בדין הטורקי יש חשבון נאמנות, והוא הפיקדון אצל הנוטריון: נוטריון מקבל כסף או חפץ כדי לשמור אותו או למסור אותו לאדם מסוים, מפקיד כסף בחשבון הפיקדונות של הנוטריונים בבנק לא יאוחר מהיום שאחרי, על שם מי שזכאי לו, ומוסר אותו שלא לפי התנאים שבפרוטוקול רק בהסכמת הצדדים או לפי החלטת בית משפט (סעיפים 62 עד 67 לחוק הנוטריונים מס' 1512). בעסקת מקרקעין יש מ-1 בדצמבר 2026 גם מסלול חדש: המחיר שמשולם במזומן או בהעברה בנקאית עובר במערכת תשלום שבה הבעלות והמחיר מחליפים ידיים בו-זמנית (סעיף נוסף 1 לתקנות הסחר במקרקעין). הבחירה בין המבנים נעשית לפני שהכסף יוצא מהחשבון של הקונה.
הפיקדון אצל הנוטריון
- הפרוטוקול: הנוטריון שומר פיקדונות שהובאו כדי להישמר או כדי להימסר לאדם; המפקיד מקבל עותק של הפרוטוקול, ועותק נוסף מומצא למי שלטובתו הופקד הפיקדון (סעיף 62).
- שמירה: לבקשת המפקיד, הפיקדון נכנס למעטפה שהוא והנוטריון חותמים עליה, ונשמר בבנק טורקי (milli bir banka) (סעיף 63).
- כסף: הנוטריון מפקיד אותו לא יאוחר מהיום שאחרי בחשבון הפיקדונות של הנוטריונים בבנק, עם השם והכתובת של הזכאי, והבנק משלם לזכאי כנגד שיק של לשכת הנוטריון (סעיף 64).
- הנעילה: מסירת הפיקדון לאדם שלא לפי התנאים שבפרוטוקול טעונה הסכמה של הצדדים או החלטת בית משפט (סעיף 67). אף צד אינו מושך את הכסף לבדו.
- פיקדון שלא נדרש: פיקדון שלא נלקח בתוך שנה מתום תקופת השמירה, או שהאגרות וההוצאות שלו לא שולמו, נמכר אחרי הודעה (סעיף 65), וכסף שהתיישן עובר לאוצר המדינה (סעיף 66).
התנאים שבפרוטוקול הם מה שהנוטריון יפעל לפיו, ולכן הם מנוסחים בזהירות של חוזה: מה משחרר את הכסף, איזה מסמך מוכיח את הרישום, ומה קורה כשהעסקה נכשלת. הנכונות של לשכה מסוימת לקבל את מלוא המחיר, והשכר שלה, נבדקים מולה לפני שהמבנה נכתב לחוזה.
מאז 2022 הנוטריון יכול גם לבצע את המכירה
חוק מס' 7413 מ-23 ביוני 2022 הסמיך את הנוטריון לערוך הבטחה למכור מקרקעין, לרשום אותה כהערה בפנקס המקרקעין דרך מערכת המידע של רישום המקרקעין, ולערוך את חוזה המכר עצמו (סעיף 60(3)). לפי סעיף 61/A, הנוטריון מקבל את רישומי הנכס ממערכת רישום המקרקעין, בודק מי בעל הזכות ואם יש מניעה משפטית למכירה, ורק אז עורך את החוזה; עם החתימה החוזה נרשם במערכת, ולשכת רישום המקרקעין רושמת את ההעברה. על חוזה כזה נגבית רק אגרת הרישום, הוא פטור ממס בולים, ושכר הנוטריון מוגבל לטווח שנקבע בסעיף ומתעדכן מדי שנה. כך אותו בעל תפקיד ציבורי יכול להחזיק את המחיר לפי סעיפים 62 עד 67 ולבצע את ההעברה.
למה כסף ששולם לפני הרישום אינו מובטח
מכר של מקרקעין תקף רק כשהחוזה נערך בצורה רשמית, וגם הבטחה למכור מקרקעין אינה תקפה בלי צורה רשמית (סעיף 237 לחוק החיובים הטורקי מס' 6098). טופס הזמנה במשרד מכירות, חוזה פרטי במייל או קבלה של מתווך אינם יוצרים זכות בנכס, וכסף ששולם כנגדם אינו מובטח בנכס. הבטחה למכור שנערכה בצורה רשמית ונרשמה כהערה בפנקס היא שמגינה על הקונה מפני העברה מאוחרת של הנכס.
