بقلم المحامي المحامي Serkan Kara، نقابة محامي إسطنبول رقم 53770. آخر تحديث: 14 حزيران/يونيو 2026.
عند وفاة أجنبي يملك عقاراً في تركيا، لا ينتقل العقار التركي تلقائياً إلى الورثة: بل تُسوّى التركة وفق قانون الميراث التركي ويُعاد تسجيل العقار في دائرة السجل العقاري بمجرد إثبات صفة الورثة رسمياً، في حين أنّ تحديد قانون الدولة الذي يقرر مَن يرث يجيب عنه قانون القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية رقم 5718. وبالنسبة لأسرة عابرة للحدود يعني هذا أنّ نظامين قانونيين يعملان معاً: القانون المدني التركي رقم 4721 بشأن العقار الكائن في تركيا، وقواعد تنازع القوانين في القانون رقم 5718 بشأن التركة الأوسع. يشرح هذا الدليل كيف يرث الورثة الأجانب، وكيف يُثبتون الإرث، وكيف ينقلون الملكية العقارية في تركيا عندما يكون المُورِّث أو الورثة أو الأصول موزّعين على أكثر من دولة.
كيف يرث الأجنبي عقاراً في تركيا؟
يرث الأجنبي العقار التركي عبر إجراءات الميراث التركية، بصرف النظر عن جنسيته. يحصل الورثة أولاً على وثيقة حصر الإرث التي تذكر أسماءهم وأنصبتهم القانونية، ثم يتقدّمون لإعادة تسجيل العقار في دائرة السجل العقاري (Tapu) بأسمائهم بموجب قانون السجل العقاري رقم 2644. وللورثة الأجانب الصفة ذاتها التي للورثة الأتراك في وراثة العقارات الكائنة في تركيا، مع مراعاة شرط المعاملة بالمثل وقيود المناطق المحظورة المطبَّقة على التملّك الأجنبي عموماً.
تحكم كلَّ تركة عابرة للحدود مسألتان منفصلتان. الأولى: قانون أيّ دولة يحدّد مَن هم الورثة وما يؤول إلى كلٍّ منهم. والثانية: ما الإجراء اللازم داخل تركيا لإثبات تلك النتيجة ونقل الملكية. المسألة الأولى مسألة تنازع قوانين يجيب عنها قانون القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية رقم 5718. أمّا المسألة الثانية فيحكمها القانون الموضوعي والإجرائي التركي، وفي مقدّمته القانون المدني رقم 4721 وقانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100.
قانون أيّ دولة يحكم الميراث؟
يخضع الميراث للقانون الوطني للمُورِّث بموجب قانون القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية رقم 5718، إلا أنّ العقار الكائن في تركيا يخضع للقانون التركي. هذا الفصل جوهري للمالكين الأجانب. فقد تتبع التركة المنقولة للمتوفّى الأجنبي قواعد الميراث في دولته الأصلية، في حين تُسوّى الدار أو الشقة أو الأرض في تركيا وفق القانون المدني رقم 4721 حتى لو كان المتوفّى يحمل جنسية أخرى.
ولهذا فإنّ وصيةً أجنبيةً أو حجة وراثة أجنبية لا تنقل بذاتها العقار التركي. فقاعدة القانون الواجب التطبيق منصوص عليها في القانون رقم 5718، ولأنّ التوزيع الدقيق بين قانون الدولة الأصلية والقانون التركي يتوقّف على نوع الأصل وعلى وقائع كل حالة، فإنّ القانون الحاكم لأيّ تركة بعينها ينبغي تأكيده مع المحامي قبل اتخاذ أيّ خطوة، بدلاً من افتراضه استناداً إلى جنسية المتوفّى. وإن كنت لا تزال في مرحلة الشراء، فإنّ بُعد الميراث سببٌ من الأسباب الداعية لقراءة دليلنا حول قانون العقارات التركي قبل التملّك.
ما وثيقة حصر الإرث وكيف يُحصَل عليها؟
وثيقة حصر الإرث (veraset ilamı) هي المستند الرسمي الذي يُثبت مَن هم الورثة ونصيب كلٍّ منهم. وهي المفتاح الذي يفتح كلَّ خطوة لاحقة، بما في ذلك نقل الملكية، والإفراج عن الحساب المصرفي، والإقرار الضريبي، وبدونها لن تغيّر دائرة السجل العقاري ملكية العقار الموروث. ويُحصَل عليها إمّا من كاتب العدل، أو — حين تنطوي التركة على عنصر أجنبي يتعذّر على كاتب العدل البتّ فيه — من محكمة الصلح الحقوقية (sulh hukuk mahkemesi) بموجب قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100.
