Una compra sobre plano puede dar acceso a un comprador extranjero a la ciudadanía turca por inversión por el segundo supuesto del artículo 20/2(b) del Reglamento de aplicación: un contrato otorgado ante notario por el que se promete la venta de una unidad de un edificio que ya tiene constituida la servidumbre de pisos (kat irtifakı) o la propiedad horizontal (kat mülkiyeti), con al menos 400.000 USD pagados por adelantado y el compromiso de no transmitir ni cancelar la promesa durante tres años anotado (en turco, şerh) en el registro de la propiedad. El título no tiene que pasar antes al comprador. El riesgo de la compra sobre plano es la fase del proyecto: antes de que se inscriba la servidumbre de pisos no hay unidad sobre la que pueda recaer la promesa, y un documento de reserva o un contrato comercial del promotor no es el instrumento que nombra el Reglamento.
En la compra sobre plano, el antiguo plazo de seis meses del TTB era una trampa, porque entre la tasación y la cita en el Registro de la Propiedad de un proyecto suelen pasar meses. Desde el 28 de septiembre de 2026 el TTB puede tener hasta doce meses en la fecha de la solicitud de la operación registral para la nacionalidad, y el informe en que se apoya puede hacerlo cualquier sociedad de tasación autorizada por el SPK, ya no solo GEDAŞ. Si quien vende la unidad es una sociedad de inversión inmobiliaria (GYO), no necesita TTB, pero para una venta con fines de nacionalidad debe aportar su informe de la unidad publicado en KAP o encargar uno nuevo por WebTapu o TADEBİS. Los 400.000 USD de umbral siguen igual.
¿Qué es una anotación en el tapu (şerh) y por qué importa para la ciudadanía?
Un şerh es una anotación inscrita en el registro de la propiedad turco (tapu sicili). En una compra deja constancia de que el inmueble no se venderá durante tres años; en una promesa de venta, del compromiso del comprador de no transmitir ni cancelar la promesa durante tres años. En un expediente de ciudadanía por inversión basado en inmuebles, esta anotación no es un papel opcional. Es la prueba registral de que el inversor ha comprometido el bien durante el período que exige la ley, y la vía de la ciudadanía se construye en torno a ella. Sin la anotación en el registro, sobre un título o sobre una promesa, no hay adquisición admisible sobre la que presentar la solicitud.
La anotación se inscribe en el Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü) cuando se registra la venta admisible o la promesa notarial, y el justificante bancario del precio debe llegar al registro antes de que se anote el compromiso (guía de la circular 2024/4 de la TKGM). En una compra, el comprador sigue siendo propietario durante todo el período y puede usar o arrendar el inmueble; la anotación solo impide la reventa antes de que pasen los tres años. El umbral es de 400.000 USD y el plazo de tres años, ambos por el artículo 20/2(b).
¿Puede obtenerse la ciudadanía turca con un inmueble sobre plano (en fase de proyecto)?
Sí. El Reglamento nombra dos actos en la vía inmobiliaria: la compra con la anotación de tres años de prohibición de venta en el título, y la promesa de venta otorgada ante notario con el compromiso de tres años anotado en el registro; la segunda es la pensada para unidades aún no entregadas. La guía de la circular 2024/4 de la TKGM fija sus condiciones: el edificio tiene constituida la servidumbre de pisos o la propiedad horizontal; los 400.000 USD se alcanzan en un solo contrato notarial, que puede comprender varias unidades, y no se tiene en cuenta una solicitud apoyada en más de un contrato de promesa; el importe se paga por adelantado, a más tardar en la fecha del contrato; el certificado de compra de divisas (DAB) cubre al menos el anticipo y se emite a más tardar en la fecha del contrato; la parte que falte en unidades ya compradas no puede completarse con una promesa; y una cuota indivisa de una unidad no sirve. Cuando el título pasa después al comprador en virtud de la promesa anotada, no se pide un nuevo TTB. La cuestión jurídica nunca es si la compra sobre plano está permitida en abstracto. Es si este proyecto ha llegado a la fase de la servidumbre de pisos y si este contrato cumple esas condiciones en su propia fecha.
