Автор: адвокат Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770
Останнє оновлення: 14 червня 2026 р.
Купівля нерухомості на стадії будівництва може надати іноземному покупцеві право на громадянство Туреччини за інвестиції, але лише за умови, що передачу права власності, оцінку та передбачене законом обмеження на продаж (турецькою — serh) вдається завершити й задокументувати, доки покупець ще володіє активом протягом необхідного строку. Основний ризик за такої схеми — це строки: право на громадянство пов’язане із зареєстрованим правом власності та внесеним обмеженням, а проєкт, який ще не введений в експлуатацію, не може забезпечити ані того, ані іншого. У цьому матеріалі пояснюється, як працює обмеження, де операції на стадії проєкту руйнують справу та як зберегти право на громадянство за купівлею на стадії будівництва — від оплати до подання заяви.
Що таке обмеження на праві власності (serh) і чому воно важливе для громадянства?
Serh — це обмеження, що вноситься до турецького свідоцтва про право власності (tapu) і забороняє власникові продавати нерухомість протягом фіксованого строку володіння, встановленого нормативними актами. Для справи про громадянство за інвестиції на основі нерухомості це обмеження не є необов’язковою формальністю. Це реєстрове підтвердження того, що інвестор зв’язав актив на строк, якого вимагає закон, і саме навколо цього побудовано шлях до громадянства. Без зареєстрованого права власності з внесеним обмеженням немає кваліфікованого набуття, на основі якого можна подати заяву.
Обмеження вноситься до Земельного реєстру (Tapu Müdürlüğü) у момент завершення кваліфікованої передачі. Покупець залишається власником протягом усього строку володіння й може користуватися нерухомістю або здавати її в оренду; обмеження лише блокує перепродаж до спливу строку, встановленого нормативними актами. Точний строк володіння та порогова сума кваліфікованої інвестиції встановлюються чинними нормативними актами й можуть змінюватися, тому застосовні показники слід перевіряти перед будь-якими зобов’язаннями.
Чи можна отримати громадянство Туреччини за нерухомість на стадії будівництва?
Так, нерухомість на стадії будівництва може стати підставою для заяви на громадянство Туреччини, але справа стає чинною лише після того, як кваліфіковане право власності зареєстровано на ім’я покупця, а обмеження на продаж внесено стосовно нього. Доки проєкт не досягне стадії, на якій така реєстрація стає можливою, є договір і слід платежів, але немає активу, що дає право на громадянство. Юридичне питання ніколи не зводиться до того, чи дозволена купівля на стадії будівництва як така. Воно полягає в тому, чи може ця конкретна операція дійти до зареєстрованого права власності з внесеним обмеженням у межах строку, запланованого покупцем.
Саме в цьому полягає головна різниця між купівлею на стадії будівництва та купівлею готового об’єкта із зареєстрованим правом власності. Із завершеним об’єктом, що вже має чисте, придатне для передачі свідоцтво, кваліфіковану передачу й внесення обмеження можна виконати одним узгодженим кроком. За купівлі на стадії будівництва реєстрова подія, від якої залежить справа про громадянство, перебуває в кінці послідовності будівництва та документування, яку покупець не контролює. Стратегія залишається чистою лише тоді, коли цю послідовність продумано й закріплено в договорі ще до того, як рухаються кошти.
Що може піти не так за купівлі на стадії будівництва у справі про громадянство?
Найпоширеніша помилка — вважати достатнім сильний проєкт і готову до співпраці команду продажів. Це не так. Купівля на стадії будівництва додає ризики, пов’язані зі строками, документуванням, слідом платежів і завершенням будівництва, які не виникають у такий самий спосіб за готового права власності. Типові схеми провалу є конкретними, і їх можна уникнути.
- Право власності ще не підлягає реєстрації. Об’єкт не може мати кваліфікованого свідоцтва чи обмеження на поточній стадії проєкту, тож у справі про громадянство немає активу, до якого можна прив’язатися, аж до завершення будівництва.
- Невідповідність строків. Графік будівництва та реєстрації виходить за межі періоду, під який покупець планував заяву на громадянство, що може застопорити подання або змусити обрати менш вигідний шлях.
- Розірваний слід платежів. Справи про громадянство вимагають, щоб інвестиція була задокументована через банківські канали разом із підтвердними валютообмінними та оціночними документами. Розстрочені платежі на стадії продажу, здійснені неформально, готівкою або безпосередньо в криптовалюті без конвертації через банківські канали, можуть залишити документальний ланцюг неповним.
- Відповідність продавця та історії права власності. Правила прийнятності перевіряють, хто є продавцем і звідки походить право власності. Об’єкт, переуступлений через ланцюг перепродажів на стадії будівництва або набутий від продавця, що не відповідає вимогам, може не пройти перевірку прийнятності, яку належна перевірка готового права власності зазвичай виявила б раніше.