وفي التركة الداخلية الصِّرفة، كثيراً ما يستطيع كاتب العدل إصدار الوثيقة بسرعة. أمّا في التركة العابرة للحدود فيكون مسار المستندات أثقل: إذ يحتاج الورثة الأجانب عادةً إلى إثبات مُصدَّق ومترجَم للوفاة، وللصلة العائلية، وللهوية. وحيث يوجد عنصر أجنبي، كأن يكون المتوفّى أجنبياً أو الورثة أجانب، يُحال الأمر غالباً إلى المحكمة بدل كاتب العدل، وتفحص المحكمة المستندات الأجنبية والقانون الواجب التطبيق قبل إصدار الوثيقة.
ما المستندات التي يحتاجها الورثة الأجانب؟
يحتاج الورثة الأجانب عموماً إلى إثبات رسمي للوفاة، وإثبات صلتهم بالمتوفّى، ووثائق الهوية، وتوكيلٍ رسمي حيث يتعذّر عليهم الحضور شخصياً. ويجب عادةً تصديق المستندات الرسمية الأجنبية لاستعمالها في تركيا، مرفقةً بترجمة تركية محلَّفة. وتتوقّف المجموعة الدقيقة على دولة منشأ الورثة، وينبغي تأكيدها بحسب التركة المعنيّة.
- شهادة وفاة المتوفّى، مصدَّقة ومترجَمة.
- إثبات القرابة مثل سجلات الميلاد أو الزواج أو السجلات العائلية التي تُبيّن صلة كل وارث بالمتوفّى.
- وثائق الهوية والجنسية لكل وارث، بما في ذلك صور جواز السفر.
- الوصية أو مستند الإرث الأجنبي، إن وُجد، مع التصديق والترجمة.
- الأبوستيل أو التصديق القنصلي. بالنسبة للدول الأطراف في اتفاقية لاهاي لإلغاء شرط التصديق على المستندات العامة الأجنبية (اتفاقية الأبوستيل)، يكفي الأبوستيل عادةً؛ وإلا فيُلجأ إلى التصديق القنصلي. ويتوقّف أيّهما يُطبَّق على الدولة المُصدِرة.
- توكيل رسمي لمحامٍ تركي، كي لا يضطر الورثة في الخارج إلى السفر عند كل خطوة. ويُعدّ التوكيل الرسمي عادةً لدى قنصلية تركية، أو يُوثَّق ويُختَم بالأبوستيل في الخارج.
إنّ متطلبات الترجمة والتصديق فنّية وتختلف باختلاف الدولة. فقد يُقبَل مستند من ولاية قضائية ويُرفَض من أخرى لغياب أبوستيل أو لترجمة غير محلَّفة، ولذا ينبغي التحقّق منها وفق الممارسة الحالية لدولة الورثة المعنيّة قبل إعدادها. وينطبق الانضباط ذاته في التصديق حين يفحص المشترون تاريخ الملكية، كما هو مبيَّن في دليلنا حول العلامات التحذيرية في سند الملكية للمشترين الأجانب.
كيف يُنقَل العقار الموروث في دائرة السجل العقاري؟
متى صار بيد الورثة وثيقة حصر الإرث، تقدّموا إلى دائرة السجل العقاري (Tapu) لتقييد الإرث ووضع العقار بأسمائهم بموجب قانون السجل العقاري رقم 2644. فتحدّث الدائرة سند الملكية ليعكس الورثة وأنصبتهم القانونية، وبعد ذلك يملك الورثة العقار إمّا إفرادياً وإمّا على الشيوع. وهذه الإعادة في التسجيل، لا الوفاة بحدّ ذاتها، هي ما يجعل الورثة المالكين القانونيين المسجَّلين.
وإن أراد الورثة أن يحوز شخصٌ واحد العقار كاملاً، أو أرادوا بيعه، لزمت خطوة إضافية بعد تقييد الإرث. فبإمكان الورثة الشركاء أن ينقلوا الحصص فيما بينهم أو أن يبيعوا لطرف ثالث، وحيث يتعذّر اتفاقهم يجوز لأيّ وارث أن يطلب من المحكمة حلّ الشيوع. أمّا الرسوم والأعباء وأيّ ضريبة ميراث أو نقل مرتبطة بهذا النقل فتحدّدها التشريعات والأنظمة السارية؛ تحقّق من المبلغ النافذ وقت التقديم بالنسبة للعقار المعني بدلاً من افتراض رقم ثابت.
