執筆：弁護士 Serkan Kara、イスタンブール弁護士会登録番号 53770。最終更新：2026年6月14日。

トルコにおける賃借人の立ち退きは、トルコ債務法（法律第6098号）の賃貸借に関する規定によって規律されており、住居および屋根のある事業用物件については、立ち退きが法定事由の限定列挙に制限されています。主な事由としては、賃貸人本人または近親者の真正な居住・事業上の必要（第350条）、購入後の新所有者の必要（第351条）、同一賃貸借年度内に2回の書面による催告を行ったうえでの賃料の反復的な不払い（第352条）、および定期賃貸借に続く更新期間の満了時における終了（第347条）があります。賃貸人は、自らの意思のみで賃貸借を終了させたり、施錠を変更したり、電気・ガス・水道を止めたりすることはできません。立ち退きは、簡易民事裁判所（sulh hukuk mahkemesi）における立ち退き訴訟、または賃料不払いの場合には執行・破産法（法律第2004号）に基づく執行庁手続きのいずれかによって実現されます。トルコに物件を保有する外国人所有者や国境を越えた家族にとっての実務上の課題は、正しい事由を選択し、法律が定める期間内に正しい通知を送達し、書面による証拠でその主張を立証することにあります。

トルコで賃借人を立ち退かせる法定事由とは？

トルコ法は、債務法（法律第6098号）に定められた特定の事由がある場合に限り立ち退きを認めています。これらの事由は2つの系統に分かれます。すなわち、賃借人の行為または不履行に基づくものと、賃貸人自身の真正な必要または適格な購入に基づくものです。物件を取り戻したいという一般的な希望だけでは十分ではないため、賃貸人は事実関係を認められた事由のいずれかに当てはめなければなりません。

主な認められた事由には次のものが含まれます。

賃料の反復的な不払いと2回催告の原則（第352条）。 賃借人が賃料を期日どおりに支払わない場合、賃貸人は同一の賃貸借年度内に、2つの異なる支払期間について2回の書面による不払い催告を送達することができます。賃借人が適法な催告の後に支払いの遅滞を繰り返した場合、これは立ち退き訴訟を裏付けます。
賃貸人、配偶者、または近親者の真正な居住・事業上の必要（第350条）。 その必要は、より高い賃料で再び賃貸するための口実ではなく、現実的で誠実かつやむを得ないものでなければなりません。
購入後の新所有者の必要（第351条）。 賃借人が居住する物件を取得した買主は、取得後に法律が定める期間内に賃借人へ書面で通知することにより、自己または近親者の真正な必要のために物件を求めることができます。
定期賃貸借の満了と更新サイクル（第347条）。 定期の住居賃貸借は満了日に単純に終了するわけではなく更新され、更新期間の満了時に終了させる賃貸人の権利は債務法が定める日程に従います。
賃借人による退去の書面による約束。 賃貸借開始後に一定の期日に退去する旨を書面で約束した場合、法律はこれを履行強制可能なものとして取り扱います。
賃借人またはその配偶者が同一地域に他の適切な住居を所有している場合。 賃貸借契約締結時に賃貸人が知らなかったものに限られ、裁判所は判断にあたってこれを考慮します。
賃借人の死亡。 賃借人の死亡は賃貸借に影響を及ぼします。法定相続人がいる場合、賃貸借上の権利は相続人に承継され得るため、立ち退きはその場合、非公式な排除ではなく相続人を相手方とする標準的な手続きに従わなければなりません。

立ち退きは、トルコの賃貸借法上、最後の手段としての救済です。ここで言及した事由、通知期間、訴訟ルートは法律によって定められ、各事案の事実関係に基づいて裁判所により適用されます。いかなる手続きに着手する前にも、ご自身の具体的な賃貸借について現行のものであることを確認してください。

立ち退き手続きはどのような流れですか？

トルコにおける立ち退き手続きは、おおむね3つの段階を経て進みます。すなわち、選択した事由に適合する適法な書面通知、次いで簡易民事裁判所における立ち退き訴訟または執行庁手続き、そして賃借人がそれでも退去しない場合の物件の強制的な引き渡しです。自力救済による立ち退き、施錠の変更、または電気・ガス・水道の停止は違法であり、賃貸人を責任にさらします。

正しい事由を特定し、期限を確認する。 各事由には固有の通知形式と期間制限があります。賃貸借の更新日に結び付いた必要に基づく立ち退きの場合、賃貸人はその日から1か月以内に訴訟を提起しなければなりません。誤った事由を選択したり法定期間を逸したりすることは、立ち退きの主張が認められない最も一般的な理由です。
適法な書面通知を送達する。 必要に基づく終了については、3か月前に書面で通知し、その後、予定する立ち退き日の15日前に公証人を通じた通知（ihtarname／催告書）を行うのが実務です。公証人による通知は、日付の記録された立証可能な送達を生み出します。口頭での要求は立証が困難で、十分であることはまれです。
適切な手続きを申し立てる。 ほとんどの事由については、これは当該物件を管轄する簡易民事裁判所（sulh hukuk mahkemesi）における立ち退き訴訟です。賃料不払いについては、法律は執行・破産法（法律第2004号）に基づき、立ち退きと回収のための執行庁手続きも認めています。
訴訟を追行し判断を得る。 裁判所は、事由が成立しているか、通知が適法かつ適時であったか、そして（該当する場合）その必要が真正であるかを審理します。手続きは民事訴訟法（法律第6100号）に従います。
判決を執行する。 確定し執行可能な判断の後に賃借人が任意に退去しない場合、賃貸人は物件の引き渡しを求めて執行庁に申し立て、引き渡しは賃貸人本人ではなく執行官によって実施されます。

