Kauf vom Plan, Grundbuchvormerkung (şerh) und türkische Staatsbürgerschaft durch Investition

Rechtsanwalt Av. Serkan KARA · Serka Law Firm · Zuletzt aktualisiert: 30. September 2026

Ein Kauf vom Plan kann einen ausländischen Käufer über den zweiten Fall des Artikels 20 Absatz 2 Buchstabe b der Durchführungsverordnung für die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition qualifizieren: ein notariell beurkundetes Kaufversprechen über eine Einheit in einem Gebäude, auf dem bereits die Baudienstbarkeit zur Begründung von Stockwerkeigentum (kat irtifakı) oder das Stockwerkeigentum (kat mülkiyeti) begründet ist, mindestens 400.000 USD im Voraus bezahlt und die Verpflichtung, das Versprechen drei Jahre weder zu übertragen noch aufzuheben, als Vormerkung (şerh) im Grundbuch eingetragen. Das Eigentum muss nicht zuerst auf den Käufer übergehen. Das Risiko beim Kauf vom Plan ist das Projektstadium: Bevor die Baudienstbarkeit eingetragen ist, gibt es keine Einheit, an die das Versprechen anknüpfen kann, und ein Reservierungsformular oder ein Verkaufsvertrag des Bauträgers ist nicht das Instrument, das die Verordnung nennt.

Beim Kauf vom Plan war die alte Sechsmonatsfrist des TTB eine Falle, weil zwischen Bewertung und Grundbuchtermin bei einem Projekt oft Monate vergehen. Seit dem 28. September 2026 darf das TTB beim Antrag auf das Grundbuchgeschäft zur Staatsbürgerschaft bis zu zwölf Monate alt sein, und das zugrunde liegende Gutachten kann jede SPK-zugelassene Bewertungsgesellschaft erstellen, nicht mehr nur die GEDAŞ. Verkauft eine Immobilien-Investmentgesellschaft (GYO) die Einheit, braucht sie kein TTB, muss für den Staatsbürgerschaftsverkauf aber ihr auf KAP veröffentlichtes Gutachten der Einheit vorlegen oder über WebTapu oder TADEBİS ein neues bestellen. Die Schwelle bleibt 400.000 USD.

Was ist eine Grundbuchvormerkung (şerh), und warum ist sie für die Staatsbürgerschaft wichtig?

Ein şerh ist eine Vormerkung im türkischen Grundbuch (tapu), die beim Kauf festhält, dass die Immobilie drei Jahre nicht verkauft wird, und beim Kaufversprechen die Verpflichtung des Käufers, das Versprechen drei Jahre weder zu übertragen noch aufzuheben. Für eine Akte zur Staatsbürgerschaft durch Investition auf Immobilienbasis ist diese Vormerkung keine freiwillige Formalität. Sie ist der Grundbuchnachweis, dass der Investor den Vermögenswert für den gesetzlich verlangten Zeitraum gebunden hat, und der Staatsbürgerschaftsweg ist um sie herum gebaut. Ohne diese Vormerkung im Grundbuch, auf dem Eigentum oder auf dem Versprechen, gibt es keinen qualifizierenden Erwerb, auf den ein Antrag gestützt werden kann.

Die Vormerkung wird beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) eingetragen, wenn der qualifizierende Kauf oder das notariell beurkundete Kaufversprechen eingetragen wird, und der Bankbeleg über den Preis muss dem Amt vorliegen, bevor die Verpflichtung eingetragen wird (Leitfaden zum Rundschreiben 2024/4 der TKGM). Der Käufer bleibt während der gesamten Haltedauer Eigentümer und darf die Immobilie nutzen oder vermieten; die Vormerkung sperrt nur den Weiterverkauf vor Ablauf der durch Verordnung festgelegten Frist. Die genaue Haltedauer und die qualifizierende Investitionsschwelle werden durch die geltende Verordnung festgelegt und können sich ändern, sodass die anwendbaren Werte vor jeder Festlegung geprüft werden müssen.

Kann man die türkische Staatsbürgerschaft über eine Immobilie vom Plan (in der Projektphase) erhalten?