- Строки оцінки. Кваліфікована сума інвестиції підтверджується звітом ліцензованого оцінювача. Оцінити актив на стадії проєкту й узгодити цю цифру з порогом, установленим нормативними актами, складніше, ніж оцінити завершений об’єкт.
Проблема з обмеженням зазвичай є симптомом, а не самою хворобою. Коли обмеження не вдається внести, це майже завжди тому, що базова логіка операції — придатне для реєстрації право власності, задокументована ціна, прийнятний продавець — ще не на місці.
Як потрібно документувати слід платежів для справи про громадянство за купівлею на стадії будівництва?
Інвестиція має бути простежуваною від коштів покупця до кваліфікованої передачі через банківські канали разом із валютообмінними та оціночними документами, яких вимагають нормативні акти. Для справи про громадянство ціна, зафіксована в нотаріально посвідченому договорі, запис про банківський переказ, валютообмінна документація та звіт про оцінку мають разом розповідати одну узгоджену історію. Купівля на стадії будівництва ускладнює це, бо оплата розподілена за етапами будівництва, а не здійснюється одним переказом.
Два моменти визначають, чи витримає слід платежів. По-перше, договір має документувати повну вартість операції; заниження ціни задля зменшення податкового навантаження є серйозним ризиком для справи, оскільки адміністративна перевірка вартості операцій може поширитися й на громадянство, надане на основі заниженої ціни. Документування повної вартості є захисним стандартом, а не необов’язковим варіантом. По-друге, кожен платіж, який має зараховуватися до кваліфікованої інвестиції, повинен проходити через банківські канали, щоб він з’явився в документальному ланцюзі. На платіж, який неможливо простежити, неможливо покластися під час оцінки справи.
Як строки за купівлею на стадії будівництва взаємодіють зі строком володіння та перепродажем?
Обмеження на продаж відлічується з моменту реєстрації кваліфікованого права власності, а не з дати, коли покупець підписав договір на стадії будівництва чи здійснив перший платіж. Це важливо для планування виходу з інвестиції. Покупець, який припускає, що строк володіння почався з моменту купівлі, може неправильно оцінити, коли нерухомість можна продати. Відлік, який визнає реєстр, — це дата внесення обмеження, а за купівлі на стадії будівництва ця дата може настати значно пізніше за початковий договір.
Плануйте вихід із самого початку. Зіставте графік будівництва та реєстрації зі строком володіння, встановленим нормативними актами, і визначте, коли продаж став би можливим, якщо це частина плану інвестора. Та сама дисципліна стосується сімейного планування та будь-яких кроків щодо проживання чи статусу, які залежать від строків громадянства, — усі вони прив’язані до реєстрових подій, а не до договору купівлі-продажу.
Як купівля на стадії будівництва порівнюється з іншими шляхами проживання та громадянства за інвестиції?
Багато покупців, які розглядають купівлю на стадії будівництва в Туреччині, водночас порівнюють програми в інших країнах, як-от карибські програми громадянства за інвестиції чи європейські шляхи отримання посвідки на проживання за інвестиції в таких країнах, як Греція чи Португалія. Ці програми відрізняються за структурою, а умови кожної встановлюються власним законодавством відповідної країни й часто змінюються, тому чинні умови будь-якої конкретної програми слід підтверджувати безпосередньо, перш ніж покладатися на них.
Структурна відмінність, яка зазвичай має значення, — це актив проти безповоротного внеску. Кілька програм громадянства побудовані на безповоротному внеску, коли кваліфікована сума сплачується до фонду й не повертається. Шлях через нерухомість побудований на активі, яким інвестор володіє і який може, з урахуванням строку володіння, згодом продати. Саме ця різниця, а не якась гучна цифра, є тим, що інвестор має зважити насамперед, і це одна з причин, чому питання купівлі на стадії будівництва варто вирішувати правильно: актив захищає інвестицію лише тоді, коли він справді доходить до чистого, зареєстрованого права власності з внесеним обмеженням. Ми не консультуємо щодо переваг нетурецьких програм; це порівняння наводиться лише для того, щоб окреслити рішення щодо турецької купівлі на стадії будівництва.
Що має зробити покупець, перш ніж обрати шлях купівлі на стадії будівництва?
