Un achat sur plan peut permettre à un acheteur étranger d’obtenir la citoyenneté turque par investissement par le second volet de l’article 20/2-b du règlement d’application : une promesse de vente notariée portant sur un lot d’un immeuble où la servitude de construction (kat irtifakı) ou la propriété par étages (kat mülkiyeti) est déjà constituée, avec au moins 400 000 USD payés d’avance et l’engagement de ne pas céder ni résilier la promesse pendant trois ans annoté (en turc, şerh) au registre foncier. Le titre n’a pas à passer d’abord à l’acheteur. Le risque de l’achat sur plan tient au stade du projet : tant que la servitude de construction n’est pas inscrite, il n’existe aucun lot sur lequel la promesse puisse porter, et un bon de réservation ou un contrat commercial du promoteur n’est pas l’acte que vise le règlement. Trois questions décident donc : comment l’annotation fonctionne, où les opérations en phase de projet font échouer le dossier, et comment garder une acquisition sur plan éligible à la citoyenneté du paiement jusqu’au dépôt.
Dans un achat sur plan, l’ancien délai de six mois du TTB était un piège, car des mois séparent souvent l’évaluation du rendez-vous au registre foncier d’un projet. Depuis le 28 septembre 2026, le TTB peut avoir jusqu’à douze mois à la date de la demande d’opération ouvrant la nationalité, et le rapport sur lequel il repose peut venir de toute société d’évaluation agréée par le SPK, plus seulement de GEDAŞ. Lorsque le lot est vendu par une société d’investissement immobilier (GYO), celle-ci n’a pas besoin de TTB, mais elle doit, pour une vente en vue de la nationalité, produire son rapport du lot publié sur KAP ou en commander un nouveau par WebTapu ou TADEBİS. Le seuil, lui, reste fixé à 400 000 USD.
Qu’est-ce qu’une annotation au titre (şerh) et pourquoi compte-t-elle pour la citoyenneté ?
Un şerh est une annotation inscrite au registre foncier turc (tapu sicili). Sur un achat, elle constate que le bien ne sera pas vendu pendant trois ans ; sur une promesse de vente, elle constate l’engagement de l’acheteur de ne pas céder ni résilier la promesse pendant trois ans. Pour un dossier de citoyenneté par investissement fondé sur l’immobilier, cette annotation n’est pas une formalité facultative. Elle est la preuve, au registre, que l’investisseur a engagé le bien pour la durée exigée par la loi, et la voie de la citoyenneté est construite autour d’elle. Sans l’annotation au registre, sur un titre ou sur une promesse, il n’existe aucune acquisition éligible sur laquelle déposer.
L’annotation est inscrite au registre foncier (Tapu Müdürlüğü) lorsque la vente éligible ou la promesse notariée est enregistrée, et le reçu bancaire du prix doit parvenir au registre avant que l’engagement ne soit annoté (guide de la circulaire TKGM Genelge 2024/4). Sur un achat, l’acheteur reste propriétaire pendant toute la durée et peut utiliser ou louer le bien ; l’annotation n’empêche que la revente avant l’expiration des trois ans. Le seuil est de 400 000 USD et la durée de trois ans, tous deux en vertu de l’article 20/2-b.
Peut-on obtenir la citoyenneté turque avec un bien sur plan (en phase de projet) ?
Oui. Le règlement vise deux actes sur la voie immobilière : l’achat avec l’annotation d’interdiction de vente de trois ans au titre, et la promesse de vente notariée avec l’engagement de trois ans annoté au registre ; la seconde est celle qui est faite pour les lots non encore livrés. Le guide de la circulaire TKGM Genelge 2024/4 en fixe les conditions : l’immeuble porte la servitude de construction ou la propriété par étages ; les 400 000 USD sont atteints dans un seul contrat notarié, qui peut viser plusieurs lots, et une demande fondée sur plus d’une promesse n’est pas prise en compte ; le montant est payé d’avance, au plus tard à la date du contrat ; le certificat d’achat de devises (DAB) couvre au moins l’avance et est délivré au plus tard à la date du contrat ; un manque sur des lots déjà achetés ne peut pas être complété par une promesse ; et une quote-part d’un lot ne compte pas. Lorsque le titre passe ensuite à l’acheteur en exécution de la promesse annotée, aucun nouveau TTB n’est demandé. La question juridique n’est jamais de savoir si l’achat sur plan est permis dans l’abstrait. Elle est de savoir si ce projet a atteint le stade de la servitude de construction et si ce contrat remplit ces conditions à sa propre date.