Ja. Die Verordnung nennt beim Immobilienweg zwei Akte, den Kauf mit der dreijährigen Vormerkung auf dem Eigentum und das notariell beurkundete Kaufversprechen mit der eingetragenen dreijährigen Verpflichtung, und der zweite ist für noch nicht übergebene Einheiten gemacht. Der Leitfaden zum Rundschreiben 2024/4 der TKGM legt seine Bedingungen fest: Auf dem Gebäude ist die Baudienstbarkeit oder das Stockwerkeigentum begründet; die ganzen 400.000 USD werden in einem einzigen notariell beurkundeten Vertrag erreicht, der mehrere Einheiten nennen darf, und ein Antrag auf mehrere Versprechensverträge wird nicht berücksichtigt; der Betrag ist im Voraus, spätestens am Vertragsdatum, bezahlt; die Devisenankaufsbescheinigung deckt mindestens die Vorauszahlung und ist spätestens am Vertragsdatum ausgestellt; eine Lücke bei bereits gekauften Einheiten lässt sich nicht mit einem Versprechen schließen; ein Miteigentumsanteil qualifiziert nicht. Geht das Eigentum später aufgrund des vorgemerkten Versprechens auf den Käufer über, wird kein neues TTB verlangt. Die Rechtsfrage ist nie, ob ein Kauf vom Plan abstrakt zulässig ist. Sie lautet, ob dieses Projekt das Stadium der Baudienstbarkeit erreicht hat und ob dieser Vertrag an seinem eigenen Datum diese Bedingungen erfüllt.

Das ist der zentrale Unterschied zwischen einem Kauf vom Plan und einem Kauf mit fertiger Grundbuchposition. Bei einer fertiggestellten Immobilie mit bereits sauberer, übertragbarer Grundbuchposition lassen sich die qualifizierende Übertragung und die Vormerkung in einem abgestimmten Schritt vollziehen. Beim Kauf vom Plan ist das Grundbuchereignis, von dem die Akte abhängt, die Baudienstbarkeit auf dem Projekt, und ein Versprechen, das vor ihr unterzeichnet wird oder einen Teil des Preises späteren Raten überlässt, trägt die Akte nicht. Die Strategie bleibt nur sauber, wenn diese Folge erfasst und vertraglich geregelt ist, bevor Geld fließt.

Was geht beim Kauf vom Plan in einer Staatsbürgerschaftsakte schief?

Der häufigste Fehler ist, ein starkes Projekt und ein kooperatives Verkaufsteam für ausreichend zu halten. Sie sind es nicht. Der Kauf vom Plan fügt zeitliche, dokumentarische, zahlungsbezogene und fertigstellungsbezogene Risiken hinzu, die bei einer fertigen Grundbuchposition so nicht entstehen. Die wiederkehrenden Fehlerbilder sind konkret und vermeidbar.

Noch keine Baudienstbarkeit. Solange auf dem Projekt keine Baudienstbarkeit begründet ist, kann die Einheit kein Versprechen tragen, das das Grundbuch für die Staatsbürgerschaft vormerkt, sodass die Akte keinen Vermögenswert hat, an den sie anknüpfen kann.
Zeitliche Abweichung. Der Bau- und Eintragungsplan läuft über das Fenster hinaus, um das der Käufer seinen Staatsbürgerschaftsantrag geplant hat, was den Antrag verzögern oder einen ungünstigeren Weg erzwingen kann.
Unterbrochene Zahlungsspur. Staatsbürgerschaftsakten verlangen, dass die Investition über Bankwege mit den zugehörigen Devisen- und Bewertungsunterlagen belegt ist. Beim Versprechen müssen die 400.000 USD bis zum Vertragsdatum bezahlt sein, und ein Beleg über die Vorauszahlung mit späterem Datum wird nicht angerechnet, sodass ein Ratenplan des Bauträgers die Akte nicht trägt; Zahlungen, die formlos, in bar oder unmittelbar in Kryptowährung ohne Umtausch über Bankwege geleistet werden, können die Urkundenkette unvollständig lassen.
Berechtigung von Verkäufer und Grundbuchhistorie. Die Berechtigungsregeln prüfen, wer der Verkäufer ist und woher die Grundbuchposition stammt. Eine Einheit, die über eine Kette von Weiterverkäufen vom Plan übertragen oder von einem nicht berechtigten Verkäufer erworben wurde, kann an der Berechtigungsprüfung scheitern, die bei einer fertigen Grundbuchposition sonst früher auffallen würde.
Zeitpunkt der Bewertung. Der qualifizierende Investitionsbetrag wird durch das TTB bestätigt, das auf dem Bewertungsbericht einer von der SPK zugelassenen Bewertungsgesellschaft beruht, und das TTB darf bei Antragstellung für das Grundbuchgeschäft zur Staatsbürgerschaft nicht älter als zwölf Monate sein (Rundschreiben (Genelge) 2024/4 der TKGM in der am 28. September 2026 geänderten Fassung). Einen Vermögenswert in der Projektphase zu bewerten und diesen Wert mit der durch Verordnung festgelegten Schwelle in Einklang zu bringen, ist anfälliger als die Bewertung einer fertiggestellten Immobilie.