Esta es la diferencia central entre la compra sobre plano y la compra con título listo. Con un inmueble terminado que ya tiene un título limpio y transmisible, la transmisión admisible y la anotación pueden hacerse en un solo paso coordinado. En la compra sobre plano, el hecho registral del que depende el expediente de ciudadanía es la servidumbre de pisos del proyecto, y una promesa firmada antes de que exista, o una que deja parte del precio para plazos posteriores, no sostiene el expediente. La estrategia solo sigue limpia si el registro del proyecto y el calendario de pagos se leen antes de que se mueva el dinero.
¿Qué falla en las compras sobre plano dentro de un expediente de ciudadanía?
Un proyecto sólido y un equipo comercial colaborador no bastan. La compra sobre plano añade riesgos de calendario, de documentación, de rastro de pagos y de terminación que no surgen de la misma forma con un título listo. Los modos de fallo recurrentes son concretos y evitables.
- Sin servidumbre de pisos todavía. Mientras el proyecto no tenga constituida la servidumbre de pisos (kat irtifakı), la unidad no puede llevar una promesa que el registro anote para la nacionalidad, así que el expediente de ciudadanía no tiene bien al que vincularse.
- Desajuste de calendario. El calendario de construcción e inscripción se extiende más allá del margen en torno al que el comprador planificó la solicitud de ciudadanía, lo que puede paralizar la presentación u obligar a una vía menos favorable.
- Rastro de pagos roto. Los expedientes de ciudadanía exigen que la inversión se documente por vías bancarias con los registros de divisas y de valoración que la acompañan. En una promesa, los 400.000 USD deben estar pagados a más tardar en la fecha del contrato, y un justificante del anticipo posterior al contrato no computa, así que el plan de pagos a plazos de un promotor no sostiene el expediente; los pagos hechos de manera informal, en efectivo o directamente en criptomonedas sin conversión por vías bancarias dejan incompleta la cadena documental.
- Admisibilidad del vendedor y del historial del título. Las reglas de admisibilidad examinan quién es el vendedor y de dónde procede el título. Una unidad cedida a través de una cadena de reventas sobre plano, o adquirida a un vendedor no admisible, puede no superar el control de admisibilidad que la diligencia sobre un título listo normalmente detectaría antes.
- Calendario de la valoración. El importe de la inversión admisible lo confirma el TTB construido sobre el informe de valoración de una sociedad de valoración autorizada por el SPK, y el TTB no puede tener más de doce meses en la fecha de la solicitud de la operación para la ciudadanía (circular (Genelge) 2024/4 de la TKGM, en su redacción de 28 de septiembre de 2026). Valorar un bien en fase de proyecto y alinear esa cifra con el umbral fijado por el reglamento es más frágil que valorar un inmueble terminado.
El problema de la anotación suele ser un síntoma y no la enfermedad. Cuando la anotación no puede inscribirse, casi siempre es porque la lógica de fondo de la operación (la servidumbre de pisos del proyecto, el precio documentado, el vendedor admisible) todavía no está en su sitio.
¿Cómo debe documentarse el rastro de pagos en un expediente de ciudadanía sobre plano?
La inversión debe poder seguirse desde los fondos del comprador hasta la transmisión admisible por vías bancarias, con los registros de divisas y de valoración que exige el reglamento. En un expediente de ciudadanía, el precio que recoge el contrato notarial, el registro de la transferencia bancaria, la documentación de divisas y el informe de valoración deben contar una sola historia coherente. La compra sobre plano lo complica, porque el pago se escalona según los hitos de la construcción en lugar de liquidarse en una sola transferencia.
