Por abogado Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Última actualización: 14 de junio de 2026.
El desalojo de un inquilino en Turquía se rige por las disposiciones sobre arrendamiento del Código de Obligaciones turco n.º 6098, que limitan el desalojo de inmuebles de vivienda y de locales comerciales con techo a una lista cerrada de causales legales. Las causales principales son la necesidad genuina de vivienda o de actividad del arrendador o de sus familiares cercanos (artículo 350), la necesidad del nuevo propietario tras la compra (artículo 351), el impago reiterado de la renta después de dos avisos por escrito dentro del mismo año de arrendamiento (artículo 352), y la terminación al final de los periodos de renovación que siguen a un arrendamiento de plazo fijo (artículo 347). Un arrendador no puede poner fin a un arrendamiento a su voluntad, cambiar las cerraduras ni cortar los suministros. El desalojo se obtiene mediante una demanda de desalojo ante el juzgado civil de paz (sulh hukuk mahkemesi) o, en caso de impago de la renta, mediante un procedimiento ante la oficina de ejecución conforme a la Ley de Ejecución y Quiebra n.º 2004. Para los propietarios extranjeros y las familias transfronterizas que poseen bienes en Turquía, el reto práctico consiste en elegir la causal correcta, notificar el aviso correcto dentro del plazo que fija la ley y acreditar la pretensión con prueba documental.
¿Cuáles son las causales legales para desalojar a un inquilino en Turquía?
La ley turca permite el desalojo únicamente por causales específicas previstas en el Código de Obligaciones n.º 6098. Las causales se dividen en dos grupos: las basadas en la conducta o el incumplimiento del inquilino y las basadas en la necesidad genuina del propio arrendador o en una compra que reúne los requisitos. El arrendador debe encuadrar los hechos en una causal reconocida, ya que el mero deseo de recuperar el inmueble no basta por sí solo.
Las principales causales reconocidas incluyen:
- Impago reiterado de la renta y la regla de los dos avisos (artículo 352). Si el inquilino no paga la renta a tiempo, el arrendador puede, dentro del mismo año de arrendamiento, enviar dos avisos de impago por escrito correspondientes a dos periodos de pago distintos. Cuando el inquilino reincide en el pago tardío tras avisos legales, ello respalda una acción de desalojo.
- Necesidad genuina de vivienda o de actividad del arrendador, su cónyuge o sus parientes cercanos (artículo 350). La necesidad debe ser real, sincera y obligada, no un pretexto para volver a arrendar a una renta más alta.
- Necesidad del nuevo propietario tras la compra (artículo 351). El comprador que adquiere un inmueble ocupado puede, notificando al inquilino por escrito dentro del plazo que fija la ley tras la adquisición, reclamar el inmueble para su necesidad genuina o la de sus parientes cercanos.
- Fin del plazo fijo y del ciclo de renovación (artículo 347). Un arrendamiento de vivienda de plazo fijo no termina sin más en su fecha de vencimiento; se renueva, y el derecho del arrendador a terminar al final de los periodos de renovación sigue el calendario que establece el Código.
- Compromiso escrito del inquilino de desocupar en una fecha determinada, otorgado después de iniciado el arrendamiento, al que la ley reconoce eficacia.
- Que el inquilino o su cónyuge posean otra vivienda adecuada en la misma localidad que el arrendador desconocía al celebrar el contrato; el tribunal pondera esta circunstancia antes de decidir.
- Fallecimiento del inquilino. El fallecimiento del inquilino afecta al arrendamiento; cuando hay herederos legales, los derechos del arrendamiento pueden transmitirse a ellos, y todo desalojo debe entonces seguir el procedimiento ordinario frente a los herederos, y no una expulsión informal.
El desalojo es un remedio de último recurso en el derecho de arrendamientos turco. Las causales, los plazos de aviso y las vías procesales aquí mencionadas están fijadas por la ley y son aplicadas por los tribunales según los hechos de cada caso; verifíquelas como vigentes para su arrendamiento concreto antes de dar cualquier paso.
¿Cuál es el proceso de desalojo paso a paso?
