執筆者：弁護士 Serkan Kara、イスタンブール弁護士会登録番号 53770。最終更新日：2026年6月14日。

トルコの建設法は、建物の設計、契約、資金調達、施工、引渡しの過程で生じる権利と義務を規律するものであり、建設プロジェクトについては主として、トルコ債務法第6098号に基づく仕事完成契約（eser sözleşmesi）、民法第4721号の所有権および登記に関する規定、ならびに労働安全衛生法第6331号が定める使用者の安全配慮義務に基礎を置いています。外国人所有者、海外在住の購入者、国境を越えて事業を行うデベロッパーにとって、これらの枠組みは相互に作用するため、一つの紛争が同時に複数の法律に関わることが少なくありません。本ガイドでは、これらがどのように組み合わさるのか、プロジェクトに問題が生じたときにあなたがどのような権利を有するのか、そしてどの書類と期限があなたを守るのかを説明します。

建設法とは何か、誰を保護するのか

建設法は、建設プロジェクトの全体にわたってリスク、費用、責任を配分する一連の規範であり、土地所有者、デベロッパーまたは請負業者、資金提供者、独立した区分所有部分の最終的な購入者、そして現場で働く労働者まで、その建設に利害関係を有するすべての者を保護します。トルコにおいては、これは単一の法典ではなく、債務法第6098号に基づく仕事完成契約の制度、民法第4721号に基づく所有権および登記法、公法上の安全規制、ならびに環境法および都市計画（ゾーニング）規範の組み合わせから成り立っています。

国際的なクライアントにとって実務上重要なのは、あなたの保護が、出発点において構造を正しく整えられるかどうかに左右されるという点です。プロジェクトが適切に書面化される前にデベロッパーへ支払いを行う外国人購入者や、土地と引き換えに住戸を提供するという口頭の約束に依拠する投資家は、正しく作成され正式に締結された契約があれば防げるはずのリスクにさらされます。

トルコ法において建設契約はどのように構成されるか

建設契約はトルコ法上、主として債務法第6098号に基づく仕事完成契約（eser sözleşmesi）として扱われます。これは、請負業者が一定の成果を生み出すことを引き受け、注文者がその対価を支払うことを引き受ける契約です。適切な契約は、当事者とその責任、技術仕様および材料、プロジェクトの工程および到達点（マイルストーン）、支払スケジュール、品質基準、紛争解決の方法、保険および担保、ならびに解除および変更の条件を定めます。

トルコの開発において最も一般的な形態は、住戸対土地契約（kat karşılığı inşaat sözleşmesi）です。これは、請負業者が所有者の土地の上に建物を建設し、その対価として、住戸やオフィスといった合意された独立区分部分の所有権を取得するというものです。これは仕事完成契約と不動産権の移転とを組み合わせた混合契約です。不動産を移転するものであるため、不動産移転に求められる公正な方式によって締結されなければなりません。この種の契約を方式を欠いて締結した場合、一般に無効となり、瑕疵ある契約に基づいて建設を行った請負業者は、通常、約束された区分部分を請求することはできず、建設費用の回収にとどまります。署名の前に、あなたの具体的な取決めについて現行の方式要件を確認してください。

所有者と投資家が確認すべき主要条項

範囲および仕様：材料、技術基準、および何をもって完成とするか。
工程およびマイルストーン：曖昧な目標ではなく、明確に定義された段階に結び付けられた引渡日。
支払条件：暦上の日付だけではなく、検証された進捗に連動した分割払い。
違約金（損害賠償額の予定）条項：遅延、解約、または合意された区分部分の移転不履行に対してあらかじめ合意された金額であり、後日それぞれの損害項目を立証する負担からあなたを解放します。
担保：未完成または瑕疵ある工事を請負業者の負担で是正できるようにするための、銀行保証または保険会社発行の保証。
紛争解決：選択された方法（交渉、調停、仲裁、または裁判）、準拠法、および管轄。

建設の瑕疵があるとき、あなたの権利は何か

建物に設計、施工、または材料の瑕疵がある場合、注文者は債務法第6098号の仕事完成契約に関する規定に基づく救済を有します。その重大性に応じて、これらには通常、修補の請求、代金の減額、損害の賠償、そして重大な場合には仕事の受領拒絶が含まれます。瑕疵は通常、法律および契約が定める期間内に主張されなければならないため、請求権を保全するには、発見後速やかに書面で通知することが不可欠です。時間に余裕があると思い込むのではなく、あなたの事案に適用される期間を確認してください。