トルコで賃借人を立ち退かせるにはどのくらいの期間がかかりますか？

立ち退きに要する期間は一律ではなく、事由、裁判所の事件処理状況、賃借人が争うかどうか、そして上訴が提起されるかどうかによって左右されます。十分に立証された単純な事案は争われた事案よりも早く解決しますが、賃貸人は即時の救済ではなく複数段階の手続きを想定しておくべきです。具体的な期間の見積もりは事案次第のものとして扱い、当該裁判所および事由について確認してください。

とりわけ次の3つの要因が期間を左右します。

選択した事由。 執行庁を経由する賃料不払いのルートは、簡易民事裁判所における必要に基づく訴訟とは異なる進み方をすることがあります。
賃借人が異議を述べるかどうか。 執行手続きにおける異議は、事案を裁判所へ移行させ、期間を延ばすことがあります。
上訴。 第一審の判断は争われ得るものであり、強制的な引き渡しは一般に確定し執行可能な判決を待ちます。

立ち退き訴訟に必要な書類は何ですか？

十分に準備された立ち退きの一件記録は、賃貸借、事由、そして適法な通知についての書面による証明に支えられます。書類が欠けていたり日付がなかったりすることは遅延や訴え却下の頻繁な原因となるため、遠隔で物件を管理する外国人所有者は、これらを早期に整え、認証謄本を保管しておくべきです。

書面による賃貸借契約書、および付属書類や賃料増額の記録。
所有権の証明、 不動産登記簿（tapu）、そして新所有者の必要に基づく主張については取得日。
支払いの記録。賃料の支払い履歴、滞納額、そして不払いの日付を示すもの。
送達された通知。理想的には、日付の記録された送達証明を伴う正式な公証人通知（ihtarname／催告書）。
賃借人による退去の書面による約束。主張がこれに依拠する場合。
本人確認および権限に関する書類。国外にいる所有者のために弁護士または代理人が行為する場合の委任状を含みます。

国外で作成された委任状は、トルコで使用できるようになる前に、通常、関連するハーグ条約の認証に関する規定に沿って、アポスティーユまたは領事認証および認証付きのトルコ語翻訳を必要とします。依拠する前に、ご自身の国について要求される正確な様式を確認してください。

立ち退き手続き中、賃借人にはどのような権利がありますか？

トルコの賃借人は強力な法定保護を享受しており、法律は賃貸人が賃借人を非公式に排除することを認めていません。賃借人は、有効な事由、適法な通知、そして争われた場合には裁判所の判断がなければ立ち退かされることはありません。賃借人には、適切に送達を受ける権利、主張に対して防御する権利、執行手続きに異議を述べる権利、そして確定し執行可能な命令が引き渡しを求めるまで占有を継続する権利があります。

口実に基づく必要に対する保護。 賃貸人が真正な必要の事由により物件を取り戻した場合、その物件は元の賃借人の同意なしに3年間第三者へ再賃貸することができず、これに反する利用は賃貸人を損害賠償請求にさらすおそれがあります。
適法な送達および防御を受ける権利。 賃借人は、いかなる強制的な排除の前にも、適切な通知と応答の機会を受けなければなりません。
自力救済による立ち退きからの保護。 執行命令を伴わない施錠の変更、電気・ガス・水道の停止、物理的な排除は違法です。

リスクとよくある誤りは何ですか？

最も損害の大きい誤りは、事実上のものではなく手続き上のものです。賃貸人は、誤った通知を送達し、法定期限を逸し、誤った事由を選択し、または自力救済による立ち退きを試みることによって、本来は有効な事案を失います。これらのいずれもが手続きを振り出しに戻し、または責任を生じさせ得ます。

自力救済による立ち退き。 施錠の変更、家財の撤去、または電気・ガス・水道の停止は違法であり、損害賠償請求、さらには刑事上の責任につながり得ます。
瑕疵ある通知または不適時な通知。 法定の様式を満たさない通知、または法律が定める期間（例えば1か月の提訴期間、もしくは必要に基づく事由における3か月＋15日の通知の順序）を外れた通知は、しばしば認められません。
口実に基づく必要。 真正な必要の事由により物件を取り戻したうえで、3年の保護期間内に再賃貸することは、賃貸人を損害賠償請求にさらすおそれがあります。
誤った管轄または事由。 誤った種類の手続きを、または誤った裁判所に申し立てることは、遅延と費用を生じさせます。
国境を越えた送達の不備。 国外にいる賃借人や所有者については、書類の送達に瑕疵があると手続き全体が損なわれます。