كم تستغرق إجراءات حصر الإرث والنقل العابرة للحدود؟
يتوقّف الجدول الزمني كلياً تقريباً على المستندات. فالتركة الداخلية التي يمكن أن يصدر فيها كاتب العدل وثيقة حصر الإرث تمضي أسرع من التركة العابرة للحدود التي يجب أن تمرّ عبر محكمة الصلح الحقوقية وتعتمد على أوراق أجنبية مصدَّقة. وعادةً ما يكون جمع المستندات من الخارج وختمها بالأبوستيل وترجمتها هو الجزء الأبطأ، ويمكن أن يجري بالتوازي مع توكيل محامٍ تركي للعمل بمقتضى التوكيل الرسمي.
ولأنّ كل مرحلة تتوقّف على السلطات الأجنبية والمحاكم ودائرة السجل العقاري، لا يمكن الوعد بمدّة ثابتة. وأكثر الطرق موثوقية لاختصار العملية هو إعداد المستندات الأجنبية إعداداً صحيحاً من المرة الأولى، ومنح التوكيل الرسمي مبكراً كي تمضي الخطوات التركية دون حاجة الورثة إلى السفر. ولا يمكن وضع جدول زمني واقعي لتركة بعينها إلا بعد مراجعة المستندات والقانون الواجب التطبيق.
ما حقوق الورثة، بمن فيهم الزوج الباقي على قيد الحياة؟
يُبيّن قانون الميراث التركي مَن هم الورثة الشرعيون ونصيب كلٍّ منهم، مرتَّباً بحسب درجات القرابة وفق القانون المدني رقم 4721، حيث يرث الزوج الباقي على قيد الحياة إلى جانب الأولاد أو سائر الأقارب. كما يحمي القانون المدني نصيباً محفوظاً (saklı pay) لبعض الورثة القريبين، وهو ما يحدّ من مدى قدرة الوصية على حرمانهم حيث يُطبَّق القانون التركي. وتنطبق هذه الأنصبة الافتراضية على العقار التركي حتى لو كان المتوفّى أجنبي الجنسية.
وبالنسبة للأسر العابرة للحدود، تكتسب قاعدة النصيب المحفوظ أهميتها القصوى حين تحاول وصية أجنبية ترك عقار تركي على نحوٍ يتعارض مع الأنصبة المحمية. ولأنّ التفاعل بين الوصية الأجنبية والنصيب المحفوظ التركي شديد الحساسية للوقائع، فإنّ الأثر العملي لأيّ وصية على العقار التركي ينبغي تقييمه بمقتضى القانون المدني رقم 4721 وقانون القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية رقم 5718 قبل توزيع التركة.
ماذا يحدث إذا اختلف الورثة أو نُوزِع في التركة؟
حين يتعذّر على الورثة الاتفاق على كيفية قسمة العقار الموروث، يجوز لأيّ وارث شريك أن يرفع دعوى إزالة الشيوع لحلّ الملكية المشتركة. فتقسم المحكمة العقار عيناً متى أمكن ذلك، وإلا أمرت ببيعه، غالباً بالمزاد العلني، مع توزيع المتحصّلات بحسب الأنصبة القانونية للورثة. ويخضع طور التنفيذ والمزاد لقانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004.
وقد تنشأ المنازعات أيضاً بشأن صحة الوصية، أو موثوقية المستندات الأجنبية، أو ما إذا كان شخص بعينه وارثاً أصلاً. ويُتقاضى في هذه المسائل بمقتضى قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100. وفي التركة العابرة للحدود قد ينطوي النزاع كذلك على الاعتراف بحكم أجنبي أو بمستند إرث أجنبي، وهي بذاتها مسألة بموجب قانون القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية رقم 5718 تفحصها المحكمة التركية قبل إعطاء المستند أثره.
الميراث الأجنبي مقابل حصر الإرث الداخلي في تركيا
ينطوي حصر الإرث الداخلي على متوفّى تركي وورثة أتراك ومستندات تركية، وكثيراً ما يستطيع كاتب العدل إصدار وثيقة حصر الإرث بسرعة. أمّا الميراث الأجنبي فيضيف طبقةً عند كل مرحلة. يبيّن الجدول أدناه الفروق العملية التي ينبغي للمالكين الأجانب والورثة العابرين للحدود التخطيط لها.
