Mieter in der Türkei kündigen: Gründe und Verfahren

Von Rechtsanwalt Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Zuletzt aktualisiert: 14. Juni 2026.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses in der Türkei richtet sich nach den mietrechtlichen Bestimmungen des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098, das die Räumung von Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen auf eine abschließende Liste gesetzlicher Gründe beschränkt. Die wichtigsten Gründe sind der echte Wohn- oder Geschäftsbedarf des Vermieters oder naher Angehöriger (Artikel 350), der Bedarf des neuen Eigentümers nach dem Erwerb (Artikel 351), wiederholter Zahlungsverzug nach zwei schriftlichen Mahnungen innerhalb desselben Mietjahres (Artikel 352) sowie die Beendigung am Ende der Verlängerungszeiträume, die auf einen befristeten Mietvertrag folgen (Artikel 347). Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht nach Belieben beenden, die Schlösser nicht austauschen und die Versorgung nicht abstellen. Die Räumung wird entweder durch eine Räumungsklage vor dem Friedensgericht in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) oder, im Fall des Zahlungsverzugs, durch ein Verfahren beim Vollstreckungsamt nach dem Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Nr. 2004 erreicht. Für ausländische Eigentümer und grenzüberschreitende Familien mit Immobilienbesitz in der Türkei besteht die praktische Herausforderung darin, den richtigen Grund zu wählen, die richtige Mitteilung innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist zuzustellen und den Anspruch mit Urkundenbeweisen zu belegen.

Welche gesetzlichen Gründe gibt es, um einen Mieter in der Türkei zu kündigen?

Das türkische Recht lässt eine Räumung nur aus bestimmten, im Obligationengesetz Nr. 6098 geregelten Gründen zu. Die Gründe lassen sich zwei Gruppen zuordnen: solchen, die auf dem Verhalten oder dem Verzug des Mieters beruhen, und solchen, die auf dem eigenen echten Bedarf des Vermieters oder einem qualifizierten Erwerb beruhen. Ein Vermieter muss den Sachverhalt einem anerkannten Grund zuordnen, denn der allgemeine Wunsch, die Immobilie zurückzuerhalten, genügt für sich allein nicht.

Zu den wichtigsten anerkannten Gründen gehören:

• Wiederholter Zahlungsverzug und die Zwei-Mahnungen-Regel (Artikel 352). Zahlt ein Mieter die Miete nicht pünktlich, kann der Vermieter innerhalb desselben Mietjahres zwei schriftliche Verzugsmahnungen für zwei gesonderte Zahlungszeiträume zustellen. Wiederholt der Mieter nach rechtmäßigen Mahnungen die verspätete Zahlung, stützt dies eine Räumungsklage.
• Echter Wohn- oder Geschäftsbedarf des Vermieters, des Ehegatten oder naher Angehöriger (Artikel 350). Der Bedarf muss real, aufrichtig und zwingend sein und darf kein Vorwand sein, um zu einer höheren Miete neu zu vermieten.
• Bedarf des neuen Eigentümers nach dem Erwerb (Artikel 351). Ein Käufer, der eine vermietete Immobilie erwirbt, kann durch eine schriftliche Mitteilung an den Mieter innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist nach dem Erwerb die Immobilie für den eigenen echten Bedarf oder den naher Angehöriger beanspruchen.
• Ablauf der Festlaufzeit und des Verlängerungszyklus (Artikel 347). Ein befristeter Wohnraummietvertrag endet nicht einfach mit Ablauf des Enddatums; er verlängert sich, und das Recht des Vermieters zur Beendigung am Ende der Verlängerungszeiträume folgt dem im Gesetz vorgesehenen Zeitplan.
• Schriftliche Räumungsverpflichtung des Mieters zu einem festen Termin, die nach Beginn des Mietverhältnisses abgegeben wurde und die das Gesetz als durchsetzbar behandelt.
• Eigentum des Mieters oder des Ehegatten an einer weiteren geeigneten Wohnung am selben Ort, von dem der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags nichts wusste; das Gericht wägt dies vor seiner Entscheidung ab.
• Tod des Mieters. Der Tod des Mieters wirkt sich auf das Mietverhältnis aus; sind gesetzliche Erben vorhanden, können die Mietrechte auf sie übergehen, und eine etwaige Räumung muss dann gegen die Erben dem ordentlichen Verfahren folgen und darf nicht formlos erfolgen.

