אדם שמוכר נכס מקרקעין בטורקיה בתוך חמש שנים מהיום שרכש אותו משלם מס הכנסה על הרווח, לפי מדרגות המס הרגילות של 15 עד 40 אחוז; מכירה אחרי חמש שנים אינה יוצרת רווח חייב לפי החוק הטורקי (סעיף 80 החוזר(6) לחוק מס ההכנסה מס' 193). נכס שהתקבל בלי תמורה, בירושה או במתנה, אינו בכלל הזה. הרווח הוא מחיר המכירה פחות העלות, כשהעלות מתואמת למדד המחירים הסיטוני אם המדד עלה ב-10 אחוז לפחות, ופחות הוצאות המכירה, המסים והאגרות שהמוכר נשא בהם (סעיף 81 החוזר). בשנת 2026 הראשונים 150,000 לירה של רווחים כאלה בשנה פטורים, ומי שאינו תושב טורקיה מדווח על המכירה בתוך חמישה-עשר יום.
כלל חמש השנים
סעיף 80 החוזר מונה את רווחי ההון החייבים, ובפסקה 6 שלו רווח ממכירה, בכל דרך רכישה פרט לרכישה בלי תמורה, של נכסי מקרקעין וזכויות מסוימות בתוך חמש שנים מיום הרכישה. "מכירה" כוללת גם העברה בתמורה, החלפה, הפקעה והכנסה של הנכס כהון לחברה. מכאן שתי מסקנות:
- מכירה בשנה החמישית: ממוסה. התקופה נספרת מיום הרכישה, ולכן יום הרישום בשטר נבדק לפני שקובעים את יום המכירה.
- ירושה ומתנה: נכס שהתקבל בלי תמורה אינו בכלל, גם כשהוא נמכר מיד.
- נכס של עסק: מכירה של נכס שהוא חלק מעסק מסחרי פעיל ונתון לפחת היא רווח מסחרי, וחלים עליה כללי הרווח המסחרי, לא כלל חמש השנים (סעיף 80 החוזר, הפסקה האחרונה).
מי שקנה נכס לצורך אזרחות טורקית מחזיק בו שלוש שנים לפחות, עם הערה בפנקס המקרקעין שהנכס לא יימכר (סעיף 20(2)(b) לתקנות ליישום חוק האזרחות). מכירה בשנה הרביעית או החמישית ממוסה אפוא לפי הסעיף הזה, ומכירה אחרי חמש שנים לא.
איך מחשבים את הרווח
- הבסיס: הסכום שהתקבל במכירה, בכסף ובכל טובת הנאה, פחות עלות הנכס, הוצאות המכירה שהמוכר נשא בהן, והמסים והאגרות ששילם (סעיף 81 החוזר, פסקה ראשונה).
- תיאום העלות: העלות מוגדלת בשיעור העלייה במדד המחירים הסיטוני שמפרסם מכון הסטטיסטיקה, בלי חודש המכירה, ובתנאי שהעלייה היא 10 אחוז לפחות (סעיף 81 החוזר, הפסקה האחרונה). בתקופות של אינפלציה גבוהה בלירה, התיאום הזה הוא שקובע אם נשאר רווח בכלל.
- עלות שאינה מוכחת: כשהמוכר אינו יכול להוכיח את העלות, היא נקבעת בידי ועדת הערכה לפי חוק סדרי המס (סעיף 81 החוזר).
- הפטור השנתי: בשנת 2026, 150,000 לירה מרווחי ההון של השנה פטורים, למעט רווחים ממכירת ניירות ערך (סעיף 80 החוזר, פסקה שלישית, בסכום של ההוראה הכללית 332).
- המדרגות: הרווח החייב ממוסה לפי טבלת סעיף 103, מ-15 אחוז ועד 40 אחוז מעל 5,300,000 לירה בשנת 2026; הטבלה המלאה בדף על מס הכנסה בטורקיה.
מוכר שאינו תושב טורקיה
מי שאינו תושב טורקיה ואינו חייב בדוח שנתי מדווח על רווח ממכירת נכס מקרקעין בדוח מיוחד, במשרד המס של המקום שבו נמצא הנכס, בתוך חמישה-עשר יום מהיום שבו הופק הרווח (סעיף 101). לפי אמנת המס בין טורקיה לישראל, רווח של תושב ישראל ממכירת נכס מקרקעין בטורקיה ניתן למיסוי בטורקיה (סעיף 13(1) לאמנה), וכך גם רווח ממכירת מניות של חברה שרוב נכסיה, במישרין או בעקיפין, הם מקרקעין בטורקיה (סעיף 13(4)). המס ששולם בטורקיה מזוכה כנגד המס בישראל, בכפוף לדין הישראלי ועד החלק היחסי של המס הישראלי (סעיף 22(2)).
מה הצוות שלנו עושה במכירת נכס
- בדיקת תאריך הרכישה, דרך הרכישה והעלות המוכחת, לפני שקובעים מועד מכירה.
- חישוב הרווח עם תיאום המדד והפטור השנתי, והשוואה בין מכירה עכשיו למכירה אחרי חמש שנים.
- הדוח המיוחד בתוך חמישה-עשר יום, ותיאום עם מי שמטפל במס שלכם בישראל לפי האמנה.
- ליווי העסקה עצמה: החוזה, התשלום והרישום בלשכת רישום המקרקעין.
שאלות נפוצות
מכרתי דירה באיסטנבול אחרי שש שנים. יש מס בטורקיה?
לפי סעיף 80 החוזר(6), מכירה אחרי חמש שנים מיום הרכישה אינה יוצרת רווח הון חייב, ולכן, כשהדירה אינה נכס של עסק, אין עליה מס הכנסה בטורקיה. מה שקורה במדינת התושבות שלכם נקבע לפי הדין שלה.
ירשתי נכס ומכרתי אותו אחרי שנה. משלמים מס על הרווח?
לא לפי הכלל הזה: נכס שהתקבל בלי תמורה, כמו בירושה, אינו בכלל חמש השנים (סעיף 80 החוזר(6)).
הנכס נקנה לצורך אזרחות. אפשר למכור אחרי שלוש שנים בלי מס?
תנאי האזרחות הוא שלוש שנים בלי מכירה, אבל כלל המס נפרד ממנו: עד תום חמש שנים מיום הרכישה הרווח ממכירה חייב במס, לפי החישוב שלמעלה (סעיף 80 החוזר(6)).
תחומים קשורים: עורך דין נדל"ן בטורקיה לרוכשים זרים וחשבון נאמנות בטורקיה.
מידע כללי על הדין הטורקי, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. חוק מס ההכנסה 193 בנוסחו המאוחד, ההוראה הכללית 332 והאמנה בין טורקיה לישראל נקראו מהטקסטים הרשמיים ב-9 בנובמבר 2026. על המיסוי בישראל חל הדין הישראלי.