אזרחות טורקית תמורת נדל"ן 2026: הדרישות והשינויים

Serka Law Firm · עודכן לאחרונה: 5 בנובמבר 2026 · נבדק על ידי עו"ד Av. Serkan KARA (לשכת עורכי הדין של איסטנבול, מס' רישום 53770)

כדי לקבל אזרחות טורקית תמורת נדל"ן קונים בטורקיה נכס בשווי 400,000 דולר לפחות ממוכר טורקי, ורושמים בפנקס המקרקעין הערה שהנכס לא יימכר שלוש שנים (סעיף 20(2)(b) לתקנות ליישום חוק האזרחות הטורקי). הסכום צריך להופיע בשלושה מקומות שמאשרים זה את זה: אישור הערך (TTB) שנשען על דוח שמאות, אישור רכישת המטבע (DAB) של הבנק, וקבלות ההעברה. מאז 28 בספטמבר 2026 את דוח השמאות כותבת כל חברת שמאות שהוסמכה בידי רשות שוק ההון (SPK), ואישור הערך תקף שנים-עשר חודשים. מ-1 בדצמבר 2026 המחיר עובר במערכת התשלום המאובטח.

מה התקנות דורשות בפועל

סעיף 20(2)(b) לתקנות, כפי שתוקן בהחלטת נשיא 7938 מ-12 בדצמבר 2023, מכיר בשני סוגי עסקה:

• קנייה: יחידה בבית שנרשם כבית משותף (kat mülkiyeti או kat irtifakı) או מגרש שעומד עליו מבנה, בשווי 400,000 דולר לפחות, בתנאי שבפנקס נרשמת הערה שהנכס לא יימכר שלוש שנים.
• חוזה מכר נוטריוני על יחידה שטרם נמסרה: יחידה בבית משותף, כש-400,000 דולר לפחות שולמו מראש, והתחייבות שלא להעביר ולא למחוק את הרישום שלוש שנים נרשמת בפנקס.

הקביעה שההשקעה עומדת בתנאים היא של משרד הסביבה, העיור ושינויי האקלים, דרך המינהל הכללי לרישום מקרקעין וקדסטר (TKGM). המטבע הזר נמכר לפני העסקה לבנק הפועל בטורקיה, ועל ידו לבנק המרכזי (סעיף 20(10)); העברה בלירה טורקית אינה עונה על הסעיף.

השינוי של 28 בספטמבר 2026 בשמאות

לפי חוזר TKGM 2024/4 כפי שתוקן ב-28 בספטמבר 2026, אישור הערך נשען על דוח שמאות של כל חברת שמאות שהסמיכה רשות שוק ההון, ההזמנה נעשית דרך WebTapu בתפריט "בקשת דוח שמאות לצורך אזרחות", ואישור ערך שהוגש על נייר אינו מתקבל. בין אישור הערך לבין הגשת עסקת האזרחות לא יעברו יותר משנים-עשר חודשים; אישור ישן יותר מחייב דוח חדש. לפני השינוי התקבלו רק דוחות של חברה אחת, ואישור הערך היה תקף שישה חודשים, כך שתיקים נתקעו בתור לשמאות ובתוקף שפג. הסף של 400,000 דולר לא השתנה.

כשהמוכר הוא קרן או חברת השקעות נדל"ן ציבורית (GYO), אין צורך באישור ערך, אבל המוכר מציג את דוח השמאות של היחידה שפורסם במערכת הגילוי הציבורי (KAP) או מזמין דוח חדש דרך המערכת.

שלושת הערכים שכל אחד מהם צריך להגיע ל-400,000 דולר

1. אישור הערך: השווי שקבע השמאי, כפי שנשלח במערכת.
2. אישור רכישת המטבע: המסמך שהבנק מנפיק כשהוא קונה את המטבע הזר. לפי הוראת היישום של הבנק המרכזי, בשדה ההסבר שלו מופיעים שם הקונה, מספר הדרכון או מספר הזיהוי לזר, השווי בדולרים, והציון שהמכירה נעשתה לפי סעיף 20(10).
3. קבלות ההעברה והמחיר בשטר: הכסף שעבר בפועל למוכר והמחיר שהוצהר בלשכת הרישום.

כשאחד מהשלושה נמוך מהאחרים, התיק נעצר. זו גם השאלה שבדקו הרשויות בשנת 2026: ב-4 באוגוסט 2026 הודיע משרד הפנים הטורקי ש-1,150 משקיעים איבדו את תעודת ההתאמה אחרי בדיקות של רישום המקרקעין, של מערך ביקורת המס ושל המשטרה בעקבות שומות מזויפות ועסקאות פיקטיביות, ושהחלטות האזרחות שלהם ושל בני משפחותיהם, 5,391 אנשים, בוטלו.

ממי קונים: התנאים על הצדדים

לפי המדריך שצורף לחוזר 2024/4, הנכס אינו כשיר אם:

• הוא רשום על שם זר, או על שם קרוב משפחה טורקי מדרגה ראשונה של הקונה;
• הוא רשום על שם חברה שהקונה או קרוב מדרגה ראשונה שלו שותף או מנהל בה;
• הוא נכס יד שנייה שהקונה או קרוביו העבירו בעבר לבעלים הטורקי, או שבשלוש השנים האחרונות היה בבעלות זר או מי שקיבל אזרחות בהשקעה;
• הוא כבר שימש בבקשת אזרחות של אדם אחר; כל יחידה משמשת לתיק אחד בלבד.

אי אפשר להגיש בקשת אזרחות על חלק בנכס, אבל אפשר לקנות את כל היחידה ממי שמחזיקים בה במשותף. קרקע ריקה, קרקע חקלאית ויחידת נופש בשיטת חלוקת זמן אינן כשירות.