El proceso de desalojo en Turquía atraviesa tres etapas generales: un aviso por escrito conforme a derecho que se ajuste a la causal elegida, después una demanda de desalojo ante el juzgado civil de paz o un procedimiento ante la oficina de ejecución, y finalmente la entrega forzosa del inmueble si el inquilino sigue sin marcharse. El desalojo por mano propia, el cambio de cerraduras o el corte de suministros son ilícitos y exponen al arrendador a responsabilidad.
- Identificar la causal correcta y confirmar los plazos. Cada causal tiene su propia forma de aviso y su plazo. Para un desalojo por necesidad vinculado a la fecha de renovación del arrendamiento, el arrendador debe presentar la demanda dentro del mes siguiente a esa fecha. Elegir la causal equivocada o dejar pasar el plazo legal es el motivo más frecuente del fracaso de las pretensiones de desalojo.
- Notificar un aviso por escrito conforme a derecho. Para una terminación por necesidad, la práctica es dar aviso por escrito con tres meses de antelación, seguido de un segundo aviso a través de notario (ihtarname) quince días antes de la fecha prevista de desalojo. El aviso notarial constituye una notificación fechada y demostrable; las exigencias verbales son difíciles de probar y rara vez bastan.
- Presentar el procedimiento adecuado. Para la mayoría de las causales se trata de una demanda de desalojo ante el juzgado civil de paz (sulh hukuk mahkemesi) competente respecto del inmueble. En caso de impago de la renta, la ley también permite un procedimiento ante la oficina de ejecución para el desalojo y el cobro conforme a la Ley de Ejecución y Quiebra n.º 2004.
- Litigar y obtener una decisión. El tribunal examina si la causal queda acreditada, si el aviso fue conforme a derecho y oportuno, y si la necesidad (cuando proceda) es genuina. El procedimiento sigue el Código de Procedimiento Civil n.º 6100.
- Ejecutar la resolución. Si el inquilino no desocupa voluntariamente tras una decisión firme y ejecutable, el arrendador solicita a la oficina de ejecución la entrega del inmueble, llevada a cabo por funcionarios de ejecución y no por el arrendador en persona.
¿Cuánto tarda en desalojarse a un inquilino en Turquía?
No existe un plazo único y fijo de desalojo; la duración depende de la causal, de la agenda del tribunal, de si el inquilino se opone y de si se interponen recursos. Un caso sencillo y bien documentado se resuelve más rápido que uno controvertido, pero los arrendadores deben prever un proceso de varias etapas y no un remedio inmediato. Considere cualquier estimación concreta de duración como dependiente del caso y confírmela para el tribunal y la causal en cuestión.
Tres factores influyen en los plazos más que ningún otro:
- La causal elegida. Las vías por impago de renta a través de la oficina de ejecución pueden avanzar de modo distinto a las demandas por necesidad ante el juzgado civil de paz.
- Si el inquilino se opone. Una oposición en un procedimiento de ejecución puede llevar el asunto a los tribunales, prolongando el plazo.
- Los recursos. Una decisión de primera instancia puede impugnarse, y la entrega forzosa por lo general aguarda una sentencia firme y ejecutable.
¿Qué documentos se necesitan para un caso de desalojo?
Un expediente de desalojo bien preparado se apoya en la prueba documental del arrendamiento, de la causal y del aviso conforme a derecho. La falta de documentos o su carencia de fecha es causa frecuente de demoras y desestimaciones, de modo que los propietarios extranjeros que gestionan bienes a distancia deben reunirlos pronto y conservar copias certificadas.
- El contrato de arrendamiento por escrito y cualquier anexo o registro de incrementos de renta.
- La prueba de la propiedad, el título de propiedad (tapu) y, en las reclamaciones por necesidad del nuevo propietario, la fecha de adquisición.
- Los registros de pago que muestren el historial de la renta, los atrasos y las fechas de cualquier impago.
- Los avisos notificados, idealmente avisos notariales formales (ihtarname) con prueba fechada de entrega.
- El compromiso escrito de desocupar del inquilino, si la pretensión se basa en él.
- Documentos de identidad y de representación, incluido un poder cuando un abogado o representante actúe por un propietario que se encuentre en el extranjero.
Un poder otorgado en el extranjero suele requerir apostilla o legalización consular y una traducción jurada al turco antes de poder usarse en Turquía, conforme a los Convenios de La Haya aplicables en materia de legalización. Confirme la forma exacta requerida para su país antes de basarse en él.
