Por advogado Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Última atualização: 14 de junho de 2026.
Quando um cidadão estrangeiro proprietário de imóveis na Turquia falece, o imóvel turco não passa automaticamente para os herdeiros: é regularizado ao abrigo do direito sucessório turco e novamente registado na Conservatória Predial assim que os herdeiros estejam formalmente estabelecidos, ao passo que a questão de qual lei nacional determina quem herda é respondida pela Lei sobre Direito Internacional Privado e Processual n.º 5718. Para uma família transfronteiriça, isto significa que dois sistemas atuam em conjunto: o Código Civil Turco n.º 4721 para o imóvel situado na Turquia e as normas de conflitos de leis da Lei n.º 5718 para a totalidade da herança. Este guia explica como os herdeiros estrangeiros herdam, comprovam a sucessão e transferem imóveis turcos quando o falecido, os herdeiros ou os bens se encontram em mais do que um país.
Como é que um estrangeiro herda imóveis na Turquia?
Um estrangeiro herda imóveis turcos através do procedimento sucessório turco, independentemente da sua nacionalidade. Os herdeiros obtêm primeiro uma certidão de habilitação de herdeiros que os identifica e indica as respetivas quotas legais e, em seguida, requerem o novo registo do imóvel na Conservatória Predial (Tapu) em seu nome, ao abrigo da Lei do Registo Predial n.º 2644. Os herdeiros estrangeiros têm a mesma legitimidade que os herdeiros turcos para herdar bens imóveis situados na Turquia, com sujeição aos limites de reciprocidade e de zonas restritas que se aplicam, de um modo geral, à propriedade por estrangeiros.
Duas questões distintas orientam qualquer herança transfronteiriça. A primeira: qual a lei nacional que determina quem são os herdeiros e o que cada um recebe. A segunda: qual o procedimento necessário dentro da Turquia para comprovar esse resultado e transferir o título. A primeira é uma questão de conflitos de leis, respondida pela Lei sobre Direito Internacional Privado e Processual n.º 5718. A segunda é regida pelo direito substantivo e processual turco, principalmente o Código Civil n.º 4721 e o Código de Processo Civil n.º 6100.
Qual a lei nacional que rege a herança?
A sucessão é regida pela lei nacional do falecido, ao abrigo da Lei sobre Direito Internacional Privado e Processual n.º 5718, mas os bens imóveis situados na Turquia são regidos pela lei turca. Esta divisão é fundamental para os proprietários estrangeiros. A herança mobiliária de um falecido estrangeiro pode seguir as regras sucessórias do país de origem, ao passo que uma casa, um apartamento ou um terreno na Turquia é regularizado ao abrigo do Código Civil n.º 4721, mesmo quando o falecido tinha outra nacionalidade.
É por isto que um testamento estrangeiro ou uma habilitação de herdeiros estrangeira não transferem, por si só, o imóvel turco. A norma de lei aplicável consta da Lei n.º 5718 e, uma vez que a repartição exata entre a lei do país de origem e a lei turca depende do tipo de bem e dos factos, a lei aplicável a cada herança concreta deve ser confirmada por advogado antes de quaisquer diligências, em vez de presumida a partir da nacionalidade do falecido. Se ainda se encontra na fase de aquisição, a vertente sucessória é uma das razões para ler o nosso guia sobre direito imobiliário turco antes de adquirir.
O que é uma certidão de habilitação de herdeiros e como se obtém?
Uma certidão de habilitação de herdeiros (veraset ilamı) é o documento oficial que comprova quem são os herdeiros e a quota que cada um detém. É a chave que desbloqueia todas as fases posteriores, incluindo a transferência do título, o desbloqueio de contas bancárias e a apresentação de declarações fiscais; sem ela, a Conservatória Predial não altera a titularidade do imóvel herdado. Obtém-se junto de um notário ou, quando a herança apresenta um elemento estrangeiro que o notário não consegue resolver, junto do tribunal de paz cível (sulh hukuk mahkemesi), ao abrigo do Código de Processo Civil n.º 6100.
