執筆：弁護士 Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770
最終更新日：2026年6月14日
プレビルド（建設前・建設中）物件の購入であっても、外国人購入者が投資によるトルコ国籍取得の要件を満たすことは可能です。ただしそれは、所有権の移転、評価、そして法定の売却禁止注記（トルコ語でserh／シェルフ）のいずれもが、購入者が所定の保有期間にわたって資産を保有し続けている間に完了し、かつ書面で立証できる場合に限られます。プレビルド物件のリスクはタイミングにあります。国籍取得の適格性は、登記された所有権と記録された注記に結びついていますが、まだ引き渡しができない段階のプロジェクトでは、そのいずれも生み出すことができません。本稿では、注記がどのように機能するか、プロジェクト段階の取引がどこでファイル（申請一式）を破綻させるか、そして支払いから申請まで通してプレビルド取得を国籍取得に適格な状態に保つ方法を解説します。
所有権登記の注記（serh）とは何か、なぜ国籍取得にとって重要なのか
serh（シェルフ）とは、トルコの所有権証書（tapu／タプ）に記録される注記であり、規則で定められた一定の保有期間中、所有者が当該物件を売却することを制限するものです。不動産を基礎とする投資国籍取得のファイルにおいて、この注記は任意の書類手続きではありません。これは、投資家が法律の要求する期間にわたり資産を拘束したことを示す登記上の証拠であり、国籍取得ルートはこの注記を中心に構築されています。注記を伴う登記済み所有権がなければ、申請の基礎となる適格な取得自体が存在しないことになります。
注記は、適格な所有権移転が完了する時点で登記局（Tapu Müdürlüğü）において記録されます。購入者は保有期間を通じて所有者であり続け、物件を使用または賃貸することができます。注記は、規則で定められた期間が満了する前の再売却のみを禁止するものです。正確な保有期間および適格投資の基準額は現行の規則によって定められており、変更されることがあります。したがって、何らかの約束をする前に、適用される数値を必ず確認する必要があります。
プレビルド（プロジェクト段階）の物件でトルコ国籍を取得できるか
はい、プレビルド物件もトルコ国籍取得の申請を裏付けることができます。ただしファイルが有効となるのは、適格な所有権が購入者の名義で登記され、それに対して売却禁止注記が記録された時点に限られます。プロジェクトがその登記を可能とする段階に達するまでは、契約書と支払いの記録はあっても、国籍取得に適格な資産は存在しません。法的に問われるのは、プレビルドが抽象的に許されるかどうかでは決してありません。問われるのは、この特定の取引が、購入者の想定するスケジュール内で、登記済みかつ注記済みの所有権に到達できるかどうかです。
これが、プレビルドと完成済み所有権（ready-title）の購入との中心的な違いです。すでに清浄で移転可能な証書を備えた完成物件であれば、適格な所有権移転と注記を一連の協調した手続きの中で行うことができます。プレビルドの場合、国籍取得ファイルが依存する登記イベントは、購入者がコントロールできない建設と書類整備の工程の最後に位置します。この工程が資金移動の前に把握され、契約に落とし込まれて初めて、戦略は破綻のないものとなります。
プレビルド購入は、国籍取得ファイルにおいてどこで問題が生じるのか
最もよくある失敗は、優れたプロジェクトと協力的な販売チームがあれば十分だと考えることです。それでは不十分です。プレビルドには、完成済み所有権では同じようには生じない、タイミング、書類、支払い記録、そして完成に関するリスクが加わります。繰り返し見られる失敗のパターンは具体的であり、回避可能です。
- 所有権がまだ登記できない。 現在のプロジェクト段階では当該物件に適格な証書も注記も付与できないため、完成までは国籍取得ファイルに結びつける資産が存在しません。
- タイミングの不一致。 建設および登記のスケジュールが、購入者が国籍取得申請を見込んでいた期間を越えてしまい、申請が停滞したり、より不利なルートを余儀なくされたりすることがあります。
- 支払い記録の断絶。 国籍取得ファイルでは、投資が銀行チャネルを通じて、必要な外国為替および評価の記録とともに立証されることが求められます。販売段階の分割払いが非公式に、現金で、または銀行チャネルを通じた換金を経ずに暗号資産で直接行われると、立証の連鎖が不完全になりかねません。
