Par Me Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Dernière mise à jour : 14 juin 2026.
Les ressortissants étrangers peuvent acquérir un bien immobilier en Turquie en pleine propriété, en vertu de l’article 35 de la loi n° 2644 sur le registre foncier, sous réserve des conditions d’éligibilité liées à la nationalité, des plafonds légaux de superficie et par district, et d’une autorisation relative aux zones militaires propre aux acheteurs étrangers. L’achat ne devient juridiquement contraignant qu’au moment où le nouveau titre de propriété (tapu) est inscrit au nom de l’acheteur auprès de la Direction du registre foncier, et non lors du versement d’un acompte ou de la signature d’un contrat de réservation privé. Au-delà de ce moment décisif unique, un achat transfrontalier se déroule en une succession d’étapes : vérification préalable (due diligence), évaluation, justification des fonds et inscription, et les garanties qui protègent l’acheteur étranger se concentrent avant tout transfert d’argent. Les sections ci-dessous répondent aux questions que les acheteurs transfrontaliers posent le plus souvent, dans l’ordre où elles se présentent généralement.
Un étranger peut-il légalement acheter un bien immobilier en Turquie ?
Oui. En vertu de l’article 35 de la loi n° 2644 sur le registre foncier, les personnes physiques étrangères originaires de la plupart des pays peuvent acquérir un bien immobilier en Turquie en pleine propriété, et l’ancienne exigence de réciprocité ne s’applique plus comme par le passé. L’éligibilité dépend de la nationalité de l’acheteur, de l’emplacement et du zonage du bien, ainsi que des plafonds légaux relatifs à la superficie et à la quantité qu’un étranger peut détenir. Un petit nombre de nationalités demeurent soumises à des restrictions, et aucun ressortissant étranger ne peut acquérir un bien situé dans une zone militaire interdite.
Trois limites légales s’appliquent aux acheteurs personnes physiques étrangères et doivent être vérifiées pour chaque transaction :
- Plafond de superficie totale. La loi fixe une superficie totale maximale qu’une personne physique étrangère peut détenir sur l’ensemble du territoire. Il s’agit d’un seuil légal ; vérifiez le chiffre en vigueur avant l’achat plutôt que de vous fier à une valeur tirée de guides anciens.
- Plafond par district. Les ressortissants étrangers ne peuvent pas, collectivement, détenir plus d’une part déterminée de la superficie d’un même district où la propriété privée est autorisée. Si un district a atteint cette part, toute nouvelle acquisition par des étrangers peut y être refusée.
- Zones restreintes et militaires. Les biens situés dans des zones militaires interdites ne peuvent être vendus à des étrangers, et les biens situés dans des zones de sécurité spéciales nécessitent une autorisation de l’autorité compétente. Cette autorisation est obtenue au cours de la procédure d’inscription au titre.
Les sociétés étrangères acquièrent selon un régime distinct lié au cadre de l’investissement direct étranger, tandis qu’une société turque à actionnariat étranger est généralement traitée comme une personne morale nationale aux fins de l’acquisition. Le choix du véhicule d’achat approprié est une décision juridique aux conséquences fiscales et successorales, et non une simple formalité.
Quelle est la procédure étape par étape pour acheter un bien immobilier en Turquie ?
L’achat se déroule de la vérification préalable à l’inscription du titre selon une séquence définie, l’étape juridiquement déterminante étant l’inscription du nouveau titre de propriété auprès de la Direction du registre foncier en vertu de la loi n° 2644 sur le registre foncier. Tout ce qui précède l’inscription relève de la préparation, et tout ce qui la suit relève du suivi administratif. Un achat transfrontalier typique passe par les étapes ci-dessous.
- Vérification du titre et des charges. Obtenez le relevé de titre à jour (takyidat) et confirmez la propriété du vendeur, la parcelle exacte, le statut de zonage (imar durumu) et toute annotation telle qu’une hypothèque, un privilège, une servitude, une mesure conservatoire ou un droit de préemption inscrit contre le bien.
- Numéro fiscal turc et compte bancaire. L’acheteur étranger obtient un numéro d’identification fiscale turc (vergi numarasi) et, dans la plupart des cas, ouvre un compte bancaire turc afin que le prix puisse être réglé et justifié par le système bancaire.
- Conversion de devises et document DAB. Les fonds en devises étrangères sont convertis en livres turques par les canaux bancaires officiels, et le document d’achat de devises qui en résulte (DAB) est obtenu. Sans justificatif de change adéquat, le registre foncier ne réalisera pas le transfert.