Die Räumung ist im türkischen Mietrecht ein Mittel des letzten Auswegs. Die hier genannten Gründe, Mitteilungsfristen und Klagewege sind gesetzlich festgelegt und werden von den Gerichten anhand des Sachverhalts des Einzelfalls angewandt; prüfen Sie für Ihr konkretes Mietverhältnis, ob sie aktuell sind, bevor Sie einen Schritt unternehmen.

Wie verläuft das Räumungsverfahren Schritt für Schritt?

Das Räumungsverfahren in der Türkei verläuft in drei groben Phasen: eine rechtmäßige schriftliche Mitteilung, die zum gewählten Grund passt, anschließend entweder eine gerichtliche Räumungsklage vor dem Friedensgericht in Zivilsachen oder ein Verfahren beim Vollstreckungsamt und schließlich die zwangsweise Herausgabe der Immobilie, falls der Mieter immer noch nicht auszieht. Eine Selbsthilfe-Räumung, der Austausch von Schlössern oder das Abstellen der Versorgung ist rechtswidrig und setzt den Vermieter der Haftung aus.

1. Den richtigen Grund bestimmen und die Fristen bestätigen. Jeder Grund hat seine eigene Mitteilungsform und Frist. Bei einer bedarfsbedingten Räumung, die an das Verlängerungsdatum des Mietvertrags gebunden ist, muss der Vermieter die Klage innerhalb eines Monats nach diesem Datum einreichen. Die Wahl des falschen Grundes oder das Versäumen der gesetzlichen Frist ist der häufigste Grund, weshalb Räumungsansprüche scheitern.
2. Eine rechtmäßige schriftliche Mitteilung zustellen. Bei einer bedarfsbedingten Beendigung ist es üblich, drei Monate im Voraus schriftlich Mitteilung zu machen, gefolgt von einer zweiten Mitteilung über einen Notar (ihtarname) fünfzehn Tage vor dem beabsichtigten Räumungstermin. Eine notarielle Mitteilung schafft eine datierte, beweisbare Zustellung; mündliche Aufforderungen sind schwer zu beweisen und reichen selten aus.
3. Das geeignete Verfahren einleiten. Für die meisten Gründe ist dies eine Räumungsklage vor dem für die Immobilie zuständigen Friedensgericht in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi). Bei Zahlungsverzug lässt das Gesetz zudem ein Verfahren beim Vollstreckungsamt zur Räumung und Beitreibung nach dem Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Nr. 2004 zu.
4. Den Rechtsstreit führen und eine Entscheidung erwirken. Das Gericht prüft, ob der Grund vorliegt, ob die Mitteilung rechtmäßig und fristgerecht war und ob der Bedarf (sofern einschlägig) echt ist. Das Verfahren richtet sich nach der Zivilprozessordnung Nr. 6100.
5. Das Urteil vollstrecken. Räumt der Mieter nach einer rechtskräftigen, vollstreckbaren Entscheidung nicht freiwillig, beantragt der Vermieter beim Vollstreckungsamt die Herausgabe der Immobilie, die durch Vollstreckungsbeamte und nicht durch den Vermieter persönlich durchgeführt wird.

Wie lange dauert die Räumung eines Mieters in der Türkei?

Es gibt keinen einheitlichen, festen Räumungszeitrahmen; die Dauer hängt vom Grund, von der Geschäftslast des Gerichts, davon, ob der Mieter sich wehrt, und davon ab, ob Rechtsmittel eingelegt werden. Ein unkomplizierter, gut belegter Fall wird schneller erledigt als ein streitiger, doch sollten Vermieter mit einem mehrstufigen Verfahren statt mit einer sofortigen Abhilfe rechnen. Behandeln Sie jede konkrete Dauerschätzung als einzelfallabhängig und bestätigen Sie sie für das jeweilige Gericht und den jeweiligen Grund.

Drei Faktoren bestimmen die Dauer mehr als alle anderen:

• Der gewählte Grund. Wege wegen Zahlungsverzugs über das Vollstreckungsamt können anders verlaufen als bedarfsbedingte Klagen vor dem Friedensgericht in Zivilsachen.
• Ob der Mieter Einspruch erhebt. Ein Einspruch in einem Vollstreckungsverfahren kann die Angelegenheit vor Gericht bringen und so den Zeitrahmen verlängern.
• Rechtsmittel. Eine erstinstanzliche Entscheidung kann angefochten werden, und die zwangsweise Herausgabe setzt im Regelfall ein rechtskräftiges, vollstreckbares Urteil voraus.

