Una compra sobre plano puede dar acceso a un comprador extranjero a la ciudadanía turca por inversión, pero solo cuando la transmisión del título, la valoración y la anotación legal de prohibición de venta (en turco, şerh) pueden completarse y documentarse mientras el comprador mantiene todavía el bien durante el período exigido. El riesgo de la compra sobre plano es el calendario: la admisibilidad para la ciudadanía está ligada a un título inscrito y a una anotación registrada, y un proyecto que aún no puede entregarse no puede producir ninguno de los dos.
En la compra sobre plano, el antiguo plazo de seis meses del TTB era una trampa, porque entre la tasación y la cita en el Registro de la Propiedad de un proyecto suelen pasar meses. Desde el 28 de septiembre de 2026 el TTB puede tener hasta doce meses en la fecha de la solicitud de la operación registral para la nacionalidad, y el informe en que se apoya puede hacerlo cualquier sociedad de tasación autorizada por el SPK, ya no solo GEDAŞ. Si quien vende la unidad es una sociedad de inversión inmobiliaria (GYO), no necesita TTB, pero para una venta con fines de nacionalidad debe aportar su informe de la unidad publicado en KAP o encargar uno nuevo por WebTapu o TADEBİS. Los 400.000 USD de umbral siguen igual.
¿Qué es una anotación en el tapu (şerh) y por qué importa para la ciudadanía?
Un şerh es una anotación inscrita en el título de propiedad turco (tapu) que impide al propietario vender el inmueble durante un período fijo de mantenimiento establecido por el reglamento. En un expediente de ciudadanía por inversión basado en inmuebles, esta anotación no es un papel opcional. Es la prueba registral de que el inversor ha comprometido el bien durante el período que exige la ley, y la vía de la ciudadanía se construye en torno a ella. Sin un título inscrito que lleve la anotación, no hay adquisición admisible sobre la que presentar la solicitud.
La anotación se inscribe en el Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü) en el momento en que se completa la transmisión admisible. El comprador sigue siendo propietario durante todo el período de mantenimiento y puede usar o arrendar el inmueble; la anotación solo impide la reventa antes de que venza el período fijado por el reglamento. El período exacto de mantenimiento y el umbral de inversión admisible los fija la normativa vigente y pueden cambiar, así que las cifras aplicables deben verificarse antes de cualquier compromiso.
¿Puede obtenerse la ciudadanía turca con un inmueble sobre plano (en fase de proyecto)?
Sí, un inmueble sobre plano puede sostener una solicitud de ciudadanía turca, pero el expediente solo es válido cuando se inscribe un título admisible a nombre del comprador y se anota contra él la prohibición de venta. Hasta que el proyecto alcanza la fase en que esa inscripción es posible, hay un contrato y un rastro de pagos, pero no un bien admisible para la ciudadanía. La cuestión jurídica nunca es si la compra sobre plano está permitida en abstracto. Es si esta operación concreta puede llegar a un título inscrito y anotado dentro del calendario que se propone el comprador.
Esta es la diferencia central entre la compra sobre plano y la compra con título listo. Con un inmueble terminado que ya tiene un título limpio y transmisible, la transmisión admisible y la anotación pueden hacerse en un solo paso coordinado. En la compra sobre plano, el hecho registral del que depende el expediente de ciudadanía está al final de una secuencia de construcción y documentación que el comprador no controla. La estrategia solo sigue limpia si esa secuencia se traza y se pacta antes de que se mueva el dinero.
¿Qué falla en las compras sobre plano dentro de un expediente de ciudadanía?
El fallo más común es considerar suficientes un proyecto sólido y un equipo comercial colaborador. No lo son. La compra sobre plano añade riesgos de calendario, de documentación, de rastro de pagos y de terminación que no surgen de la misma forma con un título listo. Los modos de fallo recurrentes son concretos y evitables.
- Título aún no inscribible. En la fase actual del proyecto la unidad no puede llevar un título admisible ni la anotación, así que el expediente de ciudadanía no tiene bien al que vincularse hasta la terminación.
- Desajuste de calendario. El calendario de construcción e inscripción se extiende más allá del margen en torno al que el comprador planificó la solicitud de ciudadanía, lo que puede paralizar la presentación u obligar a una vía menos favorable.
- Rastro de pagos roto. Los expedientes de ciudadanía exigen que la inversión se documente por vías bancarias con los registros de divisas y de valoración que la acompañan. Los pagos a plazos de la fase comercial hechos de manera informal, en efectivo o directamente en criptomonedas sin conversión por vías bancarias pueden dejar incompleta la cadena documental.
