Par Me Serkan Kara, Barreau d’Istanbul n° 53770. Dernière mise à jour : 14 juin 2026.
Les droits du locataire et du bailleur en Turquie sont régis principalement par le Code des obligations turc n° 6098, dont le chapitre consacré au bail (articles 299 à 378) énonce les obligations des deux parties, les motifs limités pour lesquels un bailleur peut mettre fin à un bail d’habitation ou de local professionnel couvert, ainsi que les protections qui empêchent l’expulsion d’un locataire sans cause légale. La loi est fortement protectrice du locataire : un bailleur ne peut pas simplement refuser de renouveler un bail, l’augmentation annuelle du loyer est plafonnée par la loi, et un locataire ne peut être expulsé que pour des motifs légaux précis et, dans la plupart des cas, sur décision de justice. Pour les propriétaires étrangers, les locataires expatriés et les familles transfrontalières, ces règles impératives s’appliquent indépendamment de la nationalité et l’emportent sur des clauses contradictoires reprises du droit d’un autre pays.
Quelle loi régit la relation entre bailleur et locataire en Turquie ?
La relation entre bailleur et locataire est régie par le Code des obligations turc n° 6098, plus précisément par les dispositions sur le bail figurant aux articles 299 à 378 et par les règles spécifiques applicables aux baux d’habitation et de locaux professionnels couverts. Ces règles s’appliquent quelle que soit la nationalité de l’une ou l’autre partie : un propriétaire étranger qui loue à un locataire étranger est soumis au même cadre qu’un bail conclu entre nationaux. L’exécution d’une expulsion ordonnée par le juge passe par la loi sur l’exécution et la faillite n° 2004, et les litiges contestés suivent le Code de procédure civile n° 6100.
Parce que le Code des obligations traite les baux d’habitation et de locaux professionnels couverts comme une catégorie protégée, plusieurs de ses dispositions sont impératives et ne peuvent être écartées par contrat. Une clause qui prive le locataire d’une protection légale est en général inapplicable, même si les deux parties l’ont signée. C’est le malentendu le plus fréquent chez les bailleurs étrangers qui rédigent des baux sur la base des hypothèses de leur pays d’origine. Pour le cadre plus large de l’achat et de la propriété, voir notre présentation du droit immobilier turc.
Quelles sont les principales obligations du bailleur ?
L’obligation centrale du bailleur au titre du Code des obligations n° 6098 est de délivrer le bien apte à l’usage convenu et de le maintenir dans cet état pendant toute la durée du bail. Cela comprend la remise des lieux avec les équipements convenus, l’exécution des grosses réparations non imputables à un mauvais usage du locataire, et l’absence d’entrave à l’usage légitime et à la jouissance paisible du bien par le locataire.
- Délivrance et entretien : fournir le bien apte à sa destination et effectuer les grosses réparations qui ne sont pas imputables au locataire.
- Jouissance paisible : ne pas troubler l’usage légitime du locataire et ne pas pénétrer dans le bien sans son consentement, sauf dans les circonstances convenues ou d’urgence.
- Vices et garantie : remédier aux vices matériels qui altèrent l’usage ; le locataire peut disposer de droits à réparation, à réduction du loyer ou à indemnisation lorsque le bailleur reste inactif.
- Charges : supporter les impôts et les charges liés à la propriété, tandis que les coûts d’exploitation et les charges d’usage courant sont généralement mis à la charge du locataire par le bail.
Quelles sont les principales obligations du locataire ?
L’obligation principale du locataire au titre du Code des obligations n° 6098 est de payer le loyer convenu à l’échéance, obligation que la loi fixe à l’article 313, et d’user du bien avec le soin d’une personne prudente, conformément à la destination convenue. Le locataire qui paie en retard, dégrade le bien au-delà de l’usure normale, ou affecte un logement à un usage commercial non autorisé manque à ses obligations contractuelles et expose le bail à une résiliation pour motif légal.
- Loyer et charges accessoires : payer le loyer et toute charge de service convenue intégralement et à l’échéance (article 313).
- Usage et soin appropriés : utiliser le bien conformément à sa destination et le préserver des dommages évitables.