- Contrat de vente. Les parties consignent leur accord par écrit. En vertu du Code des obligations n° 6098 et du Code civil n° 4721, un contrat qui transfère lui-même la propriété d’un bien immobilier doit être établi dans la forme officielle prescrite devant le registre foncier ; un accord privé d’acompte ou de réservation ne transfère pas la propriété à lui seul.
- Rapport d’évaluation obligatoire. Un rapport d’évaluation immobilière établi par un expert agréé est obtenu. Cette expertise indépendante protège l’acheteur contre une surévaluation du prix et est exigée pour la transaction de transfert ; une évaluation est en particulier requise lorsque l’achat est structuré en vue de la citoyenneté par investissement.
- Assurance séisme et vérification des charges. L’assurance séisme obligatoire (DASK) est souscrite, le statut du permis d’occupation (iskan) est confirmé, et toute dette impayée de charges ou de services collectifs grevant le bien est identifiée.
- Autorisation militaire pour les acheteurs étrangers. Le registre foncier transmet la demande en vue d’un contrôle de sécurité confirmant que le bien n’est pas situé dans une zone restreinte. Il s’agit d’une étape supplémentaire propre aux acheteurs étrangers.
- Transfert du titre et paiement. Les deux parties (ou leurs représentants autorisés par procuration) se présentent au registre foncier, les droits sont acquittés, le prix est réglé par des canaux bancaires justifiés, et le nouveau titre de propriété est délivré au nom de l’acheteur. Un traducteur assermenté est mis à disposition de l’acheteur qui ne parle pas turc.
Un acheteur qui ne peut pas se rendre en Turquie peut réaliser l’intégralité de la transaction au moyen d’une procuration notariée et apostillée conférée à un avocat turc, l’une des structures les plus couramment utilisées par les clients transfrontaliers.
Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier en Turquie ?
Pour un achat résidentiel sans complication, le transfert de titre lui-même est généralement réalisé dans un délai court une fois la demande déposée et les documents prêts, le contrôle de sécurité applicable aux acheteurs étrangers constituant la principale variable. Le délai total dépend de la régularité des documents, du recours ou non à une procuration par l’acheteur, et de la rapidité avec laquelle le contrôle de sécurité est rendu. Les biens situés dans des zones urbaines clairement non restreintes sont traités plus rapidement que ceux proches du littoral ou de zones sensibles. Un titre contesté, une succession non réglée du côté du vendeur ou des irrégularités de zonage peuvent allonger considérablement le délai, ce qui explique précisément pourquoi l’étape de vérification préalable précontractuelle importe plus que toute autre.
Quels droits un propriétaire étranger détient-il après l’achat ?
Un propriétaire étranger inscrit détient les mêmes droits de propriété fondamentaux qu’un citoyen turc, y compris le droit d’utiliser, de louer, d’hypothéquer, de vendre, de donner et de transmettre le bien par voie de succession. La propriété en Turquie est un droit absolu (ayni hak) protégé par le Code civil n° 4721, et une fois le titre inscrit, le nom du propriétaire figurant sur le titre constitue la preuve déterminante de la propriété. Les propriétaires étrangers peuvent louer le bien, le rénover dans le respect des règles de zonage et en disposer librement, sous réserve des mêmes limites de superficie et de zone qui s’appliquaient lors de l’achat.
Deux points méritent l’attention des propriétaires transfrontaliers :
- Succession. Les biens immobiliers turcs se transmettent selon les règles successorales turques, la loi applicable étant déterminée par la loi n° 5718 sur le droit international privé et procédural. Lorsqu’un héritier éligible ne peut détenir le bien en raison de limites de nationalité ou de superficie, le bien est liquidé et le produit versé à l’héritier. Les propriétaires étrangers ayant des héritiers à l’étranger devraient planifier leur succession de manière réfléchie, car le régime de la réserve héréditaire du Code civil n° 4721 peut différer fortement des règles en vigueur dans le pays d’origine du propriétaire.
- Devises et rapatriement. Le produit de la vente peut généralement être rapatrié, mais le prix à l’achat et le produit à la revente devraient transiter par des canaux bancaires justifiés dès le départ, afin de préserver la transparence de la transaction et de faciliter tout transfert ultérieur à l’étranger.
De quels documents l’acheteur étranger a-t-il besoin ?