C’est la différence centrale entre l’achat sur plan et l’achat avec titre prêt. Pour un bien achevé qui dispose déjà d’un titre libre et transférable, le transfert éligible et l’annotation peuvent être réalisés en une seule étape coordonnée. Pour un achat sur plan, l’événement au registre dont dépend le dossier de citoyenneté est la servitude de construction du projet, et une promesse signée avant qu’elle n’existe, ou qui renvoie une partie du prix à des versements ultérieurs, ne porte pas le dossier. La stratégie ne reste propre que si le registre du projet et l’échéancier de paiement sont lus avant que l’argent ne circule.
Qu’est-ce qui échoue avec les achats sur plan dans un dossier de citoyenneté ?
Un projet solide et une équipe commerciale coopérative ne suffisent pas. L’achat sur plan ajoute des risques de calendrier, de documentation, de trace de paiement et d’achèvement qui ne se présentent pas de la même manière avec un titre prêt. Les modes d’échec récurrents sont précis et évitables.
- Pas encore de servitude de construction. Tant que la servitude de construction (kat irtifakı) n’est pas constituée sur le projet, le lot ne peut pas porter une promesse que le registre annotera pour la nationalité ; le dossier de citoyenneté n’a donc aucun bien auquel se rattacher.
- Décalage de calendrier. Le calendrier de construction et d’inscription dépasse la fenêtre autour de laquelle l’acheteur a planifié sa demande de citoyenneté, ce qui peut bloquer le dépôt ou imposer une voie moins favorable.
- Trace de paiement rompue. Les dossiers de citoyenneté exigent que l’investissement soit documenté par des canaux bancaires, avec les pièces de change et d’évaluation correspondantes. Sur une promesse, les 400 000 USD doivent être payés au plus tard à la date du contrat, et un reçu de l’avance daté après le contrat n’est pas retenu ; l’échéancier d’un promoteur ne porte donc pas le dossier, et des paiements faits de manière informelle, en espèces, ou directement en cryptomonnaie sans conversion par les canaux bancaires laissent la chaine documentaire incomplète.
- Éligibilité du vendeur et de l’historique du titre. Les règles d’éligibilité contrôlent l’identité du vendeur et l’origine du titre. Une unité cédée par une chaine de reventes sur plan, ou acquise auprès d’un vendeur non éligible, peut échouer au contrôle d’éligibilité que la vérification d’un titre prêt ferait normalement apparaitre plus tôt.
- Calendrier de l’évaluation. Le montant d’investissement requis est confirmé par le TTB établi sur la base du rapport d’évaluation d’une société d’évaluation agréée par le SPK, et le TTB ne peut avoir plus de douze mois à la date de la demande d’opération de citoyenneté (circulaire TKGM Genelge 2024/4, telle que modifiée le 28 septembre 2026). Évaluer un bien en phase de projet et aligner ce chiffre sur le seuil fixé par le règlement est plus fragile qu’évaluer un bien achevé.
Le problème de l’annotation est d’ordinaire un symptôme plutôt que la maladie. Lorsque l’annotation ne peut pas être inscrite, c’est presque toujours parce que la logique de l’opération sous-jacente, la servitude de construction du projet, le prix documenté, le vendeur éligible, n’est pas encore en place.
Comment la trace de paiement doit-elle être documentée pour un dossier de citoyenneté sur plan ?
L’investissement doit être traçable des fonds de l’acheteur jusqu’au transfert éligible par des canaux bancaires, avec les pièces de change et d’évaluation qu’exige le règlement. Pour un dossier de citoyenneté, le prix consigné dans le contrat notarié, l’avis de virement bancaire, les pièces de change et le rapport d’évaluation doivent tous raconter une seule histoire cohérente. L’achat sur plan complique les choses parce que le paiement est échelonné selon les étapes de la construction au lieu d’être réglé en un seul virement.