瑕疵に関する請求は、ほぼ常に技術的な立証に左右されます。民事訴訟法第6100号のもとでは、裁判所は、瑕疵が存在するか、その原因は何か、是正にどれだけの費用がかかるかを確定するために、裁判所が選任する鑑定（bilirkişi）に依拠します。写真、竣工記録、往復文書、私的な鑑定報告書など、早期に収集された独立した記録は、交渉による和解にも裁判による請求にも有利に働きます。引渡時に合理的に発見できなかった隠れた瑕疵は、目に見える瑕疵とは異なる扱いを受けます。これも、引渡しの時点で工事の状態を記録に残すべきさらなる理由です。

建設事故と労働者の安全には、どのような保護が適用されるか

建設現場における労働者の安全は、主として労働安全衛生法第6331号によって規律されており、同法はリスクを防止し安全な状態を維持する第一次的な責任を使用者に課しています。労働災害は社会保障当局に報告されなければならず、同当局は調査を行い、事故がどのように発生し誰に責任があるかを確定する報告書を作成します。報告書が労働災害と認定した場合、負傷した労働者、または死亡した労働者の遺族は、労働裁判所において財産的損害および非財産的損害の賠償を求めることができます。

建設現場における負傷の最も頻繁な原因は、高所からの墜落、電気的危険、安全手順の不遵守、および火災です。国際的なデベロッパーや不動産所有者にとっての要点は、安全に関する義務は実質的に他者へ転嫁できないということです。工事を外部に委託しても、監督または調整の義務に違反があった場合には、プロジェクト所有者の責任が消えるわけではありません。契約における安全責任の明確な配分を保険で裏付けることは、後回しにすべき事柄ではなく、建設リスク管理の一部です。

環境および都市計画の規範はプロジェクトにどう影響するか

建設は規制の真空の中で行われるわけではありません。建設工事は、都市計画および許認可の要件に加えて、環境影響評価、廃棄物管理、大気および水質の保全、生息地および生物多様性の保護、ならびに歴史的・文化的資産の保護に関する環境規範の対象となります。これらを無視したプロジェクトは、停止、罰金、または使用許可（occupancy permit）の不交付という事態を招きかねず、それは完成した区分部分を登記し、売却し、または資金調達する所有者の能力に直接影響します。

国境を越えて投資する者にとって最も安全な進め方は、保証の言葉に依拠するのではなく、資本を投じる前にその土地の都市計画上の地位、許認可、および環境上の承認を確認することです。基準に適合し、エネルギー効率の高い設計は、認証や性能への期待が業界全体で高まる中で、商業上の優位性にもなりつつあります。

外国人所有者または投資家を守る書類とは何か

建設に関する事案において、確かな書類は唯一最も信頼できる保護手段です。プロジェクトの前および進行中を通じて、日付の入った完全な記録を保管し、後日のいかなる請求も記憶ではなく証拠に基づくようにしてください。不可欠なものは以下のとおりです。

所要の公正な方式により締結され、附属書類を備えた建設契約または住戸対土地契約。
技術仕様、承認された設計図、および建築許可。
当該区画の権利証（tapu）および土地登記の状況。これは土地登記法第2644号によって規律されます。
各支払いが対応する契約上のマイルストーンと突き合わされた、すべての支払いの証拠。
履行を担保する銀行保証、保証、または保険契約。
進捗記録、現場の往復文書、ならびに引渡しおよび受領の書類。
瑕疵通知およびそれに対する請負業者の応答の記録。

訴訟、仲裁、または和解：建設紛争にはどの方法が適するか

適切な手続は、契約および国境を越える要素に左右されます。多くの建設紛争は、より迅速で商業的関係を保つことのできる交渉または調停によって解決されます。契約に定めがある場合、国境を越えるプロジェクトでは国際仲裁が魅力的な選択肢となり得ます。仲裁判断は、ニューヨーク条約の多数の締約国において執行可能だからです。仲裁合意が存在しない場合、または保全措置が必要な場合には、民事訴訟法第6100号に基づく裁判が引き続きその進路となります。

