Автор: адвокат Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Останнє оновлення: 14 червня 2026 р.
Турецьке право нерухомості регулює порядок володіння нерухомим майном у Туреччині, його передачі, передання в іпотеку, оренди та спадкування, а його визначальним правилом є те, що право власності переходить лише з моменту реєстрації передачі в офіційному Земельному реєстрі (Tapu), а не з моменту підписання договору чи внесення завдатку. Ця система ґрунтується насамперед на Цивільному кодексі Туреччини № 4721 (статті 683–778, які регулюють право власності, речові права та спільну власність), Законі про Земельний реєстр № 2644 (який регулює реєстр і набуття майна іноземцями за статтею 35), Кодексі зобов’язань № 6098 (договори купівлі-продажу та оренди), Законі про забудову № 3194 і Законі про кондомініуми № 634. Цей посібник пояснює процес набуття майна, систему права власності (Tapu), правила володіння для іноземців, поширені ризики та права, які має зареєстрований власник; він написаний для іноземних покупців і транскордонних родин.
Що таке турецьке право нерухомості та які закони його регулюють?
Турецьке право нерухомості — це сукупність норм, що визначають володіння, передачу, обтяження та використання нерухомого майна в Туреччині. Майнові права регулюються переважно Цивільним кодексом Туреччини № 4721, статті 683–778 якого визначають право власності, сервітути та спільну власність; Законом про Земельний реєстр № 2644, що регулює реєстр Tapu; і Кодексом зобов’язань № 6098, який регулює договори купівлі-продажу та оренди. Володіння багатоквартирними будинками й окремими квартирами регулюється Законом про кондомініуми № 634, землекористування та дозволи на будівництво — Законом про забудову № 3194, а для транскордонних власників і спадкування з іноземним елементом застосовується також Закон про міжнародне приватне право та процес № 5718.
Визначальною рисою турецької системи є те, що Земельний реєстр — це публічний реєстр, гарантований державою. Речові права на нерухоме майно виникають, передаються та припиняються шляхом реєстрації, а реєстр користується публічною довірою. Покупець, який добросовісно покладається на зареєстрований стан права власності, отримує сильний правовий захист згідно з Цивільним кодексом. Саме тому перевірка запису в реєстрі є найважливішим кроком у будь-якій угоді з нерухомістю в Туреччині.
Як відбувається процес набуття майна в Туреччині?
Набуття майна в Туреччині — це реєстраційний процес згідно із Законом про Земельний реєстр № 2644: сторони узгоджують умови, проводять передпродажну перевірку, а потім оформлюють передачу в Управлінні Земельного реєстру, де покупця реєструють як нового власника. Право власності не переходить на стадії договору; воно переходить, коли офіційна передача реєструється. Типова угода проходить такі етапи.
- Перевірка права власності. Отримайте та вивчіть актуальний запис у реєстрі (Tapu kaydı), щоб підтвердити, що продавець є зареєстрованим власником, і виявити іпотеки, обтяження, відмітки, сервітути чи судові обмеження, зареєстровані щодо майна.
- Перевірка майна та містобудівного статусу. Перевірте дозвіл на будівництво, дозвіл на введення в експлуатацію (iskan) та містобудівний статус у відповідному муніципалітеті згідно із Законом про забудову № 3194 і підтвердіть, що майно відповідає його опису в реєстрі.
- Договір. Узгодьте ціну та умови в письмовому договорі купівлі-продажу згідно з Кодексом зобов’язань № 6098. Попередня обіцянка продажу, призначена зобов’язати обидві сторони до майбутньої передачі, повинна за турецьким правом бути посвідчена нотаріусом, щоб мати юридичну силу як обіцянка продажу.
- Формальності для іноземного покупця. Якщо покупцем є іноземний громадянин, виконайте додаткові вимоги, встановлені статтею 35 Закону про Земельний реєстр № 2644, зокрема будь-яку перевірку військового допуску та, у відповідних випадках, офіційний звіт про оцінку.
- Передача в Земельному реєстрі. Обидві сторони або їхні уповноважені представники з’являються до Управління Земельного реєстру, обробляються задекларовані вартості та збори, і покупця реєструють як власника. Новий документ про право власності оформлюється на ім’я покупця.