- Admisibilidad del vendedor y del historial del título. Las reglas de admisibilidad examinan quién es el vendedor y de dónde procede el título. Una unidad cedida a través de una cadena de reventas sobre plano, o adquirida a un vendedor no admisible, puede no superar el control de admisibilidad que la diligencia sobre un título listo normalmente detectaría antes.
- Calendario de la valoración. El importe de la inversión admisible lo confirma el TTB construido sobre el informe de valoración de una sociedad de valoración autorizada por el SPK, y el TTB no puede tener más de doce meses en la fecha de la solicitud de la operación para la ciudadanía (circular (Genelge) 2024/4 de la TKGM, en su redacción de 28 de septiembre de 2026). Valorar un bien en fase de proyecto y alinear esa cifra con el umbral fijado por el reglamento es más frágil que valorar un inmueble terminado.
El problema de la anotación suele ser un síntoma y no la enfermedad. Cuando la anotación no puede inscribirse, casi siempre es porque la lógica de fondo de la operación (el título inscribible, el precio documentado, el vendedor admisible) todavía no está en su sitio.
¿Cómo debe documentarse el rastro de pagos en un expediente de ciudadanía sobre plano?
La inversión debe poder seguirse desde los fondos del comprador hasta la transmisión admisible por vías bancarias, con los registros de divisas y de valoración que exige el reglamento. En un expediente de ciudadanía, el precio que recoge el contrato notarial, el registro de la transferencia bancaria, la documentación de divisas y el informe de valoración deben contar una sola historia coherente. La compra sobre plano lo complica, porque el pago se escalona según los hitos de la construcción en lugar de liquidarse en una sola transferencia.
Dos puntos deciden si el rastro se sostiene. Primero, el contrato debe documentar el valor íntegro de la operación; infravalorar el precio para reducir la exposición fiscal es un riesgo grave para el expediente, porque la revisión administrativa del valor de las operaciones puede alcanzar una ciudadanía concedida sobre un precio infravalorado. Documentar el valor íntegro es el estándar protector, no uno opcional. Segundo, cada plazo que deba computar en la inversión admisible debe pasar por vías bancarias para que aparezca en la cadena documental. Un pago que no puede seguirse no puede invocarse cuando se examina el expediente.
¿Cómo interactúa el calendario de la compra sobre plano con el período de mantenimiento y la reventa?
La anotación de prohibición de venta corre desde el momento en que se inscribe el título admisible, no desde la fecha en que el comprador firmó el contrato sobre plano ni desde el primer pago. Esto importa para planificar la salida. Un comprador que da por hecho que el período de mantenimiento empezó con la compra puede calcular mal cuándo podrá vender el inmueble. El reloj que reconoce el registro es la fecha de la anotación, y en la compra sobre plano esa fecha puede ser muy posterior al contrato original.
Planifique la salida desde el principio. Contraste el calendario de construcción e inscripción con el período de mantenimiento fijado por el reglamento y confirme cuándo sería posible una venta si forma parte del plan del inversor. La misma disciplina se aplica a la planificación familiar y a cualquier paso de residencia o de estatus que dependa del calendario de la ciudadanía, todos los cuales se rigen por los hechos registrales, no por el contrato de compraventa.
¿Cómo se compara la compra sobre plano con otras vías de residencia y de ciudadanía por inversión?
Muchos compradores que valoran una adquisición turca sobre plano comparan también programas de otros países, como los programas caribeños de ciudadanía por inversión o las vías europeas de residencia por inversión en países como Grecia o Portugal. Estos programas difieren en su estructura, y las condiciones de cada uno las fija la ley de ese país y cambian con frecuencia, así que las condiciones vigentes de cualquier programa concreto deben confirmarse directamente antes de apoyarse en ellas.
La distinción estructural que suele importar es bien frente a donación. Varios programas de ciudadanía se basan en una aportación no recuperable, en la que la suma exigida se paga a un fondo y no se devuelve. Una vía inmobiliaria se basa en un bien que el inversor posee y puede, con sujeción al período de mantenimiento, vender algún día. Esa diferencia, y no una cifra titular, es lo que un inversor debe sopesar primero, y es una razón por la que conviene acertar con la cuestión de la compra sobre plano: el bien solo protege la inversión si llega realmente a un título limpio, inscrito y anotado. No asesoramos sobre los méritos de programas distintos del turco; la comparación sirve solo para situar la decisión sobre una compra turca sobre plano.
¿Qué debe hacer un comprador antes de comprometerse con una vía sobre plano?