Welche Unterlagen werden für ein Räumungsverfahren benötigt?

Eine gut vorbereitete Räumungsakte stützt sich auf den urkundlichen Nachweis des Mietverhältnisses, des Grundes und der rechtmäßigen Mitteilung. Fehlende oder undatierte Unterlagen sind eine häufige Ursache für Verzögerungen und Klageabweisungen; ausländische Eigentümer, die ihre Immobilie aus der Ferne verwalten, sollten diese daher frühzeitig zusammenstellen und beglaubigte Kopien aufbewahren.

• Der schriftliche Mietvertrag sowie etwaige Anlagen oder Mieterhöhungsnachweise.
• Eigentumsnachweis, der Grundbucheintrag (tapu) und bei Ansprüchen aus dem Bedarf des neuen Eigentümers das Erwerbsdatum.
• Zahlungsnachweise, die den Mietverlauf, Rückstände und die Daten etwaiger Zahlungsverzüge belegen.
• Zugestellte Mitteilungen, idealerweise förmliche notarielle Mitteilungen (ihtarname) mit datiertem Zustellungsnachweis.
• Die schriftliche Räumungsverpflichtung des Mieters, sofern sich der Anspruch darauf stützt.
• Identitäts- und Vertretungsunterlagen, einschließlich einer Vollmacht, wenn ein Anwalt oder Vertreter für einen im Ausland befindlichen Eigentümer handelt.

Eine im Ausland erstellte Vollmacht bedarf in der Regel einer Apostille oder konsularischen Legalisation sowie einer beglaubigten türkischen Übersetzung, bevor sie in der Türkei verwendet werden kann, im Einklang mit den einschlägigen Haager Übereinkommen zur Legalisation. Vergewissern Sie sich, welche genaue Form für Ihr Land erforderlich ist, bevor Sie sich darauf verlassen.

Welche Rechte hat der Mieter während der Räumung?

Mieter genießen in der Türkei einen starken gesetzlichen Schutz, und das Gesetz erlaubt es einem Vermieter nicht, sie formlos zu entfernen. Ein Mieter kann ohne wirksamen Grund, rechtmäßige Mitteilung und – im Streitfall – ohne gerichtliche Entscheidung nicht geräumt werden. Der Mieter hat das Recht, ordnungsgemäß zugestellt zu bekommen, sich gegen den Anspruch zu verteidigen, ein Vollstreckungsverfahren anzufechten und im Besitz zu bleiben, bis eine rechtskräftige, vollstreckbare Anordnung die Herausgabe verlangt.

• Schutz vor vorgeschobenem Bedarf. Erlangt ein Vermieter die Immobilie auf dem Grund des echten Bedarfs zurück, darf sie ohne Zustimmung des früheren Mieters drei Jahre lang nicht an einen Dritten neu vermietet werden; ein Missbrauch kann den Vermieter einem Schadensersatzanspruch aussetzen.
• Recht auf rechtmäßige Zustellung und Verteidigung. Der Mieter muss vor jeder zwangsweisen Entfernung eine ordnungsgemäße Mitteilung und Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten.
• Schutz vor Selbsthilfe-Räumung. Schlösserwechsel, das Abstellen der Versorgung und die physische Entfernung ohne Vollstreckungsanordnung sind rechtswidrig.

Welche Risiken und häufigen Fehler gibt es?

Die schädlichsten Fehler sind verfahrensrechtlicher und nicht tatsächlicher Natur. Vermieter verlieren ansonsten begründete Verfahren, indem sie die falsche Mitteilung zustellen, eine gesetzliche Frist versäumen, den falschen Grund wählen oder eine Selbsthilfe-Räumung versuchen. Jeder dieser Fehler kann das Verfahren zurücksetzen oder eine Haftung begründen.