Покупці, які не можуть бути присутніми особисто, зазвичай діють через представника, що має нотаріально посвідчену довіреність. Обсяг повноважень слід складати точно, оскільки реєстраційний службовець діятиме відповідно до того, що уповноважує документ. Для покрокового огляду див. наш посібник із придбання нерухомості в Туреччині.
Що таке Tapu (документ про право власності) і чому він важливий?
Tapu — це офіційний документ про право власності, виданий Земельним реєстром, і він є юридичним підтвердженням права власності в Туреччині. Оскільки Цивільний кодекс № 4721 визначає, що право власності переходить у момент реєстрації, саме запис у реєстрі, а не приватний договір, є авторитетним свідченням того, кому належить майно та які обтяження на ньому лежать. Чистий, належним чином зареєстрований Tapu на ім’я покупця — це мета кожної покупки.
Запис у реєстрі показує власника, розташування майна та реєстраційні дані (провінція, район, ділянка та подібні ідентифікатори), вид наявного права та будь-які зареєстровані обтяження, як-от іпотеки чи відмітки. Перегляд цього запису перед покупкою виявляє проблеми, невидимі під час огляду чи з брошури, зокрема приховані іпотеки, відмітки про незавершені судові спори чи права третіх осіб. Особливо для іноземних покупців запис у реєстрі слід прочитати повністю та підтвердити його актуальність безпосередньо перед підписанням. Наш огляд щодо тривожних ознак у документах про право власності для іноземних покупців викладає, на що варто звернути увагу.
Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Туреччині та які правила?
Так. Іноземні громадяни можуть набувати нерухомість у Туреччині згідно зі статтею 35 Закону про Земельний реєстр № 2644, доповненою Законом про володіння нерухомим майном іноземцями № 6302, з дотриманням установлених законом умов. Основними обмеженнями є засноване на взаємності регулювання, що адмініструється державою, законодавчі ліміти загальної площі та частки землі, якою може володіти іноземний громадянин, обмеження у визначених військових зонах і зонах безпеки, а також процедурні вимоги, специфічні для іноземних покупців. Ці правила встановлюються та оновлюються законодавством і підзаконними актами, тому чинний стан слід перевіряти на момент покупки.
На практиці для іноземних покупців регулярно постають кілька вимог:
- Перевірка права на набуття. Чи може конкретна національність набути конкретне майно, залежить від законодавчої бази та будь-яких обмежень для окремих країн, що слід підтвердити до прийняття зобов’язань.
- Допуск у зоні безпеки. Майно, розташоване у військових чи спеціальних зонах безпеки або поблизу них, може бути обмежене, і перед реєстрацією може знадобитися перевірка допуску.
- Офіційна оцінка. Для покупок іноземцями вимагається звіт про оцінку, підготовлений ліцензованим оцінювачем, що підтверджує задекларовану вартість і захищає як покупця, так і державний запис.
- Банківська та валютна документація. Кошти зазвичай проводяться через турецьку банківську систему, що формує документацію, важливу для майбутнього перепродажу, репатріації коштів і будь-якої заяви про громадянство.
Іноземні покупці, які мають намір отримати турецьке громадянство через інвестиції в нерухомість, стикаються з додатковим, окремим набором юридичних вимог. Цей шлях є специфічним для інвестицій, і його слід планувати до покупки, оскільки документація, оцінка та умови утримання майна мають бути виконані правильно від самого початку. Див. нашу послугу щодо громадянства через інвестиції для спеціальних вимог, а також наш контрольний список щодо належної перевірки нерухомості для іноземних покупців.
Які документи потрібні для купівлі нерухомості?
Іноземному покупцеві зазвичай потрібні документи, що посвідчують особу, податкові та оціночні документи, тоді як продавець надає наявний документ про право власності та реєстраційні дані майна. Вимоги різняться залежно від угоди та підтверджуються Управлінням Земельного реєстру, але типовий набір такий.