Para uma herança meramente interna, o notário pode muitas vezes emitir a certidão rapidamente. Para uma herança transfronteiriça, o conjunto documental é mais exigente: os herdeiros estrangeiros necessitam, em regra, de prova legalizada e traduzida do óbito, do laço familiar e da identidade. Quando existe um elemento estrangeiro, como um falecido estrangeiro ou herdeiros estrangeiros, o assunto segue habitualmente para tribunal, e não para o notário, examinando o tribunal os documentos estrangeiros e a lei aplicável antes de emitir a certidão.
De que documentos necessitam os herdeiros estrangeiros?
Os herdeiros estrangeiros necessitam, em geral, de prova oficial do óbito, de prova da sua relação com o falecido, de documentos de identidade e, quando não possam comparecer pessoalmente, de uma procuração. Os documentos públicos estrangeiros têm normalmente de ser autenticados para utilização na Turquia e acompanhados de tradução juramentada para turco. O conjunto exato depende do país de origem dos herdeiros e deve ser confirmado para a herança concreta.
- Certidão de óbito do falecido, autenticada e traduzida.
- Prova de parentesco, como registos de nascimento, casamento ou de família que demonstrem a relação de cada herdeiro com o falecido.
- Documentos de identidade e de nacionalidade de cada herdeiro, incluindo cópias do passaporte.
- O testamento ou documento sucessório estrangeiro, se existir, com autenticação e tradução.
- Apostila ou legalização consular. Para os países parte da Convenção de Haia Relativa à Supressão da Exigência da Legalização dos Atos Públicos Estrangeiros (a Convenção da Apostila), a apostila é normalmente suficiente; caso contrário, recorre-se à legalização consular. A solução aplicável depende do país emissor.
- Procuração a favor de um advogado turco, para que os herdeiros no estrangeiro não tenham de se deslocar a cada fase. A procuração é geralmente lavrada num consulado turco ou autenticada e apostilada no estrangeiro.
Os requisitos de tradução e autenticação são técnicos e específicos de cada país. Um documento aceite a partir de uma jurisdição pode ser recusado a partir de outra, por falta de apostila ou por uma tradução não juramentada, pelo que estes aspetos devem ser verificados face à prática atual do país concreto dos herdeiros antes de serem encomendados. A mesma disciplina de autenticação aplica-se quando os compradores verificam o histórico de propriedade, conforme exposto nos nossos sinais de alerta no título de propriedade para compradores estrangeiros.
Como se transfere um imóvel herdado na Conservatória Predial?
Uma vez obtida a certidão de habilitação de herdeiros, os herdeiros requerem à Conservatória Predial (Tapu) o registo da herança e a inscrição do imóvel em seu nome, ao abrigo da Lei do Registo Predial n.º 2644. A conservatória atualiza o título para refletir os herdeiros e as respetivas quotas legais, passando depois os herdeiros a deter o imóvel individualmente ou em comum. É este novo registo, e não o próprio óbito, que faz dos herdeiros os proprietários legais inscritos.
Se os herdeiros pretenderem que uma só pessoa detenha a totalidade do imóvel, ou pretenderem vendê-lo, é necessária uma diligência adicional após o registo da herança. Os herdeiros comproprietários podem transferir quotas entre si ou vender a um terceiro e, quando não cheguem a acordo, qualquer herdeiro pode requerer ao tribunal a dissolução da compropriedade. As taxas, encargos e qualquer imposto sucessório e de transferência associado a esta operação são fixados por lei e pela regulamentação em vigor; confirme o montante vigente à data do requerimento para o imóvel concreto, em vez de presumir um valor fixo.
Quanto tempo demora a habilitação e a transferência transfronteiriças?