¿Qué derechos tiene el inquilino durante el desalojo?
Los inquilinos en Turquía gozan de una sólida protección legal, y la ley no permite que el arrendador los expulse de manera informal. Un inquilino no puede ser desalojado sin una causal válida, un aviso conforme a derecho y, cuando hay oposición, una decisión judicial. El inquilino tiene derecho a ser notificado debidamente, a defenderse de la pretensión, a impugnar un procedimiento de ejecución y a permanecer en posesión hasta que una orden firme y ejecutable exija la entrega.
- Protección frente a la necesidad simulada. Cuando un arrendador recupera el inmueble por la causal de necesidad genuina, el inmueble no puede volver a arrendarse a un tercero durante tres años sin el consentimiento del antiguo inquilino; el uso indebido puede exponer al arrendador a una reclamación de indemnización.
- Derecho a notificación y defensa conformes a derecho. El inquilino debe recibir un aviso adecuado y la oportunidad de responder antes de cualquier expulsión forzosa.
- Protección frente al desalojo por mano propia. El cambio de cerraduras, el corte de suministros y la expulsión física sin una orden de ejecución son ilícitos.
¿Cuáles son los riesgos y los errores más comunes?
Los errores más perjudiciales son procesales, no de fondo. Los arrendadores pierden casos por lo demás válidos al notificar el aviso equivocado, dejar pasar un plazo legal, elegir la causal equivocada o intentar el desalojo por mano propia. Cada uno de estos errores puede reiniciar el proceso o generar responsabilidad.
- Desalojo por mano propia. Cambiar las cerraduras, retirar pertenencias o cortar suministros es ilícito y puede dar lugar a reclamaciones de indemnización e incluso a responsabilidad penal.
- Aviso defectuoso o extemporáneo. Los avisos que no cumplen la forma legal, o que quedan fuera del plazo que fija la ley (por ejemplo, el plazo de un mes para presentar la demanda o la secuencia de aviso de tres meses más quince días en las causales por necesidad), suelen ser rechazados.
- Necesidad simulada. Recuperar el inmueble por la causal de necesidad genuina y luego volver a arrendarlo dentro del periodo protegido de tres años puede exponer al arrendador a una reclamación de indemnización.
- Foro o causal equivocados. Presentar el tipo de procedimiento equivocado, o ante el tribunal equivocado, ocasiona demoras y costes.
- Deficiencias en la notificación transfronteriza. Para inquilinos o propietarios en el extranjero, una notificación de documentos defectuosa socava todo el procedimiento.
Demanda de desalojo o procedimiento de ejecución: ¿qué vía elegir?
La ley turca ofrece dos vías principales, y la elección correcta depende de la causal. En caso de impago de la renta, la Ley de Ejecución y Quiebra n.º 2004 permite un procedimiento ante la oficina de ejecución que persigue tanto el cobro como el desalojo; si el inquilino se opone, el asunto puede pasar a los tribunales. Para las causales por necesidad y la mayoría de las demás, la demanda de desalojo ante el juzgado civil de paz es la vía habitual conforme al Código de Obligaciones n.º 6098 y al Código de Procedimiento Civil n.º 6100.
| Característica | Demanda de desalojo (tribunal) | Procedimiento de ejecución (oficina) |
|---|---|---|
| Uso típico | Necesidad genuina (arts. 350-351), fin del ciclo de renovación (art. 347), compromiso de desocupar, otras causales | Impago de renta y atrasos (art. 352) |
| Foro | Juzgado civil de paz del lugar del inmueble | Oficina de ejecución y, después, el tribunal si el inquilino se opone |
| Ley aplicable | Código de Obligaciones n.º 6098; Código de Procedimiento Civil n.º 6100 | Ley de Ejecución y Quiebra n.º 2004 |
| Oposición del inquilino | Se defiende dentro de la demanda | La oposición puede suspender y trasladar el asunto al tribunal |
| Resultado | Decisión judicial de desalojo y, después, entrega forzosa | Desalojo y cobro, sujetos a oposición |
Elegir entre estas vías desde el inicio, y ajustar la vía a la causal y a la prueba, es donde el asesoramiento jurídico con experiencia marca la mayor diferencia práctica. Nuestro equipo explica el marco general en los derechos de inquilinos y arrendadores en Turquía.
