Автор: адвокат Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Останнє оновлення: 14 червня 2026 р.
Права орендаря та орендодавця в Туреччині регулюються насамперед Турецьким кодексом зобов’язань № 6098, глава якого про оренду (статті 299–378) визначає обов’язки обох сторін, обмежене коло підстав, на яких орендодавець може припинити оренду житла або критого комерційного приміщення, а також гарантії, що захищають орендаря від виселення без законної підстави. Закон значною мірою спрямований на захист орендаря: орендодавець не може просто відмовитися від продовження договору, щорічне підвищення орендної плати обмежене законом, а орендаря не можна виселити інакше, ніж на конкретних законодавчо визначених підставах і, у більшості випадків, лише за рішенням суду. Для іноземних власників, орендарів-експатів і транскордонних родин ці імперативні норми застосовуються незалежно від громадянства і мають перевагу над суперечливими умовами, запозиченими з права іншої країни.
Яке право регулює відносини між орендодавцем і орендарем у Туреччині?
Відносини між орендодавцем і орендарем регулюються Турецьким кодексом зобов’язань № 6098, зокрема положеннями про оренду у статтях 299–378 та спеціальними нормами щодо оренди житла й критих комерційних приміщень. Ці норми застосовуються незалежно від громадянства будь-якої зі сторін, тож іноземний власник, який здає в оренду іноземному орендарю, зв’язаний тими самими правилами, що й у разі внутрішньої оренди. Примусове виконання судового рішення про виселення здійснюється згідно із Законом про виконавче провадження та банкрутство № 2004, а спірні справи розглядаються за Цивільним процесуальним кодексом № 6100.
Оскільки Кодекс зобов’язань розглядає оренду житла та критих комерційних приміщень як захищену категорію, низка його положень є імперативними і не може бути скасована договором. Умова, що позбавляє орендаря законодавчо гарантованого захисту, як правило, не підлягає примусовому виконанню, навіть якщо обидві сторони її підписали. Це найпоширеніше непорозуміння серед іноземних орендодавців, які складають договори, виходячи з уявлень своєї країни. Щодо ширших засад придбання та володіння нерухомістю див. наш огляд турецького права нерухомості.
Які основні обов’язки орендодавця?
Основний обов’язок орендодавця згідно з Кодексом зобов’язань № 6098 — передати майно придатним для погодженого використання й підтримувати його в такому стані протягом строку оренди. Це передбачає передачу приміщення з усіма погодженими елементами обладнання, проведення суттєвого ремонту, не спричиненого неналежним користуванням з боку орендаря, і невтручання у правомірне користування орендарем майном та його спокійне володіння.
- Передача та утримання: надати майно придатним для використання за призначенням і проводити капітальний ремонт, що не пов’язаний із діями орендаря.
- Спокійне володіння: не перешкоджати правомірному користуванню орендарем та не входити до майна без згоди, окрім погоджених або невідкладних випадків.
- Недоліки та гарантія: усувати істотні недоліки, що погіршують користування; за бездіяльності орендодавця орендар може мати право на ремонт, зменшення орендної плати або відшкодування.
- Платежі та обтяження: нести податки та обтяження, пов’язані з правом власності, тоді як поточні витрати та платежі за звичайне користування зазвичай покладаються на орендаря за договором.
Які основні обов’язки орендаря?
Головний обов’язок орендаря згідно з Кодексом зобов’язань № 6098 — своєчасно сплачувати погоджену орендну плату (цей обов’язок закріплено у статті 313) та користуватися майном дбайливо, як це робила б розсудлива особа, відповідно до погодженого призначення. Орендар, який прострочує платежі, пошкоджує майно понад звичайне зношення або використовує житло для недозволеної комерційної мети, порушує договір і наражає оренду на припинення на законодавчо визначених підставах.
- Орендна плата та додаткові платежі: сплачувати орендну плату й будь-які погоджені сервісні платежі в повному обсязі та своєчасно (стаття 313).
- Належне користування та дбайливість: використовувати майно за призначенням і захищати його від уникного пошкодження.
