Un achat sur plan peut permettre à un acheteur étranger d’obtenir la citoyenneté turque par investissement, mais seulement lorsque le transfert du titre, l’évaluation et l’annotation légale d’interdiction de vente (en turc, şerh) peuvent tous être réalisés et documentés pendant que l’acheteur détient encore le bien pour la durée requise. Le risque de l’achat sur plan tient au calendrier : l’éligibilité à la citoyenneté est liée à un titre inscrit et à une annotation inscrite, et un projet qui n’est pas encore livrable ne peut produire ni l’un ni l’autre. Trois questions décident donc : comment l’annotation fonctionne, où les opérations en phase de projet font échouer le dossier, et comment garder une acquisition sur plan éligible à la citoyenneté du paiement jusqu’au dépôt.
Dans un achat sur plan, l’ancien délai de six mois du TTB était un piège, car des mois séparent souvent l’évaluation du rendez-vous au registre foncier d’un projet. Depuis le 28 septembre 2026, le TTB peut avoir jusqu’à douze mois à la date de la demande d’opération ouvrant la nationalité, et le rapport sur lequel il repose peut venir de toute société d’évaluation agréée par le SPK, plus seulement de GEDAŞ. Lorsque le lot est vendu par une société d’investissement immobilier (GYO), celle-ci n’a pas besoin de TTB, mais elle doit, pour une vente en vue de la nationalité, produire son rapport du lot publié sur KAP ou en commander un nouveau par WebTapu ou TADEBİS. Le seuil, lui, reste fixé à 400 000 USD.
Qu’est-ce qu’une annotation au titre (şerh) et pourquoi compte-t-elle pour la citoyenneté ?
Un şerh est une annotation inscrite sur le titre de propriété turc (tapu) qui interdit au propriétaire de vendre le bien pendant une durée de détention fixée par le règlement. Pour un dossier de citoyenneté par investissement fondé sur l’immobilier, cette annotation n’est pas une formalité facultative. Elle est la preuve, au registre, que l’investisseur a engagé le bien pour la durée exigée par la loi, et la voie de la citoyenneté est construite autour d’elle. Sans titre inscrit portant l’annotation, il n’existe aucune acquisition éligible sur laquelle déposer.
L’annotation est inscrite au registre foncier (Tapu Müdürlüğü) au moment où le transfert éligible est réalisé. L’acheteur reste propriétaire pendant toute la durée de détention et peut utiliser ou louer le bien ; l’annotation n’empêche que la revente avant l’expiration de la durée fixée par le règlement. La durée exacte de détention et le seuil d’investissement requis sont fixés par la réglementation en vigueur et peuvent changer ; les chiffres applicables doivent donc être vérifiés avant tout engagement.
Peut-on obtenir la citoyenneté turque avec un bien sur plan (en phase de projet) ?
Oui, un bien sur plan peut appuyer une demande de citoyenneté turque, mais le dossier ne devient valable qu’une fois qu’un titre éligible est inscrit au nom de l’acheteur et que l’annotation d’interdiction de vente est inscrite contre lui. Tant que le projet n’a pas atteint le stade où cette inscription est possible, il existe un contrat et une trace de paiements, mais aucun bien éligible à la citoyenneté. La question juridique n’est jamais de savoir si l’achat sur plan est permis dans l’abstrait. Elle est de savoir si cette opération précise peut aboutir à un titre inscrit et annoté dans le calendrier que l’acheteur s’est fixé.
C’est la différence centrale entre l’achat sur plan et l’achat avec titre prêt. Pour un bien achevé qui dispose déjà d’un titre libre et transférable, le transfert éligible et l’annotation peuvent être réalisés en une seule étape coordonnée. Pour un achat sur plan, l’événement au registre dont dépend le dossier de citoyenneté se situe au terme d’une séquence de construction et de documentation que l’acheteur ne maitrise pas. La stratégie ne reste propre que si cette séquence est cartographiée et contractualisée avant que l’argent ne circule.
Qu’est-ce qui échoue avec les achats sur plan dans un dossier de citoyenneté ?
L’échec le plus fréquent consiste à tenir un projet solide et une équipe commerciale coopérative pour suffisants. Ils ne le sont pas. L’achat sur plan ajoute des risques de calendrier, de documentation, de trace de paiement et d’achèvement qui ne se présentent pas de la même manière avec un titre prêt. Les modes d’échec récurrents sont précis et évitables.
- Titre non encore inscriptible. L’unité ne peut pas porter un titre éligible ni l’annotation au stade actuel du projet ; le dossier de citoyenneté n’a donc aucun bien auquel se rattacher jusqu’à l’achèvement.
- Décalage de calendrier. Le calendrier de construction et d’inscription dépasse la fenêtre autour de laquelle l’acheteur a planifié sa demande de citoyenneté, ce qui peut bloquer le dépôt ou imposer une voie moins favorable.