- Notification : informer rapidement le bailleur des vices qu’il lui incombe de réparer.
- Restitution : rendre le bien à la fin du bail dans l’état où il a été reçu, sous réserve de l’usure normale.
Comment les augmentations de loyer sont-elles encadrées ?
Les augmentations de loyer entre un bailleur et un locataire en place ne sont pas librement négociables ; le Code des obligations n° 6098 rattache l’augmentation annuelle autorisée à un plafond légal plutôt que de laisser le bailleur fixer le montant de son choix. Pour un bail reconduit, l’augmentation est plafonnée par référence à la moyenne sur douze mois de l’indice des prix à la consommation (TÜFE), et le législateur a parfois imposé des limites fixes temporaires aux augmentations de loyer d’habitation. Le plafond exact dépendant de la règle en vigueur pour la période concernée, il convient toujours de vérifier le plafond applicable avant de notifier ou de contester une augmentation.
Principes essentiels qui ne varient pas avec le chiffre affiché :
- Pour un bail reconduit, le bailleur ne peut exiger une augmentation supérieure au plafond légal, même si le contrat indique un chiffre plus élevé.
- Une clause d’augmentation qui excède la limite légale est ramenée au montant autorisé, plutôt que d’entraîner la nullité de l’ensemble du bail.
- À défaut d’accord entre les parties, le juge peut fixer le loyer au moyen d’une action en détermination du loyer, en tenant compte des loyers comparables du marché et du cadre légal.
- Après plusieurs années de location, la loi permet de réajuster le loyer au plus près de la valeur du marché par voie judiciaire, sous réserve des conditions légales.
Les bailleurs étrangers supposent fréquemment qu’ils peuvent aligner chaque année le loyer sur le niveau du marché. Dans un bail en cours, cette hypothèse est erronée, et agir en ce sens peut en soi devenir un motif d’action pour le locataire.
Pour quels motifs un bailleur peut-il mettre fin au bail ?
Un bailleur ne peut pas mettre fin à sa guise à un bail d’habitation ou de local professionnel couvert ; la résiliation n’est admise que pour les motifs limités énumérés au Code des obligations n° 6098. Un bail à durée déterminée ne prend pas simplement fin au profit du bailleur. Sauf motif légal applicable, le bail se reconduit et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux. L’un des motifs reconnus est le besoin réel du bailleur d’utiliser le bien pour lui-même ou pour un proche, prévu à l’article 350.
Les motifs reconnus relèvent de deux grandes catégories :
- Besoins propres au bailleur : un besoin réel et démontré d’utiliser le bien pour le bailleur ou un proche, ou une reconstruction ou rénovation importante qui exige la libération du bien (article 350).
- Faute ou défaillance du locataire : retards de paiement répétés après mises en demeure écrites régulières au cours d’une année de bail, engagement écrit valable de quitter les lieux pris par le locataire, ou autres manquements reconnus par la loi.
Chaque motif comporte ses propres exigences de notification, délais et charge de la preuve. Un nouveau propriétaire qui achète un bien occupé peut invoquer un motif fondé sur le besoin, mais uniquement en respectant la procédure et les délais légaux. L’usage abusif d’un motif fondé sur le besoin — par exemple reluer le bien à un loyer plus élevé peu après avoir expulsé un locataire au motif d’un besoin personnel — peut engager une responsabilité légale envers l’ancien locataire. Les acquéreurs devraient en tenir compte avant l’achat, comme indiqué dans notre note sur les signaux d’alerte du titre de propriété pour les acheteurs étrangers.
Quel préavis le bailleur doit-il donner en cas de non-paiement ?
Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, le Code des obligations n° 6098 impose au bailleur de délivrer une mise en demeure écrite régulière et d’accorder un délai légal pour régulariser avant que le bail ne puisse être résilié sur ce fondement. En cas de défaut de paiement, le bailleur doit notifier par écrit et, après deux mises en demeure justifiées au cours de la même année de bail, peut engager la résiliation selon le calendrier reconnu, plutôt que d’agir immédiatement dès le premier loyer impayé.
- Mise en demeure écrite : le défaut doit être constaté par écrit selon un mode qui prouve la remise, généralement une notification par notaire.