- Повідомлення: невідкладно інформувати орендодавця про недоліки, які той зобов’язаний усунути.
- Повернення: повернути майно після завершення оренди в стані, у якому воно було отримане, з урахуванням звичайного зношення.
Як регулюється підвищення орендної плати?
Підвищення орендної плати між наявними орендодавцем і орендарем не є предметом вільних домовленостей; Кодекс зобов’язань № 6098 прив’язує допустиме щорічне підвищення до законодавчо встановленої межі, а не дозволяє орендодавцю встановлювати будь-яку суму. Для договору, що продовжується, підвищення обмежене з огляду на дванадцятимісячне середнє значення індексу споживчих цін (TÜFE), а законодавець час від часу встановлював тимчасові фіксовані обмеження на підвищення орендної плати за житло. Оскільки точна межа залежить від норми, чинної у відповідний період, поточну межу слід завжди перевіряти, перш ніж надсилати чи оскаржувати повідомлення.
Ключові принципи, що не змінюються разом із конкретним показником:
- За договором, що продовжується, орендодавець не може вимагати підвищення понад законодавчо встановлену межу, навіть якщо в договорі зазначено вищу суму.
- Умова про підвищення, що перевищує законну межу, зменшується до дозволеного розміру, а не призводить до недійсності всього договору.
- Якщо сторони не можуть дійти згоди, суд може визначити орендну плату через позов про встановлення орендної плати, враховуючи зіставні ринкові ставки та законодавчі рамки.
- Після кількох років оренди закон дозволяє привести орендну плату ближче до ринкової вартості через судовий розгляд, за дотримання законодавчо встановлених умов.
Іноземні орендодавці часто припускають, що можуть щороку підвищувати орендну плату до ринкового рівня. У відносинах оренди, що тривають, це припущення є хибним, а дії на його основі самі по собі можуть стати підставою для вимоги орендаря.
На яких підставах орендодавець може припинити договір оренди?
Орендодавець не може припинити оренду житла або критого комерційного приміщення на власний розсуд; припинення дозволене лише на обмежених підставах, перелічених у Кодексі зобов’язань № 6098. Договір на визначений строк не припиняється автоматично на користь орендодавця. За відсутності законодавчо визначеної підстави оренда продовжується, а орендар зберігає право залишатися в майні. Однією з визнаних підстав є дійсна потреба орендодавця використовувати майно для себе чи близьких членів родини, закріплена у статті 350.
Визнані підстави поділяються на дві широкі категорії:
- Потреби з боку орендодавця: дійсна та доведена потреба використовувати майно для орендодавця чи близьких членів родини або суттєва реконструкція чи капітальний ремонт, що потребує звільнення майна (стаття 350).
- Вина чи невиконання з боку орендаря: неодноразове прострочення платежів після законних письмових попереджень протягом року оренди, дійсне письмове зобов’язання орендаря звільнити майно або інші порушення, визнані законом.
Кожна підстава має власні вимоги щодо повідомлення, строки та тягар доказування. Новий власник, який придбав майно з орендарем, може посилатися на підставу, пов’язану з потребою, але лише за дотримання передбаченої законом процедури та строків. Зловживання підставою, пов’язаною з потребою, — наприклад, повторна здача в оренду за вищою ціною невдовзі після виселення орендаря на підставі особистої потреби, — може спричинити законодавчо встановлену відповідальність перед колишнім орендарем. Покупцям слід зважити це до придбання, як зазначено в нашому матеріалі про тривожні сигнали в документі про право власності для іноземних покупців.
Яке повідомлення орендодавець має надати у разі несплати?
Якщо орендар не сплачує орендну плату, Кодекс зобов’язань № 6098 вимагає, щоб орендодавець надав законне письмове попередження та надав установлений законом строк для усунення порушення, перш ніж оренду можна буде припинити на цій підставі. У разі прострочення платежу орендодавець має надати письмове повідомлення і, після двох обґрунтованих попереджень протягом одного року оренди, може перейти до припинення договору в межах визнаних строків, а не діяти негайно після першого пропущеного платежу.