Das Problem der Vormerkung ist meist ein Symptom und nicht die Krankheit. Lässt sich die Vormerkung nicht eintragen, liegt das fast immer daran, dass die zugrunde liegende Logik des Geschäfts, die Baudienstbarkeit auf dem Projekt, der belegte Preis, der berechtigte Verkäufer, noch nicht steht.

Wie muss die Zahlungsspur für eine Akte zur Staatsbürgerschaft durch Investition beim Kauf vom Plan belegt werden?

Die Investition muss von den Mitteln des Käufers bis zur qualifizierenden Übertragung über Bankwege nachvollziehbar sein, mit den Devisen- und Bewertungsunterlagen, die die Verordnung verlangt. Für eine Staatsbürgerschaftsakte müssen der im notariell beurkundeten Vertrag verzeichnete Preis, der Überweisungsbeleg, die Devisenunterlagen und der Bewertungsbericht eine einheitliche Geschichte erzählen. Der Kauf vom Plan erschwert das, weil die Zahlung über Baumeilensteine gestaffelt statt in einer einzigen Überweisung beglichen wird.

Zwei Punkte entscheiden, ob die Spur hält. Erstens muss der Vertrag den vollen Transaktionswert dokumentieren: Der Preis im Versprechen und die Überweisungen müssen jeweils 400.000 USD erreichen, das TTB muss dies bestätigen, und der Devisenverkauf darf nur den Preis enthalten, sodass Mehrwertsteuer, Provision, Kosten und Gebühren außerhalb bleiben (Leitfaden zum Rundschreiben 2024/4). Die Dokumentation des vollen Werts ist der schützende Standard und keine Option. Zweitens sollte jede Rate, die auf die qualifizierende Investition angerechnet werden soll, über Bankwege laufen, damit sie in der Urkundenkette erscheint. Eine Zahlung, die sich nicht nachvollziehen lässt, kann bei der Prüfung der Akte nicht herangezogen werden.

Wie wirkt der Zeitpunkt beim Kauf vom Plan mit Haltedauer und Weiterverkauf zusammen?

Die drei Jahre sind die der Vormerkung: beim Kauf die Vormerkung auf dem Eigentum, beim Versprechen die gegen das Versprechen eingetragene Verpflichtung. Weder eine Reservierung noch die erste Rate eines Ratenplans des Bauträgers setzt sie in Gang. Das ist für die Ausstiegsplanung wichtig. Ein Käufer, der annimmt, die Haltedauer habe mit seiner ersten Zahlung begonnen, kann falsch einschätzen, wann die Immobilie verkauft werden darf; die Uhr, die das Grundbuch anerkennt, ist das Datum der Vormerkung.

