執筆：弁護士 Serkan Kara、Istanbul Bar No. 53770。最終更新：2026年6月14日。

外国籍の方は、登記法（Land Registry Law）第2644号第35条に基づき、国籍要件、法定の面積・地区上限、そして外国人購入者に固有の軍事地域に関する許認可を条件として、完全な所有権（フリーホールド）をもってトルコで不動産を取得することができます。購入が法的に確定するのは、手付金を支払った時点や私的な予約契約に署名した時点ではなく、新しい権利証（タプ／tapu）が登記局（Land Registry Directorate）において購入者名義で登記された時点に限られます。この決定的な一瞬を別にすれば、国境を越えた購入とは、デューデリジェンス、評価、資金の証憑化、そして登記という一連の手続きであり、外国人購入者を保護する仕組みは、いずれの資金が動く前の段階に集中しています。以下の各セクションでは、国境を越えた購入者が最もよく尋ねる質問に、通常それらが生じる順序で回答します。

外国人はトルコで合法的に不動産を購入できますか？

はい、できます。登記法第2644号第35条に基づき、大多数の国の外国人個人は完全な所有権をもってトルコで不動産を取得することができ、かつてのような相互主義（reciprocity）の要件は、従前のかたちでは適用されなくなりました。取得の可否は、購入者の国籍、物件の所在地および用途地域（ゾーニング）、ならびに外国人が保有しうる面積および数量に関する法定上限によって決まります。一部の国籍については引き続き制限が設けられており、いかなる外国籍の方も、禁止軍事地域内の不動産を取得することはできません。

外国人個人購入者には、次の3つの法定上限が適用され、各取引ごとに確認すべきです。

総面積の上限。法律は、外国人個人が国内全体で保有しうる最大総面積を定めています。これは法的な閾値です。古いガイドの数値を前提にするのではなく、購入前に現に効力を有する数値を確認してください。
地区ごとの上限。外国籍の方々は、私的所有が認められる単一の地区について、その面積の一定割合を超えて全体として保有することができません。ある地区がその割合に達している場合、その地区でのさらなる外国人による取得は拒否されることがあります。
制限区域および軍事地域。禁止軍事地域内の不動産は外国人に売却することができず、特別保安地域内の不動産については所管当局の許認可が必要です。この許認可は権利証手続きの過程で取得されます。

外国法人は、対内直接投資の枠組みに連動する別個の制度のもとで取得を行う一方、外国人株主を有するトルコ法人は、取得の目的上、一般に国内法人として取り扱われます。適切な購入主体（ビークル）の選択は、税務および相続上の帰結を伴う法的判断であり、単なる形式手続きではありません。

トルコで不動産を購入する手順は、段階を追ってどのようなものですか？

購入は、デューデリジェンスから権利証の登記まで、定められた順序で進行し、法的に効力を生じる手続きは、登記法第2644号に基づき登記局において新しい権利証を登記することです。登記より前のすべては準備であり、登記より後のすべては行政上の後続手続きです。典型的な国境を越えた購入は、以下の各段階を経て進みます。

権利証および負担の確認。現在の権利証記録（タキイダット／takyidat）を取得し、売主の所有権、正確な区画、用途地域の状況（イマル・ドゥルム／imar durumu）、ならびに抵当権、先取特権、地役権、裁判所による差止め、先買権など、その不動産に対して登記されている各種の付記事項を確認します。
トルコの納税者番号および銀行口座。外国人購入者はトルコの納税者番号（ヴェルギ・ヌマラス／vergi numarasi）を取得し、多くの場合、代金を銀行システムを通じて支払い・証憑化できるよう、トルコの銀行口座を開設します。
通貨両替およびDAB書類。外貨資金は公式の銀行チャネルを通じてトルコ・リラに両替され、その結果として外国為替購入証明書（DAB）が取得されます。適切な通貨両替書類がなければ、登記局は移転を完了しません。
売買契約。当事者はその合意を書面に記録します。債務法（Code of Obligations）第6098号および民法（Civil Code）第4721号に基づき、不動産の所有権そのものを移転させる契約は、登記局において所定の公式の方式で作成されなければなりません。私的な手付金契約や予約契約は、それ自体では権利を移転しません。
義務的評価報告書。免許を有する不動産評価報告書を取得します。この独立した鑑定は、過大な価格設定から購入者を保護するものであり、権利証手続きに必要とされます。また、投資による市民権取得（CBI）を目的として購入が組成される場合には、評価が特に求められます。
地震保険および公共料金の確認。義務的地震保険（DASK）を手配し、使用許可（イスカン／iskan）の状況を確認し、その不動産に係る未払いの公共料金や共益費債務の有無を特定します。
外国人購入者のための軍事許認可。登記局は、その不動産が制限区域内にないことを確認するための保安審査に申請を回付します。これは外国人購入者に固有の追加手続きです。
権利証の移転および支払い。両当事者（または委任状に基づく授権された代理人）が登記局に出頭し、手数料が支払われ、代金が証憑化された銀行チャネルを通じて決済され、新しい権利証が購入者名義で発行されます。トルコ語を解さない購入者には宣誓通訳人が手配されます。