- Письмове попередження: прострочення має бути зафіксоване письмово способом, що підтверджує вручення, зазвичай через нотаріальне повідомлення.
- Два попередження протягом одного року оренди: неодноразове прострочення платежів після законних попереджень протягом одного року оренди є визнаною підставою для припинення оренди.
- Строк для усунення: орендарю надається встановлений законом строк для сплати, перш ніж орендодавець зможе діяти далі.
- Договори на невизначений строк: орендар за договором на невизначений строк може припинити оренду з дотриманням встановленого законом строку повідомлення до настання наступного періоду; підтвердьте строк повідомлення, що застосовується до конкретного договору.
Як насправді відбувається виселення і чим воно відрізняється від позову про виселення?
Виселення майже завжди потребує юридичної процедури, а не самовільних дій; орендодавець не може змінити замки, відключити комунальні послуги чи винести речі орендаря. Якщо орендар не звільняє майно добровільно за наявності дійсної підстави, орендодавець має отримати рішення мирового цивільного суду (sulh hukuk mahkemesi) або, у відповідних випадках, через виконавче провадження, а потім примусово виконати його згідно із Законом про виконавче провадження та банкрутство № 2004. Ця стаття пояснює матеріальні права кожної сторони; процесуальний механізм подання позову викладено в нашому окремому посібнику про те, як виселити орендаря в Туреччині.
Практична послідовність зазвичай передбачає законне повідомлення чи попередження, що відповідає конкретній підставі, строк подання позову, якого орендодавець має дотримуватися, та рішення суду чи виконавчого органу до будь-якого фізичного виселення. Пропуск стадії повідомлення або посилання на неправильну підставу є найчастішою причиною того, що спроба виселення орендодавцем зазнає невдачі чи затягується.
Який захист має орендар від несправедливого виселення?
Орендар захищений від виселення поза законодавчо визначеними підставами, від самовільного виселення та від використання підстав, пов’язаних із потребою, під надуманим приводом. Якщо орендодавець діє без законної підстави або не дотримується необхідної процедури, орендар може захищатися в мировому цивільному суді, а у разі зловживання орендодавцем підставою, пов’язаною з потребою, — вимагати відшкодування.
- Жодних самовільних дій: орендодавець не може виселити без рішення суду чи виконавчого органу; фізичне блокування доступу та відключення комунальних послуг є неправомірними.
- Захист продовження: договір на визначений строк не припиняється автоматично на користь орендодавця; право орендаря залишатися зберігається за відсутності законодавчо визначеної підстави.
- Правило проти надуманих приводів: якщо орендодавець виселяє на підставі, пов’язаній із потребою, а потім протягом установленого законом строку здає майно третій особі за вищою орендною платою, колишній орендар може мати право на відшкодування.
- Захист завдатку: гарантійний завдаток — це кошти орендаря, що утримуються як забезпечення; він має бути повернутий, за вирахуванням законних утримань, після завершення оренди.
Як обробляються гарантійні завдатки?
Гарантійний завдаток у турецькому договорі оренди житла утримується як забезпечення для орендодавця та залишається власністю орендаря; він підлягає поверненню після завершення оренди за вирахуванням будь-яких законних утримань за несплачену орендну плату чи пошкодження понад звичайне зношення. Кодекс зобов’язань № 6098 у статті 342 обмежує завдаток максимумом у розмірі тримісячної орендної плати та вимагає, щоб завдаток у формі готівки чи оборотного документа зберігався на банківському рахунку, який не передається орендодавцю без згоди орендаря чи рішення суду. Оскільки допустимий розмір і правила зберігання визначені законом, чинну межу все одно слід підтвердити перед складанням умови про завдаток.
Після завершення оренди орендодавець не може безстроково утримувати завдаток або зараховувати його в рахунок платежів, що за договором чи законом не належать до відповідальності орендаря. Спори щодо повернення завдатку є поширеним джерелом малозначних судових справ, а чітка документація передачі, зокрема датований опис та запис про стан майна, є найдієвішим захистом для обох сторін.