| Документ | Призначення |
|---|---|
| Паспорт і завірений переклад | Посвідчення особи іноземного покупця |
| Турецький податковий ідентифікаційний номер | Потрібен для реєстраційних і банківських дій |
| Наявний документ про право власності (Tapu) або реєстраційні дані | Ідентифікує майно та поточного власника |
| Звіт про оцінку від ліцензованого оцінювача | Обов’язковий для покупок іноземцями |
| Обов’язкове страхування від землетрусу (DASK) | Потрібне для реєстрації будівель |
| Муніципальні записи (дозвіл, введення в експлуатацію, довідка про вартість) | Підтверджують законність будівництва та задекларовану вартість згідно із Законом про забудову № 3194 |
| Нотаріально посвідчена довіреність (за представництва) | Уповноважує представника діяти |
| Біометричні фотографії | Вимога обробки в реєстрі |
Документи, видані за кордоном, зазвичай потребують завіреного перекладу турецькою мовою і, залежно від країни видачі, апостиля чи консульської легалізації. Правильне укомплектування цього набору заздалегідь запобігає найпоширенішій причині затримок біля стійки реєстру. Для старіших чи побудованих без дозволу будівель також перевірте стан згідно із Законом № 6306 про перетворення територій, що перебувають під ризиком стихійного лиха, який може стосуватися майна, схильного до ризику землетрусу.
Які основні правові ризики для іноземних покупців нерухомості?
Основними ризиками є купівля в особи, яка не є справжнім зареєстрованим власником, набуття майна з прихованими обтяженнями, оплата поза реєстраційною передачею та покладання на додаткові угоди, що не мають юридичної сили. Кожного з них можна уникнути завдяки належній перевірці та правильно структурованій передачі.
- Дефекти права власності. Особа, яка продає майно, може не бути зареєстрованим власником або мати оспорюване право власності. Підтвердження актуального запису в реєстрі захищає від цього.
- Приховані обтяження. Іпотеки, обтяження, податкові борги, прив’язані до майна, чи відмітки про судові спори можуть зберегтися після продажу, якщо їх не зняти до передачі. Вони відображаються в записі реєстру, тому його прочитання є необхідним.
- Будівельні та містобудівні порушення. Будівля без чинного дозволу чи дозволу на введення в експлуатацію згідно із Законом про забудову № 3194 може зіткнутися зі штрафами або ризиком знесення. Муніципальна перевірка вирішує це питання.
- Оплата поза передачею. Сплата повної ціни до реєстраційної передачі без жодного забезпечення ставить покупця під загрозу, якщо продавець не завершить угоду. Оплату слід структурувати навколо моменту реєстрації.
- Угоди, що не мають юридичної сили. Усні обіцянки чи неформальні документи, які мали бути посвідчені нотаріусом, можуть не зобов’язувати продавця. Вимоги до форми згідно з Кодексом зобов’язань № 6098 мають бути дотримані.
- Спадкові та шлюбні вимоги. Майно, що належало померлому чи одруженому власнику, може підлягати вимогам спадкоємців чи подружжя; транскордонним родинам слід перевірити стан як за турецьким правом, так і за будь-яким застосовним іноземним правом.
Коли після покупки все ж виникає спір, засоби правового захисту можуть включати позови про виправлення реєстру, вимоги про відшкодування або виконавче провадження згідно із Законом про виконання та банкрутство № 2004. Майнові спори в першій інстанції розглядають цивільні суди першої інстанції (Asliye Hukuk Mahkemesi) з апеляцією до регіональних апеляційних судів (İstinaf) та Касаційного суду (Yargıtay). Завчасний правовий аналіз майже завжди коштує менше, ніж судовий процес постфактум.
Як працює спадкування майна для іноземних власників?
Коли власник майна помирає, нерухоме майно, розташоване в Туреччині, загалом переходить за турецькими правилами спадкування, і спадкоємці повинні завершити реєстраційну передачу, щоб бути записаними як нові власники. Для спадщини з іноземним елементом Закон про міжнародне приватне право та процес № 5718 визначає, яке право застосовується до яких активів, причому нерухоме майно в Туреччині щодо спадкування цього майна регулюється турецьким правом.
Спадкоємці зазвичай отримують свідоцтво про спадщину (veraset ilamı), сплачують будь-які зобов’язання зі спадкового податку, встановлені законом, і подають заяву про реєстрацію майна на свої імена. Оскільки Цивільний кодекс Туреччини № 4721 передбачає захищені частки для певних спадкоємців (saklı pay), іноземним родинам слід отримати консультацію, перш ніж припускати, що іноземний заповіт визначає долю турецької нерухомості. Транскордонні спадщини часто пов’язані з документами з більш ніж однієї країни, кожен з яких потребує перекладу та легалізації. Щодо механізму передачі майна див. наш посібник із іноземного спадкування, оформлення спадщини та передачі майна в Туреччині, а наша команда також консультує з пов’язаних сімейних і шлюбних питань, які можуть впливати на майно, що належить подружжю.