גם ישיבה בחוץ לארץ אינה סיבה להעביר כסף למתווך: כשהצדדים לחוזה העברת בעלות נמצאים בלשכות רישום שונות או בנציגות של טורקיה בחוץ לארץ, הפקידים מקבלים את ההצהרות של כל צד בנפרד, והחוזה מושלם על סמכן (סעיף 26 לחוק רישום המקרקעין מס' 2644, בתוספת מ-2019).
מערכת התשלום המאובטח מ-1 בדצמבר 2026
לפי הסעיף הנוסף 1 לתקנות הסחר במקרקעין של משרד המסחר, כשחלק ממחיר נכס או כולו משולם במזומן, בהעברה בנקאית, בהעברה אלקטרונית או בדרך אחרת שהמשרד קובע, המחיר משולם דרך מערכת תשלום שבנויה כך שהבעלות והמחיר מחליפים ידיים בו-זמנית. כשבנק או חברת מימון מממנים חלק מהמחיר, המערכת חלה על החלק שאינו ממומן. על כל עסקה נגבים דמי שימוש, שמנוכים מהסכום שמועבר למוכר. החובה חלה על מכירות מ-1 בדצמבר 2026, והמשרד רשאי לדחות את המועד בעד שלושה חודשים (תקנת מעבר 1(10)).
ארבעת המבנים, ומה כל אחד מהם מבטיח
| המבנה | מי מחזיק את הכסף | הנקודה החלשה |
|---|---|---|
| פיקדון אצל נוטריון (סעיפים 62 עד 67 לחוק 1512) | בעל תפקיד ציבורי, בחשבון בנק, לפי פרוטוקול; שחרור שלא לפי התנאים רק בהסכמה או בצו | הכול תלוי בניסוח התנאים בפרוטוקול, ובנכונות של הלשכה |
| חשבון בנק חסום | הבנק, לפי ההסכם שיצר את החסימה | נשען על ההסכם בלבד, ולכן נוסח תנאי השחרור קובע |
| הבטחה למכור רשמית, עם הערה בפנקס | אף אחד; מה שמובטח הוא הזכות בנכס, לתקופת ההערה | הכסף ששולם אינו מוחזק בידי איש |
| מערכת התשלום המאובטח (מ-1 בדצמבר 2026) | המערכת, עד שהבעלות והמחיר מתחלפים בו-זמנית | חלה על החלק שאינו ממומן בהלוואה; דמי השימוש יורדים מהסכום למוכר |
מה הצוות שלנו עושה בעסקה
- בדיקת הנכס, המוכר וההערות בפנקס לפני כל תשלום.
- בחירת המבנה וניסוח תנאי השחרור, בפרוטוקול של הנוטריון או בהסכם עם הבנק.
- הבטחה למכור רשמית עם הערה, והחוזה מול הנוטריון או לשכת רישום המקרקעין.
- תיאום התשלום במערכת המאובטחת והרישום, כשאתם בחוץ לארץ.
שאלות נפוצות
אפשר להפקיד את המחיר אצל עורך דין?
החוק שקובע פיקדון עם נעילה של הסכמה או צו הוא חוק הנוטריונים (סעיף 67). מבנה אחר נשען על החוזה בלבד, ולכן מה שמגן על הכסף הוא נוסח התנאים ומי שמחזיק אותו.
חתמתי על חוזה פרטי ושילמתי מקדמה. יש לי זכות בדירה?
לא בנכס עצמו. מכר והבטחה למכור מקרקעין תקפים רק בצורה רשמית (סעיף 237 לחוק 6098); החוזה הפרטי אינו יוצר זכות בנכס, ומה ששולם לפיו אינו מובטח בנכס.
מערכת התשלום המאובטח חלה גם כשיש משכנתה?
כן, על החלק של המחיר שאינו ממומן בהלוואה של הבנק או של חברת המימון (סעיף נוסף 1(2)).
תחומים קשורים: עורך דין נדל"ן בטורקיה לרוכשים זרים ואזרחות טורקית תמורת נדל"ן.
מידע כללי על הדין הטורקי, ואינו ייעוץ משפטי. חוק הנוטריונים 1512, חוק החיובים 6098, חוק רישום המקרקעין 2644 ותקנות הסחר במקרקעין נקראו מהטקסטים הרשמיים ב-9 בנובמבר 2026. אין הבטחה לתוצאה, וכל עסקה נבחנת לפי עובדותיה.