| المسألة | التركة الداخلية | التركة العابرة للحدود |
|---|---|---|
| القانون الواجب التطبيق | القانون التركي في كل المراحل | القانون التركي للعقارات التركية؛ وقد يحكم قانون الدولة الأصلية جزءاً من التركة المنقولة (القانون رقم 5718) |
| وثيقة حصر الإرث | كثيراً ما يصدرها كاتب العدل | تصدرها عادةً محكمة الصلح الحقوقية عند وجود عنصر أجنبي |
| المستندات | سجلات تركية | سجلات أجنبية تتطلّب أبوستيل أو تصديقاً قنصلياً وترجمة محلَّفة |
| حضور الورثة | الورثة عادةً في تركيا | الورثة في الخارج؛ ويُعتاد توكيل محامٍ تركي رسمياً |
| الوصية | وصية تركية بموجب القانون المدني رقم 4721 | وصية أجنبية تُختبَر في مواجهة قواعد النصيب المحفوظ التركية بشأن العقار التركي |
كيف يساعد محامي الميراث العابر للحدود
يتولّى المحامي ذو الخبرة في التركات العابرة للحدود الأجزاء التي كثيراً ما تُعطِّل الميراث الأجنبي: تأكيد القانون الذي يحكم كلَّ أصل بموجب قانون القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية رقم 5718، وتأمين وثيقة حصر الإرث، والحصول على تصديق المستندات الأجنبية وترجمتها على الوجه الصحيح، وإتمام نقل الملكية في دائرة السجل العقاري بموجب قانون السجل العقاري رقم 2644. وبالعمل بمقتضى التوكيل الرسمي، يستطيع المحامي تنفيذ الخطوات التركية دون حاجة الورثة إلى السفر لكل موعد.
إن ورثتَ عقاراً تركياً، أو كنت تملك عقاراً وتريد تخطيط تركتك كي لا يقع ورثتك في نزاعٍ يمكن تجنّبه، فإنّ فريق قانون العقارات وتملّك الأملاك لدينا يمكنه رسم القانون الواجب التطبيق وإدارة إجراءات حصر الإرث ونقل الملكية من أوّلها إلى آخرها. وحيث تثير التركة مسائل بشأن أنصبة الزوجية، يمكن لـقسم قانون الأسرة لدينا أن يقدّم المشورة بالتوازي.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للأجنبي أن يرث عقاراً في تركيا؟
نعم. يستطيع الورثة الأجانب وراثة العقار التركي وإعادة تسجيله بأسمائهم في دائرة السجل العقاري بموجب قانون السجل العقاري رقم 2644، مع مراعاة قواعد المعاملة بالمثل والمناطق المحظورة المطبَّقة على التملّك الأجنبي عموماً. والجنسية لا تمنع وراثة عقار كائن في تركيا، لكن يبقى على الورثة إثبات الإرث عبر الإجراءات التركية.
هل تنقل الوصية الأجنبية داري التركية تلقائياً؟
لا. لا تنقل وصيةٌ أجنبية أو حجة وراثة أجنبية بذاتها العقار التركي. فيبقى على الورثة الحصول على وثيقة حصر إرث تركية وإتمام نقل الملكية في دائرة السجل العقاري، وتُختبَر الوصية في مواجهة قواعد النصيب المحفوظ في القانون المدني رقم 4721 بشأن العقار التركي. ويُفحص المستند الأجنبي بموجب قانون القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية رقم 5718 قبل إعطائه أثره.
هل يجب أن آتي إلى تركيا كي أرث؟
عادةً لا. يستطيع الورثة في الخارج منح توكيل رسمي لمحامٍ تركي، يُعدّ لدى قنصلية تركية أو يُوثَّق ويُختَم بالأبوستيل في الخارج، كي يُنجَز نيابةً عنهم استخراج وثيقة حصر الإرث ونقل الملكية. ونادراً ما يُطلَب السفر إذا صُدِّقت المستندات على الوجه الصحيح ومُنِح التوكيل الرسمي مبكراً.
ما الفرق بين وثيقة حصر الإرث الصادرة عن كاتب العدل وتلك الصادرة عن المحكمة؟
يستطيع كاتب العدل إصدار الوثيقة للكثير من التركات الداخلية. وحيث تنطوي التركة على عنصر أجنبي، كأن يكون المتوفّى أجنبياً أو الورثة أجانب، يُحال الأمر عادةً إلى محكمة الصلح الحقوقية (sulh hukuk mahkemesi) التي تراجع المستندات الأجنبية والقانون الواجب التطبيق بموجب قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100 قبل إصدار الوثيقة.
قراءات ذات صلة
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية. القانون التركي؛ تحقّق من وضعك الخاص مع محامٍ مؤهَّل.