قاعده جدید ارزشگذاری ملک برای شهروندی ترکیه از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرا میشود. گزارشی که پایه گواهی TTB است، یعنی سندی که اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه با آن مبلغ سرمایهگذاری را در پرونده شهروندی از راه خرید ملک تأیید میکند، اکنون میتواند از سوی هر شرکت ارزشگذاری مجاز از هیئت بازار سرمایه ترکیه (Sermaye Piyasası Kurulu، SPK) صادر شود، و گواهی TTB تا دوازده ماه پیش از درخواست شهروندی در اداره ثبت قابل استفاده میماند؛ این مدت پیشتر شش ماه بود. از ۴ مارس ۲۰۲۴ تا آن روز، گزارش فروش با هدف شهروندی را تنها شرکت GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. صادر میکرد.
منبع، بخشنامه (Genelge) 2024/4 اداره کل ثبت و کاداستر ترکیه (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü، TKGM) با اصلاحات Makam Oluru مورخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ به شماره 21914825 است، در متن تلفیقی با امضای الکترونیکی روی سرور خود اداره ثبت (cms-api.tkgm.gov.tr/media/101815)، که در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ خوانده شد.
در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ چه چیزی تغییر کرد؟
Makam Oluru مورخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ به شماره 21914825، که بر پایه تأیید وزارتخانه (Bakanlık Makamı Oluru) مورخ ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶ به شماره 21900458 صادر شد، سه بند از بخشنامه 2024/4 را تغییر داد و یک دستورالعمل را لغو کرد.
- گواهی TTB اکنون بر پایه گزارش ارزشگذاری هر شرکت ارزشگذاری مجاز از هیئت بازار سرمایه ترکیه صادر میشود؛ به عبارت خود بخشنامه: «Sermaye Piyasa Kurulu tarafından yetkilendirilmiş herhangi bir Değerleme Kuruluşu tarafından düzenlenen». از ۴ مارس ۲۰۲۴ تا ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ تنها GEDAŞ، شرکت وابسته به اداره توسعه مسکن ترکیه (TOKİ)، میتوانست گزارش فروش با هدف شهروندی را صادر کند (بخشنامه 2024/2).
- فاصله میان گواهی TTB و درخواست معامله مربوط به شهروندی در اداره ثبت نباید از دوازده ماه بیشتر شود («oniki ayı geçmeyecektir»)، و برای گواهی قدیمیتر گزارش تازه لازم است. متن پیشین همین جمله شش ماه را میگفت («altı ayı geçmeyecektir»).
- شرکت سرمایهگذاری املاک (gayrimenkul yatırım ortaklığı، GYO) که با هدف شهروندی به شخص خارجی میفروشد، اکنون موظف است یا گزارش ارزشگذاری همان واحد را که پیش از انتقال سند طبق مقررات خود تهیه کرده و در سامانه افشای عمومی اطلاعات (Kamuyu Aydınlatma Platformu، KAP) منتشر کرده است ارائه کند، یا از راه WebTapu و TADEBİS گزارش تازهای برای TTB درخواست کند («ibraz etmeleri veya WEBTAPU/TADEBİS üzerinden TTB’ye esas yeni bir değerleme raporu talebinde bulunmaları gerekmektedir»)؛ اگر گزارش KAP ارائه شود، اداره ثبت موضوع را از اداره امور اتباع خارجی در اداره کل (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) میپرسد و طبق پاسخ آن عمل میکند. متن پیشین فقط به اداره کل اجازه میداد هر جا لازم بداند از فروشنده معاف، گواهی TTB بخواهد.
- همان مصوبه، دستورالعمل (Talimat) مورخ ۶ ژانویه ۲۰۲۶ اداره کل به شماره E-66840836-125.01.01-18933034 را به فهرست دستورالعملهایی افزود که بخشنامه لغو میکند.
