Expulser un locataire en Turquie : motifs et procédure

Par Me Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Dernière mise à jour : 14 juin 2026.

L’expulsion d’un locataire en Turquie est régie par les dispositions du Code des obligations turc n° 6098 relatives au bail, qui limitent l’expulsion des locaux d’habitation et des locaux professionnels couverts à une liste fermée de motifs légaux. Les principaux motifs sont le besoin réel de logement ou d’exploitation du bailleur ou de ses proches (article 350), le besoin du nouveau propriétaire après l’acquisition (article 351), le défaut de paiement répété du loyer après deux mises en demeure écrites au cours de la même année de bail (article 352), et la résiliation à l’issue des périodes de reconduction qui suivent un bail à durée déterminée (article 347). Le bailleur ne peut mettre fin au bail à sa guise, changer les serrures ou couper les services publics. L’expulsion s’obtient soit par une action en expulsion devant le tribunal civil de paix (sulh hukuk mahkemesi), soit, en cas d’impayé de loyer, par une procédure devant l’office de l’exécution fondée sur la loi sur l’exécution et la faillite n° 2004. Pour les propriétaires étrangers et les familles transfrontalières détenant un bien en Turquie, la difficulté pratique consiste à choisir le bon motif, à délivrer la bonne notification dans le délai fixé par la loi et à prouver la demande au moyen de pièces écrites.

Quels sont les motifs légaux d’expulsion d’un locataire en Turquie ?

Le droit turc n’autorise l’expulsion que pour des motifs précis énoncés dans le Code des obligations n° 6098. Ces motifs relèvent de deux familles : ceux fondés sur le comportement du locataire ou sur son défaut, et ceux fondés sur le besoin réel du bailleur ou sur une acquisition admissible. Le bailleur doit rattacher les faits à un motif reconnu, car un simple souhait de récupérer le bien ne suffit pas à lui seul.

Les principaux motifs reconnus comprennent :

• Le défaut de paiement répété du loyer et la règle des deux mises en demeure (article 352). Si le locataire ne paie pas le loyer à l’échéance, le bailleur peut, au cours de la même année de bail, délivrer deux mises en demeure écrites pour deux périodes de paiement distinctes. Lorsque le locataire réitère le retard de paiement après des mises en demeure régulières, cela fonde une action en expulsion.
• Le besoin réel de logement ou d’exploitation du bailleur, de son conjoint ou de ses proches parents (article 350). Le besoin doit être réel, sincère et impérieux, et non un prétexte pour relouer à un loyer plus élevé.
• Le besoin du nouveau propriétaire après l’acquisition (article 351). L’acquéreur d’un bien occupé peut, en notifiant le locataire par écrit dans le délai fixé par la loi après l’acquisition, réclamer le bien pour son besoin réel ou celui de ses proches parents.
• La fin de la durée déterminée et le cycle de reconduction (article 347). Un bail d’habitation à durée déterminée ne prend pas simplement fin à sa date d’expiration ; il se reconduit, et le droit du bailleur de résilier à l’issue des périodes de reconduction suit le calendrier fixé par le Code.
• L’engagement écrit du locataire de quitter les lieux à une date déterminée, pris après le début du bail, que la loi tient pour exécutoire.
• La possession par le locataire ou son conjoint d’un autre logement adapté dans la même localité, dont le bailleur ignorait l’existence lors de la conclusion du bail ; le tribunal apprécie cet élément avant de statuer.
• Le décès du locataire. Le décès du locataire affecte le bail ; lorsqu’il existe des héritiers légaux, les droits issus du bail peuvent leur être transmis, et toute expulsion doit alors suivre la procédure ordinaire à l’encontre des héritiers, et non un éviction informelle.

L’expulsion constitue un recours de dernier ressort en droit locatif turc. Les motifs, les délais de notification et les voies contentieuses évoqués ici sont fixés par la loi et appliqués par les tribunaux selon les faits de chaque affaire ; vérifiez leur actualité pour votre bail particulier avant toute démarche.

Quelle est la procédure d’expulsion étape par étape ?