O prazo depende quase inteiramente dos documentos. Uma herança interna, em que a certidão de habilitação de herdeiros pode ser emitida por um notário, avança mais depressa do que uma herança transfronteiriça que tenha de passar pelo tribunal de paz cível e assentar em documentos estrangeiros autenticados. A recolha, apostilamento e tradução de documentos provenientes do estrangeiro é, em regra, a parte mais demorada, podendo decorrer em paralelo com a nomeação de um advogado turco para atuar mediante procuração.
Uma vez que cada fase depende de autoridades estrangeiras, dos tribunais e da conservatória, não é possível prometer um prazo fixo. A forma mais fiável de encurtar o processo é preparar corretamente os documentos estrangeiros à primeira e outorgar uma procuração cedo, para que as diligências turcas possam prosseguir sem deslocação dos herdeiros. Um prazo realista para uma determinada herança só pode ser fixado após a análise dos documentos e da lei aplicável.
Quais são os direitos dos herdeiros, incluindo o cônjuge sobrevivo?
O direito sucessório turco define quem são os herdeiros legais e a quota que cada um recebe, organizada por graus de parentesco ao abrigo do Código Civil n.º 4721, herdando o cônjuge sobrevivo a par dos filhos ou de outros parentes. O Código Civil protege ainda uma quota indisponível (saklı pay) reservada a determinados herdeiros próximos, a qual limita a possibilidade de um testamento os deserdar, quando se aplique a lei turca. Estas quotas supletivas aplicam-se aos imóveis situados na Turquia mesmo quando o falecido era cidadão estrangeiro.
Para as famílias transfronteiriças, a regra da quota indisponível assume maior relevância quando um testamento estrangeiro procura dispor de imóveis turcos de forma incompatível com as quotas protegidas. Como a interação entre um testamento estrangeiro e a quota indisponível turca depende dos factos, o efeito prático de qualquer testamento sobre imóveis turcos deve ser apreciado ao abrigo do Código Civil n.º 4721 e da Lei sobre Direito Internacional Privado e Processual n.º 5718 antes de a herança ser distribuída.
O que acontece se os herdeiros discordarem ou se a herança for contestada?
Quando os herdeiros não chegam a acordo sobre como dividir um imóvel herdado, qualquer herdeiro comproprietário pode intentar uma ação de divisão para dissolver a compropriedade. O tribunal divide o imóvel em espécie quando tal seja possível e, caso contrário, ordena a venda, normalmente por hasta pública, repartindo-se o produto de acordo com as quotas legais dos herdeiros. A fase de execução e de venda é regida pela Lei de Execução e Falência n.º 2004.
Podem também surgir litígios quanto à validade de um testamento, à autenticidade de documentos estrangeiros ou à própria qualidade de herdeiro de determinada pessoa. Estes são dirimidos ao abrigo do Código de Processo Civil n.º 6100. Numa herança transfronteiriça, um litígio pode ainda envolver o reconhecimento de uma decisão judicial estrangeira ou de um documento sucessório estrangeiro, o que constitui, por si só, uma questão ao abrigo da Lei sobre Direito Internacional Privado e Processual n.º 5718 que o tribunal turco aprecia antes de conferir eficácia ao documento.
Herança de estrangeiros versus habilitação interna na Turquia
Uma habilitação interna envolve um falecido turco, herdeiros turcos e documentos turcos, podendo a certidão de habilitação de herdeiros ser muitas vezes emitida rapidamente por um notário. Uma herança de estrangeiros acrescenta uma camada em cada fase. O quadro abaixo expõe as diferenças práticas que os proprietários estrangeiros e os herdeiros transfronteiriços devem planear.