چه چیزی تغییر نکرد؟
قاعده مبلغ تغییر نکرده است. برای ملکی که پس از ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۸ خریداری شده، بهای اعلامشده در سند رسمی و مبلغی که به فروشنده منتقل شده، هر کدام جداگانه، باید به 400,000 دلار آمریکا برسد و گواهی TTB آن را تأیید کند؛ برای خرید میان ۱۲ ژانویه ۲۰۱۷ و ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۸ این رقم 1,000,000 دلار آمریکاست. گزارش همچنان از راه WebTapu و TADEBİS و با درخواست ارزشگذاری برای شهروندی سفارش داده میشود؛ گواهی TTB فقط از طریق سامانه اداره ثبت ارسال میشود و گواهی کاغذی پذیرفته نمیشود. بخشنامه همچنان میگوید مبلغ مندرج در TTB برای عوارض انتقال سند (tapu harcı) الزامآور نیست.
معاملاتی که نهادهای عمومی یا شرکتهای آنها طرف آن هستند، و فروشهایی که شرکتهای GYO انجام میدهند، همچنان به تأیید TTB نیاز ندارند؛ تکلیف تازه GYO در بخش بالا آمده است.
این تغییر برای خریدی که در جریان است چه معنایی دارد؟
بخشنامه حکم انتقالی ندارد. بنا بر متن آن، مهلت دوازدهماهه میان گواهی TTB و تاریخ درخواست معامله مربوط به شهروندی در اداره ثبت حساب میشود؛ پس درخواستی که در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ یا پس از آن داده شود با دوازده ماه سنجیده میشود، حتی اگر TTB پیش از آن روز صادر شده باشد. پروندهای که فقط به این دلیل متوقف شده بود که TTB آن از شش ماه گذشته بود، بر پایه متن تازه و تاریخ به تاریخ دوباره بررسی میشود.
این تغییر بیش از کاغذها، روش کار را عوض میکند. اکنون هر شرکت ارزشگذاری مجاز از SPK میتواند گزارش را صادر کند، و پرسش اصلی از انتظار برای یک شرکت به بررسی گزارش پیش از آنکه به TTB تبدیل شود منتقل میشود: ارزش مندرج در گزارش باید بهای اعلامشده را پوشش دهد، زیرا TTB فقط آنچه را گزارش پشتیبانی میکند تأیید میکند و پرونده بر مبلغی استوار است که TTB تأیید کرده است.
پیش از سفارش گزارش چه چیزهایی را بررسی میکنیم؟
پیش از درخواست ارزشگذاری، سند مالکیت و ستون ملاحظات سند (beyanlar hanesi) را میخوانیم، زیرا رهن یا قید محدودکننده پرونده را متوقف میکند؛ تأیید میکنیم که فروشنده شخص حقیقی یا حقوقی ترک است و این واحد پیشتر در درخواست شهروندی دیگری به کار نرفته است؛ بهای اعلامشده را با حوالهها و گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi، DAB) تطبیق میدهیم؛ و روزی را تعیین میکنیم که درخواست در اداره ثبت باید تا آن روز داده شود تا TTB هنوز در دوازده ماه خود باشد. اگر فروشنده GYO باشد، نخست گزارش KAP همان واحد را میخوانیم.
خرید خود را بر پایه قاعده تازه بررسی کنید
نظر حقوقی کتبی و امضاشده وکیل دادگستری Av. Serkan KARA درباره خرید شما بر پایه قاعده ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ همان نظر صلاحیتی است که پرونده با آن باز میشود؛ هزینهاش 750 یورو است و اگر کار را به ما بسپارید همهاش در حقالوکاله حساب میشود، و ترکبودن فروشنده، استفادهنشدن واحد در پروندهٔ تابعیت دیگری، رهن و شرحهای سند، و گزارش ارزشگذاری و TTB را میسنجد. پیش از آن، مشاورهٔ حضوری در دفتر 250 یورو است. این نظر سند مالکیت، قرارداد، گزارش ارزشگذاری یا گزارش KAP، حوالهها و DAB را میخواند و میگوید پرونده پابرجاست یا نه، چه چیزی باید اصلاح شود و تا چه تاریخی.
جایگاه کامل ارزشگذاری در پرونده شهروندی و همه مسیرها با مبلغ هر کدام در صفحه خدمات شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری آمده است.
این صفحه بخشنامه 2024/4 اداره کل ثبت و کاداستر ترکیه را آنگونه که در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ خوانده شد گزارش میکند. این مطلب اطلاعات کلی درباره حقوق ترکیه است و نظر درباره پروندهای مشخص نیست؛ وکالت فقط با قرارداد امضاشده آغاز میشود.