トルコに渡航できない購入者は、トルコの弁護士に付与された公証およびアポスティーユ付きの委任状を通じて取引全体を完了することができます。これは、国境を越えた依頼者が用いる最も一般的な仕組みの一つです。

トルコでの不動産購入にはどのくらいの期間がかかりますか？

瑕疵のない住宅購入の場合、申請が提出され書類が整えば、権利証の移転自体は通常短期間で完了し、主たる変動要因は外国人購入者向けの保安許認可です。全体の所要期間は、書類が整っているか、購入者が委任状を用いるか、そして保安審査がどれだけ早く返ってくるかによって左右されます。明らかに制限のない都市部に所在する物件は、海岸線付近や機微な地域の物件よりも早く手続きが完了します。権利証に関する争い、売主側の未解決の相続、用途地域上の不備があると、所要期間が大幅に延びることがあり、まさにこの点こそ、契約前のデューデリジェンスの段階が他のどの段階よりも重要である理由です。

購入後、外国人所有者にはどのような権利がありますか？

登記された外国人所有者は、不動産を使用し、賃貸し、抵当に供し、売却し、贈与し、相続によって承継させる権利を含め、トルコ国民と同一の中核的な所有権を有します。トルコにおける所有権は、民法第4721号によって保護される絶対的権利（物権／アイニ・ハク／ayni hak）であり、ひとたび権利証が登記されれば、権利証上の所有者名が所有権の決定的な証明となります。外国人所有者は、購入時に適用されたのと同じ面積・地域の制限に従うことを条件として、不動産を賃貸し、用途地域の規則の範囲内で改修し、自由に処分することができます。

国境を越えた所有者にとって、特に注意を要する点が2つあります。

相続。トルコの不動産はトルコの相続規則に従って承継され、適用される法は国際私法および国際民事訴訟法（Private International and Procedural Law）第5718号を通じて決定されます。適格な相続人が国籍または面積の制限のためにその不動産を保有できない場合、当該不動産は換価され、その代金が相続人に支払われます。海外に相続人を有する外国人所有者は、相続を意図的に計画すべきです。なぜなら、民法第4721号の遺留分（強制相続）の制度は、所有者の本国の規則と大きく異なることがあるからです。
通貨および送金。売却代金は一般に本国へ送金することができますが、取引の透明性を保ち、後の海外送金を裏付けるためにも、購入時の代金および転売時の代金は、当初から証憑化された銀行チャネルを通じて動かすべきです。

外国人購入者にはどのような書類が必要ですか？

中核となる書類は、有効なパスポート、トルコの納税者番号、生体認証用写真、免許を有する評価報告書、外国為替購入証明書（DAB）、義務的地震保険（DASK）、そして対象物件の権利証記録です。外国語の書類には通常、宣誓翻訳が必要とされ、海外で作成された書類（委任状など）には、一般にハーグ・アポスティーユ条約に基づくアポスティーユが、条約非加盟国の場合は領事認証が必要となります。

書類	目的
有効なパスポート（必要に応じて宣誓翻訳付き）	外国人購入者の本人確認および適格性
トルコの納税者番号	権利証手続きおよび銀行取引に必要
外国為替購入証明書（DAB）	通貨両替を証明。登記局が権利移転のために要求する
免許を有する評価報告書	移転に必要な独立した鑑定
義務的地震保険（DASK）	登記前に物件について義務的に必要
物件の権利証記録	所有権および各種の負担を確認
公証およびアポスティーユ付きの委任状（遠隔購入の場合）	代理人が移転を完了することを可能にする

主な法的リスクは何であり、どのように回避されますか？

最も重大なリスクは、隠れた負担の付いた不動産を購入すること、真の所有者ではない売主に依拠すること、そして登記局での権利証確認を行う前に手付金を支払うことです。いずれも、資金が動く前の規律あるデューデリジェンスによって回避可能です。国境を越えた購入者が直面する繰り返し生じる問題は予測可能であり、その安全策もまた予測可能です。

瑕疵ある、または争いのある権利証。登記記録を確認する前に購入すると、抵当権、裁判所の差止め、あるいは販売情報と一致しない区画を引き継ぐことになりかねません。安全策は、いかなる拘束的な約束を行う前にも、登記局で権利証および付記事項を完全に確認することです。
誤った相手方への支払い。登記名義人ではない仲介業者や第三者に支払われた手付金は、回収が困難です。支払いは、証憑化された銀行チャネルを通じて、登記された売主に対応させるべきです。
評価またはDAB書類の省略。義務的な評価報告書と適切な通貨両替書類がなければ、登記局は権利を移転せず、また評価を経ない購入は購入者を過大な価格設定にさらします。いずれも外国人購入者にとって不可欠です。
用途地域および使用許可。有効な使用許可（イスカン／iskan）のない建物や、農地その他の制限的な用途地域に属する区画は、利用や転売が困難となることがあります。これは購入後ではなく、購入前に確認します。
未完成（オフプラン）の事業。建設前の購入には、開発業者および引渡しに関するリスクが伴います。引渡し期日、違約金、開発業者の債務不履行に関する契約条項が購入者の主たる保護となるものであり、標準的なものとして受け入れるのではなく、交渉すべきです。