- 売主および所有権の来歴に関する適格性。 適格性ルールは、売主が誰であるか、また所有権がどこから来たものかを審査します。プレビルドの転売が連鎖した末に割り当てられた物件や、不適格な売主から取得された物件は、完成済み所有権のデューデリジェンスであれば通常より早く表面化するはずの適格性審査に通らないことがあります。
- 評価のタイミング。 適格投資額は、認可を受けた評価報告書によって確認されます。プロジェクト段階の資産を評価し、その金額を規則で定められた基準額と整合させることは、完成物件を評価するよりも脆弱です。
注記の問題は、通常、病そのものではなく症状にすぎません。注記を記録できないとき、その原因はほぼ常に、根底にある取引の論理、すなわち登記可能な所有権、立証された価格、適格な売主が、まだ整っていないことにあります。
プレビルドのCBIファイルでは、支払い記録をどのように立証する必要があるか
投資は、購入者の資金から適格な所有権移転に至るまで、銀行チャネルを通じて、規則が要求する外国為替および評価の記録とともに追跡可能でなければなりません。国籍取得ファイルでは、公正証書化された契約に記録された価格、銀行送金の記録、外国為替の書類、そして評価報告書が、すべて一貫した一つの物語を語る必要があります。プレビルドの場合、支払いが単一の送金で完結するのではなく、建設の進捗段階ごとに分割されるため、この点が複雑になります。
記録が成り立つかどうかは、二つの点で決まります。第一に、契約は取引額の全額を立証しなければなりません。税負担を減らすために価格を過少に申告することは、ファイルにとって重大なリスクです。取引額に対する行政審査は、過少申告された価格に基づいて付与された国籍にまで及び得るからです。全額の立証は、任意ではなく、防御のための基準です。第二に、適格投資に算入されることを意図したすべての分割払いは、立証の連鎖に現れるよう、銀行チャネルを経由すべきです。追跡できない支払いは、ファイルが審査される際に頼ることができません。
プレビルドのタイミングは、保有期間および再売却とどう関係するか
売却禁止注記は、購入者がプレビルド契約に署名した日や最初の支払いを行った日からではなく、適格な所有権が登記された時点から進行します。これは出口戦略（エグジット）の計画にとって重要です。保有期間が購入時から始まったと思い込んでいる購入者は、いつ物件を売却できるかを見誤るおそれがあります。登記が認識する起算点は注記の日付であり、プレビルドではその日付が当初の契約からかなり後になることがあります。
出口戦略は最初の段階で計画してください。建設および登記のスケジュールを、規則で定められた保有期間と照らし合わせ、売却が投資家の計画の一部であるならば、いつ売却が可能になるかを確認します。同じ規律は、家族計画、ならびに国籍取得のスケジュールに依存する居住や在留資格に関する各手続きにも当てはまります。これらはすべて、販売契約ではなく登記イベントを起点とするものです。
プレビルドは、他の居住・投資国籍取得ルートとどう比較されるか
トルコのプレビルド取得を検討している多くの購入者は、同時に他の地域のプログラム、たとえばカリブ諸国の投資国籍取得プログラムや、ギリシャ・ポルトガルといった国々の欧州の投資居住ルートとも比較しています。これらのプログラムは構造が異なり、それぞれの条件はその国自身の法律によって定められ、頻繁に変更されます。したがって、特定のプログラムに頼る前に、その現行条件を直接確認しなければなりません。
通常重要となる構造上の違いは、資産か寄付かという点です。いくつかの国籍取得プログラムは、回収不能な拠出を基礎としており、適格な金額が基金に支払われ、返還されません。一方、不動産ルートは、投資家が所有し、保有期間に従えば最終的には売却し得る資産を基礎とします。投資家がまず比較検討すべきなのは、見出しの数字ではなく、その違いです。そしてこれは、プレビルドの問題を正しく扱う価値がある一つの理由でもあります。資産が投資を守るのは、それが実際に清浄で登記済み・注記済みの所有権に到達した場合に限られるからです。当事務所はトルコ以外のプログラムの是非については助言しません。この比較は、トルコのプレビルドに関する判断を位置づけるためにのみ示しています。
プレビルドのルートを決める前に、購入者は何をすべきか