La procédure d’expulsion en Turquie se déroule en trois grandes phases : une notification écrite régulière correspondant au motif retenu, puis soit une action en expulsion devant le tribunal civil de paix, soit une procédure devant l’office de l’exécution, et enfin la remise forcée du bien si le locataire ne quitte toujours pas les lieux. L’expulsion par voie de fait, le changement de serrures ou la coupure des services publics sont illicites et engagent la responsabilité du bailleur.

1. Déterminer le bon motif et confirmer les délais. Chaque motif comporte sa propre forme de notification et son propre délai. Pour une expulsion fondée sur le besoin liée à la date de reconduction du bail, le bailleur doit introduire l’action dans le mois suivant cette date. Le choix d’un motif erroné ou le dépassement du délai légal est la cause la plus fréquente d’échec des demandes d’expulsion.
2. Délivrer une notification écrite régulière. Pour une résiliation fondée sur le besoin, la pratique consiste à donner une notification écrite trois mois à l’avance, suivie d’une seconde notification par voie notariale (ihtarname) quinze jours avant la date d’expulsion envisagée. Une notification notariale crée une signification datée et prouvable ; les demandes verbales sont difficiles à établir et rarement suffisantes.
3. Introduire la procédure appropriée. Pour la plupart des motifs, il s’agit d’une action en expulsion devant le tribunal civil de paix (sulh hukuk mahkemesi) territorialement compétent pour le bien. En cas d’impayé de loyer, la loi permet également une procédure devant l’office de l’exécution aux fins d’expulsion et de recouvrement, fondée sur la loi sur l’exécution et la faillite n° 2004.
4. Plaider et obtenir une décision. Le tribunal examine si le motif est établi, si la notification a été régulière et délivrée en temps utile, et si le besoin (le cas échéant) est réel. La procédure suit le Code de procédure civile n° 6100.
5. Exécuter le jugement. Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux après une décision définitive et exécutoire, le bailleur saisit l’office de l’exécution aux fins de remise du bien, opérée par des agents de l’exécution et non par le bailleur lui-même.

Combien de temps faut-il pour expulser un locataire en Turquie ?

Il n’existe pas de durée d’expulsion fixe unique ; la durée dépend du motif, de la charge de rôle du tribunal, de l’opposition éventuelle du locataire et de l’introduction de recours. Une affaire simple et bien documentée se résout plus vite qu’une affaire contestée, mais le bailleur doit prévoir un processus en plusieurs étapes plutôt qu’un recours immédiat. Toute estimation de durée précise doit être considérée comme dépendante de l’affaire et vérifiée pour le tribunal et le motif concernés.

Trois facteurs déterminent les délais plus que tout autre :

• Le motif retenu. Les voies d’impayé de loyer passant par l’office de l’exécution peuvent évoluer différemment des actions fondées sur le besoin devant le tribunal civil de paix.
• L’opposition éventuelle du locataire. Une opposition dans une procédure d’exécution peut renvoyer l’affaire devant le tribunal et allonger les délais.
• Les recours. Une décision de première instance peut être contestée, et la remise forcée n’intervient en général qu’après un jugement définitif et exécutoire.

Quels documents sont nécessaires pour une action en expulsion ?

Un dossier d’expulsion bien préparé repose sur la preuve écrite du bail, du motif et de la régularité de la notification. Des documents manquants ou non datés sont une cause fréquente de retard et de rejet ; les propriétaires étrangers gérant un bien à distance ont donc intérêt à les réunir tôt et à conserver des copies certifiées.

• Le contrat de bail écrit ainsi que les annexes ou les justificatifs d’augmentation de loyer.
• La preuve de propriété, le titre de propriété (tapu) et, pour les demandes fondées sur le besoin du nouveau propriétaire, la date d’acquisition.
• Les justificatifs de paiement retraçant l’historique des loyers, les arriérés et les dates de tout défaut.
• Les notifications délivrées, idéalement des notifications notariales formelles (ihtarname) assorties d’une preuve de signification datée.
• L’engagement écrit du locataire de quitter les lieux, si la demande s’appuie sur celui-ci.
• Les documents d’identité et de pouvoir, y compris une procuration lorsqu’un avocat ou un représentant agit pour un propriétaire établi à l’étranger.