- Deux mises en demeure dans une même année de bail : des retards de paiement répétés après des mises en demeure régulières au cours de la même année de bail constituent un motif reconnu de résiliation.
- Délai de régularisation : le locataire dispose du délai légal pour payer avant que le bailleur puisse poursuivre.
- Baux à durée indéterminée : un locataire titulaire d’un bail à durée indéterminée peut résilier moyennant le préavis légal avant la prochaine période ; vérifiez le délai de préavis applicable au bail concerné.
Comment l’expulsion fonctionne-t-elle réellement, et en quoi diffère-t-elle de l’action en expulsion ?
L’expulsion exige presque toujours une procédure judiciaire et non une justice privée ; un bailleur ne peut changer les serrures, couper les fluides ou enlever les biens du locataire. Lorsqu’un locataire ne quitte pas volontairement les lieux malgré un motif valable, le bailleur doit obtenir une décision du juge de paix civil (sulh hukuk mahkemesi) ou, dans les cas qui s’y prêtent, par voie d’exécution forcée, puis la faire exécuter au titre de la loi sur l’exécution et la faillite n° 2004. Cet article expose les droits substantiels de chaque partie ; les modalités procédurales de l’introduction de l’action sont détaillées dans notre guide dédié sur comment expulser un locataire en Turquie.
En pratique, la séquence comprend généralement une notification ou une mise en demeure régulière adaptée au motif précis, un délai de saisine que le bailleur doit respecter, et une décision judiciaire ou d’exécution avant tout enlèvement physique. Omettre l’étape de la notification ou s’appuyer sur un motif erroné est la raison la plus fréquente pour laquelle la démarche d’expulsion d’un bailleur échoue ou se trouve retardée.
De quelles protections le locataire dispose-t-il contre une expulsion injustifiée ?
Le locataire est protégé contre toute expulsion en dehors des motifs légaux, contre l’éviction par voie de fait, et contre l’invocation prétextuelle de motifs fondés sur le besoin. Si un bailleur agit sans fondement légal ou ne respecte pas la procédure requise, le locataire peut se défendre devant le juge de paix civil et, lorsque le bailleur a fait un usage abusif d’un motif fondé sur le besoin, peut réclamer une indemnisation.
- Pas de justice privée : un bailleur ne peut expulser sans décision judiciaire ou d’exécution ; les évictions physiques et les coupures de fluides sont illégales.
- Protection au renouvellement : un bail à durée déterminée ne prend pas fin automatiquement au profit du bailleur ; le droit du locataire au maintien dans les lieux se poursuit en l’absence de motif légal.
- Règle anti-prétexte : lorsqu’un bailleur expulse pour un motif fondé sur le besoin puis reluer le bien à un tiers à un loyer plus élevé dans le délai légal, l’ancien locataire peut avoir droit à une indemnisation.
- Protection du dépôt de garantie : le dépôt de garantie est l’argent du locataire détenu à titre de sûreté ; il doit être restitué, déduction faite des retenues légales, à la fin du bail.
Comment les dépôts de garantie sont-ils traités ?
Dans un bail d’habitation turc, le dépôt de garantie est détenu à titre de sûreté pour le bailleur et reste la propriété du locataire ; il doit être restitué à la fin du bail après toute retenue légale au titre de loyers impayés ou de dommages excédant l’usure normale. Le Code des obligations n° 6098, à son article 342, limite le dépôt à un maximum de trois mois de loyer et exige qu’un dépôt en espèces ou en effets de commerce soit conservé sur un compte bancaire qui ne peut être libéré au profit du bailleur sans le consentement du locataire ou une décision de justice. Le multiple autorisé et les règles de conservation étant fixés par la loi, il convient néanmoins de confirmer la limite en vigueur avant de rédiger la clause de dépôt.
À la fin du bail, le bailleur ne peut conserver indéfiniment le dépôt ni l’imputer sur des charges qui ne relèvent pas contractuellement ou légalement de la responsabilité du locataire. Les litiges relatifs à la restitution du dépôt sont une source fréquente de contentieux de faible montant, et une documentation de remise claire — incluant un inventaire et un état des lieux datés — constitue la protection la plus efficace pour les deux parties.