Deux points décident si la trace tient. D’abord, le contrat doit documenter la valeur intégrale de l’opération : le prix de la promesse et les virements doivent chacun atteindre 400 000 USD et le TTB doit le confirmer, et la vente de devises ne peut porter que sur le prix, la TVA, les commissions, les frais et les droits restant en dehors (guide de la circulaire 2024/4). La documentation de la valeur intégrale est le standard protecteur, pas une option. Ensuite, chaque paiement censé compter doit passer par le canal bancaire jusqu’au côté du vendeur et parvenir au registre avec un reçu qui identifie le lot ou renvoie à son certificat d’achat de devises. Un paiement qui ne peut pas être tracé ne peut pas être invoqué lorsque le dossier est apprécié.
Comment le calendrier de l’achat sur plan interagit-il avec la durée de détention et la revente ?
Les trois ans sont ceux de l’annotation : sur un achat, l’interdiction de vente annotée au titre ; sur une promesse, l’engagement annoté en regard de la promesse. Ni une réservation ni le premier versement d’un échéancier de promoteur ne les font courir. Cela compte pour la planification de la sortie. Un acheteur qui suppose que la durée a commencé avec son premier paiement peut se tromper sur le moment où le bien pourra être vendu, et l’horloge que reconnait le registre est l’annotation.
Planifiez la sortie dès le départ. Rapprochez le calendrier de construction et d’inscription de la durée de détention fixée par le règlement, et vérifiez quand une vente deviendrait possible si elle fait partie du projet de l’investisseur. La même discipline s’applique à la planification familiale et à toute démarche de séjour ou de statut qui dépend du calendrier de la citoyenneté, car toutes se règlent sur les événements du registre, non sur le contrat de vente.
Comment l’achat sur plan se compare-t-il aux autres voies de séjour et de citoyenneté par investissement ?
Beaucoup d’acheteurs qui envisagent une acquisition sur plan en Turquie comparent aussi des programmes ailleurs, comme les programmes caribéens de citoyenneté par investissement ou les voies européennes de séjour par investissement dans des pays tels que la Grèce ou le Portugal. Ces programmes diffèrent dans leur structure, et les conditions de chacun sont fixées par le droit de ce pays et changent souvent ; les conditions en vigueur de tout programme doivent donc être vérifiées directement avant de s’y fier.
La distinction structurelle qui compte d’ordinaire est celle entre actif et contribution. Plusieurs programmes de citoyenneté reposent sur une contribution non récupérable, la somme requise étant versée à un fonds sans être restituée. Une voie immobilière repose sur un actif que l’investisseur possède et peut, sous réserve de la durée de détention, finir par vendre. C’est cette différence, plutôt que tout chiffre d’appel, que l’investisseur doit peser en premier, et c’est une raison de bien traiter la question de l’achat sur plan : l’actif ne protège l’investissement que s’il aboutit réellement à un titre libre, inscrit et annoté. Nous ne conseillons pas sur le mérite des programmes non turcs ; cette comparaison ne sert qu’à situer la décision d’achat sur plan en Turquie.
Que doit faire un acheteur avant de s’engager dans une voie sur plan ?
Examiner le risque du stade de projet et les mécanismes du titre et de l’annotation avant tout engagement de fonds. Les questions décisives sont la manière dont l’actif sera documenté, la concordance entre le calendrier d’inscription et le projet de citoyenneté, et la cohérence de la trace probatoire du premier paiement jusqu’au dépôt. Si un acheteur est pressé d’agir vite, cette pression est en elle-même une raison de ralentir et d’éprouver le dossier. Les meilleurs dossiers sur plan sont ceux où le résultat au registre a été contractualisé avant le premier versement, et non espéré ensuite.
Un examen juridique ciblé sépare ce qui est déjà documenté de ce qui reste à prouver, et transforme un achat prometteur mais non maitrisé en un dossier doté d’un chemin défini vers un titre inscrit et annoté.