Dos puntos deciden si el rastro se sostiene. Primero, el contrato debe documentar el valor íntegro de la operación: el precio de la promesa y las transferencias deben alcanzar cada uno 400.000 USD y el TTB debe confirmarlo, y la venta de divisas no puede llevar nada más que el precio, así que el IVA, las comisiones, los gastos y las tasas quedan fuera de ella (guía de la circular 2024/4). Documentar el valor íntegro es el estándar protector, no uno opcional. Segundo, cada pago que deba computar tiene que pasar por vías bancarias hasta el lado del vendedor y llegar al registro con un justificante que identifique la unidad o remita a su certificado de compra de divisas. Un pago que no puede seguirse no puede invocarse cuando se examina el expediente.
¿Cómo interactúa el calendario de la compra sobre plano con el período de mantenimiento y la reventa?
Los tres años son los de la anotación: en una compra, la prohibición de venta anotada en el título; en una promesa, el compromiso anotado frente a la promesa. Ni una reserva ni el primer plazo del plan de un promotor los ponen en marcha. Esto importa para planificar la salida. Un comprador que da por hecho que el período empezó con su primer pago puede calcular mal cuándo podrá vender el inmueble, y el reloj que reconoce el registro es la anotación.
Planifique la salida desde el principio. Contraste el calendario de construcción e inscripción con el período de mantenimiento fijado por el reglamento y confirme cuándo sería posible una venta si forma parte del plan del inversor. La misma disciplina se aplica a la planificación familiar y a cualquier paso de residencia o de estatus que dependa del calendario de la ciudadanía, todos los cuales se rigen por los hechos registrales, no por el contrato de compraventa.
¿Cómo se compara la compra sobre plano con otras vías de residencia y de ciudadanía por inversión?
Muchos compradores que valoran una adquisición turca sobre plano comparan también programas de otros países, como los programas caribeños de ciudadanía por inversión o las vías europeas de residencia por inversión en países como Grecia o Portugal. Estos programas difieren en su estructura, y las condiciones de cada uno las fija la ley de ese país y cambian con frecuencia, así que las condiciones vigentes de cualquier programa concreto deben confirmarse directamente antes de apoyarse en ellas.
La distinción estructural que suele importar es bien frente a donación. Varios programas de ciudadanía se basan en una aportación no recuperable, en la que la suma exigida se paga a un fondo y no se devuelve. Una vía inmobiliaria se basa en un bien que el inversor posee y puede, con sujeción al período de mantenimiento, vender algún día. Esa diferencia, y no una cifra titular, es lo que un inversor debe sopesar primero, y es una razón por la que conviene acertar con la cuestión de la compra sobre plano: el bien solo protege la inversión si llega realmente a un título limpio, inscrito y anotado. No asesoramos sobre los méritos de programas distintos del turco; la comparación sirve solo para situar la decisión sobre una compra turca sobre plano.
¿Qué debe hacer un comprador antes de comprometerse con una vía sobre plano?
Revise el riesgo de la fase de proyecto y la mecánica del título y de la anotación antes de comprometer dinero. Las preguntas decisivas son cómo se documentará el bien, si el calendario de inscripción encaja con el plan de ciudadanía y si el rastro probatorio se mantiene coherente desde el primer pago hasta la solicitud. Si se presiona a un comprador para que actúe deprisa, esa presión es en sí misma una razón para frenar y poner a prueba el expediente. Los expedientes sobre plano más sólidos son aquellos en los que el resultado registral se pactó antes del primer plazo, no se esperó después.
Una revisión jurídica bien enfocada separa lo que ya está documentado de lo que aún debe probarse, y convierte una compra prometedora pero no controlada en un expediente con una vía definida hacia un título inscrito y anotado.
