Baurecht in der Türkei ist für einen ausländischen Bauherrn oder Investor vor allem der Werkvertrag (eser sözleşmesi) des Türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 (Artikel 470 bis 486) und die Genehmigungen des Baugesetzes Nr. 3194 (İmar Kanunu): die Baugenehmigung (yapı ruhsatı, Artikel 21) und die Nutzungserlaubnis (yapı kullanma izni, iskan, Artikel 30). Baut ein Unternehmer auf Ihrem Grundstück gegen einen Teil der Wohnungen (kat karşılığı inşaat), verpflichten Sie sich zur Übertragung von Grundstücksanteilen, und ein solcher Vertrag gilt nur in amtlicher Form (Artikel 706 Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721).
Ansprüche wegen Mängeln eines Bauwerks verjähren fünf Jahre nach der Übergabe, bei grobem Verschulden des Unternehmers nach zwanzig Jahren (Artikel 478), doch sie können viel früher verloren gehen, weil der Bauherr, der das Werk nicht prüft und Mängel nicht rügt, es als abgenommen gelten lässt (Artikel 477). Haben Sie einen Mangel entdeckt, schreiben Sie uns das Übergabedatum und den Tag, an dem Sie ihn bemerkt haben, auf WhatsApp unter +90 530 127 59 35 oder an info@serkalaw.com.
Was schuldet der Unternehmer nach türkischem Werkvertragsrecht?
Im Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer (yüklenici), ein Werk herzustellen, und der Besteller (işsahibi), dafür eine Vergütung zu zahlen (Artikel 470). Der Unternehmer arbeitet treu und sorgfältig; Maßstab ist das fachliche und technische Verhalten eines umsichtigen Unternehmers in demselben Bereich; er führt das Werk selbst oder unter seiner Leitung aus und stellt ohne abweichende Vereinbarung Werkzeuge und Geräte (Artikel 471). Liefert er das Material, haftet er für dessen Mängel wie ein Verkäufer; zeigt sich, dass das Material oder das Grundstück des Bestellers mangelhaft ist, muss er es sofort melden, sonst trägt er die Folgen (Artikel 472).
Beginnt der Unternehmer nicht rechtzeitig oder verzögert er die Arbeit so, dass er offensichtlich nicht fristgerecht fertig wird, kann der Besteller schon vor dem Liefertermin vom Vertrag zurücktreten. Ist absehbar, dass das Werk durch sein Verschulden mangelhaft wird, kann ihm der Besteller eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen und ankündigen, dass sonst ein Dritter die Arbeit auf Gefahr und Kosten des Unternehmers fortführt (Artikel 473).
Was gilt beim Bau gegen Wohnungen?
Beim Bau gegen Wohnungen errichtet der Unternehmer das Gebäude und erhält dafür Anteile am Grundstück des Eigentümers. Verträge, die auf die Übertragung von Grundeigentum gerichtet sind, gelten nur in amtlicher Form (Artikel 706 Zivilgesetzbuch), und ein Grundstückskaufversprechen gilt nur, wenn es amtlich beurkundet ist (Artikel 237 Absatz 2 Obligationengesetz). Der Notar beurkundet das Kaufversprechen und kann es auf Antrag einer Partei über das Grundbuchsystem im Grundbuch vormerken lassen (Artikel 60 Nummer 3 Notargesetz Nr. 1512). Ein nur privatschriftlicher Vertrag über Bau gegen Wohnungen trägt deshalb die Übertragung der Anteile nicht, und die Vormerkung schützt den Unternehmer oder den Käufer einer künftigen Wohnung gegen spätere Verfügungen.
Welche Rechte hat der Bauherr bei Baumängeln?
Nach der Übergabe prüft der Besteller das Werk, sobald es der gewöhnliche Lauf der Dinge erlaubt, und rügt Mängel in angemessener Frist; jede Seite kann auf eigene Kosten ein Sachverständigengutachten verlangen (Artikel 474). Haftet der Unternehmer für einen Mangel, kann der Besteller wählen: vom Vertrag zurücktreten, wenn er das Werk nicht nutzen kann oder die Abnahme ihm nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist; das Werk behalten und die Vergütung mindern; oder die unentgeltliche Nachbesserung auf Kosten des Unternehmers verlangen, sofern sie keine übermäßigen Kosten verursacht; Schadensersatz nach allgemeinen Regeln bleibt daneben möglich (Artikel 475 Absatz 1 und 2). Steht das Werk auf dem Grundstück des Bestellers und würde sein Abriss übermäßigen Schaden verursachen, ist der Rücktritt ausgeschlossen (Absatz 3). Beruht der Mangel auf einer Weisung des Bestellers gegen die ausdrückliche Warnung des Unternehmers, hat der Besteller keine Mängelrechte (Artikel 476).
