. нашу послугу з громадянства за інвестиції.
Чи сплачують іноземні покупці додаткові податки під час купівлі нерухомості в Туреччині?
Іноземні покупці сплачують ті самі податки за операцію та володіння, що й турецькі покупці; окремого додаткового податку для іноземців на саму купівлю немає. Основними платежами є збір за передачу титулу, що сплачується при реєстрації, регулярний муніципальний податок на нерухомість, а також податок на дохід від оренди чи на будь-який прибуток при подальшому продажу нерухомості. Конкретні ставки, звільнення та будь-яке пільгування з ПДВ, доступне певним іноземним покупцям, що купують уперше, встановлюються податковим законодавством і періодично змінюються, тому кожен показник має бути перевірений як чинний для року операції, а не братися зі старих посібників.
Поширені запитання
Чи можу я купити нерухомість у Туреччині, не приїжджаючи туди?
Так. Іноземний покупець може завершити всю купівлю через нотаріально посвідчену та апостильовану довіреність, надану турецькому юристу, який від імені покупця займається податковим номером, валютною документацією, оцінкою, дозволом безпеки та передачею титулу. Апостиль здійснюється згідно з Гаазькою конвенцією про апостиль, або, для країн, що не є учасницями конвенції, застосовується консульська легалізація.
Чи дає купівля нерухомості турецьке посвідку на проживання або громадянство автоматично?
Ні. Право власності може підтримати заяву на короткостроковий дозвіл на проживання та може кваліфікуватися для громадянства за інвестиції лише якщо купівля відповідає окремим установленим законом умовам щодо вартості, оплати та строку володіння, які встановлюються законом і змінюються з часом. Сама лише купівля нерухомості не надає жодного зі статусів автоматично.
Який єдиний найважливіший крок?
Перевірка реєстраційного запису про титул та обтяжень в Управлінні земельного кадастру до сплати будь-якого завдатку. Майже кожна серйозна проблема, з якою стикаються транскордонні покупці, простежується до платежу, здійсненого до цієї перевірки, — саме тому передача титулу за Законом про земельний кадастр № 2644, а не договір бронювання, є вирішальним моментом.
Чи є райони, де іноземці не можуть купувати?
Так. Нерухомість у заборонених військових та стратегічних зонах безпеки закрита для іноземних покупців, а окремі райони можуть досягти встановленого законом обмеження загальної іноземної власності. Обидва ці аспекти підтверджуються під час процесу оформлення титулу, а спеціальні зони безпеки потребують дозволу від відповідного органу.
Співпрацюйте з юристом із транскордонної нерухомості
Купівля нерухомості в Туреччині є нескладною, коли належна перевірка проводиться до переказу коштів, і ризикованою, коли цього не зроблено. Наша фірма консультує іноземних власників, експатів та транскордонні родини щодо перевірки титулу, узгодження умов договору, дистанційної купівлі за довіреністю, а також податкового та спадкового планування, що йде далі. Якщо ви оцінюєте об’єкт або вже маєте підписаний договір бронювання, зверніться до нас через нашу команду з права нерухомості та набуття власності для структурованого аналізу, перш ніж брати на себе зобов’язання.
Додаткові матеріали для іноземних покупців: огляд турецького права нерухомості, контрольний список належної перевірки нерухомості для іноземних покупців та тривожні сигнали в титулі, які має перевірити кожен іноземний покупець.
Загальна інформація, а не юридична консультація. Турецьке право; перевіряйте вашу конкретну ситуацію з кваліфікованим юристом.