Documentos e información que hay que reunir para revisar una compra en fase de proyecto
- Los documentos del proyecto, la situación del título y de las licencias del promotor y, por escrito, las manifestaciones de la fase comercial
- Cualquier material del título, de anotaciones o del Registro de la Propiedad disponible en la fase actual
- El calendario de pagos y la vía bancaria de los plazos
- El enfoque de valoración previsto y cómo se relaciona con el umbral admisible fijado por el reglamento
- Los supuestos del expediente de ciudadanía ligados a este inmueble y el calendario de presentación previsto
- Los registros que muestran la secuencia de plazos, terminación y documentación hasta la inscripción
Cómo estructura Serka Law Firm un expediente de ciudadanía sobre plano
Hacemos la revisión del título y de las cargas de la unidad, examinamos al vendedor y el historial del título frente a las reglas de admisibilidad vigentes y leemos en el registro si el proyecto tiene ya constituida la servidumbre de pisos. Comprobamos que el informe de valoración proceda de una sociedad autorizada por el SPK y se haya solicitado por Web Tapu, canalizamos la inversión por vías bancarias con la documentación de divisas que exige el reglamento y nos aseguramos de que el contrato notarial documente el valor íntegro de la operación, para que el expediente se construya de modo que resista una revisión posterior. El objetivo es convertir una oportunidad sobre plano en un plan de acción documentado: qué puede reclamarse, qué debe probarse, qué hacer primero y la vía realista hacia un título inscrito que lleve la anotación.
Preguntas frecuentes
¿Es una compra sobre plano automáticamente inadecuada para la ciudadanía?
No. Un inmueble sobre plano puede sostener un expediente de ciudadanía, pero exige un control jurídico más estrecho y una planificación documental más clara que una compra con título listo, porque la promesa solo cuenta sobre una unidad de un edificio que ya tenga constituida la servidumbre de pisos, con el importe íntegro pagado a más tardar en la fecha del contrato.
¿Cuándo empieza el período de la anotación de prohibición de venta en un inmueble sobre plano?
Los tres años son los de la anotación, inscrita en el registro frente a la promesa o, en una compra, en el título; ni una reserva ni el primer plazo los ponen en marcha. El calendario de salida se planifica según la anotación.
¿Puede un comprador extranjero llevar a distancia un expediente de ciudadanía sobre plano?
En muchos casos, sí. Un poder debidamente otorgado, una lista clara de documentos y un plan de comunicación a distancia pueden reducir o eliminar la necesidad de viajar, con una breve cita presencial cuando el procedimiento lo exige.
¿Cuál es el mayor riesgo de la compra sobre plano para un expediente de ciudadanía?
Una cadena documental incoherente. Cuando el precio del contrato, el registro bancario, la documentación de divisas y la valoración no cuadran, o el proyecto todavía no tiene constituida la servidumbre de pisos, el expediente queda expuesto por muy sólido que parezca el proyecto.
Si está valorando un inmueble sobre plano para un expediente de ciudadanía turca, el riesgo de la fase de proyecto, la vía de la promesa y de la anotación y la cadena documental deciden si la vía puede controlarse con el rigor suficiente para la presentación que prevé. Con el encargo, el despacho comprueba si el promotor que vende es una persona turca, si la unidad ya figuró en el expediente de nacionalidad de otra persona, qué hipotecas y anotaciones gravan la finca, si el proyecto tiene ya constituida la servidumbre de pisos y si la tasación y el TTB cumplen la circular del 28 de septiembre de 2026; el expediente se abre sobre el documento de reserva o el contrato de venta, el calendario de pagos y el registro del proyecto.
Lecturas y servicios relacionados: asesoramiento en ciudadanía por inversión, derecho inmobiliario y adquisición de inmuebles, extranjería y permisos de residencia, constitución de sociedades e inversión extranjera directa.
Información general sobre el derecho turco y la práctica de la ciudadanía por inversión, no asesoramiento jurídico. Las cifras, los umbrales, los períodos de mantenimiento y las condiciones del programa los fijan la normativa y la política y pueden cambiar; verifique las reglas vigentes antes de apoyarse en ellas. La lectura no crea una relación abogado-cliente; esta solo nace con un encargo firmado.