Une procuration établie à l’étranger nécessite généralement une apostille ou une légalisation consulaire ainsi qu’une traduction certifiée en turc avant de pouvoir être utilisée en Turquie, conformément aux conventions de La Haye applicables en matière de légalisation. Vérifiez la forme exacte requise pour votre pays avant de vous en prévaloir.

Quels sont les droits du locataire pendant l’expulsion ?

Les locataires en Turquie bénéficient d’une forte protection légale, et la loi n’autorise pas le bailleur à les évincer de manière informelle. Un locataire ne peut être expulsé sans motif valable, sans notification régulière et, en cas de contestation, sans décision de justice. Le locataire a le droit d’être valablement signifié, de défendre la demande, de former opposition à une procédure d’exécution et de demeurer dans les lieux jusqu’à ce qu’une décision définitive et exécutoire en ordonne la remise.

• Protection contre le besoin prétexté. Lorsque le bailleur récupère le bien sur le fondement du besoin réel, le bien ne peut être reloué à un tiers pendant trois ans sans le consentement de l’ancien locataire ; tout détournement peut exposer le bailleur à une demande d’indemnisation.
• Droit à une signification régulière et à la défense. Le locataire doit recevoir une notification régulière et avoir la possibilité de répondre avant toute remise forcée.
• Protection contre l’expulsion par voie de fait. Le changement de serrures, les coupures de services publics et l’éviction physique sans ordonnance d’exécution sont illicites.

Quels sont les risques et les erreurs fréquentes ?

Les erreurs les plus dommageables sont d’ordre procédural, et non factuel. Les bailleurs perdent des affaires par ailleurs fondées en délivrant la mauvaise notification, en manquant un délai légal, en choisissant le mauvais motif ou en tentant une expulsion par voie de fait. Chacune de ces erreurs peut réinitialiser la procédure ou engager la responsabilité.

• L’expulsion par voie de fait. Changer les serrures, déplacer les biens ou couper les services publics est illicite et peut donner lieu à des demandes d’indemnisation, voire à une exposition pénale.
• Une notification irrégulière ou tardive. Les notifications qui ne respectent pas la forme légale, ou qui interviennent hors du délai fixé par la loi (par exemple le délai d’introduction d’un mois ou la séquence de notification de trois mois plus quinze jours sur les motifs fondés sur le besoin), sont fréquemment rejetées.
• Le besoin prétexté. Récupérer le bien sur le fondement du besoin réel puis le relouer pendant la période protégée de trois ans peut exposer le bailleur à une demande d’indemnisation.
• Le mauvais forum ou le mauvais motif. Introduire le mauvais type de procédure, ou devant le mauvais tribunal, occasionne retard et coût.
• Les lacunes de signification transfrontalière. Pour les locataires ou propriétaires établis à l’étranger, une signification irrégulière des actes compromet l’ensemble de la procédure.

Action en expulsion ou procédure d’exécution : quelle voie choisir ?

Le droit turc offre deux voies principales, et le bon choix dépend du motif. En cas d’impayé de loyer, la loi sur l’exécution et la faillite n° 2004 permet une procédure devant l’office de l’exécution visant à la fois le recouvrement et l’expulsion ; si le locataire forme opposition, l’affaire peut être portée devant le tribunal. Pour les motifs fondés sur le besoin et la plupart des autres motifs, l’action en expulsion devant le tribunal civil de paix est la voie standard, fondée sur le Code des obligations n° 6098 et le Code de procédure civile n° 6100.

Caractéristique	Action en expulsion (tribunal)	Procédure d’exécution (office)
Usage typique	Besoin réel (art. 350-351), fin du cycle de reconduction (art. 347), engagement, autres motifs	Impayé de loyer et arriérés (art. 352)
Forum	Tribunal civil de paix du lieu de situation du bien	Office de l’exécution, puis tribunal si le locataire forme opposition
Loi applicable	Code des obligations n° 6098 ; Code de procédure civile n° 6100	Loi sur l’exécution et la faillite n° 2004
Opposition du locataire	Contestée au sein de l’action	L’opposition peut suspendre la procédure et la renvoyer devant le tribunal
Issue	Décision d’expulsion du tribunal, puis remise forcée	Expulsion et recouvrement, sous réserve d’opposition

Le choix entre ces voies dès le départ, et l’adéquation de la voie au motif et aux preuves, sont précisément le point où un accompagnement juridique expérimenté fait la plus grande différence pratique. Notre équipe expose le cadre général dans les droits du locataire et du bailleur en Turquie.