万一紛争が生じた場合、トルコにおける不動産に関する請求は、民事訴訟法（Code of Civil Procedure）第6100号に基づき不動産の所在地で審理され、金銭判決の執行は執行・破産法（Enforcement and Bankruptcy Law）第2004号に基づいて進められます。国境を越えた所有者は、紛争が生じた場合に証拠（登記記録、評価、銀行取引の経緯、署名済みの契約）が既に明確かつ完備しているように購入を組成しておくことから利益を得ます。

個人として、法人を通じて、それとも市民権取得のために購入すべきですか？

適切な仕組みは購入者の目的によって異なります。すなわち、個人使用、投資利回り、法人保有、または投資による市民権取得は、それぞれ異なる主体を指し示します。唯一最良の答えというものは存在せず、誤った仕組みは、権利証の登記後に解消しようとすると高くつきます。

目的	典型的な仕組み	主な考慮事項
自己の居住用または別荘	個人所有	最も単純。面積・地域の上限に服する
投資ポートフォリオまたは賃貸利回り	個人またはトルコ法人	税務上の取扱いおよび相続は主体によって異なる
法人またはグループ保有	外国人株主を有するトルコ法人	取得規則の大半について国内法人として取り扱われる
投資による市民権取得	法定の規則を満たす適格な不動産購入	厳格な評価、支払い経緯、保有条件が適用され、これらを正確に満たさなければならない

不動産を通じた投資による市民権取得は、独自の最低価額規則、義務的な保有期間、書類基準を備えた別個の法的経路であり、保有期間中は権利証に売却禁止の付記が付されます。適格となる価額および条件は法令および規則によって定められ、時間の経過とともに変更されるため、市民権取得を目的として購入を組成する前に、それらが現行であることを確認しなければなりません。投資として優れている不動産が、当然に市民権取得の要件に適合するわけではなく、署名前に両方の目的を整合させておくべきです。経路の全体については、当事務所の投資による市民権取得サービスをご覧ください。

外国人購入者は、トルコで不動産を購入する際に追加の税金を支払いますか？

外国人購入者は、トルコ人購入者と同一の取引税および保有税を支払います。購入そのものに対する外国人向けの別個の付加税はありません。主な負担は、登記時に支払われる権利証移転手数料、毎年生じる地方自治体の固定資産税、ならびに賃貸収入または不動産を後に売却した際の譲渡益に対する税です。具体的な税率、免除、および一部の外国人初回購入者に適用されうる付加価値税（VAT）の軽減は、税法によって定められ、定期的に変更されます。したがって、各数値については、古いガイドに依拠するのではなく、取引が行われる年について現行であることを確認しなければなりません。

よくある質問

トルコに渡航せずに不動産を購入できますか？

はい、できます。外国人購入者は、トルコの弁護士に付与された公証およびアポスティーユ付きの委任状を通じて、購入の全工程を完了することができます。弁護士は、納税者番号、通貨に関する書類、評価、保安許認可、権利証の移転を購入者に代わって処理します。アポスティーユはハーグ・アポスティーユ条約に従い、条約非加盟国については領事認証が適用されます。

不動産の購入により、自動的にトルコの居住権または市民権が付与されますか？

いいえ。所有は短期居住許可の申請を裏付けることができ、また購入が別個の法定の価額・支払い・保有条件を満たす場合に限り、投資による市民権取得の要件を満たしうるものです。これらの条件は法律によって定められ、時間の経過とともに変更されます。不動産を購入するだけでは、いずれの地位も自動的に付与されることはありません。

最も重要な単一の手続きは何ですか？

いかなる手付金も支払う前に、登記局で権利証記録および負担を確認することです。国境を越えた購入者が遭遇する深刻な問題のほぼすべては、この確認の前に行われた支払いに端を発します。だからこそ、決定的な瞬間となるのは、予約契約ではなく、登記法第2644号に基づく権利証の移転なのです。

外国人が購入できない地域はありますか？

はい。禁止軍事地域および戦略的保安地域内の不動産は外国人購入者に対して閉ざされており、また個々の地区は、外国人による総保有について法定の上限に達することがあります。いずれも権利証手続きの過程で確認され、特別保安地域については所管当局の許認可が必要です。

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トルコでの不動産購入は、資金が動く前にデューデリジェンスを行えば明快であり、行わなければリスクを伴います。当事務所は、外国人所有者、在留外国人、そして国境を越えた家族の方々に対し、権利証の確認、契約交渉、委任状による遠隔購入、ならびにそれに続く税務・相続の計画について助言しています。物件を検討中の方、あるいは既に署名済みの予約契約をお持ちの方は、約束を確定される前に体系的なレビューを受けるため、当事務所の不動産法・不動産取得チームを通じてご相談ください。

一般的な情報であり、法的助言ではありません。トルコ法に関する内容です。ご自身の具体的な状況については、資格を有する弁護士にご確認ください。

トルコでの不動産購入：外国人購入者のための法的ガイド