Які документи та записи слід зберігати кожній стороні?
Найкориснішим захистом у турецькому орендному спорі є чіткий документальний слід; як орендодавцю, так і орендарю слід зберігати датовані записи про договір, платежі, повідомлення та стан майна. Суди вирішують спори щодо орендної плати, виселення та завдатку на підставі задокументованих фактів, тож сторона, яка може довести, що і коли відбулося, має суттєву перевагу.
- Підписаний договір оренди та будь-які додатки чи опис обладнання й стану майна на момент передачі.
- Підтвердження сплати орендної плати через відстежувані банківські перекази, а не недокументовану готівку.
- Письмові повідомлення та попередження, надіслані способом, що підтверджує вручення, наприклад нотаріальним повідомленням, особливо щодо попереджень про платежі та припинення.
- Фото- та письмові записи про стан майна на початку та в кінці оренди для вирішення питань щодо завдатку та пошкоджень.
Як це впливає на іноземних власників та орендарів-експатів?
Іноземні власники та орендарі-експати зв’язані тими самими рамками Кодексу зобов’язань № 6098, що й місцеві сторони, тож описані тут гарантії та обов’язки застосовуються однаково незалежно від громадянства. Практичний ризик для іноземних орендодавців — припущення, що норми їхньої країни, як-от вільне щорічне підвищення орендної плати чи договірне виселення після завершення строку, будуть дотримані; турецьке право, як правило, скасовує такі умови на користь орендаря.
Транскордонні питання додають додаткові рівні складності. Іноземному власнику, який керує майном дистанційно, слід забезпечити належне вручення повідомлень відповідно до турецької процедури, бажано через місцевого представника чи адвоката, оскільки дефектне повідомлення може скинути весь процес наново. Якщо договір має міжнародний елемент, можуть виникати питання застосовного права та підсудності за Законом про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718, хоча захисні положення турецького права щодо оренди зазвичай регулюють майно, розташоване в Туреччині. Орендарям-експатам, своєю чергою, слід пересвідчитися, що особа, яка підписує договір як орендодавець, є зареєстрованим власником за документом про право власності; наш контрольний перелік належної перевірки нерухомості для іноземних покупців пояснює, як перевірити право власності перед підписанням.
Де вирішуються спори між орендодавцем і орендарем?
Спори між орендодавцем і орендарем у справах оренди зазвичай розглядаються мировими цивільними судами (sulh hukuk mahkemesi), а позови про виселення, встановлення орендної плати та повернення завдатку — за Цивільним процесуальним кодексом № 6100. Багато спорів спершу мають пройти стадію обов’язкової медіації, перш ніж суд розгляне справу, а судове рішення про виселення примусово виконується через місцевий виконавчий орган згідно із Законом про виконавче провадження та банкрутство № 2004.
Компетентний суд, застосовні строки подання та те, чи є медіація обов’язковою передумовою, залежать від виду вимоги. Дотримання встановлених законом строків має вирішальне значення: орендодавець, який пропускає строк подання позову про виселення на підставі потреби, або орендар, який не реагує на законне попередження про сплату, можуть втратити права, які закон інакше захистив би.
Порівняння договорів на визначений і невизначений строк
| Характеристика | Договір на визначений строк | Договір на невизначений строк |
|---|---|---|
| Тривалість | Встановлений строк, часто від одного до трьох років | Безстроковий, без фіксованої дати завершення |
| Завершення строку | Продовжується автоматично; не припиняється на користь орендодавця без законодавчо визначеної підстави | Триває до законного припинення |
| Припинення орендарем | З дотриманням установленого законом строку повідомлення до завершення строку | З дотриманням установленого законом строку повідомлення до наступного періоду |
| Підвищення орендної плати | Обмежене законодавчо встановленою межею (прив’язаною до TÜFE) | Обмежене законодавчо встановленою межею (прив’язаною до TÜFE) |
| Припинення орендодавцем | Лише на законодавчо визначених підставах, з повідомленням | Лише на законодавчо визначених підставах, з повідомленням |
Обидва види договорів підпадають під ті самі гарантії Кодексу зобов’язань № 6098; практична різниця полягає у строках і повідомленні, а не в тому, чи можна виселити орендаря на власний розсуд. Щодо погляду покупця на вибір і структурування договору оренди див. придбання нерухомості в Туреччині.