Проаналізуйте ризик стадії проєкту й механіку права власності та обмеження ще до того, як будуть вкладені будь-які кошти. Вирішальні питання — як буде задокументовано актив, чи узгоджуються строки реєстрації з планом отримання громадянства та чи залишається доказовий слід узгодженим від першого платежу до подання заяви. Якщо на покупця тиснуть, аби він діяв швидко, цей тиск сам по собі є причиною уповільнитися й перевірити справу. Найсильніші справи за купівлею на стадії будівництва — ті, у яких реєстровий результат було закріплено в договорі ще до першого внеску, а не сподівалися на нього згодом.
Цілеспрямований юридичний аналіз відокремлює те, що вже задокументовано, від того, що ще належить довести, і перетворює багатообіцяльну, але неконтрольовану купівлю на справу з чітко визначеним шляхом до зареєстрованого права власності з внесеним обмеженням.
Документи та інформація, які слід зібрати для аналізу на стадії проєкту
- Проєктні документи, статус права власності й дозволів забудовника та заяви на стадії продажу в письмовій формі
- Будь-які матеріали щодо права власності, обмеження чи земельного реєстру, доступні на поточній стадії
- Графік платежів і банківський канал для здійснення розстрочених платежів
- Передбачений підхід до оцінки та те, як він співвідноситься з кваліфікаційним порогом, установленим нормативними актами
- Припущення щодо справи про громадянство, пов’язані з цією нерухомістю, та цільові строки подання заяви
- Документи, що відображають послідовність строків, завершення будівництва та документування аж до реєстрації
Як Юридична фірма Serka структурує справу про громадянство за купівлею на стадії будівництва
Ми проводимо аналіз права власності та обтяжень щодо об’єкта, перевіряємо продавця й історію права власності на відповідність чинним правилам прийнятності та підтверджуємо, чи й коли проєкт може забезпечити придатне для реєстрації свідоцтво з внесеним обмеженням. Ми координуємо ліцензовану оцінку, спрямовуємо інвестицію через банківські канали разом із валютообмінною документацією, якої вимагають нормативні акти, та забезпечуємо документування повної вартості операції в нотаріально посвідченому договорі, щоб справа була здатна витримати подальшу перевірку. Мета — перетворити можливість на стадії будівництва на задокументований план дій: що можна заявити, що потрібно довести, з чого почати та який реалістичний шлях до зареєстрованого права власності з внесеним обмеженням.
Поширені запитання
Чи є купівля на стадії будівництва автоматично непридатною для громадянства?
Ні. Нерухомість на стадії будівництва може стати підставою для справи про громадянство, але вона потребує жорсткішого юридичного контролю та чіткішого документального планування, ніж купівля готового об’єкта, оскільки кваліфіковане право власності й обмеження виникають лише після того, як проєкт досягає реєстрації.
Коли починається строк обмеження на продаж для нерухомості на стадії будівництва?
Строк володіння відлічується з дати реєстрації кваліфікованого права власності та внесення обмеження, а не з дати договору на стадії будівництва чи першого платежу. Строки виходу з інвестиції слід планувати від реєстрової дати.
Чи може іноземний покупець вести справу про громадянство за купівлею на стадії будівництва дистанційно?
У багатьох випадках так. Належно оформлена довіреність, чіткий перелік документів і план дистанційної комунікації можуть зменшити або усунути потребу подорожувати, із однією короткою особистою зустріччю там, де цього вимагає процедура.
Який найбільший ризик купівлі на стадії будівництва для справи про громадянство?
Неузгоджений документальний ланцюг. Коли договірна ціна, банківський запис, валютообмінна документація та оцінка не збігаються або право власності ще не може бути зареєстроване з обмеженням, справа залишається вразливою, незалежно від того, наскільки сильним виглядає проєкт.
Поговоріть з юристом із питань громадянства Туреччини щодо купівлі на стадії будівництва
Якщо ви розглядаєте нерухомість на стадії будівництва для справи про громадянство Туреччини, замовте аналіз справи, перш ніж брати на себе зобов’язання. Ми оцінимо ризик стадії проєкту, шлях до права власності та обмеження, а також документальний ланцюг і скажемо вам, чи можна контролювати цей шлях достатньо жорстко для запланованого вами подання заяви. Зв’язатися з фірмою для початку аналізу можна через нашу сторінку контактів.
Пов’язані матеріали та послуги: Громадянство за інвестиції, Право нерухомості та набуття власності, Імміграція та посвідки на проживання, Заснування компаній та Прямі іноземні інвестиції.
Ця стаття є загальною інформацією про турецьке право та практику громадянства за інвестиції й не є юридичною консультацією. Цифри, порогові суми, строки володіння та умови програм встановлюються нормативними актами й політикою та можуть змінюватися; перевіряйте чинні правила, перш ніж покладатися на них. Прочитання цієї статті не створює відносин «адвокат — клієнт»; вони виникають лише на підставі підписаного договору про надання послуг.