Planen Sie den Ausstieg von Anfang an. Stellen Sie den Bau- und Eintragungsplan der durch Verordnung festgelegten Haltedauer gegenüber und prüfen Sie, wann ein Verkauf möglich würde, wenn dies Teil des Plans des Investors ist. Dieselbe Disziplin gilt für die Familienplanung und für alle Aufenthalts- oder Statusschritte, die vom Zeitplan der Staatsbürgerschaft abhängen, denn sie alle knüpfen an die Grundbuchereignisse an und nicht an den Kaufvertrag.

Wie verhält sich der Kauf vom Plan zu anderen Wegen des Aufenthalts und der Staatsbürgerschaft durch Investition?

Viele Käufer, die einen Erwerb vom Plan in der Türkei erwägen, vergleichen zugleich Programme anderswo, etwa karibische Programme zur Staatsbürgerschaft durch Investition oder europäische Aufenthaltsregelungen für Investoren in Ländern wie Griechenland oder Portugal. Diese Programme unterscheiden sich im Aufbau, und die Bedingungen jedes einzelnen werden vom Recht des jeweiligen Landes festgelegt und ändern sich häufig, sodass die aktuellen Bedingungen eines bestimmten Programms unmittelbar geprüft werden müssen, bevor man sich darauf verlässt.

Der strukturelle Unterschied, der meist zählt, ist Vermögenswert gegenüber Zuwendung. Mehrere Staatsbürgerschaftsprogramme beruhen auf einem nicht rückzahlbaren Beitrag, bei dem der qualifizierende Betrag in einen Fonds gezahlt und nicht zurückgegeben wird. Ein Immobilienweg beruht auf einem Vermögenswert, der dem Investor gehört und den er vorbehaltlich der Haltedauer irgendwann verkaufen kann. Dieser Unterschied, und nicht eine Eckzahl, ist das, was ein Investor zuerst abwägen sollte, und er ist ein Grund, warum es sich lohnt, die Frage des Kaufs vom Plan richtig zu beantworten: Der Vermögenswert schützt die Investition nur, wenn er tatsächlich eine saubere, eingetragene Grundbuchposition mit Vormerkung erreicht. Wir beraten nicht zu den Vorzügen nicht türkischer Programme; dieser Vergleich dient nur der Einordnung der türkischen Entscheidung für einen Kauf vom Plan.

Was sollte ein Käufer tun, bevor er sich auf einen Kauf vom Plan festlegt?

Prüfen Sie das Risiko der Projektphase sowie die Mechanik von Grundbuchposition und Vormerkung, bevor Geld gebunden wird. Die entscheidenden Fragen sind, wie der Vermögenswert belegt wird, ob der Eintragungsplan zum Staatsbürgerschaftsplan passt und ob die Beweisspur von der ersten Zahlung bis zum Antrag schlüssig bleibt. Wird ein Käufer zur Eile gedrängt, ist dieser Druck selbst ein Grund, langsamer zu werden und die Akte zu prüfen. Die stärksten Akten beim Kauf vom Plan sind jene, bei denen das Grundbuchergebnis vor der ersten Rate vertraglich gesichert und nicht nachträglich erhofft wurde.

Eine gezielte rechtliche Prüfung trennt, was bereits belegt ist, von dem, was noch bewiesen werden muss, und verwandelt einen vielversprechenden, aber unkontrollierten Kauf in eine Akte mit einem festgelegten Weg zu einer eingetragenen Grundbuchposition mit Vormerkung.

Unterlagen und Angaben für die Prüfung in der Projektphase

Projektunterlagen, Eigentums- und Genehmigungslage des Bauträgers und schriftliche Zusicherungen aus der Verkaufsphase
Alle im aktuellen Stadium verfügbaren Grundbuch-, Vormerkungs- oder Katasterunterlagen
Den Zahlungsplan und den Bankweg für die Raten
Den beabsichtigten Bewertungsansatz und wie er sich zur durch Verordnung festgelegten Schwelle verhält
Die an diese Immobilie geknüpften Annahmen der Staatsbürgerschaftsakte und den angestrebten Antragszeitplan
Unterlagen, die die Abfolge von Zeitplan, Fertigstellung und Dokumentation bis zur Eintragung zeigen