Comment fonctionne l’expulsion pour les propriétaires étrangers ?

Les propriétaires étrangers peuvent engager une expulsion en Turquie sur les mêmes motifs légaux que les ressortissants turcs, mais ils se heurtent à des obstacles pratiques supplémentaires : agir par l’intermédiaire d’un représentant, légaliser les documents établis à l’étranger et garantir une signification régulière au-delà des frontières. La plupart des propriétaires non-résidents gèrent l’ensemble de la procédure par l’entremise d’un avocat turc titulaire d’une procuration valable, ce qui évite de se déplacer à chaque étape.

• La représentation par procuration. Une procuration dûment légalisée et traduite permet à un avocat turc d’introduire l’action, de plaider et d’exécuter pour le compte du propriétaire.
• Les familles transfrontalières et les biens hérités. Lorsque la propriété est transmise par succession, le statut successoral peut devoir être réglé avant que l’expulsion ne soit engagée ; une succession transfrontalière peut relever de la loi sur le droit international privé et procédural n° 5718.
• La légalisation des documents. Les documents étrangers requièrent généralement une apostille ou une légalisation consulaire et une traduction certifiée en turc, conformément aux conventions de La Haye applicables.

Les acquéreurs étrangers qui anticipent peuvent réduire les litiges ultérieurs en sécurisant l’achat dès le départ, comme exposé dans notre guide sur l’achat d’un bien immobilier en Turquie et notre liste de contrôle de diligence raisonnable immobilière pour les acquéreurs étrangers.

Foire aux questions

Un bailleur peut-il expulser un locataire en Turquie sans aller en justice ?

Pas par voie de fait. En cas d’impayé de loyer au titre de l’article 352, le bailleur peut recourir à une procédure devant l’office de l’exécution, mais si le locataire forme opposition, l’affaire est en général portée devant le tribunal. La plupart des autres motifs exigent une action en expulsion devant le tribunal civil de paix. Changer les serrures ou évincer le locataire sans ordonnance régulière est illicite et engage la responsabilité du bailleur.

Un nouveau propriétaire peut-il expulser un locataire existant après l’achat d’un bien ?

Oui, sur le fondement du besoin réel au titre de l’article 351, à condition que l’acquéreur notifie le locataire par écrit dans le délai fixé par la loi après l’acquisition et que le besoin soit réel. Le besoin ne doit pas être un prétexte pour relouer à un loyer plus élevé, et la même restriction de relocation de trois ans s’applique si le bien est récupéré pour un usage personnel.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de partir après une décision de justice ?

Une fois la décision définitive et exécutoire, le bailleur saisit l’office de l’exécution, et les agents de l’exécution procèdent à la remise du bien. Le bailleur ne doit pas tenter l’éviction lui-même, car l’expulsion par voie de fait est illicite et peut donner lieu à une indemnisation et à une exposition pénale.

Le locataire perçoit-il une indemnité s’il est expulsé pour le besoin du bailleur ?

Si le bailleur récupère le bien sur le fondement du besoin réel puis le reloue à un tiers dans les trois ans sans le consentement de l’ancien locataire, ce dernier peut disposer d’une demande d’indemnisation. Un usage réel et durable par le bailleur ou la famille admissible ne donne pas lieu à un tel droit.

Un propriétaire étranger peut-il gérer l’expulsion à distance ?

Oui. Un propriétaire non-résident peut habiliter un avocat turc, au moyen d’une procuration légalisée et traduite, à conduire l’ensemble de la procédure sans se rendre en Turquie à chaque étape. La procuration nécessite généralement une apostille ou une légalisation consulaire et une traduction certifiée en turc, conformément aux conventions de La Haye applicables.

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Informations générales, ne constituant pas un conseil juridique. Droit turc ; vérifiez votre situation particulière auprès d’un conseil qualifié.