שעבודים והערות בשטר

כשהנכס נקנה במימון הלוואה במטבע זר, סכום ההלוואה מנוכה מהמחיר, והיתרה צריכה להגיע לסף. נכס משועבד או מעוקל יכול להימכר, אבל הסכומים האלה אינם נספרים בחישוב ההשקעה, ומכירה כפויה שלו בהמשך מבטלת את אישור ההשקעה. משכנתה חוקית (kanuni ipotek) או הערה שעלולה לשנות את הבעלות, כמו הבטחת מכר או תביעה תלויה, מוציאה את הנכס מהמסלול. הלוואה מבנק טורקי אינה נספרת לסכום ההשקעה.

מי רשאי לקנות מקרקעין בטורקיה

לפי סעיף 35 לחוק רישום המקרקעין מס' 2644, זר רשאי לרכוש מקרקעין אם הוא אזרח של מדינה שהנשיא קבע, ובכפוף לשתי מגבלות שטח: לא יותר מעשרה אחוזים מהשטח הפרטי של המחוז, ולא יותר משלושים הקטר לאדם בכל טורקיה. הנשיא רשאי גם להגביל או לעצור רכישות לפי מדינה, אזור או סוג נכס. לכן הבדיקה הראשונה בכל תיק היא שהאזרחות של הקונה והמיקום של הנכס מאפשרים את הרישום, עוד לפני שבוחרים נכס.

מ-1 בדצמבר 2026: התשלום עובר במערכת התשלום המאובטח

תקנות הסחר במקרקעין של משרד המסחר (סעיף נוסף 1, ותקנת מעבר 1(10) כפי שתוקנה ב-1 באוקטובר 2026) קובעות שהחלק של המחיר שמשולם במזומן, בהעברה בנקאית או בהעברה אלקטרונית יעבור במערכת שבה הבעלות והתשלום מתחלפים בו-זמנית. בכל עסקה נגבים דמי שימוש שמנוכים מהסכום שעובר למוכר. משרד המסחר רשאי לדחות את המועד בעד שלושה חודשים. איך המערכת משתלבת עם מכירת המטבע לבנק המרכזי בעסקת אזרחות עדיין לא פורסם בפרוטוקול שהתקנות מפנות אליו, ולכן אנחנו מתאמים את הסדר עם הבנק לפני כל עסקה.

מה העסקה עולה מעבר למחיר

• אגרת רישום מקרקעין: עשרים לאלף מהמחיר המוצהר לכל צד (חוק האגרות מס' 492, תעריף 4, פריט 20(a)); מי נושא בה נקבע בחוזה.
• מע"מ: מסירה ראשונה של דירה או של מקום עסק לזר שאינו מתגורר בטורקיה, כשהמחיר הובא לטורקיה במטבע זר, פטורה ממע"מ (סעיף 13(i) לחוק המע"מ מס' 3065). מכירה של הנכס בתוך שלוש שנים מחייבת להחזיר את המס עם ריבית לפני ההעברה.
• דוח השמאות, התרגומים המושבעים, הנוטריון ודמי השימוש במערכת התשלום.

סדר הפעולות בתיק

1. בדיקת הקונה והנכס

   האזרחות של הקונה, השטר, הבעלים, השעבודים וההערות, ושהיחידה לא שימשה בתיק אחר.

2. שמאות ואישור ערך

   הזמנת הדוח דרך WebTapu וקבלת אישור הערך במערכת.

3. מכירת המטבע והתשלום

   המטבע נמכר לבנק ומשם לבנק המרכזי, הבנק מנפיק את אישור רכישת המטבע, והתשלום עובר למוכר.

4. העברת השטר והערת שלוש השנים

   הבעלות עוברת בלשכת רישום המקרקעין וההערה נרשמת בשטר.

5. תעודת ההתאמה, היתר השהייה ובקשת האזרחות

   תעודת ההתאמה מ-TKGM, היתר שהייה לפי סעיף 31(1)(j) לחוק 6458, והגשת התיק למשרד האוכלוסין והאזרחות.

אחרי שלוש שנים

כשחלפו שלוש השנים, ההערה מוסרת והנכס נמכר כרגיל; האזרחות שנרכשה אינה תלויה בהמשך הבעלות. מי שקנה בפטור ממע"מ ומוכר בתוך שלוש שנים מחזיר את המס לפני ההעברה.

שאלות נפוצות

אפשר לקנות נכס על הנייר?

כן, בחוזה מכר נוטריוני על יחידה בבית משותף, כשהסכום כולו שולם מראש בחוזה אחד וההתחייבות לשלוש שנים נרשמה בפנקס.

אפשר לשלם בקריפטו או בהלוואה?

מטבע קריפטוגרפי אינו מתקבל ישירות; הוא עובר קודם לערוץ הבנקאי ונמכר כמטבע זר. הלוואה מבנק טורקי אינה נספרת לסכום ההשקעה.

האם בני המשפחה צריכים השקעה נוספת?

לא. בן או בת הזוג והילדים הקטינים או התלויים נכנסים לאותה בקשה. הפירוט במדריך אזרחות טורקית באמצעות השקעה.

הייצוג בתיק: עורך דין לאזרחות טורקית בהשקעה. רכישת נכס בטורקיה שלא לצורך אזרחות: עורך דין נדל"ן בטורקיה.

מידע כללי על הדין הטורקי, ואינו ייעוץ משפטי. התקנות, החוזר והתקנות על מערכת התשלום נקראו מהטקסטים הרשמיים ב-4 בנובמבר 2026. אין הבטחה לתוצאה, וכל בקשה נבחנת לפי עובדותיה.