Купівля проти оренди нерухомості в Туреччині: що обрати?
Купівля передає повне право власності, зафіксоване в Tapu згідно з Цивільним кодексом № 4721, і дає найсильніші довгострокові права, тоді як оренда надає володіння та користування на визначений строк згідно з Кодексом зобов’язань № 6098 без передачі права власності. Правильний вибір залежить від часового горизонту, мети (проживання, інвестиція чи громадянство) та готовності нести відповідальність за управління.
| Чинник | Купівля (право власності) | Оренда (наймання) |
|---|---|---|
| Правова підстава | Зареєстроване право власності в Tapu | Договірне право користування на строк |
| Застосовне право | Цивільний кодекс № 4721, Закон про Земельний реєстр № 2644 | Кодекс зобов’язань № 6098 (статті 339–356) |
| Формальність передачі | Реєстрація в Земельному реєстрі | Письмовий договір оренди |
| Право на громадянство | Можливе за інвестиційним шляхом | Не застосовується |
| Вихід | Перепродаж із реєстраційною передачею | Завершення чи поновлення строку оренди |
Наймання регулюється положеннями про оренду Кодексу зобов’язань № 6098 (статті 339–356), і наймачі в Туреччині користуються суттєвим законодавчим захистом. Як орендодавцям, так і наймачам слід забезпечити, щоб їхній письмовий договір відображав установлені законом гарантії та обов’язки; див. наш посібник щодо прав наймача та орендодавця в Туреччині. Для інвесторів, які зважують структури, також можливе володіння через турецьку компанію, що може бути доцільним у певних комерційних випадках; див. нашу послугу зі створення компаній.
Поширені запитання
Коли право власності на турецьке майно переходить юридично?
Право власності переходить у момент реєстрації передачі в Земельному реєстрі згідно з Цивільним кодексом № 4721 та Законом про Земельний реєстр № 2644, а не коли підписано договір чи здійснено оплату. До реєстрації покупець має договірні права щодо продавця, а не право власності на саме майно.
Чи мають іноземні покупці бути фізично присутніми в Туреччині?
Ні. Іноземний покупець може завершити покупку через представника, що діє за належно складеною нотаріально посвідченою довіреністю. Обсяг цих повноважень слід підтвердити до запису в реєстрі, оскільки реєстраційний службовець діятиме лише в межах того, що прямо уповноважує документ.
Чи є звіт про оцінку обов’язковим для іноземних покупців?
Так. Звіт про оцінку, підготовлений ліцензованим оцінювачем, вимагається для покупок іноземними громадянами в межах статті 35 Закону про Земельний реєстр № 2644 та супровідних підзаконних актів, і він підтверджує задекларовану вартість, що фіксується в офіційному реєстрі на момент передачі.
Чи може купівля нерухомості привести до турецького громадянства?
Інвестиція в нерухомість може підтримати заяву про турецьке громадянство, якщо виконані окремі, специфічні для інвестицій юридичні вимоги. Умови, зокрема документальне підтвердження вартості та строк утримання майна, встановлюються законом і підзаконними актами; перевіряйте поріг і чинні правила на момент подання заяви, а не покладайтеся на фіксовану цифру.
Що відбувається, якщо на майні є прихована іпотека?
Зареєстрована іпотека відображається в записі про право власності та може зберегтися після продажу, якщо її не зняти до передачі. Саме тому запис у реєстрі має бути перевірений, а будь-яке обтяження вирішене в межах завершення покупки, з оплатою, структурованою навколо моменту реєстрації.
Співпраця з юристами з транскордонної нерухомості
Юридична фірма Serka консультує іноземних власників, експатів і транскордонні родини щодо угод з нерухомістю в Туреччині — від перевірки до реєстрації, а також щодо спорів, коли вони виникають. Якщо ви купуєте, продаєте, успадковуєте чи вирішуєте проблему з майном у Туреччині, зв’яжіться з нами за адресою info@serkalaw.com для структурованого аналізу вашої справи. Дізнайтеся більше про нашу практику в галузі права нерухомості та набуття майна.
Загальна інформація, а не юридична консультація. Турецьке право; перевірте вашу конкретну ситуацію з кваліфікованим юристом.