Quels documents et registres chaque partie devrait-elle conserver ?
La protection la plus utile dans un litige locatif turc est une traçabilité documentaire claire ; bailleur comme locataire devraient conserver des registres datés du bail, des paiements, des notifications et de l’état du bien. Les tribunaux tranchent les litiges de loyer, d’expulsion et de dépôt sur la base de faits documentés ; la partie capable de prouver ce qui s’est passé, et à quel moment, dispose d’un avantage notable.
- Le bail signé ainsi que toute annexe ou inventaire des équipements et de l’état des lieux à la remise.
- Les preuves de paiement des loyers par virements bancaires traçables plutôt qu’en espèces non documentées.
- Les notifications et mises en demeure écrites envoyées par un mode qui prouve la remise, telle qu’une notification par notaire, en particulier pour les mises en demeure de paiement et la résiliation.
- Les états des lieux écrits et photographiques au début et à la fin du bail, afin de régler les questions de dépôt et de dommages.
Quel est l’impact pour les propriétaires étrangers et les locataires expatriés ?
Les propriétaires étrangers et les locataires expatriés sont soumis au même cadre du Code des obligations n° 6098 que les parties nationales ; les protections et obligations décrites ici s’appliquent donc de la même manière, quelle que soit la nationalité. Le risque pratique pour les bailleurs étrangers est de supposer que les règles de leur pays d’origine — telles que des augmentations annuelles de loyer libres ou une expulsion contractuelle à l’échéance du bail — seront respectées ; le droit turc l’emporte généralement sur de telles clauses en faveur du locataire.
Les questions transfrontalières ajoutent des couches supplémentaires. Un propriétaire étranger qui gère un bien à distance devrait veiller à ce que les notifications soient délivrées correctement selon la procédure turque, idéalement par l’intermédiaire d’un représentant ou d’un conseil local, car une notification viciée peut faire repartir l’ensemble du processus à zéro. Lorsqu’un bail comporte un élément international, des questions de loi applicable et de compétence peuvent se poser au titre de la loi sur le droit international privé et procédural n° 5718, même si les dispositions protectrices du bail en droit turc régissent typiquement un bien situé en Turquie. Les locataires expatriés, quant à eux, devraient s’assurer que la personne qui signe en qualité de bailleur est bien le propriétaire inscrit au titre de propriété ; notre liste de vérification de due diligence immobilière pour les acheteurs étrangers explique comment vérifier la propriété avant de signer.
Où les litiges entre bailleur et locataire sont-ils tranchés ?
Les litiges entre bailleur et locataire sont généralement portés devant les juges de paix civils (sulh hukuk mahkemesi) pour les questions de bail, les actions en expulsion, en détermination du loyer et en restitution du dépôt suivant le Code de procédure civile n° 6100. De nombreux litiges doivent d’abord passer par une étape de médiation obligatoire avant qu’un tribunal n’examine l’affaire, et une expulsion ordonnée par le juge est exécutée par le bureau d’exécution local au titre de la loi sur l’exécution et la faillite n° 2004.
Le tribunal compétent, les délais de saisine applicables et le caractère préalable ou non de la médiation dépendent tous du type de demande. Agir dans les délais légaux est déterminant : un bailleur qui laisse passer le délai de saisine pour une expulsion fondée sur le besoin, ou un locataire qui ne répond pas à une mise en demeure de paiement régulière, peut perdre des droits que la loi aurait autrement protégés.
Bail à durée déterminée et bail à durée indéterminée : comparaison
| Caractéristique | Bail à durée déterminée | Bail à durée indéterminée |
|---|---|---|
| Durée | Durée fixe, souvent d’un à trois ans | Ouvert, sans date de fin déterminée |
| Échéance du terme | Se reconduit automatiquement ; ne prend pas fin au profit du bailleur sans motif légal | Se poursuit jusqu’à résiliation régulière |
| Résiliation par le locataire | Moyennant le préavis légal avant l’échéance du terme | Moyennant le préavis légal avant la prochaine période |
| Augmentation du loyer | Plafonnée par le plafond légal (indexé sur le TÜFE) | Plafonnée par le plafond légal (indexé sur le TÜFE) |
| Résiliation par le bailleur | Uniquement pour motifs légaux, avec préavis | Uniquement pour motifs légaux, avec préavis |
Les deux types de bail relèvent des mêmes protections du Code des obligations n° 6098 ; la différence pratique tient au calendrier et au préavis, et non à la possibilité d’expulser le locataire à volonté. Pour le point de vue de l’acquéreur sur le choix et la structuration d’un bail, voir acheter un bien immobilier en Turquie.