Wie Serka Law Firm eine Staatsbürgerschaftsakte beim Kauf vom Plan aufbaut

Wir prüfen Grundbuchposition und Belastungen der Einheit, prüfen Verkäufer und Grundbuchhistorie an den aktuellen Berechtigungsregeln und lesen im Grundbuch, ob auf dem Projekt bereits die Baudienstbarkeit begründet ist. Wir prüfen, ob der Bewertungsbericht von einer von der SPK zugelassenen Bewertungsgesellschaft über Web Tapu stammt, leiten die Investition über Bankwege mit den Devisenunterlagen, die die Verordnung verlangt, und stellen sicher, dass der volle Transaktionswert im notariell beurkundeten Vertrag dokumentiert ist, damit die Akte einer späteren Prüfung standhält. Das Ziel ist, eine Gelegenheit vom Plan in einen dokumentierten Handlungsplan zu verwandeln: was geltend gemacht werden kann, was bewiesen werden muss, was zuerst zu tun ist und welcher realistische Weg zu einer eingetragenen Grundbuchposition mit Vormerkung führt.

Häufige Fragen

Ist ein Kauf vom Plan für die Staatsbürgerschaft automatisch ungeeignet?

Nein. Eine Immobilie vom Plan kann eine Staatsbürgerschaftsakte tragen, verlangt aber eine engere rechtliche Kontrolle und eine klarere Planung der Unterlagen als ein Kauf mit fertiger Grundbuchposition, weil das Versprechen nur bei einer Einheit qualifiziert, deren Gebäude bereits die Baudienstbarkeit trägt, und der ganze Betrag bis zum Vertragsdatum bezahlt sein muss.

Wann beginnt die Frist des Veräußerungsverbots bei einer Immobilie vom Plan?

Die drei Jahre sind die der Vormerkung, im Grundbuch gegen das Versprechen oder, beim Kauf, auf dem Eigentum eingetragen; weder eine Reservierung noch die erste Rate setzt sie in Gang. Der Zeitpunkt des Ausstiegs sollte nach dem Datum im Grundbuch geplant werden.

Kann ein ausländischer Käufer eine Staatsbürgerschaftsakte beim Kauf vom Plan aus der Ferne betreiben?

In vielen Fällen ja. Eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht, eine klare Unterlagenliste und ein Plan für die Kommunikation aus der Ferne können den Reisebedarf verringern oder ganz entbehrlich machen, mit einem einzigen kurzen persönlichen Termin dort, wo das Verfahren ihn verlangt.

Was ist das größte einzelne Risiko eines Kaufs vom Plan für eine Staatsbürgerschaftsakte?

Eine unschlüssige Urkundenkette. Stimmen Vertragspreis, Bankbeleg, Devisenunterlagen und Bewertung nicht überein oder trägt das Projekt noch keine Baudienstbarkeit, ist die Akte angreifbar, gleich wie stark das Projekt wirkt.

Sprechen Sie mit einem Anwalt für türkische Staatsbürgerschaft über einen Kauf vom Plan

Erwägen Sie eine Immobilie vom Plan für eine türkische Staatsbürgerschaftsakte, entscheiden das Projektstadium, der Weg über das vorgemerkte Versprechen und die Urkundenkette, ob sich der Weg eng genug für Ihren Antragstermin steuern lässt. Mit dem Mandat beginnt die Akte beim Reservierungsformular oder Kaufvertrag, beim Zahlungsplan und beim Grundbuch des Projekts; schreiben Sie uns, bevor die erste Rate Ihr Konto verlässt, auf WhatsApp unter +90 530 127 59 35 oder an info@serkalaw.com.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information zum türkischen Recht und zur Praxis der Staatsbürgerschaft durch Investition und keine Rechtsberatung. Beträge, Schwellen, Haltedauern und Programmbedingungen werden durch Verordnung und Verwaltungspraxis festgelegt und können sich ändern; prüfen Sie die aktuellen Regeln, bevor Sie sich darauf verlassen. Durch das Lesen entsteht kein Mandatsverhältnis; es entsteht erst durch eine unterzeichnete Mandatsvereinbarung.