Поширені запитання
Чи може орендодавець у Туреччині виселити орендаря лише через те, що строк оренди завершився?
Ні. Згідно з Кодексом зобов’язань № 6098, договір оренди житла чи критого комерційного приміщення на визначений строк не припиняється на користь орендодавця лише через закінчення строку. Оренда продовжується, і орендар може залишатися, доки орендодавець не доведе конкретну законодавчо визначену підставу, як-от дійсну особисту чи родинну потребу за статтею 350, відповідну реконструкцію або невиконання з боку орендаря після законних попереджень.
Чи може орендодавець підвищувати орендну плату на будь-яку суму щороку?
Ні. Для оренди, що триває, щорічне підвищення обмежене з огляду на дванадцятимісячне середнє значення індексу споживчих цін (TÜFE) за Кодексом зобов’язань № 6098, а законодавець час від часу встановлював тимчасові фіксовані обмеження. Умова, що вимагає більше за законну межу, зменшується до дозволеного розміру. Перевірте чинну межу для відповідного періоду, перш ніж надсилати чи оскаржувати будь-яке повідомлення.
Чи може орендодавець змінити замки або відключити комунальні послуги, щоб примусити орендаря виїхати?
Ні. Самовільне виселення є неправомірним у Туреччині. Орендодавець має отримати рішення мирового цивільного суду чи рішення про виконавче провадження та забезпечити його виконання виконавчим органом згідно із Законом про виконавче провадження та банкрутство № 2004. Блокування доступу орендаря чи відключення комунальних послуг може спричинити відповідальність орендодавця і не припиняє оренду законним чином.
Який максимальний розмір гарантійного завдатку може вимагати орендодавець?
Кодекс зобов’язань № 6098 у статті 342 обмежує гарантійний завдаток максимумом у розмірі тримісячної орендної плати, а завдаток у формі готівки чи документа має зберігатися на банківському рахунку, що не передається без згоди орендаря чи рішення суду. Завдаток залишається коштами орендаря та має бути повернутий після завершення оренди за вирахуванням будь-яких законних утримань за несплачену орендну плату чи пошкодження понад звичайне зношення.
Чи застосовується турецьке орендне право до іноземних власників та іноземних орендарів?
Так. Захисні положення про оренду Кодексу зобов’язань № 6098 застосовуються до майна в Туреччині незалежно від громадянства сторін. Умова договору оренди, заснована на уявленнях іноземного права, що позбавляє орендаря законодавчо гарантованого захисту, як правило, не підлягає примусовому виконанню в Туреччині, навіть якщо обидві сторони її підписали. Транскордонні елементи можуть порушувати питання застосовного права за Законом про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718.
Зверніться до турецького юриста з оренди та нерухомості
Якщо ви іноземний власник, який здає нерухомість в оренду в Туреччині, орендар-експат, який отримав повідомлення про підвищення орендної плати чи виселення, або сторона транскордонного орендного спору, найбезпечнішим кроком є перевірка договору, повідомлення та строків ще до того, як ви почнете діяти. Юридична фірма Serka консультує міжнародних орендодавців та орендарів щодо складання договорів оренди, спорів про орендну плату й виселення та примусового виконання і працює кількома мовами для транскордонних клієнтів. Щодо повної транзакційної бази див. нашу послугу з права нерухомості та придбання майна і замовте конфіденційну оцінку справи, щоб юрист розглянув вашу ситуацію.
Загальна інформація, а не юридична консультація. Турецьке право; перевірте вашу конкретну ситуацію у кваліфікованого юриста.