いかなる資金も拠出する前に、プロジェクト段階のリスクと、所有権および注記の仕組みを検討してください。決め手となる問いは、資産がどのように立証されるか、登記のスケジュールが国籍取得計画と整合するか、そして立証の連鎖が最初の支払いから申請まで一貫性を保つか、です。購入者が急いで進めるよう迫られている場合、その圧力そのものが、立ち止まってファイルを検証すべき理由となります。最も堅固なプレビルドのファイルは、登記の結果が最初の分割払いの前に契約で確保されていたものであり、後から期待されたものではありません。
的を絞った法的レビューは、すでに立証されているものと、なお証明されなければならないものとを切り分け、有望ではあるがコントロールされていない購入を、登記済み・注記済みの所有権へ至る明確な道筋を備えたファイルへと変えます。
プロジェクト段階のレビューのために用意すべき書類と情報
- プロジェクト関連書類、デベロッパーの所有権および許認可の状況、ならびに販売段階での説明（書面によるもの）
- 現段階で入手可能な所有権、注記、または登記に関するあらゆる資料
- 支払いスケジュールおよび分割払いの銀行チャネル経路
- 想定している評価手法と、それが規則で定められた適格基準額にどう対応するか
- 当該物件に結びつく国籍取得ファイルの前提と、目標とする申請スケジュール
- 登記に至るまでのタイミング、完成、書類整備の順序を示す記録
Serka法律事務所 がプレビルドの国籍取得ファイルをどのように構築するか
当事務所は、対象物件について所有権および負担（エンカンブランス）のレビューを行い、売主と所有権の来歴を現行の適格性ルールに照らして審査し、プロジェクトが登記可能で注記を付した証書を生み出せるかどうか、またその時期を確認します。認可を受けた評価を調整し、投資を、規則が要求する外国為替の書類とともに銀行チャネルを通じて経由させ、後の審査に耐えられるようファイルを構築するために、公正証書化された契約に取引額の全額が立証されるようにします。目的は、プレビルドの機会を、立証された行動計画へと転換することです。すなわち、何を主張できるか、何を証明しなければならないか、まず何をすべきか、そして注記を備えた登記済み所有権に至る現実的な道筋を明らかにすることです。
よくある質問
プレビルド購入は、国籍取得に自動的に不適格となるのか
いいえ。プレビルド物件も国籍取得ファイルを裏付けることができます。ただし、完成済み所有権の購入よりも厳格な法的コントロールと、より明確な書類計画が必要です。適格な所有権と注記は、プロジェクトが登記に至って初めて存在するからです。
プレビルド物件の売却禁止注記の期間は、いつから始まるのか
保有期間は、プレビルド契約の日付や最初の支払いからではなく、適格な所有権が登記され注記が記録された日から進行します。出口のタイミングは、登記日を基準として計画すべきです。
外国人購入者は、プレビルドの国籍取得ファイルを遠隔で進めることができるか
多くの場合、可能です。適切に発行された委任状、明確な書類リスト、そして遠隔でのコミュニケーション計画によって、渡航の必要を減らし、または不要にすることができます。手続き上必要となる場合には、短時間の対面での面談を一度行います。
国籍取得ファイルにとって、プレビルド最大のリスクは何か
立証の連鎖の不整合です。契約価格、銀行記録、外国為替の書類、評価が一致していないとき、あるいは所有権をまだ注記とともに登記できないとき、プロジェクトがどれほど有望に見えても、ファイルはリスクにさらされます。
プレビルド購入についてトルコ国籍取得の弁護士に相談する
トルコ国籍取得ファイルのためにプレビルド物件を検討しているなら、約束をする前にファイルレビューを依頼してください。当事務所は、プロジェクト段階のリスク、所有権および注記の道筋、立証の連鎖を評価し、そのルートをあなたの想定する申請に向けて十分に厳格にコントロールできるかどうかをお伝えします。レビューを開始するには、お問い合わせページから当事務所にご連絡いただけます。
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本稿は、トルコ法および投資国籍取得実務に関する一般的な情報であり、法的助言ではありません。数値、基準額、保有期間、プログラムの条件は、規則および政策によって定められており、変更されることがあります。これらに頼る前に、現行のルールを確認してください。本稿を読むことによって弁護士・依頼者関係が成立することはありません。当該関係は、署名された委任契約によってのみ成立します。