- Trace de paiement rompue. Les dossiers de citoyenneté exigent que l’investissement soit documenté par des canaux bancaires, avec les pièces de change et d’évaluation correspondantes. Des versements échelonnés au stade de la vente faits de manière informelle, en espèces, ou directement en cryptomonnaie sans conversion par les canaux bancaires peuvent laisser la chaine documentaire incomplète.
- Éligibilité du vendeur et de l’historique du titre. Les règles d’éligibilité contrôlent l’identité du vendeur et l’origine du titre. Une unité cédée par une chaine de reventes sur plan, ou acquise auprès d’un vendeur non éligible, peut échouer au contrôle d’éligibilité que la vérification d’un titre prêt ferait normalement apparaitre plus tôt.
- Calendrier de l’évaluation. Le montant d’investissement requis est confirmé par le TTB établi sur la base du rapport d’évaluation d’une société d’évaluation agréée par le SPK, et le TTB ne peut avoir plus de douze mois à la date de la demande d’opération de citoyenneté (circulaire TKGM Genelge 2024/4, telle que modifiée le 28 septembre 2026). Évaluer un bien en phase de projet et aligner ce chiffre sur le seuil fixé par le règlement est plus fragile qu’évaluer un bien achevé.
Le problème de l’annotation est d’ordinaire un symptôme plutôt que la maladie. Lorsque l’annotation ne peut pas être inscrite, c’est presque toujours parce que la logique de l’opération sous-jacente, le titre inscriptible, le prix documenté, le vendeur éligible, n’est pas encore en place.
Comment la trace de paiement doit-elle être documentée pour un dossier de citoyenneté sur plan ?
L’investissement doit être traçable des fonds de l’acheteur jusqu’au transfert éligible par des canaux bancaires, avec les pièces de change et d’évaluation qu’exige le règlement. Pour un dossier de citoyenneté, le prix consigné dans le contrat notarié, l’avis de virement bancaire, les pièces de change et le rapport d’évaluation doivent tous raconter une seule histoire cohérente. L’achat sur plan complique les choses parce que le paiement est échelonné selon les étapes de la construction au lieu d’être réglé en un seul virement.
Deux points décident si la trace tient. D’abord, le contrat doit documenter la valeur intégrale de l’opération ; sous-déclarer le prix pour réduire l’exposition fiscale est un risque sérieux pour le dossier, car le contrôle administratif des valeurs d’opération peut atteindre une citoyenneté accordée sur un prix sous-déclaré. La documentation de la valeur intégrale est le standard protecteur, pas une option. Ensuite, chaque versement censé compter dans l’investissement éligible doit passer par des canaux bancaires afin d’apparaitre dans la chaine documentaire. Un paiement qui ne peut pas être tracé ne peut pas être invoqué lorsque le dossier est apprécié.
Comment le calendrier de l’achat sur plan interagit-il avec la durée de détention et la revente ?
L’annotation d’interdiction de vente court à compter de l’inscription du titre éligible, et non de la date à laquelle l’acheteur a signé le contrat sur plan ou fait le premier paiement. Cela compte pour la planification de la sortie. Un acheteur qui suppose que la durée de détention a commencé à l’achat peut se tromper sur le moment où le bien pourra être vendu. L’horloge que reconnait le registre est la date de l’annotation, et pour un achat sur plan, cette date peut être bien postérieure au contrat initial.
Planifiez la sortie dès le départ. Rapprochez le calendrier de construction et d’inscription de la durée de détention fixée par le règlement, et vérifiez quand une vente deviendrait possible si elle fait partie du projet de l’investisseur. La même discipline s’applique à la planification familiale et à toute démarche de séjour ou de statut qui dépend du calendrier de la citoyenneté, car toutes se règlent sur les événements du registre, non sur le contrat de vente.
Comment l’achat sur plan se compare-t-il aux autres voies de séjour et de citoyenneté par investissement ?
Beaucoup d’acheteurs qui envisagent une acquisition sur plan en Turquie comparent aussi des programmes ailleurs, comme les programmes caribéens de citoyenneté par investissement ou les voies européennes de séjour par investissement dans des pays tels que la Grèce ou le Portugal. Ces programmes diffèrent dans leur structure, et les conditions de chacun sont fixées par le droit de ce pays et changent souvent ; les conditions en vigueur de tout programme doivent donc être vérifiées directement avant de s’y fier.
La distinction structurelle qui compte d’ordinaire est celle entre actif et contribution. Plusieurs programmes de citoyenneté reposent sur une contribution non récupérable, la somme requise étant versée à un fonds sans être restituée. Une voie immobilière repose sur un actif que l’investisseur possède et peut, sous réserve de la durée de détention, finir par vendre. C’est cette différence, plutôt que tout chiffre d’appel, que l’investisseur doit peser en premier, et c’est une raison de bien traiter la question de l’achat sur plan : l’actif ne protège l’investissement que s’il aboutit réellement à un titre libre, inscrit et annoté. Nous ne conseillons pas sur le mérite des programmes non turcs ; cette comparaison ne sert qu’à situer la décision d’achat sur plan en Turquie.