Foire aux questions
Un bailleur en Turquie peut-il expulser un locataire au seul motif que la durée du bail est arrivée à son terme ?
Non. Au titre du Code des obligations n° 6098, un bail d’habitation ou de local professionnel couvert à durée déterminée ne prend pas fin au profit du bailleur du seul fait de l’arrivée du terme. Le bail se reconduit et le locataire peut se maintenir dans les lieux, à moins que le bailleur ne prouve un motif légal précis, tel qu’un besoin personnel ou familial réel au titre de l’article 350, une reconstruction qualifiée, ou la défaillance du locataire après des mises en demeure régulières.
Un bailleur peut-il augmenter le loyer du montant de son choix chaque année ?
Non. Pour un bail en cours, l’augmentation annuelle est plafonnée par référence à la moyenne sur douze mois de l’indice des prix à la consommation (TÜFE) au titre du Code des obligations n° 6098, et le législateur a parfois fixé des limites fixes temporaires. Une clause exigeant plus que le plafond légal est ramenée au montant autorisé. Vérifiez le plafond en vigueur pour la période concernée avant toute notification ou contestation.
Un bailleur peut-il changer les serrures ou couper les fluides pour contraindre un locataire à partir ?
Non. L’expulsion par voie de fait est illégale en Turquie. Un bailleur doit obtenir une décision du juge de paix civil ou une décision d’exécution et la faire exécuter par le bureau d’exécution au titre de la loi sur l’exécution et la faillite n° 2004. Verrouiller l’accès au locataire ou couper les fluides peut engager la responsabilité du bailleur et ne met pas légalement fin au bail.
Quel montant un bailleur peut-il exiger au titre du dépôt de garantie ?
Le Code des obligations n° 6098, à son article 342, limite le dépôt de garantie à un maximum de trois mois de loyer, et un dépôt en espèces ou en effets de commerce doit être conservé sur un compte bancaire qui ne peut être libéré sans le consentement du locataire ou une décision de justice. Le dépôt reste l’argent du locataire et doit être restitué à la fin du bail, déduction faite de toute retenue légale au titre de loyers impayés ou de dommages excédant l’usure normale.
Le droit locatif turc s’applique-t-il aux propriétaires et aux locataires étrangers ?
Oui. Les dispositions protectrices du bail prévues par le Code des obligations n° 6098 s’appliquent à un bien situé en Turquie, quelle que soit la nationalité des parties. Une clause de bail fondée sur des hypothèses de droit étranger qui prive un locataire d’une protection légale est en général inapplicable en Turquie, même si les deux parties l’ont signée. Les éléments transfrontaliers peuvent soulever des questions de loi applicable au titre de la loi sur le droit international privé et procédural n° 5718.
Échangez avec un avocat turc en droit du bail et de l’immobilier
Si vous êtes un propriétaire étranger qui loue un bien en Turquie, un locataire expatrié confronté à une augmentation de loyer ou à un avis d’expulsion, ou une partie à un litige locatif transfrontalier, la démarche la plus sûre consiste à faire examiner le bail, la notification et les délais avant d’agir. Cabinet d’avocats Serka conseille les bailleurs et locataires internationaux en matière de rédaction de bail, de litiges de loyer et d’expulsion et d’exécution forcée, et travaille en plusieurs langues pour les clients transfrontaliers. Pour l’ensemble du cadre transactionnel, voir notre service en droit immobilier et acquisition de biens, et demandez une évaluation confidentielle de votre dossier afin que votre situation soit examinée par un avocat.
Informations générales, ne constituant pas un conseil juridique. Droit turc ; vérifiez votre situation particulière auprès d’un conseil qualifié.