• Selbsthilfe-Räumung. Schlösser auszutauschen, Gegenstände zu entfernen oder die Versorgung abzustellen ist rechtswidrig und kann zu Schadensersatzansprüchen und sogar zu strafrechtlicher Verantwortlichkeit führen.
• Mangelhafte oder verspätete Mitteilung. Mitteilungen, die nicht der gesetzlichen Form entsprechen oder außerhalb der gesetzlich festgelegten Frist liegen (zum Beispiel die einmonatige Klagefrist oder die Mitteilungsabfolge von drei Monaten plus fünfzehn Tagen bei bedarfsbedingten Gründen), werden häufig zurückgewiesen.
• Vorgeschobener Bedarf. Eine Immobilie auf dem Grund des echten Bedarfs zurückzuerlangen und sie dann innerhalb der dreijährigen Schutzfrist neu zu vermieten, kann den Vermieter einem Schadensersatzanspruch aussetzen.
• Falsches Forum oder falscher Grund. Die Einleitung der falschen Verfahrensart oder vor dem falschen Gericht verursacht Verzögerung und Kosten.
• Lücken bei der grenzüberschreitenden Zustellung. Bei Mietern oder Eigentümern im Ausland untergräbt eine mangelhafte Zustellung von Schriftstücken das gesamte Verfahren.

Räumungsklage oder Vollstreckungsverfahren: welcher Weg?

Das türkische Recht bietet zwei Hauptwege, und die richtige Wahl hängt vom Grund ab. Bei Zahlungsverzug erlaubt das Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Nr. 2004 ein Verfahren beim Vollstreckungsamt, das sowohl auf Beitreibung als auch auf Räumung gerichtet ist; erhebt der Mieter Einspruch, kann die Angelegenheit vor Gericht gehen. Bei bedarfsbedingten und den meisten anderen Gründen ist eine Räumungsklage vor dem Friedensgericht in Zivilsachen der Standardweg nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 und der Zivilprozessordnung Nr. 6100.

Merkmal	Räumungsklage (Gericht)	Vollstreckungsverfahren (Amt)
Typische Anwendung	Echter Bedarf (Art. 350–351), Ende des Verlängerungszyklus (Art. 347), Räumungsverpflichtung, sonstige Gründe	Zahlungsverzug und Rückstände (Art. 352)
Forum	Friedensgericht in Zivilsachen am Ort der Immobilie	Vollstreckungsamt, dann Gericht bei Einspruch des Mieters
Anwendbares Recht	Obligationengesetz Nr. 6098; Zivilprozessordnung Nr. 6100	Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Nr. 2004
Einspruch des Mieters	Verteidigung innerhalb der Klage	Einspruch kann das Verfahren aussetzen und vor Gericht bringen
Ergebnis	Gerichtliche Räumungsentscheidung, dann zwangsweise Herausgabe	Räumung und Beitreibung, vorbehaltlich eines Einspruchs

Bereits zu Beginn zwischen diesen Wegen zu wählen und den Weg auf den Grund und die Beweislage abzustimmen, ist der Punkt, an dem erfahrene rechtliche Begleitung den größten praktischen Unterschied macht. Unser Team erläutert den weiteren Rahmen unter Rechte von Mietern und Vermietern in der Türkei.

Wie funktioniert die Räumung für ausländische Immobilieneigentümer?

Ausländische Eigentümer können eine Räumung in der Türkei auf denselben gesetzlichen Gründen verfolgen wie türkische Staatsangehörige, stehen jedoch vor zusätzlichen praktischen Hürden: dem Handeln über einen Vertreter, der Legalisation im Ausland erstellter Unterlagen und der Sicherstellung einer rechtmäßigen grenzüberschreitenden Zustellung. Die meisten nicht ansässigen Eigentümer wickeln das gesamte Verfahren über einen türkischen Anwalt mit einer gültigen Vollmacht ab, was die Anreise für jeden einzelnen Schritt erspart.

• Vertretung durch Vollmacht. Eine ordnungsgemäß legalisierte und übersetzte Vollmacht ermöglicht es einem türkischen Anwalt, im Namen des Eigentümers Klage zu erheben, den Rechtsstreit zu führen und zu vollstrecken.
• Grenzüberschreitende Familien und ererbte Immobilien. Geht das Eigentum durch Erbschaft über, muss der Erbenstatus gegebenenfalls geklärt werden, bevor die Räumung fortschreiten kann; eine grenzüberschreitende Erbfolge kann das Gesetz über das Internationale Privat- und Verfahrensrecht Nr. 5718 berühren.
• Legalisation von Unterlagen. Ausländische Unterlagen bedürfen in der Regel einer Apostille oder konsularischen Legalisation sowie einer beglaubigten türkischen Übersetzung nach den anwendbaren Haager Übereinkommen.