Documents et informations à réunir pour un examen en phase de projet
- Les documents du projet, la situation du titre et des permis du promoteur, et les déclarations faites au stade de la vente, par écrit
- Tout document de titre, d’annotation ou de registre foncier disponible au stade actuel
- L’échéancier de paiement et le canal bancaire des versements
- L’approche d’évaluation envisagée et son rapport au seuil requis fixé par le règlement
- Les hypothèses du dossier de citoyenneté liées à ce bien et le calendrier de dépôt visé
- Les pièces montrant la séquence du calendrier, de l’achèvement et de la documentation jusqu’à l’inscription
Comment Serka Law Firm structure un dossier de citoyenneté sur plan
Nous menons l’examen du titre et des charges de l’unité, contrôlons le vendeur et l’historique du titre au regard des règles d’éligibilité en vigueur, et lisons au registre si le projet porte déjà la servitude de construction. Nous vérifions que le rapport d’évaluation émane d’une société agréée par le SPK et a été demandé par Web Tapu, faisons passer l’investissement par des canaux bancaires avec les pièces de change qu’exige le règlement, et veillons à ce que la valeur intégrale de l’opération soit documentée dans le contrat notarié, afin que le dossier soit construit pour résister à un examen ultérieur. Le but est de transformer une opportunité sur plan en un plan d’action documenté : ce qui peut être demandé, ce qui doit être prouvé, ce qu’il faut faire en premier, et le chemin réaliste vers un titre inscrit portant l’annotation.
Questions fréquentes
Un achat sur plan est-il automatiquement inadapté à la citoyenneté ?
Non. Un bien sur plan peut appuyer un dossier de citoyenneté, mais il exige une maitrise juridique plus étroite et une planification documentaire plus claire qu’un achat avec titre prêt, car la promesse ne compte que sur un lot d’un immeuble qui porte déjà la servitude de construction, le montant entier étant payé au plus tard à la date du contrat.
Quand la durée de l’annotation d’interdiction de vente commence-t-elle pour un bien sur plan ?
Les trois ans sont ceux de l’annotation, inscrite au registre en regard de la promesse ou, sur un achat, au titre ; ni une réservation ni le premier versement ne les font courir. Le calendrier de sortie se planifie au regard de l’annotation.
Un acheteur étranger peut-il mener à distance un dossier de citoyenneté sur plan ?
Dans de nombreux cas, oui. Une procuration régulièrement établie, une liste de documents claire et un plan de communication à distance peuvent réduire les déplacements aux étapes qui exigent la présence de l’investisseur, la demande de titre de séjour et la demande de nationalité en premier lieu.
Quel est le plus grand risque d’un achat sur plan pour un dossier de citoyenneté ?
Une chaine documentaire incohérente. Lorsque le prix du contrat, l’avis bancaire, les pièces de change et l’évaluation ne concordent pas, ou que le projet ne porte pas encore la servitude de construction, le dossier est exposé quelle que soit la solidité apparente du projet.
Si vous envisagez un bien sur plan pour un dossier de citoyenneté turque, le risque du stade de projet, le chemin de la promesse et de l’annotation et la chaine documentaire décident si la voie peut être maitrisée assez étroitement pour le dépôt envisagé. Sur instruction, le cabinet vérifie que le promoteur vendeur est une personne turque, que le lot n’a pas figuré au dossier de nationalité d’un autre, quelles hypothèques et annotations grèvent le terrain, si le projet porte déjà la servitude de construction et si l’évaluation et le TTB répondent à la circulaire du 28 septembre 2026 ; le dossier s’ouvre sur le bon de réservation ou le contrat de vente, l’échéancier de paiement et le registre du projet.
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Information générale sur le droit turc et la pratique de la citoyenneté par investissement, et non un conseil juridique. Les chiffres, seuils, durées de détention et conditions du programme sont fixés par la réglementation et la politique publique et peuvent changer ; vérifiez les règles en vigueur avant de vous y fier. La lecture ne crée aucune relation avocat-client ; celle-ci ne nait que d’une convention signée.