¿Cómo funciona el desalojo para los propietarios extranjeros?
Los propietarios extranjeros pueden instar el desalojo en Turquía por las mismas causales legales que los nacionales turcos, pero afrontan obstáculos prácticos adicionales: actuar a través de un representante, legalizar documentos otorgados en el extranjero y garantizar una notificación conforme a derecho a través de las fronteras. La mayoría de los propietarios no residentes gestionan todo el proceso a través de un abogado turco que cuenta con un poder válido, lo que evita tener que viajar para cada trámite.
- Representación mediante poder. Un poder debidamente legalizado y traducido permite a un abogado turco presentar la demanda, litigar y ejecutar en nombre del propietario.
- Familias transfronterizas y bienes heredados. Cuando la propiedad se transmite por herencia, puede ser necesario resolver la situación sucesoria antes de proceder al desalojo; la sucesión transfronteriza puede implicar la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718.
- Legalización de documentos. Los documentos extranjeros generalmente requieren apostilla o legalización consular y traducción jurada al turco conforme a los Convenios de La Haya aplicables.
Los compradores extranjeros que planifican con antelación pueden reducir disputas posteriores acertando con la compra desde el principio, como se expone en nuestra guía sobre la compra de inmuebles en Turquía y en nuestra lista de verificación de diligencia debida inmobiliaria para compradores extranjeros.
Preguntas frecuentes
¿Puede un arrendador desalojar a un inquilino en Turquía sin acudir a los tribunales?
No por mano propia. En caso de impago de la renta conforme al artículo 352, el arrendador puede usar un procedimiento ante la oficina de ejecución, pero si el inquilino se opone el asunto por lo general pasa a los tribunales. La mayoría de las demás causales exigen una demanda de desalojo ante el juzgado civil de paz. Cambiar las cerraduras o expulsar al inquilino sin una orden conforme a derecho es ilícito y expone al arrendador a responsabilidad.
¿Puede un nuevo propietario desalojar a un inquilino existente tras comprar el inmueble?
Sí, por la causal de necesidad genuina conforme al artículo 351, siempre que el comprador notifique al inquilino por escrito dentro del plazo que fija la ley tras la adquisición y que la necesidad sea real. La necesidad no debe ser un pretexto para volver a arrendar a una renta más alta, y la misma restricción de tres años para volver a arrendar se aplica si el inmueble se recupera para uso personal.
¿Qué ocurre si el inquilino se niega a marcharse tras una decisión judicial?
Una vez que la decisión es firme y ejecutable, el arrendador solicita a la oficina de ejecución, y los funcionarios de ejecución llevan a cabo la entrega del inmueble. El arrendador no debe intentar la expulsión personalmente, porque el desalojo por mano propia es ilícito y puede dar lugar a responsabilidad indemnizatoria y penal.
¿Tiene el inquilino derecho a indemnización si es desalojado por necesidad del arrendador?
Si el arrendador recupera el inmueble por la causal de necesidad genuina y luego lo arrienda a un tercero dentro de los tres años siguientes sin el consentimiento del antiguo inquilino, el inquilino puede tener derecho a una reclamación de indemnización. El uso genuino y sostenido por el arrendador o por sus familiares que reúnan los requisitos no da lugar a ello.
¿Puede un propietario extranjero gestionar el desalojo a distancia?
Sí. Un propietario no residente puede autorizar a un abogado turco, mediante un poder legalizado y traducido, a llevar todo el procedimiento sin viajar a Turquía para cada trámite. El poder suele requerir apostilla o legalización consular y una traducción jurada al turco conforme a los Convenios de La Haya aplicables.
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Si posee un inmueble en Turquía y necesita recuperar la posesión, la vía más segura es elegir la causal correcta, notificar el aviso correcto a tiempo y litigar o ejecutar a través del foro adecuado. Despacho de abogados Serka asesora a propietarios extranjeros, expatriados y familias transfronterizas en estrategia de desalojo, legalización de documentos y gestión a distancia mediante poder. Para analizar su arrendamiento y la vía más eficiente, conozca nuestros servicios de derecho inmobiliario y adquisición de inmuebles y contacte con Despacho de abogados Serka para concertar una consulta y una evaluación por escrito de su caso.
Información general, no asesoramiento jurídico. Derecho turco; verifique su situación concreta con asesoría cualificada.