方法	典型的な利用場面	主な利点
交渉または調停	初期段階の紛争、または関係に配慮を要する紛争	迅速・秘密保持・低コスト
仲裁	仲裁条項を備えた国境を越える契約	ニューヨーク条約に基づき国外で執行可能な判断
裁判	仲裁条項がない場合、または緊急の保全救済が必要な場合	国家の権限、鑑定、保全措置

紛争に外国的要素がある場合、いずれの裁判所が管轄を有し、いずれの法が適用されるかは国際私法および国際民事訴訟法第5718号によって規律され、判決または承認された仲裁判断を資産に対して取り立てることは執行破産法第2004号によって規律されます。これらの問題を契約作成の段階で契約に組み込んでおくことは、違反が生じた後にそれらを争うよりもはるかに費用が少なくて済みます。

国境を越えるクライアントおよび海外在住クライアントにとって、建設法はどう異なるか

外国人所有者、海外在住の購入者、国境を越えるデベロッパーにとって、建設法には付加的な層が伴います。準拠法および管轄の選択、国外におけるいかなる仲裁判断または判決の承認および執行、通貨および支払担保の取決め、ならびに民法第4721号および土地登記法第2644号に基づくトルコの不動産登記規範とクライアントの本国法域との相互作用です。純粋に国内のプロジェクトには有効な契約であっても、まさにこれらの点で国際的なクライアントを無防備な状態に置きかねません。

実務上の解決策は、問題が起きた後ではなく、建設の前に法的構造を計画することです。出発点において、契約の方式、担保の取り合わせ、紛争解決条項、および登記の進路を整合させることこそが、トルコの建設プロジェクトを防御可能な国際投資へと変えるのです。

よくある質問

住戸対土地の建設契約は、公正な方式によらない場合でも有効ですか。

一般には有効ではありません。住戸対土地の取決めは不動産に関する権利を移転するものであるため、トルコ法上の不動産移転に求められる公正な方式を満たさなければなりません。この種の契約を方式を欠いて締結した場合、通常は無効として扱われ、その結果、請負業者は合意された区分部分を請求できず、建設費用の回収にとどまることがあります。署名の前に、あなたの具体的な契約について現行の方式要件を確認してください。

建設の瑕疵を主張するには、どれくらいの期間がありますか。

債務法第6098号に基づく瑕疵に関する請求は、法律および契約が定める通知期間および除斥・時効期間の対象となり、隠れた瑕疵は目に見える瑕疵とは異なる扱いを受けます。正確な期間は契約および瑕疵の性質によって異なるため、時間に余裕があると思い込むのではなく、発見後速やかに書面で通知し、適用される期限について助言を求めてください。

建設現場の事故について、誰が責任を負いますか。

労働安全衛生法第6331号のもとでは、リスクを防止し安全な状態を維持する第一次的な責任は使用者が負います。監督または調整の義務に違反があった場合には、責任がプロジェクト所有者または調整者にまで及ぶことがあります。事故が報告され調査が行われた後、負傷した労働者または死亡した労働者の遺族は、労働裁判所において財産的損害および非財産的損害の賠償を求めることができます。

外国人投資家はトルコの建設紛争を仲裁によって解決できますか。

契約に有効な仲裁合意が含まれている場合には可能です。国境を越えるプロジェクトでは、国際仲裁がしばしば選好されます。これは、結果として得られる仲裁判断が、ニューヨーク条約の多数の締約国において執行可能だからです。仲裁条項がない場合、紛争は民事訴訟法第6100号に基づき裁判で進められ、管轄および適用法は国際私法および国際民事訴訟法第5718号に基づいて決定されます。

建設法を扱う弁護士にご相談ください

建設契約または住戸対土地契約を締結しようとしている方、瑕疵や遅延に直面している方、あるいは現場事故や国境を越える紛争に対処している方にとって、ご自身の立場を確保すべき時は、次の期限が過ぎる前です。当事務所のチームは、契約の構造、担保、瑕疵および遅延に関する請求、ならびに紛争解決について、外国人所有者、海外在住の購入者、国境を越えるデベロッパーに助言を提供しています。当事務所の不動産法および不動産取得サービスについて詳しくご覧いただいたうえで、秘密厳守の事案評価をご依頼ください。書類を精査し、選択肢を書面でご説明いたします。

本記事は一般的な情報であり、法的助言ではありません。トルコ法に基づくものであり、ご自身の具体的な状況については資格を有する弁護士にご確認ください。

トルコの建設法：あなたの法的権利を守るためのガイド