Les documents essentiels sont un passeport valide, un numéro fiscal turc, des photographies biométriques, le rapport d’évaluation agréé, le document d’achat de devises (DAB), l’assurance séisme obligatoire (DASK) et le relevé de titre du bien visé. Les documents en langue étrangère sont généralement requis avec une traduction assermentée, et les documents établis à l’étranger (tels qu’une procuration) nécessitent en règle générale une apostille au titre de la Convention de La Haye relative à l’apostille ou, pour les pays non parties à la Convention, une légalisation consulaire.
| Document | Finalité |
|---|---|
| Passeport valide (avec traduction assermentée si nécessaire) | Identité et éligibilité de l’acheteur étranger |
| Numéro d’identification fiscale turc | Requis pour la transaction de transfert et les opérations bancaires |
| Document d’achat de devises (DAB) | Justifie la conversion de devises ; le registre l’exige pour transférer le titre |
| Rapport d’évaluation agréé | Expertise indépendante exigée pour le transfert |
| Assurance séisme obligatoire (DASK) | Obligatoire pour le bien avant l’inscription |
| Relevé de titre du bien | Confirme la propriété et l’existence de toute charge |
| Procuration notariée et apostillée (en cas d’achat à distance) | Permet à un représentant de réaliser le transfert |
Quels sont les principaux risques juridiques, et comment les éviter ?
Les risques les plus sérieux sont l’achat d’un bien grevé de charges cachées, la confiance accordée à un vendeur qui n’est pas le véritable propriétaire, et le versement d’acomptes avant toute vérification de titre au registre foncier. Chacun peut être évité grâce à une vérification préalable rigoureuse avant tout transfert d’argent. Les problèmes récurrents auxquels font face les acheteurs transfrontaliers sont prévisibles, tout comme les garanties.
- Titre défectueux ou contesté. Acheter avant de confirmer le relevé du registre peut conduire à hériter d’hypothèques, de mesures conservatoires, ou d’une parcelle qui ne correspond pas à ce qui a été présenté. La garantie consiste en une vérification complète du titre et des annotations au registre foncier avant tout engagement contraignant.
- Paiement à la mauvaise partie. Les acomptes versés à des agents ou à des tiers qui ne sont pas le propriétaire inscrit sont difficiles à récupérer. Le paiement doit être adressé au vendeur inscrit par des canaux bancaires justifiés.
- Omission de l’évaluation ou du document DAB. Sans le rapport d’évaluation obligatoire ni un justificatif de change adéquat, le registre ne transférera pas le titre, et un achat non évalué expose l’acheteur à une surévaluation du prix. Ces deux éléments sont incontournables pour les acheteurs étrangers.
- Zonage et occupation. Un bâtiment dépourvu de permis d’occupation valide (iskan) ou une parcelle soumise à un zonage agricole ou autrement restrictif peut être difficile à utiliser ou à revendre. Cela se vérifie avant l’achat, et non après.
- Projets sur plan et inachevés. Les achats avant construction comportent un risque lié au promoteur et à la livraison. Les clauses contractuelles relatives aux dates de livraison, aux pénalités et à la défaillance du promoteur constituent la principale protection de l’acheteur et devraient être négociées, et non acceptées comme standard.
En cas de litige, les actions relatives aux biens immobiliers en Turquie sont portées devant la juridiction du lieu de situation du bien en vertu du Code de procédure civile n° 6100, et l’exécution des jugements pécuniaires s’effectue en vertu de la loi n° 2004 sur l’exécution et la faillite. Les propriétaires transfrontaliers ont intérêt à structurer l’achat de sorte que, en cas de litige, les preuves (relevés du registre, évaluation, traçabilité bancaire, contrats signés) soient déjà nettes et complètes.
Dois-je acheter en tant que particulier, par l’intermédiaire d’une société, ou en vue de la citoyenneté ?
La structure appropriée dépend de l’objectif de l’acheteur : usage personnel, rendement locatif, détention par une société, ou citoyenneté par investissement orientent chacun vers un véhicule différent. Il n’existe pas de réponse unique idéale, et une structure inadaptée est coûteuse à défaire une fois le titre inscrit.