Ausländische Käufer, die vorausschauend planen, können spätere Streitigkeiten verringern, indem sie den Erwerb von Anfang an richtig gestalten, wie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in der Türkei und unserer Due-Diligence-Checkliste für Immobilien für ausländische Käufer dargelegt.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Vermieter einen Mieter in der Türkei ohne Gericht kündigen?

Nicht durch Selbsthilfe. Bei Zahlungsverzug nach Artikel 352 kann der Vermieter ein Verfahren beim Vollstreckungsamt nutzen, doch erhebt der Mieter Einspruch, geht die Angelegenheit im Regelfall vor Gericht. Die meisten anderen Gründe erfordern eine Räumungsklage vor dem Friedensgericht in Zivilsachen. Schlösser auszutauschen oder den Mieter ohne rechtmäßige Anordnung zu entfernen ist rechtswidrig und setzt den Vermieter der Haftung aus.

Kann ein neuer Eigentümer einen bestehenden Mieter nach dem Kauf der Immobilie kündigen?

Ja, auf dem Grund des echten Bedarfs nach Artikel 351, sofern der Käufer den Mieter innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist nach dem Erwerb schriftlich benachrichtigt und der Bedarf real ist. Der Bedarf darf kein Vorwand sein, um zu einer höheren Miete neu zu vermieten, und es gilt dieselbe dreijährige Neuvermietungsbeschränkung, wenn die Immobilie zur Eigennutzung zurückerlangt wird.

Was geschieht, wenn der Mieter sich nach einer gerichtlichen Entscheidung weigert auszuziehen?

Sobald die Entscheidung rechtskräftig und vollstreckbar ist, beantragt der Vermieter beim Vollstreckungsamt, und Vollstreckungsbeamte führen die Herausgabe der Immobilie durch. Der Vermieter darf die Entfernung nicht persönlich versuchen, da eine Selbsthilfe-Räumung rechtswidrig ist und zu Schadensersatz und strafrechtlicher Verantwortlichkeit führen kann.

Erhält der Mieter eine Entschädigung, wenn er wegen des Bedarfs des Vermieters geräumt wird?

Erlangt der Vermieter die Immobilie auf dem Grund des echten Bedarfs zurück und vermietet sie dann innerhalb von drei Jahren ohne Zustimmung des früheren Mieters an einen Dritten neu, kann dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zustehen. Eine echte, dauerhafte Nutzung durch den Vermieter oder qualifizierte Angehörige löst dies nicht aus.

Kann ein ausländischer Eigentümer eine Räumung aus der Ferne abwickeln?

Ja. Ein nicht ansässiger Eigentümer kann einen türkischen Anwalt durch eine legalisierte und übersetzte Vollmacht bevollmächtigen, das gesamte Verfahren zu führen, ohne für jeden Schritt in die Türkei reisen zu müssen. Die Vollmacht bedarf in der Regel einer Apostille oder konsularischen Legalisation sowie einer beglaubigten türkischen Übersetzung nach den einschlägigen Haager Übereinkommen.

Sprechen Sie mit einem Anwalt für grenzüberschreitendes Mietrecht

Wenn Sie Immobilien in der Türkei besitzen und den Besitz zurückerlangen müssen, ist der sicherste Weg, den richtigen Grund zu wählen, die richtige Mitteilung fristgerecht zuzustellen und über das richtige Forum zu klagen oder zu vollstrecken. Anwaltskanzlei Serka berät ausländische Eigentümer, Auslandstürken und grenzüberschreitende Familien zu Räumungsstrategie, Dokumentenlegalisation und Fernabwicklung über eine Vollmacht. Um Ihr Mietverhältnis und den effizientesten Weg zu besprechen, lernen Sie unsere Leistungen im Immobilienrecht und beim Immobilienerwerb kennen und kontaktieren Sie Anwaltskanzlei Serka, um eine Beratung und eine schriftliche Einschätzung Ihres Falls zu vereinbaren.

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Türkisches Recht; überprüfen Sie Ihre konkrete Situation mit qualifizierter rechtlicher Beratung.