עורך דין נדל"ן בטורקיה לרוכשים זרים
בטורקיה הבעלות במקרקעין עוברת רק ברישום בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 705 לחוק האזרחי הטורקי מס' 4721), לא בחתימה על חוזה ולא בתשלום מקדמה. זר רשאי לקנות אם הוא אזרח של מדינה שהנשיא קבע, ובמגבלות השטח של סעיף 35 לחוק רישום המקרקעין מס' 2644. צוות Serka Law Firm בודק את הנכס, את המוכר ואת מסלול התשלום לפני שכסף זז, ומייצג את הקונה בלשכת הרישום מכוח ייפוי כוח.
מי רשאי לקנות, ובאילו מגבלות
סעיף 35 לחוק 2644 מתיר לזר לרכוש מקרקעין וזכויות קנייניות מוגבלות אם הוא אזרח של מדינה שהנשיא קבע, ובשתי מגבלות שטח: לא יותר מעשרה אחוזים מהשטח הפרטי של המחוז, ולא יותר משלושים הקטר לאדם בכל טורקיה. הנשיא רשאי להגביל או לעצור רכישות לפי מדינה, אדם, אזור, סוג או גודל. אותו סעיף מחייב את לשכת הרישום לעבוד לפי מפות האזורים הצבאיים, אזורי הביטחון והאזורים האסטרטגיים, ולכן חלקה בתוך אזור כזה אינה עוברת לזר, מה שלא יהיה כתוב בחוזה. מי שקונה קרקע ריקה חייב להגיש תוך שנתיים פרויקט לאישור המשרד המוסמך.
חברה זרה רשאית לרכוש רק במסגרת חוקים מיוחדים, וגוף זר שאינו חברה מסחרית אינו רשאי לרכוש כלל. משכנתה לטובת זר אינה כפופה למגבלות האלה.
איך עובר השטר
בדיקה לפני חוזה
רישום השטר העדכני, השעבודים, העיקולים, ההערות והתביעות התלויות, ייעוד הקרקע, היתר הבנייה ותעודת האכלוס, והסמכות של המוכר למכור.
חוזה ומסלול תשלום
הבטחת מכר לפני ההעברה נעשית אצל נוטריון, ובעל זכות יכול לרשום אותה כהערה בשטר כדי שתחייב גם קונים מאוחרים. התשלום עובר כנגד מסמכים, לא כנגד הבטחות.
הבקשה בלשכת הרישום
הבקשה מוגשת דרך WebTapu, והלשכה בודקת את הקונה ואת מיקום החלקה.
אגרות ומסים
אגרת רישום מקרקעין של עשרים לאלף מהמחיר המוצהר לכל צד (חוק האגרות מס' 492, תעריף 4, פריט 20(a)), משולמת לפני מועד הרישום.
הרישום
הצדדים או באי כוחם חותמים בלשכה, והקונה נרשם כבעלים. סעיף 26 לחוק 2644 מאפשר להשלים חוזה גם כשהצדדים נמצאים בלשכות שונות או בנציגות של רשות המקרקעין בחוץ לארץ.
מה השתנה בשמאות
מאז 13 ביוני 2024 לשכת הרישום אינה דורשת דוח שמאות ברכישה של זר, למעט רכישה לצורך אזרחות (חוזר TKGM 2024/4). ברכישה לצורך אזרחות הסכום מאושר באישור ערך שנשען על דוח של חברת שמאות שהסמיכה רשות שוק ההון, כמוסבר בדף אזרחות טורקית תמורת נדל"ן. השווי שקבע השמאי אינו קובע את אגרת הרישום.
מע"מ ומס בעסקה
מסירה ראשונה של דירה או של מקום עסק לזר שאינו מתגורר בטורקיה, כשהמחיר הובא לטורקיה במטבע זר, פטורה ממע"מ (סעיף 13(i) לחוק המע"מ מס' 3065). הקונה אחראי יחד עם המוכר למס, לקנס ולריבית אם יתברר שהתנאים לא התקיימו, ומכירה בתוך שלוש שנים מחייבת להחזיר את המס לפני ההעברה.
מ-1 בדצמבר 2026: מערכת התשלום המאובטח
לפי תקנות הסחר במקרקעין של משרד המסחר, החל מ-1 בדצמבר 2026 החלק של המחיר שמשולם במזומן או בהעברה עובר במערכת שבה הבעלות והתשלום מתחלפים בו-זמנית, ובכל עסקה נגבים דמי שימוש שמנוכים מהסכום שעובר למוכר. משרד המסחר רשאי לדחות את המועד בעד שלושה חודשים.
הסיכונים שאנחנו רואים ברכישות של זרים
- תשלום לפני בדיקה: מקדמה שהועברה על סמך טופס של מתווך, לפני שנקראו השטר והחוזה, היא ההפסד הנפוץ ביותר שאפשר היה למנוע.
- נכס על הנייר: חדלות פירעון של יזם, איחור במסירה או הבטחת מכר שלא נרשמה עלולים להשאיר את הקונה עם תשלומים ובלי בעלות.
- ייעוד והיתרים: נכס אטרקטיבי יכול לשבת על חלקה עם עיקול, עם פגם בייעוד או בלי תעודת אכלוס.
- תיק אזרחות: רכישה שאינה מגיעה לסף או שאין בה הערת שלוש השנים נכשלת במסלול האזרחות, גם כשהמכירה עצמה תקינה.
שאלות נפוצות
אפשר לקנות מרחוק?
כן. ייפוי כוח בקונסוליה הטורקית או אצל נוטריון מקומי, עם אפוסטיל היכן שמדינתכם צד לאמנה ותרגום מושבע, מאפשר לנו לבצע את הבדיקה, להגיש את הבקשה ולחתום בלשכת הרישום בשמכם.
הבטחת מכר מספיקה כדי לשמור נכס?
רק כשנעשתה אצל נוטריון ונרשמה כהערה בשטר. טופס פרטי חתום אינו נותן את אותה הגנה מול קונים אחרים ומול נושים של המוכר.
תחומים קשורים: הקמת חברה בטורקיה לרכישה דרך חברה, ומס שבח מקרקעין בטורקיה למכירה בהמשך.
מידע כללי על דיני המקרקעין בטורקיה, ואינו ייעוץ משפטי. החוקים נקראו מהטקסטים הרשמיים ב-4 בנובמבר 2026. יחסי עורך דין ולקוח נוצרים רק בהסכם ייצוג חתום עם Serka Law Firm.