| Objectif | Structure typique | Considération clé |
|---|---|---|
| Résidence personnelle ou maison de vacances | Propriété individuelle | La plus simple ; soumise aux plafonds de superficie et de zone |
| Portefeuille d’investissement ou rendement locatif | Particulier ou société turque | Le traitement fiscal et la succession diffèrent selon le véhicule |
| Détention par une société ou un groupe | Société turque à actionnariat étranger | Traitée comme nationale pour la plupart des règles d’acquisition |
| Citoyenneté par investissement | Achat d’un bien qualifiant satisfaisant aux règles légales | Des conditions strictes d’évaluation, de traçabilité du paiement et de détention s’appliquent et doivent être respectées à la lettre |
La citoyenneté par investissement au moyen de l’immobilier constitue une voie juridique distincte, dotée de sa propre règle de valeur minimale, d’une période de détention obligatoire et d’une norme de documentation, et elle comporte une annotation d’incessibilité portée sur le titre pendant la période de détention. La valeur qualifiante et les conditions sont fixées par la loi et la réglementation et évoluent dans le temps ; elles doivent donc être confirmées comme étant à jour avant qu’un achat ne soit structuré en vue de la citoyenneté. Un bien excellent comme investissement n’est pas automatiquement conforme aux fins de la citoyenneté, et les deux objectifs devraient être conciliés avant la signature. Pour la procédure complète, consultez notre service de citoyenneté par investissement.
Les acheteurs étrangers paient-ils des impôts supplémentaires lors de l’achat d’un bien immobilier en Turquie ?
Les acheteurs étrangers acquittent les mêmes impôts sur la transaction et la propriété que les acheteurs turcs ; il n’existe pas de surtaxe distincte pour les étrangers sur l’achat lui-même. Les principales charges sont les droits de mutation du titre acquittés lors de l’inscription, la taxe foncière municipale récurrente, et l’impôt sur les revenus locatifs ou sur toute plus-value lors d’une revente ultérieure du bien. Les taux spécifiques, les exonérations et tout allègement de TVA dont peuvent bénéficier certains acheteurs étrangers primo-accédants sont fixés par la législation fiscale et évoluent périodiquement ; chaque montant doit donc être vérifié comme étant à jour pour l’année de la transaction plutôt que repris de guides anciens.
Foire aux questions
Puis-je acheter un bien immobilier en Turquie sans m’y rendre ?
Oui. Un acheteur étranger peut réaliser l’intégralité de l’achat au moyen d’une procuration notariée et apostillée conférée à un avocat turc, qui se charge du numéro fiscal, de la documentation de change, de l’évaluation, du contrôle de sécurité et du transfert de titre pour le compte de l’acheteur. L’apostille relève de la Convention de La Haye relative à l’apostille, ou une légalisation consulaire s’applique pour les pays non parties à la Convention.
L’achat d’un bien me confère-t-il automatiquement la résidence ou la citoyenneté turque ?
Non. La propriété peut appuyer une demande de permis de résidence de courte durée et peut ouvrir droit à la citoyenneté par investissement uniquement si l’achat satisfait aux conditions distinctes de valeur, de paiement et de détention prévues par la loi, lesquelles sont fixées par la loi et évoluent dans le temps. Le seul fait d’acheter un bien ne confère automatiquement ni l’un ni l’autre statut.
Quelle est l’étape la plus importante ?
Vérifier le relevé de titre et les charges au registre foncier avant de verser tout acompte. Presque tous les problèmes sérieux que rencontrent les acheteurs transfrontaliers remontent à un paiement effectué avant cette vérification, ce qui explique pourquoi le transfert de titre prévu par la loi n° 2644 sur le registre foncier, et non le contrat de réservation, constitue le moment décisif.
Existe-t-il des zones où les étrangers ne peuvent pas acheter ?
Oui. Les biens situés dans les zones militaires interdites et les zones de sécurité stratégique sont fermés aux acheteurs étrangers, et certains districts peuvent atteindre un plafond légal de propriété étrangère totale. Ces deux points sont confirmés au cours de la procédure d’inscription au titre, et les zones de sécurité spéciales nécessitent une autorisation de l’autorité compétente.
Travailler avec un avocat en immobilier transfrontalier
Acheter un bien immobilier en Turquie est simple lorsque la vérification préalable est effectuée avant tout transfert d’argent, et risqué lorsqu’elle ne l’est pas. Notre cabinet conseille les propriétaires étrangers, les expatriés et les familles transfrontalières en matière de vérification de titre, de négociation de contrats, d’achat à distance par procuration, ainsi que de planification fiscale et successorale qui en découle. Si vous évaluez un bien ou détenez déjà un contrat de réservation signé, échangez avec nous par l’intermédiaire de notre équipe de droit immobilier et d’acquisition de biens pour un examen structuré avant de vous engager.
Lectures complémentaires pour les acheteurs étrangers : une présentation générale du droit immobilier turc, la liste de contrôle de la vérification préalable immobilière pour les acheteurs étrangers, et les signaux d’alerte du titre de propriété que tout acheteur étranger devrait vérifier.
Informations générales, ne constituant pas un conseil juridique. Droit turc ; vérifiez votre situation particulière auprès d’un conseil qualifié.