Que doit faire un acheteur avant de s’engager dans une voie sur plan ?
Examiner le risque du stade de projet et les mécanismes du titre et de l’annotation avant tout engagement de fonds. Les questions décisives sont la manière dont l’actif sera documenté, la concordance entre le calendrier d’inscription et le projet de citoyenneté, et la cohérence de la trace probatoire du premier paiement jusqu’au dépôt. Si un acheteur est pressé d’agir vite, cette pression est en elle-même une raison de ralentir et d’éprouver le dossier. Les meilleurs dossiers sur plan sont ceux où le résultat au registre a été contractualisé avant le premier versement, et non espéré ensuite.
Un examen juridique ciblé sépare ce qui est déjà documenté de ce qui reste à prouver, et transforme un achat prometteur mais non maitrisé en un dossier doté d’un chemin défini vers un titre inscrit et annoté.
Documents et informations à réunir pour un examen en phase de projet
- Les documents du projet, la situation du titre et des permis du promoteur, et les déclarations faites au stade de la vente, par écrit
- Tout document de titre, d’annotation ou de registre foncier disponible au stade actuel
- L’échéancier de paiement et le canal bancaire des versements
- L’approche d’évaluation envisagée et son rapport au seuil requis fixé par le règlement
- Les hypothèses du dossier de citoyenneté liées à ce bien et le calendrier de dépôt visé
- Les pièces montrant la séquence du calendrier, de l’achèvement et de la documentation jusqu’à l’inscription
Comment Serka Law Firm structure un dossier de citoyenneté sur plan
Nous menons l’examen du titre et des charges de l’unité, contrôlons le vendeur et l’historique du titre au regard des règles d’éligibilité en vigueur, et confirmons si et quand le projet peut produire un titre inscriptible et annoté. Nous demandons l’évaluation à une société d’évaluation agréée par le SPK par Web Tapu, faisons passer l’investissement par des canaux bancaires avec les pièces de change qu’exige le règlement, et veillons à ce que la valeur intégrale de l’opération soit documentée dans le contrat notarié, afin que le dossier soit construit pour résister à un examen ultérieur. Le but est de transformer une opportunité sur plan en un plan d’action documenté : ce qui peut être demandé, ce qui doit être prouvé, ce qu’il faut faire en premier, et le chemin réaliste vers un titre inscrit portant l’annotation.
Questions fréquentes
Un achat sur plan est-il automatiquement inadapté à la citoyenneté ?
Non. Un bien sur plan peut appuyer un dossier de citoyenneté, mais il exige une maitrise juridique plus étroite et une planification documentaire plus claire qu’un achat avec titre prêt, car le titre éligible et l’annotation n’existent qu’une fois que le projet atteint l’inscription.
Quand la durée de l’annotation d’interdiction de vente commence-t-elle pour un bien sur plan ?
La durée de détention court à compter de la date d’inscription du titre éligible et de l’annotation, et non de la date du contrat sur plan ni du premier paiement. Le calendrier de sortie doit être planifié au regard de la date du registre.
Un acheteur étranger peut-il mener à distance un dossier de citoyenneté sur plan ?
Dans de nombreux cas, oui. Une procuration régulièrement établie, une liste de documents claire et un plan de communication à distance peuvent réduire ou supprimer les déplacements, avec un bref rendez-vous en personne lorsque la procédure l’exige.
Quel est le plus grand risque d’un achat sur plan pour un dossier de citoyenneté ?
Une chaine documentaire incohérente. Lorsque le prix du contrat, l’avis bancaire, les pièces de change et l’évaluation ne concordent pas, ou que le titre ne peut pas encore être inscrit avec l’annotation, le dossier est exposé quelle que soit la solidité apparente du projet.
Parlez à un avocat en citoyenneté turque d’un achat sur plan
Si vous envisagez un bien sur plan pour un dossier de citoyenneté turque, demandez un examen du dossier avant de vous engager. Cet examen vérifie que le promoteur vendeur est une personne turque, que le lot n’a pas figuré au dossier de nationalité d’un autre, quelles hypothèques et annotations grèvent le terrain et que l’évaluation et le TTB répondent à la circulaire du 28 septembre 2026, puis apprécie le risque du stade de projet, le chemin du titre et de l’annotation et la chaine documentaire, et vous dit si la voie peut être maitrisée assez étroitement pour le dépôt envisagé. Le cabinet répond par notre page de contact ; dites-nous le nom du projet, son stade de construction et la date de livraison promise.
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Information générale sur le droit turc et la pratique de la citoyenneté par investissement, et non un conseil juridique. Les chiffres, seuils, durées de détention et conditions du programme sont fixés par la réglementation et la politique publique et peuvent changer ; vérifiez les règles en vigueur avant de vous y fier. La lecture ne crée aucune relation avocat-client ; celle-ci ne nait que d’une convention signée.