立ち退き訴訟と執行手続き：どちらのルートを選ぶべきか？

トルコ法は2つの主要なルートを用意しており、正しい選択は事由によって決まります。賃料不払いについては、執行・破産法（法律第2004号）が回収と立ち退きの双方を求める執行庁手続きを認めており、賃借人が異議を述べた場合、事案は裁判所へ移行し得ます。必要に基づく事由その他ほとんどの事由については、債務法（法律第6098号）および民事訴訟法（法律第6100号）に基づく簡易民事裁判所での立ち退き訴訟が標準的なルートです。

項目	立ち退き訴訟（裁判所）	執行手続き（執行庁）
典型的な用途	真正な必要（第350～351条）、更新サイクルの満了（第347条）、退去の約束、その他の事由	賃料不払いおよび滞納（第352条）
管轄	物件所在地の簡易民事裁判所	執行庁、賃借人が異議を述べた場合は裁判所
準拠法	債務法（法律第6098号）、民事訴訟法（法律第6100号）	執行・破産法（法律第2004号）
賃借人の異議	訴訟内で防御される	異議により手続きが停止し裁判所へ移行し得る
結果	裁判所の立ち退き判断、その後の強制的な引き渡し	立ち退きと回収、ただし異議に服する

これらのルートを当初の段階で選択し、ルートを事由と証拠に適合させることこそ、経験豊富な法的助言が実務上最も大きな違いを生む場面です。私たちのチームは、より広い枠組みをトルコにおける賃借人と賃貸人の権利で解説しています。

外国人物件所有者にとって立ち退きはどのように機能しますか？

外国人所有者は、トルコ国民と同じ法定事由に基づいてトルコで立ち退きを進めることができますが、追加の実務上のハードルに直面します。すなわち、代理人を通じて行為すること、国外で作成された書類を認証すること、そして国境を越えて適法な送達を確保することです。非居住の所有者のほとんどは、有効な委任状を保持するトルコの弁護士を通じて手続き全体を管理し、これにより各段階のために渡航する必要を避けています。

委任状による代理。 適切に認証され翻訳された委任状により、トルコの弁護士が所有者に代わって申し立て、訴訟を追行し、執行することができます。
国境を越えた家族と相続した物件。 所有権が相続によって移転する場合、立ち退きを進める前に相続の地位を確定させる必要があり得ます。国境を越えた相続は、国際私法および国際民事手続法（法律第5718号）の適用を生じさせ得ます。
書類の認証。 外国の書類は、一般に、適用されるハーグ条約に基づくアポスティーユまたは領事認証および認証付きのトルコ語翻訳を必要とします。

先を見据える外国人買主は、最初から購入を適切に行うことで後の紛争を減らすことができます。詳しくは、トルコで不動産を購入するに関する私たちのガイドおよび外国人買主のための不動産デューデリジェンス・チェックリストをご覧ください。

よくある質問

トルコで賃貸人は裁判所を経ずに賃借人を立ち退かせることができますか？

自力救済によってはできません。第352条に基づく賃料不払いについては、賃貸人は執行庁手続きを用いることができますが、賃借人が異議を述べた場合、事案は一般に裁判所へ移行します。その他ほとんどの事由は、簡易民事裁判所における立ち退き訴訟を必要とします。適法な命令なしに施錠を変更したり賃借人を排除したりすることは違法であり、賃貸人を責任にさらします。

新所有者は物件購入後に既存の賃借人を立ち退かせることができますか？

はい、第351条に基づく真正な必要の事由により可能です。ただし、買主が取得後に法律が定める期間内に賃借人へ書面で通知し、かつその必要が現実のものであることが条件です。その必要は、より高い賃料で再賃貸するための口実であってはならず、物件を自己使用のために取り戻した場合には同じ3年間の再賃貸制限が適用されます。

裁判所の判断後に賃借人が退去を拒んだ場合はどうなりますか？

判断が確定し執行可能となった後、賃貸人は執行庁に申し立て、執行官が物件の引き渡しを実施します。自力救済による立ち退きは違法であり、損害賠償および刑事上の責任を生じさせ得るため、賃貸人は本人による排除を試みてはなりません。

賃貸人の必要を理由に立ち退かされた場合、賃借人は補償を受けられますか？

賃貸人が真正な必要の事由により物件を取り戻したうえで、元の賃借人の同意なしに3年以内に第三者へ再賃貸した場合、賃借人は損害賠償を請求できることがあります。賃貸人または適格な家族による真正かつ継続的な使用は、これを生じさせません。

外国人所有者は立ち退きを遠隔で対応できますか？

はい。非居住の所有者は、認証され翻訳された委任状によってトルコの弁護士に権限を与え、各段階のためにトルコへ渡航することなく手続き全体を進めさせることができます。委任状は通常、関連するハーグ条約に基づくアポスティーユまたは領事認証および認証付きのトルコ語翻訳を必要とします。

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本稿は一般的な情報であり、法的助言ではありません。トルコ法に基づくものであり、ご自身の具体的な状況については有資格の弁護士にご確認ください。

トルコで賃借人を立ち退かせる方法：法定事由と手続き