| Questão | Herança interna | Herança transfronteiriça |
|---|---|---|
| Lei aplicável | Lei turca em toda a herança | Lei turca para os imóveis turcos; a lei do país de origem pode reger parte da herança mobiliária (Lei n.º 5718) |
| Certidão de habilitação de herdeiros | Frequentemente emitida por um notário | Normalmente emitida pelo tribunal de paz cível quando há um elemento estrangeiro |
| Documentos | Registos turcos | Registos estrangeiros que exigem apostila ou legalização e tradução juramentada |
| Presença dos herdeiros | Herdeiros normalmente na Turquia | Herdeiros no estrangeiro; é típica a procuração a favor de um advogado turco |
| Testamento | Testamento turco ao abrigo do Código Civil n.º 4721 | Testamento estrangeiro confrontado com as regras turcas da quota indisponível para imóveis turcos |
Como ajuda um advogado de heranças transfronteiriças
Um advogado com experiência em heranças transfronteiriças trata das partes que mais frequentemente paralisam uma herança de estrangeiros: confirmar qual a lei que rege cada bem ao abrigo da Lei sobre Direito Internacional Privado e Processual n.º 5718, obter a certidão de habilitação de herdeiros, providenciar a correta autenticação e tradução dos documentos estrangeiros e concluir a transferência na Conservatória Predial ao abrigo da Lei do Registo Predial n.º 2644. Atuando mediante procuração, o advogado pode realizar as diligências turcas sem que os herdeiros tenham de se deslocar a cada ato.
Se herdou imóveis turcos, ou se é proprietário e pretende planear a sua herança de modo a que os seus herdeiros não fiquem com um litígio evitável, a nossa equipa de direito imobiliário e aquisição de propriedade pode mapear a lei aplicável e gerir a habilitação e a transferência do título de ponta a ponta. Quando a herança suscite questões sobre quotas do casamento, a nossa prática de direito da família pode aconselhar em conjunto.
Perguntas frequentes
Pode um estrangeiro herdar imóveis na Turquia?
Sim. Os herdeiros estrangeiros podem herdar bens imóveis turcos e registá-los novamente em seu nome na Conservatória Predial ao abrigo da Lei do Registo Predial n.º 2644, com sujeição às regras de reciprocidade e de zonas restritas que se aplicam, em geral, à propriedade por estrangeiros. A nacionalidade não impede a herança de um imóvel situado na Turquia, mas os herdeiros têm ainda de comprovar a sucessão através do procedimento turco.
Um testamento estrangeiro transfere automaticamente a minha casa turca?
Não. Um testamento estrangeiro ou uma habilitação de herdeiros estrangeira não transferem, por si só, o imóvel turco. Os herdeiros continuam a necessitar de uma certidão de habilitação de herdeiros turca e de uma transferência na Conservatória Predial, sendo o testamento confrontado com as regras da quota indisponível do Código Civil n.º 4721 quanto aos imóveis turcos. O documento estrangeiro é examinado ao abrigo da Lei sobre Direito Internacional Privado e Processual n.º 5718 antes de lhe ser conferida eficácia.
Tenho de ir à Turquia para herdar?
Normalmente, não. Os herdeiros no estrangeiro podem outorgar uma procuração a favor de um advogado turco, lavrada num consulado turco ou autenticada e apostilada no estrangeiro, para que a certidão de habilitação de herdeiros e a transferência do título possam ser concluídas em seu nome. Raramente é necessário deslocar-se se os documentos estiverem corretamente autenticados e a procuração for outorgada cedo.
Qual a diferença entre uma certidão de habilitação de herdeiros notarial e uma judicial?
Um notário pode emitir a certidão para muitas heranças internas. Quando a herança apresenta um elemento estrangeiro, como um falecido estrangeiro ou herdeiros estrangeiros, o assunto segue normalmente para o tribunal de paz cível (sulh hukuk mahkemesi), que aprecia os documentos estrangeiros e a lei aplicável ao abrigo do Código de Processo Civil n.º 6100 antes de emitir a certidão.
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Informação de carácter geral, não constitui aconselhamento jurídico. Direito turco; verifique a sua situação concreta com advogado qualificado.