Mit der ausdrücklichen oder stillschweigenden Abnahme wird der Unternehmer frei, außer für Mängel, die er absichtlich verschwiegen hat und die bei ordnungsgemäßer Prüfung nicht zu erkennen waren. Wer die Prüfung und die Rüge unterlässt, gilt als habe er abgenommen; zeigt sich ein Mangel später, muss er ihn unverzüglich melden, sonst gilt er ebenfalls als genehmigt (Artikel 477). Die Klage wegen eines mangelhaften Werks verjährt ab der Übergabe bei beweglichen Werken in zwei Jahren, bei Bauwerken in fünf Jahren und bei grobem Verschulden des Unternehmers in zwanzig Jahren (Artikel 478).
Wer trägt das Risiko steigender Kosten?
Die Vergütung wird mit der Übergabe fällig, bei vereinbarter Teillieferung mit jedem Teil (Artikel 479). Ist ein Pauschalpreis vereinbart, schuldet der Unternehmer das Werk zu diesem Preis, auch wenn es mehr Arbeit und Kosten verlangt, und der Besteller zahlt ihn voll, auch wenn es weniger verlangt; nur wenn unvorhersehbare Umstände die Herstellung zu diesem Preis verhindern oder übermäßig erschweren, kann der Unternehmer die Anpassung durch den Richter oder den Rücktritt verlangen (Artikel 480). Ohne festen Preis richtet sich die Vergütung nach dem Wert des Werks und dem Aufwand des Unternehmers (Artikel 481). Wird ein ungefährer Kostenvoranschlag ohne Verschulden des Bestellers übermäßig überschritten, kann der Besteller zurücktreten; baut der Unternehmer auf dem Grundstück des Bestellers, kann dieser eine angemessene Herabsetzung verlangen oder den unfertigen Bau gegen eine billige Vergütung des fertigen Teils beenden (Artikel 482). Der Besteller kann den Vertrag vor der Vollendung jederzeit kündigen, wenn er die geleistete Arbeit bezahlt und den gesamten Schaden des Unternehmers ersetzt (Artikel 484).
Welche Genehmigungen braucht ein Bau?
Für jedes Gebäude im Anwendungsbereich des Gesetzes ist eine Baugenehmigung der Gemeinde oder des Gouverneursamts Pflicht, und jede Änderung eines genehmigten Baus braucht eine neue Genehmigung (Artikel 21 Baugesetz). Wird ein Bau ohne Genehmigung oder abweichend von ihr begonnen, stellt die Behörde den Stand fest, versiegelt den Bau und stoppt ihn; die Rechtswidrigkeit wird binnen sieben Tagen in den Anmerkungen des Grundbuchs (beyanlar hanesi) eingetragen und erst gelöscht, wenn die Behörde die Beseitigung meldet, und der Eigentümer hat einen Monat, den Bau genehmigungsfähig zu machen (Artikel 32). Nach der Fertigstellung braucht jede Nutzung die Nutzungserlaubnis; die Gemeinde entscheidet binnen 30 Tagen, sonst gilt sie als erteilt (Artikel 30). Ohne Nutzungserlaubnis erhält ein Gebäude weder Strom noch Wasser noch Kanalanschluss (Artikel 31). Wer eine Wohnung kauft, liest deshalb vor der Zahlung die Genehmigungen und die Anmerkungen des Grundbuchs.
Schiedsverfahren oder staatliches Gericht?
Ein Bauvertrag mit Auslandsbezug kann einem Schiedsgericht unterstellt werden (Artikel 1 Absatz 2 und Artikel 2 Gesetz Nr. 4686 über die internationale Schiedsgerichtsbarkeit); Streitigkeiten über dingliche Rechte an Immobilien in der Türkei fallen aber nicht unter dieses Gesetz (Artikel 1 Absatz 4), und auch im inländischen Schiedsverfahren sind sie nicht schiedsfähig (Artikel 408 Zivilprozessgesetz Nr. 6100). Beim Bau gegen Wohnungen gehört die Übertragung der Anteile deshalb vor die staatlichen Gerichte, auch wenn der Vertrag eine Schiedsklausel enthält. Wie eine Schiedsklausel richtig gefasst wird, steht auf unserer Seite Fehler bei der Formulierung von Schiedsklauseln.
Prüfung Ihres Bauvertrags oder Ihres Mangels
Die Kanzlei prüft die Form Ihres Vertrags, die Genehmigungen, den Stand der Rüge und der Verjährung und sagt Ihnen, welches Recht Sie noch haben und bis wann. Kontakt zu Serka Law Firm.
Siehe auch: Immobilienanwalt in der Türkei für ausländische Käufer und Warnsignale im Grundbuch.
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