Revise el riesgo de la fase de proyecto y la mecánica del título y de la anotación antes de comprometer dinero. Las preguntas decisivas son cómo se documentará el bien, si el calendario de inscripción encaja con el plan de ciudadanía y si el rastro probatorio se mantiene coherente desde el primer pago hasta la solicitud. Si se presiona a un comprador para que actúe deprisa, esa presión es en sí misma una razón para frenar y poner a prueba el expediente. Los expedientes sobre plano más sólidos son aquellos en los que el resultado registral se pactó antes del primer plazo, no se esperó después.
Una revisión jurídica bien enfocada separa lo que ya está documentado de lo que aún debe probarse, y convierte una compra prometedora pero no controlada en un expediente con una vía definida hacia un título inscrito y anotado.
Documentos e información que hay que reunir para revisar una compra en fase de proyecto
- Los documentos del proyecto, la situación del título y de las licencias del promotor y, por escrito, las manifestaciones de la fase comercial
- Cualquier material del título, de anotaciones o del Registro de la Propiedad disponible en la fase actual
- El calendario de pagos y la vía bancaria de los plazos
- El enfoque de valoración previsto y cómo se relaciona con el umbral admisible fijado por el reglamento
- Los supuestos del expediente de ciudadanía ligados a este inmueble y el calendario de presentación previsto
- Los registros que muestran la secuencia de plazos, terminación y documentación hasta la inscripción
Cómo estructura Serka Law Firm un expediente de ciudadanía sobre plano
Hacemos la revisión del título y de las cargas de la unidad, examinamos al vendedor y el historial del título frente a las reglas de admisibilidad vigentes y confirmamos si el proyecto puede producir un título inscribible y anotado, y cuándo. Solicitamos la valoración a una sociedad de valoración autorizada por el SPK por Web Tapu, canalizamos la inversión por vías bancarias con la documentación de divisas que exige el reglamento y nos aseguramos de que el contrato notarial documente el valor íntegro de la operación, para que el expediente se construya de modo que resista una revisión posterior. El objetivo es convertir una oportunidad sobre plano en un plan de acción documentado: qué puede reclamarse, qué debe probarse, qué hacer primero y la vía realista hacia un título inscrito que lleve la anotación.
Preguntas frecuentes
¿Es una compra sobre plano automáticamente inadecuada para la ciudadanía?
No. Un inmueble sobre plano puede sostener un expediente de ciudadanía, pero exige un control jurídico más estrecho y una planificación documental más clara que una compra con título listo, porque el título admisible y la anotación solo existen cuando el proyecto llega a la inscripción.
¿Cuándo empieza el período de la anotación de prohibición de venta en un inmueble sobre plano?
El período de mantenimiento corre desde la fecha en que se inscribe el título admisible y se registra la anotación, no desde la fecha del contrato sobre plano ni desde el primer pago. El calendario de salida debe planificarse según la fecha registral.
¿Puede un comprador extranjero llevar a distancia un expediente de ciudadanía sobre plano?
En muchos casos, sí. Un poder debidamente otorgado, una lista clara de documentos y un plan de comunicación a distancia pueden reducir o eliminar la necesidad de viajar, con una breve cita presencial cuando el procedimiento lo exige.
¿Cuál es el mayor riesgo de la compra sobre plano para un expediente de ciudadanía?
Una cadena documental incoherente. Cuando el precio del contrato, el registro bancario, la documentación de divisas y la valoración no cuadran, o el título todavía no puede inscribirse con la anotación, el expediente queda expuesto por muy sólido que parezca el proyecto.
Hable con un abogado de ciudadanía turca sobre una compra sobre plano
Si está valorando un inmueble sobre plano para un expediente de ciudadanía turca, pida una revisión del expediente antes de comprometerse. Esa revisión comprueba si el promotor que vende es una persona turca, si la unidad ya figuró en el expediente de nacionalidad de otro, qué hipotecas y anotaciones gravan la finca y si la tasación y el TTB cumplen la circular del 28 de septiembre de 2026, y evalúa el riesgo de la fase de proyecto, la vía del título y de la anotación y la cadena documental, y le dice si la vía puede controlarse con el rigor suficiente para la presentación que prevé. El despacho contesta a través de nuestra página de contacto; indíquenos el nombre del proyecto, su fase de obra y la fecha de entrega prometida.
Lecturas y servicios relacionados: asesoramiento en ciudadanía por inversión, derecho inmobiliario y adquisición de inmuebles, extranjería y permisos de residencia, constitución de sociedades e inversión extranjera directa.
Información general sobre el derecho turco y la práctica de la ciudadanía por inversión, no asesoramiento jurídico. Las cifras, los umbrales, los períodos de mantenimiento y las condiciones del programa los fijan la normativa y la política y pueden cambiar; verifique las reglas vigentes antes de apoyarse en ellas. La lectura no crea una relación abogado-cliente; esta solo nace con un encargo firmado.